Страхование профессиональной ответственности риелторов

Как должен работать страховой механизм?
По данным страхового общества «Якорь», страховое покрытие включает защиту от рисков, связанных с ошибками риелтора, которые послужили причиной предъявления к риелтору требований о возмещении ущерба со стороны третьих лиц. Наиболее распространенными эксперты называют ошибки при проверке истории сделок с объектом. Традиционно в страховое покрытие включают убытки в результате невыполнения условий аукционной продажи недвижимости, юридически неправильного оформления сделок, использования недостоверных сведений об объекте недвижимости. Если причинение имущественного вреда клиенту явилось результатом непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений, при осуществлении страхователем риелторской деятельности страховая компания обязуется возместить клиенту компании убытки путем выплаты страхового возмещения.
Как рассказывает Никита Таранченко, юрисконсульт компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, для риелторской компании страхование является частью системы управления рисками: «перевод» внезапных расходов по покрытию возникающих убытков в разряд плановых страховых платежей в виде страховой премии. Страхование гражданской и профессиональной ответственности обеспечивает покрытие ущерба вследствие случайных ошибок, допущенных страхователем в процессе своей профессиональной деятельности. В то же время клиенты обретают уверенность в возмещении причиненного им случайным образом вреда, а сами специалисты – определенные профессиональные преимущества конкурентного характера.
Так, например, некая риелторская фирма выступила посредником при покупке здания под торговый центр и ресторан. Был подписан договор купли-продажи, покупателю переданы имеющиеся у продавца документы (свидетельство, документы БТИ), оформлен акт приема-передачи. А спустя некоторое время фирма-продавец обратилась в арбитражный суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным, так как у руководителя отсутствовали полномочия на продажу объекта недвижимости. По решению суда сделка была признана недействительной, а покупатель лишился недвижимости. Поскольку агентство упустило из виду тот факт, что руководитель компании-продавца не имел права на заключение сделки, расторжение сделки является страховым случаем. В данной ситуации компания-страховщик компенсирует материальные затраты покупателя – например, возмещает затраты на уже проведенную реконструкцию здания. Так выглядит идеальное решение ситуации.
В реальности же потерпевшей стороне, придется доказывать в суде, что ущерб повлекли именно действия риелтора – а доказать вину риелтора из-за недостатка юридической базы крайне трудно, предупреждают эксперты. Как отмечает Никита Таранченко, необходимо помнить, что при страховании профессиональной ответственности страховым случаем по данному виду страхования является вступившее в законную силу решение суда, устанавливающее имущественную ответственность страхователя за причинение вреда клиенту, явившегося результатом ошибок и упущений, допущенных со стороны страхователя при осуществлении им риелторской деятельности. И это далеко не единственная проблема, существующая на рынке страхования профессиональной ответственности риелторов.

Виноватых нет
В 2001 году правительство приняло решение об отмене лицензирования деятельности риелторов. Вместе с отменой лицензий необязательным стало и страхование профессиональной ответственности риелторов. Противники обязательного страхования указывали на то, что оно являлось простой формальностью. Значительная часть договоров оформлялась таким образом, что компенсация в случае наступления страхового случая не превышала $5000.
В настоящее время на рынке отсутствует закон о риелторской деятельности. Как отмечает Андрей Бушин, генеральный директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», в современном российском законодательстве отсутствует закрепленное понятие риелтора, особенностей его деятельности и специфической для этого вида деятельности. Постановление правительства РФ № 28 от 11.01.2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» – это документ самого высокого на сегодняшний день уровня, дающий определение риелторской фирме: «риелторские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание».
Формулировка достаточно короткая, связана только с особенностями системы ипотечного жилищного кредитования и не охватывает всех видов услуг, предоставляемых на рынке. В силу отсутствия законодательного регулирования риелторской деятельности как таковой отсутствуют и какие-либо требования к организациям или лицам, осуществляющим такую деятельность, в том числе и требования по страхованию риска профессиональной ответственности. Требования подобной процедуры содержатся, как правило, в законах, регламентирующих тот или иной вид деятельности. Так, законами установлена необходимость застраховать риск профессиональной ответственности для адвокатов, аудиторов, оценщиков, нотариусов, лиц, осуществляющих врачебную или строительную деятельность и др.
По российским законам, в случае, если вина незастрахованной риелторской компании будет доказана в суде, единственной выплатой компании станет сумма, полученная за оказание риелторских услуг, – как правило, она не превышает 5% от размера сделки. На фоне убытков, которые может понести клиент, эта сумма не велика. Кроме того, доказать в суде, что именно действия риелтора повлекли за собой ущерб для клиента, также довольно проблематично. Именно поэтому многие риелторы и не торопятся обзаводиться страховкой. Тем не менее значительная часть крупных риелторских компаний страхует свою ответственность в добровольном порядке – с целью создания некоего конкурентного преимущества.

Самые ответственные
Одним из условий вступления в Российскую гильдию риелторов является обязательное страхование профессиональной ответственности компании. Члены этой и ряда других профессиональных организаций, выдвигающих аналогичные требования, практически все представленные на российском рынке иностранные компании и ряд их крупных российских коллег ежегодно страхуют свою профессиональную ответственность. Суммы страховки достигают $10 млн.
По словам Гульнары Юрьевой, руководителя департамента страхования компании «Энергогарант», сумма компенсации, которая будет выплачена клиенту, устанавливается, как правило, самим риелтором, и зависит от его годовых оборотов.
Размер страховой суммы также зависит и от региона – чем выше цены на недвижимость (Москва, Питер, Калининград, крупные областные центры), тем и размер предполагаемого ущерба больше. Максимальная компенсация – размер страховой суммы по договору. Возможно установление франшизы – невозмещаемой части ущерба и лимита ответственности на один страховой случай (одного клиента) при крупных страховых суммах. Базовый тариф по данному виду страхования составляет от 0,4–1% от страховой суммы. «Рабочий тариф корректируется от базового в зависимости от стажа риелтора, имиджа, наличия претензий со стороны клиентов в прошлом, сегмента деятельности, региона, образования и квалификации риелтора и т. п.», – уточняет Гульнара Юрьева.
«Чем больше страховое покрытие, тем больше денежных средств клиент сможет получить в качестве страхового возмещения. Оставшуюся часть убытков, превышающую лимит страхового возмещения, клиент должен будет взыскать через судебных приставов или подав соответствующее заявление и исполнительный лист в банк, в котором у риелторской компании открыт расчетный счет. Конечно, не последнюю роль играет и профессиональная репутация. Крупные риелторские компании, которые дорожат репутацией, стараются урегулировать разногласия во внесудебном порядке», – отмечает Никита Таранченко.

Как правильно заключить договор
Известно немало случаев, когда страховые компании отказывали страхователям в выплате компенсации. Особое внимание, как отмечают эксперты, нужно уделять составлению договора со страховщиками. Договор страхования профессиональной ответственности заключается на основании заявления страхователя, в котором он указывает свои реквизиты и пр. Страхователь обязательно должен предоставить свидетельство о регистрации и устав, без этих документов договор страхования не вступит в силу.
Так как четкое определение деятельности и перечня работ, которые осуществляет риелтор в процессе своей работы, отсутствует, для страхования профессиональной ответственности важно разобраться в том, что же конкретно считать страховым случаем. «Как правило, страховым случаем признается решение суда, вступившее в законную силу, либо обоснованные претензии третьих лиц. При условии, что будет установлена причинно-следственная связь между возникшими убытками клиента и осуществлением риелтором своих обязательств по договору с этим клиентом, – рассказывает Андрей Бушин. – Типового договора с клиентом на осуществление риелторской деятельности не существует, в практике встречаются и договоры возмездного оказания услуг (риелторских услуг, посреднических, информационно-консультационных и т. д.), агентские договоры и различные виды иных договоров и соглашений». Важно помнить, что для того, чтобы иметь право на страховое возмещение, необходимо будет доказать наличие нарушения риелтором договорных обязательств и его взаимосвязь с наступившими неблагоприятными для клиента последствиями. Для этого обязанности риелтора должны быть четко указаны в договоре. Существует немало случаев, когда суды отказывались признать ответственность риелтора за убытки клиента по тем причинам, что либо исполнение конкретных услуг риелтора лежало вне договорных обязательств, либо события, приведшие к убыткам, не находились в сфере его ответственности. Также невозможно доказать вину, если от лица риелтора действовал человек, не состоящий в штате фирмы и не имеющий с ней договорных отношений.
Нужно иметь в виду, что допущенная риелтором ошибка или небрежность при выполнении работ по договору может проявиться через довольно продолжительное время после совершения сделки с недвижимостью, подготовленной риелтором. В этом случае даже при отсутствии сомнений в наличии вины риелтора получить страховое возмещение будет невозможно из-за окончания к этому моменту срока действия полиса по страхованию профессиональной ответственности. «Иногда страховая компания отказывает в страховой выплате, если клиент предъявил риелтору претензии, когда срок страхования (срок действия договора) уже истек, а само событие, приведшее к наступлению страхового случая (ошибки при оформлении документов и т. п.), произошло в течение дей­ствия договора страхования. Поэтому рекомендуется внимательно относится к понятию страхового случая, его сроков: в договоре должно быть указано, что случай признается страховым, независимо от того, в срок или за пределами срока действия договора были предъявлены претензии», – разъясняет Гульнара Юрьева.
Кроме того, следует помнить о существующих исключениях из ответственности страховщика. Сюда входят: умышленные действий страхователя; сообщения страхователем заведомо ложных сведений об объекте страхования; совершения страхователем преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем, и пр.

Итоги
Главным препятствием, мешающим развитию данного вида страхования, эксперты называют недостаточность правовой базы. «В настоящий момент страхование профессиональной ответственности риелторов разрешено только в части ответственности перед третьими лицами, так называемыми выгодоприобретателями. А риелтора интересует наличие полиса своей ответственности именно перед клиентом, а не перед непонятными ему третьими лицами. Юридическая база отсутствует, специального закона о риелторской деятельности нет и не было. Данный вид страхования может получить развитие только в случае принятия законодательных инициатив», – объясняет Гульнара Юрьева. Как считает Андрей Бушин, во многом ситуацию может исправить появление закона о риелторской деятельности, о вероятности принятия которого в 2008 году снова появились слухи. Закон поможет определить квалификацию риелтора, его обязанности при осуществлении деятельности и установить пределы его ответственности перед клиентом.
Многие участники рынка выступают за принятие нового закона об обязательном страховании. По их мнению, этот закон необходим как для тех, кто пользуется услугами риелторов, так и для самих риелторских фирм, повышающих в глазах клиента свою репутацию. Как отмечает Никита Таранченко, в Европе и в США заниматься многими видами деятельности, в том числе риелторской, просто невозможно. Постепенно этот вид страхования развивается и в России. Помимо добровольного страхования в последнее время вводится обязательное страхование многих видов деятельности (оценка, юридическое сопровождение и т. д.). Возможно, то же самое произойдет и с риелторской деятельностью.