ТРЦ «Метрополис»: «На тебе сошелся клином белый свет»

Напомним, что Morgan Stanley приобрела «Метрополис» в начале 2013 года. Предположительно сумма сделки составила $ 1,2 млрд, что можно считать безусловным ценовым рекордом на отечественном рынке недвижимости. Информация о закрытии сделки между Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund (HCRLTH) и Morgan Stanley Real Estate Investing появилась несколькими неделями ранее, однако тогда доля покупки не была оглашена. Предполагалось, что HCRLTH покупает 20 % площадей в проекте примерно за $ 225 млн.

Сейчас эксперты рынка сходятся во мнении, что речь идет о доле в 50 % и что сумма сделки могла принести продавцу Morgan Stanley около $ 640 млн.

«Сумма сделки по продаже 50 % ТРЦ “Метрополис” может составить $ 650–660 млн, – считает Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital. – Выгода девелопера Hines очевидна. Во‑первых, он приобретает качественный объект в Москве со стабильным доходом. Во‑вторых, “Метрополис” интересен девелоперу как торговая недвижимость. Ставки здесь индексируются от 4–10 % в год, что обеспечивает высокий ежегодный прирост, выше европейских показателей. Через год-два после покупки пакеты акций могут быть перепроданы с высокой 10–15 %-ной маржой». Немаловажно, по мнению экспертов, и то, что проект прошел техническую, юридическую, экономическую и прочие экспертизы еще у Morgan Stanley. Елена Семенихина, директор по развитию компании «Гема Инвест», добавляет: «“Метрополис” – очень качественный объект. Здание “не уставшее”, с хорошим тенант-миком. Объект фигурирует во всех рейтингах торговой недвижимости и востребован у арендаторов. Доля в таком объекте укрепит портфель Hines и, безусловно, увеличит капитализацию компании». Остается неясным мотив Morgan Stanley. Почему, имея в своих руках такой привлекательный инвестиционный проект, компания так быстро решила избавиться от крупной доли в нем? Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG, предполагает: «Возможно, это часть стратегии, связанной с приобретением площадей оптом и последующей реализацией по частям – в этом случае вполне реален сценарий с появлением еще одного инвестора». Специалисты компании Praedium Investment Capital отмечают, что, продавая по частям ТРЦ, фонд Morgan Stanley может увеличить стоимость «Метрополиса» на 7–10 %. Как правило, фонды вкладывают средства в активы на срок от трех до пяти лет, но в случае досрочного достижения определенных финансовых показателей по доходности могут выходить и раньше. «Вряд ли цена объекта с момента покупки его MSREI существенно изменилась, так как увеличить капитализацию за такой короткий промежуток времени будет довольно сложно», – считает Иван Губочкин, управляющий директор департамента рынков капитала CBRE. С ним согласна и Светлана Кара, управляющий партнер Praedium Investment Capital, которая считает, что вряд ли можно говорить о большом запасе роста инвестиционной стоимости «Метрополиса». Но весомый «лист ожидания» на этом проекте и общая перспективность комплекса позволят собственникам и дальше повышать арендные ставки, что позитивно отразится на сроке окупаемости инвестиций.