Реновация территории, или Как построить бизнес-центр с нуля

Наверняка многие помнят, как до кризиса 2008 года среди компаний, не имеющих прямого отношения к строительству и недвижимости, было модно приобретать так называемые непрофильные активы в виде земельных участков с обременением и без. И как во время рецессии эти участки были самым большим неликвидом. Но кризис давно закончился, и многие владельцы раздумали их продавать, решив начать строительство.

Что можно построить в 5 км от Третьего транспортного кольца, рядом с крупной вылетной трассой на участке 2 га с обременением в виде устарелых корпусов бывшего НИИ? Участники рынка по-разному смотрят на этот вопрос. Но, как правило, каждый девелопер просчитывает стоимость выхода своего проекта и стоимость приобретения участка под строительство – оно составляет не менее 10 % от общего объема инвестиций.

Часто владелец участка, если он сам не является девелопером (а мы рассматриваем именно такую ситуацию), толком не представляет, чего он хочет и что он мог бы построить. Ведя переговоры с консалтером или с fee-девелопером, он, условно говоря, исходит из двух пунктов: что лучше всего будет работать на прибыль на этом участке и какие риски могут снизить стоимость проекта. Главный риск, по большому счету, один: город может не согласовать готовую концепцию или нужную высоту, обеспечивающую максимальную стоимость и рентабельность проекта. Таким образом, первое, в чем компании-разработчику концепции надо определиться, это понимание, с кем вести переговоры, под кого готовить первичный пакет документов.

И здесь начинается самое сложное – процесс принятия решения, под какой объект следует проводить исследования и создавать концепцию. Чтобы получить одобрение заказчика, надо четко понимать, что получится на выходе, и сразу отсеивать «непроходные» варианты. Важно провести глубокий всесторонний анализ и оценку маркетинговой составляющей коммерческой привлекательности проекта, SWOT-анализ.

Однако важнее еще до начала просчетов собрать и проанализировать первичные документы на реконструируемый объект: план земельного участка, кадастровый паспорт зданий, поэтажный план. При их отсутствии невозможно начинать реконцепцию. Например, обязательно нужна геоподоснова – топографический план. Нужен ситуационный план. Надо понимать, как участок отрезан, где проходят красные линии, какие есть ограничители. Так, если под территорией проходит ветка метрополитена, это может внести серьезные коррективы.

Тут отдельно стоит отметить, чьими силами создаются в нашей стране подобные концепции. Есть два вида компаний. Первая – это известные и уважаемые западные компании. В основном они работают с уже готовыми проектами: рекомендуют планировку, исследуют уровень и динамику арендных ставок и стоимости квадратного метра. Они же берут на себя задачу продать или сдать объект в аренду в определенные сроки. Но они не имеют никакого отношения к согласованию объектов.

Другая группа компаний – порождение исключительно российской реальности, она возникла на рынке из-за трудностей, связанных с согласованием. Их можно назвать консалтерами-«лоббистами», и они совершенно иначе подходят к вопросу реконцепции. Не будучи профессиональными маркетинговыми консультантами, они знают, какой проект с легкостью будет согласован в конкретной точке Москвы, и пролоббируют согласование готовой концепции. Часто девелоперы сначала сами просчитывают экономику проекта, а затем обращаются к компании-«лоббисту». Компаний же, которые могут с нуля подготовить проект реконцепции и согласовать ее с городом, на рынке можно пересчитать по пальцам.

Всегда важно понимать, какие проекты легко проходят согласование с городом, а какие – долго, с серьезными изменениями в проекте. Как ни странно, легче всего проходят этот процесс гостиницы, но они менее всего востребованы на рынке. Было много примеров, когда гостиничные операторы отказывались от уже согласованного объекта.

После того, как fee-девелопер просчитает и обсудит с владельцем варианты коммерческой привлекательности объекта, выбирается один для детальной проработки. При обсуждении проекта на Нагатинской заказчик желал минимизировать риски и максимизировать стоимость проекта. Поэтому была предложена поэтапная реализация. На первом этапе происходит реконструкция зданий, не подлежащих сносу, под класс B +. Этот комплекс в сочетании с автомобильной стоянкой и парковой зоной займет 40 % территории. Вторая очередь подразумевает снос складских помещений и строительство высотного бизнес-центра класса А. Под нее уйдут остальные 60 % земельного участка. То есть в случае изменения экономической ситуации в стране или любой иной конъюнктуры рынка заказчику будет удобно выходить из проекта с минимальными потерями.

Сам процесс разработки концепции и ее согласования проходит несколько стадий. На первой, когда между владельцем и разработчиком достигнуто общее понимание, компании-разработчику необходимо, если так можно выразиться, протестировать свое видение в Главном архитектурно-планировочном управлении Москомархитектуры. И это надо сделать до детальной проработки объекта.

Что же представляют в ГлавАПУ на первом этапе? Предлагают и подробно обосновывают идею развития территории: как объект впишется в городскую среду района, в окружающую инфраструктуру, как будет взаимодействовать с ней. Опытные девелоперы часто приходят не с одним, а с пятью различными вариантами для одной и той же категории недвижимости, «играя» этажностью, конфигурацией объекта, количеством корпусов.

Очень серьезная деталь: проект реновации территории еще на этапе идеи должен содержать опции общественного назначения, т. е. прямо указывать на те выгоды, которые получат горожане в результате возведения объектов и которые займут 30 % площади. На языке Москомархитектуры это называется «общественно-производственное назначение». Без этого ни один проект согласование не пройдет.

Например, при согласовании бизнес-центра в Нагатино эти 30 % были разбиты по целевому назначению, было определено, что конкретно там будет спроектировано. Предлагалась рекреационно-парковая зона, доступная всем жителям. Кроме того, все первые этажи отдавались под фитнес-центры, рестораны, кафе, автомойки, банки, т. е. под сервисы, которые будут работать не на офисный центр, а на москвичей.

Чем руководствуется Главное архитектурное управление при рассмотрении проекта? Во-первых, нормативами, СНиПами, по которым осуществляется строительство тех или иных объектов в той или иной точке. Во-вторых, общегородским принципом архитектуры, некоей идеологией развития города. Согласовывая объект, разработчик ищет обоюдоприемлемый компромисс, и когда такой вариант найден и ГлавАПУ дает «добро», наступает самая тяжелая и ответственная часть работы над проектом – детальная разработка. Fee-девелопер может приступать к расчету стоимости инвестиций и вместе с остальными опциями (концепция, аналитика, финансово-экономическое и маркетинговое обоснование, сроки и этапы реализации проекта, риски, рекомендации и т. п.) презентовать это владельцу актива.

Сейчас проект, на примере которого разбирается механизм разработки концепции, уже прошел согласование на уровне рабочей группы ГлавАПУ и находится на согласовании у Градостроительно-земельной комиссии.

И, по сути, на этом этапе – этапе ожидания решения ГЗК – работу консалтера над проектом можно считать законченной. Хотя в данном конкретном случае обязательства перед заказчиком являются закрытыми в тот момент, когда он получит помимо красивой картинки с квадратными метрами бумагу от города о том, что все нарисованное согласовано городом и можно приступать к строительству