Коллективные инвестиции в недвижимость: REIT и ЗПИФ

Что такое REIT?

REIT – юридическое лицо, которое за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую вкладывается. Большинство REIT передают до 100 % налого­облагаемой прибыли пайщикам, избавляясь от необходимости платить налог на корпорации.

На практике выделяют три основных вида REIT.

1. Долевые (Equity REIT). К ним относится большинство фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода – арендная плата от сдачи в аренду принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.

2. Ипотечные (Mortgage REIT). Cоставляют около 5–7 % от общего количества фондов недвижимости и специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.

3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относится около 1 % фондов недвижимости.

У фондов недвижимости есть ряд очевидных преимуществ перед другими способами вложения средств:

• ликвидность. Собственник недвижимости не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большого количества REIT торгуются на основных биржевых площадках США и могут быть быстро реализованы;

• диверсификация инвестиций, поскольку кор­реляция акций REIT с другими финансовыми активами довольно низкая;

• защита от инфляции: основной источник доходов REIT – арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен;

• хорошая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов с высоким уровнем текущего дохода и наличием умеренного долгосрочного роста капитала;

• надежность: случаи банкротства REIT крайне редки.

REIT – опыт США

США стали первым государством, правительство которого задумалось о превращении имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал Закон об инвестиционных фондах недвижимости. Он вводил специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня американская компания должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code), чтобы квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне:

• форма организации – корпорация, траст или ассоциация;

• управление осуществляется советом директоров или доверительных собственников;

• акции находятся в свободном обращении;

• организация не представляет собой финансовое учреждение или страховую компанию;

• минимальное число акционеров – 100;

• не менее 90 % налогооблагаемого дохода выплачивается ежегодно в качестве дивидендов;

• в собственности пяти лиц не более 50 % акций REIT в течение последних шести месяцев каждого налогового года;

• в объекты недвижимости вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;

• не менее 75 % общего дохода компании извлекается из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования.

Среди крупнейших фондов недвижимости Соединенных Штатов следует отметить такие, как Simon Property Group (капитализация – $ 49 млрд), General Growth Properties ($ 20 млрд), Boston Properties, Inc. ($ 16 млрд), Annaly Capital ($ 11 млрд) и Kimco Realty ($ 9 млрд). Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и на рыне коллективных инвестиций в целом.

ЗПИФы недвижимости

Российский ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН), как и любой ПИФ, не является юридическим лицом – это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного учредителем в доверительное управление управляющей компании с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей. Управление ЗПИФН вверяется профессиональному участнику рынка ценных бумаг – управляющей компании. Особая роль отводится в этом процессе специализированному депозитарию: действуя исключительно в интересах владельцев паев, он дает управляющей компании согласие на распоряжение активами ЗПИФН, если такое распоряжение не противоречит законо­дательству и правилам доверительного управления ЗПИФН. Деятельность ЗПИФН также требует участия оценщика, аудитора и реестродержателя.

Российское законодательство допускает возможность биржевой торговли паями ЗПИФН, и многие управляющие компании ею воспользовались. Поскольку погашение паев ЗПИФН невозможно до окончания срока его существования, биржевое обращение в идеале должно способствовать упрощению выхода владельца пая из ЗПИФН в случае возникновения такого желания. Вместе с тем для большинства биржевых ЗПИФН характерна недостаточная ликвидность, как правило, связанная с тем, что большое количество ЗПИФН создается в целях реализации конкретного проекта, который не представляет интереса для инвесторов. Из всех паевых инвестиционных фондов ЗПИФН получили наибольшее распространение в России. Во‑первых, постоянный рост цен на недвижимость, наблюдавшийся до экономического кризиса, давал стабильный прирост стоимости фонда. Во‑вторых, инвестирование через ЗПИФН позволяло получить ряд налоговых преимуществ, в частности отсутствие налога на имущество и земельного налога. Наконец, возможность обособления имущества, переданного в ЗПИФН, от имущества владельца пая и управляющей компании позволяет противо­действовать недружественным посягательствам в отношении имущества, переданного в ЗПИФН. Так, при государственной регистрации прав на недвижимость, переданную в ЗПИФН, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что собственниками такой недвижимости являются владельцы паев ЗПИФН, без указания конкретных имен (наименований).

В настоящее время популярность ЗПИФН ослабла по сравнению с докризисным периодом. Главным образом это связано с тем, что рост цен на недвижимость сократился, кроме того, ужесточились налоговые аспекты деятельности таких фондов.

Доход от аренды или строительства?

Изначально REIT получал доход только от роста стоимости долей или от аренды недвижимости, в которую были вложены инвестиции, однако позже им было разрешено инвестировать в строительство. В России большая часть ЗПИФН получает прибыль от инвестиций в строительство недвижимости с последующей продажей. Доходы от аренды, как правило, незначительны.

REIT: Даешь дивиденды!

В США не менее 90 % налогооблагаемого дохода REIT должно ежегодно распределяться в качестве дивидендов между инвесторами. В случае российских ЗПИФН дивиденды реинвестируются, т. е. пайщики смогут перевести деньги на свой счет только после завершения деятельности ЗПИФН, за исключением случаев, когда правила доверительного управления допускают выплату промежуточных доходов.

С сожалением стоит отметить, что в России ЗПИФН как инструмент коллективных инвестиций до сих пор в зачаточном состоянии. Из инструмента коллективных инвестиций он скорее превратился в некую правовую оболочку защиты активов с оптимальным налогообложением (больше подобие траста, чем фонда недвижимости).

Текущее замедление роста на российском рынке недвижимости также не вселяет оптимизма, однако американский (международный) опыт показывает, что при понятных правилах и стабильной прогнозируемой доходности (про кратную доходность инвесторам на ближайшее время стоит забыть) рынок недвижимости может быть привлекателен. Для успешного привлечения инвесторов российским управляющим компаниям придется находить более выгодные объекты инвестирования. Здесь надо отметить, что оживившийся рынок эконом-класса Новой Москвы и ближайшего Подмосковья достоин особого внимания. Кроме того, для успешного функционирования потребуется устранение системных недостатков ЗПИФН по сравнению с REIT: дорогого «входного билета» и низкой ликвидности. В противном случае в нынешних условиях ЗПИФН может окончательно потерять свою привлекательность как инструмент коллективного инвестирования.