Андрей Степаненко: «Иностранным инвесторам сложно объяснить, что публичные аукционы в России – честная конструкция»

– Андрей Николаевич, вы неоднократно говорили, что хотите превратить Фонд имущества Санкт-Петербурга в «русский Sotheby’s». Значит ли это, что со временем фонд начнет продавать не только недвижимость и движимые активы, но и предметы искусства, например? Когда можно ждать начала таких продаж?
– Основной задачей Фонда имущества Санкт-Петербурга остается эффективная реализация имущества города, РФ или госкомпаний, таких как РЖД. Но чтобы эффективно продавать эти активы, мы должны интегрироваться в мировое аукционное сообщество. Наши потенциальные клиенты не должны быть только из России. А для формирования хорошей клиентской базы нужно продавать не только городскую, но и частную недвижимость. Сначала это будет в основном коммерческая недвижимость. Научно-правовому центру при СПбГУ мы уже заказали разработку правовой базы для организации эффективных и прозрачных торгов частной собственностью.
Что касается предметов искусства, то в долгосрочной перспективе мы хотим заняться этим. На этом рынке мы должны найти свою нишу. Ведь конкурировать с российскими филиалами Sotheby’s и Christie’s, которые работают в Москве, будет непросто. Скорее всего, мы будем продавать произведения современных российских художников, которые вряд ли можно назвать очень дорогими. Могу предположить, что картины наших художников будут активно продаваться в период белых ночей, когда в Петербург приезжает много западных туристов. Думаю, что они могут активно покупать картины стоимостью $10 000–20 000. Мы уже ведем переговоры с экспертами по торговле предметами искусства.

– Вы активно работаете над привлечением на аукционы иностранных участников. Но крупные иностранные инвесторы, как правило, получают участки целевым назначением или покупают на вторичном рынке. Каких иностранцев можно заманить на аукционы Фонда имущества?
– Целевое выделение земли действительно практикуется. И крупные компании, которым необходимо разместить в Петер­бурге производственные мощности, сейчас могут получить землю таким образом. Поэтому сегодня предлагать этим инвесторам участвовать в торгах большого смысла не имеет. Тем более в условиях необходимости привлечения промышленных инвестиций. Что касается коммерческой недвижимости, то иностранцы активно приобретают встроенные помещения. Это итальянцы, австрийцы, чехи, немцы, пакистанцы, арабы – всех не перечислишь. Другое дело, что не всегда они сами приходят на аукцион. Но информация об инвесторах нам все равно доходит. Хотя стоит признать, что крупным иностранным инвесторам все же сложно объяснить, что публичные аукционы в России – честная конструкция. Те, кто к нам приходит, не всегда понимают, какие деньги здесь крутятся, и оказываются не готовы к конкуренции. Например, норвежская компания Statoil участвовала в торгах по продаже участка рядом с аэропортом «Пулково». Они хотели построить там АЗС. В результате их представители были крайне удивлены уровнем конкуренции и во время аукциона даже не торговались. Хотя до этого мы с ними встречались, и я пытался объяснить им всю серьезность торгов. Не поверили. Или сеть отелей Reval из Прибалтики претендовала на гостиницу «Москва». Они прекратили торговаться на уровне $29 млн, хотя она была продана за $40 млн.

– Когда начнутся торги участками в промзонах? Ведь если город подготовил территорию и на нее есть спрос, почему бы не заработать на этом?
– Об этом я говорю уже два года. Но иногда прогресс в этом вопросе осложняет работа наших коллег. Например, от Городского агентства промышленных инвестиций (ГАПИ) за три года их работы мы не получили ни одного пакета на продажу участков. Нужно все же отметить, что проекты планировки промзон уже утверждены. А в Градостроительном кодексе четко указано, что с момента утверждения проекта планировки территории, квартала и межевания провести целевое выделение участка невозможно. Почему они задерживают эти территории, я не знаю. За участки, предназначенные под логистические комплексы или промышленные предприятия, может развернуться серьезная борьба. Есть поручение губернатора выставить их на аукцион.

– Вы планируете опробовать выставление на торги нового вида лотов – имущества, принадлежащего нескольким собственникам, одним из которых может быть город. Расскажите подробнее об этой схеме.
– Принцип «один дом – один хозяин» принят во всем мире. Если выставлять на аукцион не отдельное помещение, а все здание, то все собственники смогут заработать больше. Мы пытались запустить эту схему на очень интересном объекте – Невский, 19. Но там пока не удалось полностью убедить город. Первым объектом, который мы выставили на торги по этой схеме, стал набор встроенных площадей и зданий на площади 0,22 га по адресу: Обводный, 61. Он находится в зоне жилого строительства. Там 70% принадлежит городу, а 30% – частная собственность, принадлежащая физическому лицу. Вообще, за такими проектами будущее. Ведь простых объектов становится все меньше и меньше, и городу нужно придумывать схемы эффективной реализации сложных зданий или участков, где государственная собст­венность соседствует с част­ной.

– Какие интересные объекты в историческом центре города вы планируете продать в этом году?
– Из особенно интересных проектов стоит выделить здание на ул. Маяковского, 12. Его продажа запланирована на 2 ап­­реля. Стартовая цена этого лота – 140 млн руб. за здание в 1 тыс. кв. м и участок в 1,1 тыс. кв. м. Стоит отметить очень удачное расположение объекта: 150 м до Невского пр., 100 м до ул. Жуковского. Перед ним маленький скверик. К тому же рядом стоят пятиэтажные дома, так что там можно построить здание примерно в пять этажей, расселив несколько квартир в соседнем доме для соблюдения норм по инсоляции. Считаю, что это будет лучший девелоперский проект года. Здесь можно построить бизнес-центр класса А. Это хорошее место и для гостиницы. Рост цены будет приличный. Мы были бы довольны, если бы стартовую цену удалось превысить в два раза.

– А что, как вы думаете, может появиться на Мойке, 24, где до последнего времени находился театр «Бенефис»?
– Скорее всего, гостиница или апарт-отель. Возможно также строительство бизнес-центра. Ограничений в решении о приватизации не существует, хотя этот вопрос активно обсуждался. Городу предлагали сделать там театр или музей. Но это нонсенс. Город сделал все, чтобы там остался театр «Бенефис», администрация более 15 лет дотировала из городского бюджета реконст­рукцию, реставрацию и текущий ремонт этого объекта. Как осваивались эти деньги – вопрос не ко мне. А в итоге сейчас мы занимаемся выселением оттуда сотрудников капеллы, которые арендовали там помещения.
Начальная цена этого объекта составляет 67,5 млн руб. Но отмечу, что это не все здание, а только его городская часть. Для полного освоения объекта победителю аукциона – инвестору нужно будет выкупать еще несколько квартир в фасадной части дома.

– В прошлом году Фонд выиграл конкурс Федерального управления службы судебных приставов на оценку арестованных пакетов акций или земельных участков. Насколько активную позицию вы собираетесь занять на этом рынке?
– Мы участвовали в этом конкурсе не потому, что нам это очень выгодно. Просто больно смотреть на то, что происходит в этом секторе. Непонятно, как работать, когда, например, приходит поручение от РФФИ реализовать федеральное имущество по нереальной цене. Я смотрю на название оценщика и вижу совсем незнакомую компанию. Мы за трезвую оценку. Ведь если компания-должник входит в сговор с оценщиком, они завышают рыночную цену объекта, в результате его просто невозможно продать.
У нас профессиональный отдел оценки. Кроме того, при Фонде имущества работают аккредитованные оценщики. Мы хотим оценивать пакеты акций или земельные участ­ки, чтобы эти объекты переходили к нам на продажу путем поручения от РФФИ. Понятно что, прямой связи нет, но есть возможность предлагать РФФИ выбирать именно Фонд имущества в качестве поверенного продавца по этим активам.

– Как вы оцениваете перспективы работы созданной в Петербурге Саморегулируемой организации оценщиков?
– Работаем в этом направлении. Не могу сказать, что там все просто. Думаю, что большую активность здесь мог бы проявлять ГУП ГУИОН. Все, что требовалось от нас: предоставить офис, обеспечить материальными ресурсами, собрать конференцию и пригласить на нее депутата Виктора Плескачевского – мы сделали. Теперь идет рабочий процесс. Формирование учредительных уставных документов, вербовка специалистов-оценщиков.

– После реализации проекта «Невская Ратуша» многие комитеты петербургской администрации должны переехать в этот админист­ративно-деловой центр. Много ли освободится зданий и помещений и сколько сможет выручить город от их продажи?
– Этого я сейчас сказать не могу. Решение будет приниматься правительством Петербурга. И будет приниматься взвешенно, ведь стоит учитывать, что многие объекты могут стать высокодоходными. Уверен, что здесь не будет единого решения. Наверняка одни объекты буду переданы в доверительное управление, другие – в аренду. Что-то будет продано. Могу лишь пообещать, что эти объекты будут проданы максимально прозрачно и дорого.

– В прошлом году вы начали продажу непрофильных активов, принадлежащих одному из крупнейших в России собственников – ОАО «Российские железные дороги» (РЖД). Сколько времени на это потребуется и что будет продано в этом году?
– Хотя РЖД принадлежит Росимуществу, продажа непрофильных объектов железной дороги является для нас абсолютно коммерческим проектом. Среди этих объектов и пивоваренные заводы, и дома культуры, и склады и т. д. Сейчас в стадии подготовки находится договор РЖД с Фондом имущества по реализации непрофильных активов. До этого по каждому конкретному объекту мы заключали отдельные соглашения. Сразу хочу оговориться, что мы не будем монополистами в этой сфере. Нам предложили достаточно большое количество объектов, но от некоторых мы отказались. Например, от тех, которые находятся в Забайкалье. Сейчас мы уже продали три объекта: в Нижнем Новгороде, в Лодейном Поле и в Петербурге (пакет акций завода «Спорт»).
Непрофильные активы РЖД можно продавать десятилетиями. В этом году у нас запланирована продажа 10–15 объектов этой компании. Причем мы будем реализовывать не только права собст­венности, но и права долгосрочной аренды на объекты, которые РЖД не может продать в соответствии с федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта». Планируем подписать с РЖД договор на реализацию объектов в Приозерском районе Ленобласти, в Твери и турбазы в Сочи.

– По официальным данным в прошлом году было продано более 700 га земли под строительство. Какие объемы запланированы на будущее?
– Если быть точным, 781 га мы продали для аренды в 2007 году. В 2006 году было 563 га. Если посмотреть план Комитета по строительству на этот год, получается не меньше 500 га. Из них на комплексное освоение территорий будет выставлено около 15 участков общей площадью около 150 га. Только на I квартал запланировано продать три участка под комплексное освоение: два в Петродворце (Санкт-Петербургский пр-т, участок 1 и Луговая ул., участок 1) и один в Курортном районе, вблизи озера Разлив на Левашовском шоссе. В прошлом году по инвестиционному направлению наторговали на 12,9 млрд руб. Земли настолько много, что в ближайшие три-четыре года будем торговать очень активно. Если учитывать, что примерно столько же лет мы уже торгуем землей, получится примерно восемь лет. А это не маленький срок. При этом не надо забывать, что эту землю надо застроить.