Концепция нового проекта в деталях
Пешеходные зоны
Кирилл Завражин, руководитель группы управления проектированием компании KR Properties
Москва-река – это в первую очередь новая возможность усовершенствовать транспортную систему города, она также может предложить новые виды общественного и индивидуального транспорта. Однако для того чтобы проект не нанес ущерб городу, необходимо улучшить экологию воды и прилегающих территорий через создание регламентов развития прилегающих зон. Прилегающие к Москве-реке территории должны стать прежде всего пешеходными зонами, где это возможно – только тогда набережные станут центром притяжения. Подобные успешные примеры есть в Скандинавии, Америке и Канаде, есть также средиземноморский опыт, но его нужно все-таки применять с правкой на климат Москвы и неблагоприятную экологию.Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла
Александр Артюхов, директор девелоперского подразделения ГК «Аури»
Русла рек в городах – это прежде всего воздушные артерии, если так можно выразиться, несомненно, оказывающие влияние на комфортную жизнедеятельность города, тем более мегаполиса. Данный фактор обязательно нужно учитывать при разработке концепции благоустройства или развития набережных. В связи с ростом уровня жизни населения и потребности в комфорте, возможно, одним из путей преобразования набережных будет создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, комфортные рестораны, небольшие объекты ритейла. На мой взгляд, один из участков набережной можно целиком посвятить созданию парка аттракционов, взяв за основу что-нибудь из Испании или Франции с собственным национальным колоритом. Гармонично будут сочетаться небольшие отели или апартаменты. Если мы рассматриваем кластеры промышленных зон, здесь девелоперы могут полностью реализовывать свои идеи и возможности, например, многофункциональные комплексы, сочетающие различные типы коммерческой недвижимости и объекты премиальной жилой застройки.Развитие многофункционального пространства
Юлия Прокопенко, начальник отдела маркетинга Storm Properties
Опираясь на мировой опыт, концепция «Водного Фасада Москвы» должна вылиться в развитие многофункционального пространства, совмещающего общественную, жилую и коммерческую составляющие, а также рекреационные зоны.При формировании концепции следует помнить, что набережная Москвы-реки обременена существующей исторической застройкой, которую необходимо учитывать при планировании. Безусловно, с течением времени в разных частях города формируются районы с определенным характером: деловая застройка, жилые кварталы, административная функция. Но пойти по пути наименьшего сопротивления и продолжать строить офисы там, где они уже существуют, или жилье в густонаселенном районе – значит повысить нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру. В результате мы можем получить на набережной пробку, движущуюся в сторону детского сада. Распределение различных функциональных зон должно быть равномерным и продуманным, не только коммерческим, но и социально ориентированным.
Развитие прилегающих территорий благоприятно скажется на внутреннем потенциале «старой» Москвы, которая на сегодняшний день стремится к децентрализации из-за отсутствия свободных площадок под застройку и запрета на строительство коммерческой недвижимости в центре.
Важно также, чтобы территория не была разорвана, нужна прочная транспортная связь, позволяющая воспринимать набережную как единое целое. Это достижимо как за счет развития водного транспорта, так и за счет создания благоустроенной прогулочной зоны, сети велосипедных дорожек. Необходимо сделать это пространство привлекательным для гостей и жителей города, создать центр притяжения.
Набережная – это связующее звено между рекой и городом, общественное и культурное пространство. Здесь найдут место «магниты», привлекающие посетителей и жителей города: event-площадки, концертные залы, галереи. Не обойтись без ресторанов и кафе, которые превратят данные территории в комфортабельную европейскую набережную.
| Береговые линии, нуждающиеся в благоустройстве в первую очередь | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин В первую очередь необходимо обратить внимание на знаковые места в туристических зонах, а также вернуть к жизни территории бывших промзон, которых все еще довольно много на берегах реки. Лучшие решения можно получить только по результатам международных честных конкурсов, в которых бы участвовали самые опытные проектировщики общественных прибрежных зон (public realm design). Кроме того, необходимо грамотно составленное задание, в том числе с учетом условий всесезонного использования набережных. Не исключено, что для реализации такой масштабной программы понадобится изменить некоторые градостроительные нормы. |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов Безусловно, это неприкасаемая для строительства серьезных объектов первая береговая линия. Здесь представлена масштабная площадка для творчества архитекторов: всевозможные формы освещения, сочетание стилей и направлений, реализация комфорта пеших участков. |
| Развитие многофункционального пространства |
Юлия Прокопенко В первую очередь стоит обратить внимание на площади, «выключенные» из городского контекста. Для того, чтобы снова сделать их частью города, потребуется много времени, и начинать нужно именно с них. |
| Архитектурная концепция набережных и прилегающих территорий | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин Даже в единой концепции могут удачно сочетаться эклектичные фасады, это хорошо видно на примере плотной застройки центра Амстердама, где рядом сосуществуют здания разных эпох. Москва всегда была городом, сочетавшим в своей архитектуре разные эпохи, поэтому единства нужно добиваться через что-то другое, например, через ландшафт. В любом случае все решения в комплексе дадут неоспоримо лучший результат по созданию комфортной среды, т.?е. помогут достичь целей, к которым стремятся власти. |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов Думается, актуальным будет создание эклектичных пространств объектов инфраструктуры и бизнеса с уклоном в то или иное направление. При этом было бы разумно предусмотреть гармоничное сочетание переходов от одного элемента к другому. |
| Опыт, на который можно опереться при реализации проекта | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин К сожалению, стопроцентно удачных примеров комплексного развития набережных в мире не существует, однако есть удачные примеры перестройки отдельных участков набережных. Здесь каждый город достиг чего-то нового: кто-то смог создать удачные рекреационные зоны, (например, Дрезден и Берлин), кому-то удалось воссоздать комфортную историческую среду, как в Праге или Лондоне. Думаю, вдоль Москвы-реки должны быть созданы зоны различной направленности с учетом сложившейся застройки, городской среды и имиджа места, которые должны быть усилены через работу по реновации набережной. В любом случае этот проект должен быть разработан в тесной связке с Генпланом Москвы. |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов Если говорить о более-менее масштабных объектах в России, это редевелопмент «Красного Октября», возможно, «Новоспасский двор» на Дербеневской набережной. Первое, что просится из европейского опыта, это Рейнская набережная Дюссельдорфа – достаточно большой кластер современных градостроительных решений, отмеченных высокими оценками и заслуживающих внимания. |
| Развитие многофункционального пространства |
Юлия Прокопенко Большинство известных проектов относится к редевелопменту портовых зон. Всемирно известный проект Hafen City в Гамбурге, Германия, спроектирован таким образом, что под здания отведено лишь 30% развиваемой территории, еще четверть отдана под транспортную инфраструктуру. Остальное – общественные пространства: парки, променады, площади. К подобным проектам можно отнести район Het Funen в Амстердаме, где на площади 3,5 га были возведены жилые и коммерческие площади. Район расположен на границе старого города. Проект характеризуется большим разнообразием типов жилья, обилием зеленых зон, близостью места жительства и рабочих мест, которые формируют комфортную городскую среду. Исторический район «Спирс Локс» в Глазго должен стать районом плотной многофункциональной застройки, с особо выделенными пространствами для детского досуга. На проекте, занимающем территорию 12 га, также разместятся объекты культуры. |
| Взаимодействие города и бизнеса. Способ монетизации объекта | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин Основные принципы монетизации таких объектов уже отработаны на других площадках в Москве, в основном это привлечение частных инвесторов. В данном случае распределение обязанностей между городом и бизнесом может быть следующим: всю инженерную инфраструктуру делают городские власти, а сооружения и развлекательную инфраструктуру создают частные инвесторы. В таком случае удастся создать баланс распределения сил. |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов Для реализации проекта необходимы преференции от государства в различных формах, позволяющие сократить издержки предпроектных и проектных стадий разработки, а также всевозможные формы сотрудничества бизнеса и государства. В любом случае потоки возможны лишь там, где присутствует бизнес, этот фактор необходимо учесть градостроителям в процессе разработки схемы территориального планирования. |
| Развитие многофункционального пространства |
Юлия Прокопенко Все зависит от целей города. Если в качестве основной задачи город ставит улучшение городской среды, модернизацию устаревших районов, ликвидацию неблагополучных объектов, рассчитывать на высокую доходность не стоит. Безусловно, отдельные объекты при грамотном подходе будут коммерчески успешными, но для реализации задуманного необходимы значительные вложения в инфраструктуру. Капитализация общественных пространств достижима за счет развития объектов-трансформеров, которые могут служить как социальной функции, так и выступать в роли event-площадок и прочих объектов, которые могут быть сданы в аренду. Если для города первостепенно получение прибыли, такая возможность может быть осуществлена за счет выделения на коммерческой основе части принадлежащих ему территорий застройщикам |
| Целевая аудитория | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин Целевая аудитория таких проектов никак не ограничена: это могут быть как жители города, так и туристы, представители малого и среднего бизнеса. |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов В первую очередь это горожане, стремящиеся получить комфортный и полезный отдых, а также многочисленные туристы. Кроме того, это представители бизнес-сообщества, в частности, компании, генерирующие инфраструктурный бизнес (гостиничные операторы, рестораторы и т. п.), если речь идет о преобразовании промышленных кластеров. |
| Развитие многофункционального пространства |
Юлия Прокопенко В силу многофункциональности и разнородности территории с точки зрения местоположения, проект будет ориентирован на различные категории людей – жителей города, гостей столицы. Коммерческая составляющая, безусловно, должна быть выдержана на высоком уровне. А жилье может быть позиционировано как в элитном классе (там, где это позволяет местоположение), так и ориентироваться на более доступные сегменты. |
| Какой проект в рамках этой территории могла бы реализовать ваша компания? | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин Да, мы готовы участвовать в таких процессах, например, на «Даниловкой мануфактуре» можно организовать дебаркадер «Южные врата Москвы» для создания многофункционального пересадочного пункта между водным транспортом, Третьим транспортным кольцом и проходящим недалеко от проекта Варшавским ш. Более того, мы можем разработать и внедрить преобразования исторической части набережных на примере удачных проектов реновации общественных пространств, в том числе в российской столице. Так, по нашему мнению, с этой точки зрения было много сделано на проектах «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура». |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов Наша компания готова рассмотреть любой вариант сотрудничества после детальной проработки финансовой составляющей проекта. |
| Развитие многофункционального пространства |
Юлия Прокопенко Strom Properties имеет опыт в различных сегментах недвижимости и способна реализовывать проекты любой сложности. Все будет зависеть от прозрачной схемы сотрудничества и качественных характеристик участка. |
| Сложности в реализации концепции. Способы их преодоления | |
|---|---|
| Пешеходные зоны |
Кирилл Завражин В основном реализовывать такие проекты мешает косность рынка, связанная кроме всего прочего с тем, что в районе набережных зачастую уже сложилась, пусть не очень симпатичная, но своя застройка, например, многочисленные гаражи, полуразрушенные промзоны и т. д. Чтобы переломить ситуацию, с одной стороны, потребуется внести изменения в существующие градостроительные нормы, с другой – необходимы немалые инвестиции, и здесь как раз были бы полезны частные инвесторы. |
| Создание объектов инфраструктуры, сочетающих в себе места отдыха и развлечений, рестораны, небольшие объекты ритейла |
Александр Артюхов Основной сложностью будет проработка способов увязки прагматичных идей бизнеса и жестких экологических ограничений и норм строительства в прибрежных участках. |
| Развитие многофункционального пространства |
Юлия Прокопенко Такие глобальные проекты зачастую обременены целым набором сложностей, в первую очередь финансировыми. Вспоминая Hafen City, можно отметить, что инвестиции застройщиков составляли не более четверти бюджета проекта. Другой проблемой является сложность адаптации новой концепции к существующей системе, как градостроительной, так и административной и правовой. Решение этих проблем невозможно без сильной административной поддержки и государственных инвестиций. Строительство социальной инфраструктуры, развитие рекреационных зон вряд ли привлечет застройщиков в проект, нужно их заинтересовать. И на этом этапе появляется возможность испробовать форму ГЧП на практике, найти максимально эффективную форму взаимодействия города и бизнеса. |
