CRE Summit: правила игры для рынка недвижимости

Eжегодный CRE Summit прошел 27–28 июня в Санкт-Петербурге. Более 300 девелоперов, консультантов и инвесторов в диалоге с представителями власти (таковые присутствовали почти на каждой дискуссии) обсудили перспективы рынка коммерческой недвижимости, стратегии развития компаний, ключевые проблемы отрасли. В ходе первого дня участники саммита сосредоточились на девелопменте, инвестициях и управлении, во второй день успели обсудить гостиничную, торговую, индустриальную недвижимость, особенности строительства спортивных объектов, редевелопмента территорий и освоения небольших городов. Через весь саммит красной линией протянулась тема взаимодействия девелоперов и власти. Так, в ходе пленарного заседания участники сошлись в том, что двумя основными проблемами бизнеса являются отсутствие единых «правил игры» со стороны властей, в том числе и единой градостроительной концепции городов, а также печальное состояние инфраструктуры (инфраструктурная составляющая в проекте может доходить 30–35  % от его стоимости). Некоторые эксперты даже советовали девелоперам вкладывать деньги только в готовые объекты. «Законы постоянно меняются, и никто не гарантирует собственнику, что через его полупостроенный бизнес-центр не проведут жизненно важную для города дорогу», – предупредила собравшихся Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

«Прежде всего власти должны выбрать приоритеты развития города, сделать их понятными для инвестора. Тогда коммерческий сектор сможет адаптировать под них свои планы», – уверена Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб». Только наличие подобных планов, по словам экспертов, позволит эффективно развивать города, сохранять исторический облик, строить новые объекты, соответствующие концепции и нуждам города. «При развитии города надо не просто создавать пятно – нужно формировать территории, которые будут жить, – с необходимой инфраструктурой и т. д. Это серьезная градостроительная работа. Сегодня власть пытается увязать план развития территории с наличием денег. Но проект долгосрочный (на 25 лет), он к деньгам не привязан. Инвестор, девелопер найдет средства – при условии закрепления властями понятных правил игры минимум на 10–15 лет», – считает Леван Харазов, генеральный директор BKN Development. «Проблема в том, что отсутствует единое мнение девелоперского рынка. Его нужно формулировать, говорить о нем. Пока в Москве все слышат только одну организацию – Архнадзор», – сетует Анастасия Подакина, советник президента «Галс-Девелопмент».

Участники саммита обсудили также проблемы инвестиционного рынка. По данным экспертов, его тормозят высокие ожидания доходности инвесторов. Ставка доходности в сегменте премиальных офисов и торговли составляет, по данным Андрея Постникова, члена совета директоров Jones Lang LaSalle, 9 % в Москве и 10 % в Санкт-Петербурге. «Но сделки закрываются выше, чем 10 %, так как инвесторы торгуются – вероятно, их ожидания от прибыли проекта еще возрастут, в то время как собственники, наоборот, не готовы продавать на этих условиях. Это опасная ситуация, так как в итоге рынок замирает», – пояснил г-н Постников. «В условиях дефицитного рынка, каким скоро станет Москва (из-за ограничений строительства в рамках ТТК и т. д.), роль играет не ставка капитализации, а конечная цена», – считает Александр Шарапов, президент ГК NAI Becar. В этой ситуации должен вырасти интерес к регио­нам. Однако инвесторы, особенно иностранные, в регионы пока идут с неохотой. Для иностранцев важно право собственности или долгосрочной аренды на землю, договоры с арендаторами, наличие грамотной управляющей компании, рассказал Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе BNP Paribas Real Estate.

По мнению Дениса Соколова, партнера, руко­водителя отдела консалтинга и исследований и маркетинга Cushman & Wakefield, регионы – в отношении инвестиций – и не стремятся догнать Москву. Их цель – повышение уровня рынка и доверия к нему. По оценкам эксперта, объем заявленных региональных проектов составляет сегодня $ 6 млрд.

Помимо инвестиций эксперты обсудили и другой способ привлечения средств – проектное финансирование. Ключевым вопросом в этой схеме становится репутация заемщика. «Есть ли у заемщика опыт реализации проектов и есть ли у него собственный капитал, которым он готов рисковать, – ответы на эти вопросы во многом предопределяют решение банка о готовности кредитовать», – рассказал Андрей Тетыш, генеральный директор АРИН.

С другой стороны, даже те банки, которые готовы идти в регионы, часто не могут найти хорошие проекты, готовые под проектное финансирование, отметил Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Наиболее «проходные» проекты – гостиницы и ТЦ. Склады и офисы строить рискованно, говорит эксперт, – девелоперам непонятно, будет ли на них спрос. Региональный рынок индустриальной недвижимости, как известно, слаборазвит – 80 % объектов сосредоточено в Москве. Вообще торговая недвижимость (в том числе стрит-ритейл) оказалась гораздо более прибыльным вложением, чем индустриальная. В стрит-ритейле доходность может доходить до 10–12 %. Из-за аналогичных высоких ожиданий инвесторов строительство промышленных парков пока идет неактивно. Исключение – Калужская область, куда, несмотря на дефицит рабочей силы, «идут» компании-резиденты. Однако, по мнению некоторых экспертов, власти Санкт-Петербурга также делают многое для привлечения инвесторов: бесплатно присоединяют участок к инженерным сетям, подводят дороги, организуют движение общественного транспорта.

Эксперты обсуждали также вопросы функционирования многофункциональных комплексов. По словам Бориса Мошенского, гендиректора компании MARIS в ассоциации с CBRE, классикой синергии в МФК являются офисы и гостиницы. Еще возможен вариант совмещения гостиницы и торгового центра, но в этом случае изюминкой ТЦ должна быть в первую очередь развлекательная составляющая.

Что касается гостиничного рынка, в Питере ситуа­ция во многом напоминает московскую: из-за роста туристического потока увеличивается дефицит номерного фонда, и власти готовы предоставлять инвесторам преференции для строительства отелей. Сейчас, по словам Ирины Бабюк, заместителя председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, город активно разрабатывает программу сертификации гостиниц.

Подводя итоги, эксперты рынка коммерческой недвижимости выделили наиболее перспективные для вложения средств сегменты. Ими оказались торговые площади в северных регионах, где спрос платежеспособен, а предложение от него значительно отстает. Другая перспективная площадка – это Подмосковье, считает Максим Гасиев, гендиректор Colliers International: там есть свободные территории и высокие доходы населения. Наименее прибыльными отраслями являются офисная и складская недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге, констатировали эксперты.

Поэтому… «Не надо бояться идти регионы», – убеждала собравшихся Людмила Рева. Тем более что европейские проблемы на состояние рынка не сильно влияют: иностранный капитал еще не обосновался в нашей стране, поэтому успешность проекта определяется внутренним спросом и платежеспособностью населения. Кроме того, российский рынок еще не вполне восстановился после кризиса 2008 года. «Обваливаться нечему», – иронизирует г‑н Гасиев.

В завершении программы саммита организаторы подвели итоги архитектурного конкурса ДК «Созвездие» на строительство многофункционального комплекса в рамках реновации территории бывшей станции «Московская-Товарная». Победил проект архитектурной мастерской «SPEECH Чобан и Кузнецов». Комплекс будет состоять из четырех отдельно стоящих зданий – жилого комплекса класса «комфорт плюс», гостиницы 4 звезды, бизнес-центра класса B и торгово‑офисного центра. Партнерами и спонсорами саммита выступили Raven Russia, Hals Development, БЦ «Юпитер», Hannes Snellman, Deloitte, NAI Becar, ASTERA, VEGAS LEX, «Ведомости», Arendator.ru и HeadHunter.