МИФическая суровость

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов.

Напомним, что первая классификация офисных зданий была разработана в 2003 году участниками Московского Исследовательского Форума, куда на тот момент входили Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (сегодня – CBRE), Stiles & Riabokobylko в сотрудничестве с Cushman & Wakefield Healey & Baker (сегодня – Cushman & Wakefield). До этого времени предпринимались попытки применения иностранных классификаций в Москве, вспоминают в Jones Lang LaSalle, однако в силу специфики российского рынка коммерческой недвижимости они были малоэффективны. С момента принятия первой версии классификации участниками МИФа, в состав которого с 2007 года также вошла компания Knight Frank, ежегодно производится пересмотр всех пунктов на предмет целесообразности и актуальности и решается вопрос о необходимости внесения изменений. «Вопрос изменения классификации поднимался за последние три года неоднократно, и Гильдией управляющих и девелоперов, которая успешно внедрила новую классификацию на петербургском рынке, и МИФом,?– говорит Петр Исаев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Rose Group.?– Рынок шагнул далеко вперед, и те стандарты, которые задают ведущие девелоперы, оставляют далеко позади все здания, построенные три–четыре года назад. Можно бесконечно придумывать надстройки над классом А, однако логичнее в принципе пересмотреть всю систему присваивания класса зданию, что и было сделано».

Большинство игроков сошлись на том, что пересмотр классификации БЦ происходит в «очень правильное время». «Известно, что самый первый офис класса А представлял собой вагончик, а первые договоры аренды были переводами образцов из американских учебных пособий,?– рассказывает Наталья Пирогова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ООО «АФИ РУС».?– Сейчас, когда осмыслены итоги кризиса 2008 года, определен состав ключевых игроков рынка девелопмента, а скорость строительства и абсорбции новых построек несколько замедлилась, наступил период определенного затишья, стагнации. Существенно сузился круг новых крупных арендаторов, что повысило уровень ротации существующих, периодически переезжающих из одних офисов в другие. В этот период появилась возможность пересмотреть критерии привлекательности рабочих пространств и классифицировать требования к ним».

Одним из ноу-хау новой версии классификации считается пункт «Сертификация» – соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности (BREEAM и LEED). Несмотря на то, что пункт имеет явно рекомендательный характер, его уже назвали началом новой эры для офисной недвижимости в Москве. Петр Исаев подчеркивает: все международные или ориентированные на современный рынок компании уже строят здания, соответствующие международным «зеленым» стандартам. Тренд зародился давно и будет только укрепляться, что позволит отделить современный профессиональный рынок от наследия в виде зданий, построенных на волне бума девелоперской активности. «Число российских проектов, подпадающих под сертификацию по международным стандартам, приближается к сотне,?– продолжает тему Алексей Поляков, генеральный директор Prosperity Project Management, председатель правления Совета по экологическому строительству в России.?– Синхронизация сертификации и классификации вполне в духе времени, поскольку многие иностранные институциональные инвесторы вкладываются только в “зеленые” проекты». Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar в Москве, также считает введение принципа сертификации по стандартам энергоэффективности логичным продолжением тенденций, которые наметились в последние годы, и добавляет, что рекомендательный характер требования можно оправдать тем, что очень небольшое число объектов может попасть в эту классификацию». Впрочем, немало игроков называют «игры в экологию» скорее имиджевым показателем. Как правило, все, что имеет рекомендательный характер, внедряется в последнюю очередь, уверен Сергей Воронин, генеральный директор Forum Properties. «На мой взгляд, в отношении экологичности зданий на рынке сейчас период “деклараций”, а не реальных дел,?– считает г?н Воронин.?– Можно сколько угодно заявлять о необходимости “озеленения” проектов, но реальные “зеленые” технологии очень дороги (рекуперация энергии, солнечные батареи, максимально эффективное остекление, качественные теплоизоляционные материалы), а масштабного спроса на них пока нет». Мария Сергиенко, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group, поддерживает: говорить об обязательной «зеленой» сертификации зданий в Москве рано. Впрочем, введение такого параметра даст арендодателям стимул к соблюдению хотя бы некоторых требований к энергоэффективности здания. «Если бы со стороны властей города или региона были бы разработаны некие преференции для таких офисных центров, это стало бы неким локомотивом, который бы двигал данную идею “в массы”»,?– уверена Эвелина Ишметова, партнер, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer.

В том, ужесточение каких требований наиболее актуально для зданий класса А, B+ и B–, мнения игроков разделились. Мария Сергиенко считает важным зафиксировать в классификации в качестве обязательных показателей уровень обеспеченности машино-местами для классов А и В+, время максимального периода ожидания лифтов для класса А, характеристики остекления, обеспечивающие достаточный уровень освещения. Кроме того, г?жа Сергиенко обращает внимание на включение минимальных требований к технической начинке здания, что позволило бы снять ряд вопросов в отношении расчета инженерии. Петр Исаев поддерживает: основные ужесточения должны касаться в первую очередь инженерных систем и инфраструктурных показателей. «Классификация для класса А должна быть максимально приближена, например, к “зеленой” классификации, чтобы оценка профессионального сообщества не только являлась маркетинговым инструментом, но и имела будущую материальную ценность для банков, оценщиков или покупателей здания,?– продолжает эксперт.?– А вот географический показатель сегодня просто не имеет смысла. Рынок разрастается, и качественный объект, соответствующий всем требованиям современного рынка, может быть расположен где угодно. Равно не актуален и принцип одного собственника: как показывает практика, сегодня это крайне условный показатель. Зачастую рынок просто не знает, кто и в каких долях владеет тем или иным объектом. Например, если взять все объекты ММДЦ “Москва-Сити”, то в большинстве случаев их можно смело исключать по данному принципу из класса А». Эвелина Ишметова солидарна с коллегами: самыми актуальными и требующими доработки являются вопросы парковки и энергоэффективности. Более того, их следует переводить из разряда рекомендательных в разряд обязательных, разрабатывая при этом некую систему поощрений для владельцев недвижимости.

Тема парковок вообще остается центральной почти для всех игроков. Согласно новой классификации, для БЦ в пределах Садового кольца показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром. Так, для БЦ между Садовым кольцом и ТТК необходимо не менее 1 машино-места на 80 кв. м, между ТТК и МКАД – не менее 1 машино-места на 60 кв. м, за пределами МКАД – 1 машино-место на 30–40 кв. м и более. В версии 2006 года наличие парковки было обязательным для офисных помещений класса А и B, а параметр, определяющий количество машино-мест, носил рекомендательный характер, вспоминают в Knight Frank. «Вопрос парковки был пересмотрен в связи с фактической ситуацией в столице,?– уточняет г-жа Онучина.?– Часто объект превосходного уровня не может получить класс А, потому что рядом с ним недостаточно парковочного пространства. Особенно сложно соблюсти требования внутри Садового кольца». Петр Исаев уверен: все обусловлено в первую очередь коммерческой необходимостью. «Если в центре Москвы вы построите 1 машино-место на 40 кв. м офисной площади, скорее всего, ваши арендаторы не смогут снять все в аренду, потому что не будут готовы каждому своему сотруднику оплачивать парковку. Для центра Москвы я бы назвал оптимальным с запасом коэффициент, равный 1 машино-месту на 70 кв. м»,?– говорит г?н Исаев. С новыми нормативами в этой части готов поспорить Сергей Воронин: «Не уверен, что количество машино-мест должно равняться “квадрату расстояния от Кремля”. Нормативы должны быть приближены к уровню 1 машино-место на 60–80 кв. м во всех локациях: и в районах с достаточно высокой ставкой аренды, и в районах массового размещения офисных площадей. Иначе все превращается в банальное навязывание машино-мест арендаторам. И ничего страшного, если некоторые существующие объекты потеряют одну “звезду”,?– это позволит арендаторам более обоснованно подходить к анализу и оценке своих проектов».

О том, что классификация недвижимости по-прежнему скорее образовательная опция, нежели регулирующая, говорили почти все опрошенные игроки. Рынок во многом еще живет по «старым и диким» законам, и если девелопер обозначает объект классом А, это вовсе не значит, что был построен объект именно этого класса. Некоторые собственники действительно сознательно завышают заявляемый класс, не ориентируясь на классификацию офисных зданий, разработанную Московским Исследовательским Форумом, подтверждают в Colliers International. Именно поэтому классификация является инструментом, который позволяет оценщикам, аналитикам и арендаторам оценить здание по наиболее важным характеристикам, полагают эксперты. Кроме того, она является незаменимым помощником для девелоперов на стадии разработки проекта здания. Большинству же девелоперов подтверждение классности объекта не нужно в принципе, хотя бы потому что ценообразование зависит не только от класса здания. Впрочем, в Cushman & Wakefield уверены: классификация Московского Исследовательского Форума является рабочим инструментом большинства профессиональных игроков рынка. Ее критерии носят обязательный, факультативный и рекомендательный характер и по-разному влияют на отнесение здания к тому или иному классу. Чтобы классификация была не просто маркетинговой «фишкой», а реальным профессиональным инструментом оценки зданий, необходимо выстроить механизм систематической переквалификации зданий. «Крайне необходимо добиться этой процедуры, чтобы сами девелоперы снова и снова подавали свой объект на “переаттестацию”,?– считает Петр Исаев.?– Построенные БЦ необходимо заново пропускать через нее, и делать это на регулярной основе (раз в три–пять лет). Это огромная работа, которая займет очень много времени, но если классификация будет иметь под собой не только основу “буквы”, но и практическое применение (допустим, если банки ее акцептуют, это сократит расходы и банков, и покупателей на будущий due diligence здания), собственники всех объектов сами будут в ней заинтересованы».

Возможно, вслед за ужесточением требований на рынке офисной недвижимости последует их пересмотр в торговом и складском сегментах. «Вполне вероятно, что скоро мы столкнемся с понижением классности ряда проектов,?– считает Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово».?– Но пока мы ориентируемся на условную классификацию, используя европейские примеры, девелопер сам определяет класс своего проекта. Думаю, сейчас нет смысла говорить об ужесточении, нужно лишь более открыто заявлять о наличии или отсутствии каких-либо опций. Качество же проекта все равно определяется конечным пользователем».

Большинство игроков уверены: пересматривать классификацию проектов в Москве нужно уже не раз в 10 лет, а намного чаще. Петр Исаев и Мария Онучина называют оптимальным показателем раз в три года, Мария Сергиенко –раз в два года. «Цель офисной классификации не в ежегодном обновлении самого текста, а во внесении правок, которые характеризуют новый этап в качественном развитии рынка,?– уточняют в CBRE.?– Правки вносятся тогда, когда на рынке появляются новые существенные критерии. Например, в классификации 2013 года был внесен пункт о “зеленых” стандартах, поскольку в 2006 году, когда была опубликована предыдущая версия, “зеленые” стандарты не применялись к офисным зданиям». Цикл концепции офисного здания составляет пять–семь лет, после этого следует ремонт или замена фасадов и части оборудования, усовершенствование интеллектуальной начинки или даже изменение концепции, говорит Алексей Поляков. Именно с таким интервалом может проходить и ревизия системы классификации.

Одновременно с ужесточением требований эксперты обращают внимание на новый тренд рынка: активное привлечение к разработке классификации арендаторов. «В ней должны участвовать все три группы заинтересованных сторон: девелоперы, инвесторы и арендаторы,?– размышляет Наталья Пирогова.?– Только таким образом могут быть учтены интересы всех участников рынка». Мария Онучина также считает обратную связь необходимой и предлагает разные методы взаимодействия: опросы, дискуссии, анкетирование. Впрочем, столь лояльны к конечному потребителю далеко не все. Эвелина Ишметова и Петр Исаев считают активное подключение к классификации арендаторов бессмысленным: как представители разных сфер бизнеса они слишком субъективны и «будут настойчиво классифицировать то, на чем обожглись сами». «Профессиональные консультанты обладают достаточной информацией о требованиях и стремлениях конечного потребителя,?– согласна с коллегами Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами «Группы ПСН».?– Я бы предложила активно привлекать к данному процессу девелоперов: это тот сегмент рынка, который имеет практическую базу по строительству зданий и, на мой взгляд, может оказать существенную помощь в разработке классификации с учетом реалий российского рынка. К тому же для девелопера новая классификация не должна становиться сюрпризом, исходя из положений которого, он должен переделывать объект. Она должна стать документом с понятной цикличностью и направлением роста, с тем чтобы девелопер мог закладывать изменения в проект уже на начальном этапе».