Калининград: роман с продолжением

Относительно небольшое население города, невысокий уровень среднего дохода, значительные логистические издержки – все это привело к тому, что крупные федеральные игроки и международные бренды не спешат обосноваться в Калининграде, да и качественных объектов в городе явный дефицит, считает Руслан Якунин, директор по аренде помещений компании ADG Group.

C ПЛЮС B МИНУС А
По оценкам Сергея Рябова, генерального директора «Рес Проперти Менеджмент Рус», совокупное предложение качественной офисной недвижимости в центральной части города Калининграда составляет порядка 125 тыс. кв. м GLA. Несмотря на то, что некоторые девелоперы заявляют о строительстве офисного центра класса A, ни один из региональных объектов не удовлетворяет на все 100% требованиям к помещениям данного класса, уверен эксперт. К качественным объектам г-н Рябов относит три класса: полноценный класс B, класс С+ (новые качественные офисные объекты, но расположенные в некотором удалении от центральной части города) и класс C Redevelopment – объекты довоенного или советского периода, реконструированные и модернизированные под формат современных офисных центров (ввиду специфики региона для Калининграда характерно наличие довоенных зданий в центре города, в непосредственном примыкании к центральной площади города, которые используются в качестве офисных центров). Наибольшая доля приходится на помещения класса B – это несколько крупных офисных проектов, построенных с 2006 по 2012 год. Дальнейшее расширение сегмента маловероятно ввиду отсутствия подходящих площадок и достаточно высокой насыщенности рынка офисной недвижимости. Класс C Redevelopment исторически занимает значительную долю на рынке: на сегодня такие помещения составляют 44% всего предложения в центральной части города. Из-за своей специфики данный класс в номинальном объеме не растет. На класс C+ в настоящий момент приходится 10% всего рынка. Но именно этот сегмент, по оценкам г-на Рябова, будет расти в ближайшее время. Это небольшие офисные здания в центральной части города – точечная застройка вблизи ключевых транспортных магистралей.
В целом по рынку уровень вакантных помещений в офисных зданиях составляет 15%. При этом наибольшая заполняемость фиксируется по помещениям класса C+, наименьшая – по помещениям класса B, что обратно пропорционально размеру ставок аренды. Если рассматривать динамику показателей, можно говорить о том, что в послекризисный период уровень вакантных помещений поддерживался в пределах 13%, на фоне роста ставки аренды с 12,4 евро/кв. м в месяц до 16 евро/кв. м без учета НДС, коммунальных и прочих расходов. В 2012 году впервые за длительный период был введен в эксплуатацию крупный проект торгово офисной недвижимости – «Морской Бизнес Центр» (GLA офисных – помещений 7,2 тыс. кв. м), в I квартале 2013 года введен и заполнен арендаторами второй блок БЦ «Юбилейный». Из знаковых объектов, предполагаемых к запуску в 2013 году, – офисный центр на ул. 9 Апреля, строительство которого началось еще в 2010-м. Площадь офисного блока данного объекта составляет порядка 8 тыс. кв. м GLA (помещения на продажу). Кардинальных изменений на рынке офисной недвижимости в ближайшей перспективе в «Рес Проперти Менеджмент Рус» не ожидают. «Про класс А мы уже сказали ранее, что в регионе его просто нет, – продолжает Сергей Рябов. – Если говорить про класс B, то по своим объектам мы фиксируем практически полную заполняемость, незначительная доля пустующих помещений есть всегда, но их наличие позволяет нам удовлетворять нужды текущих арендаторов при увеличении потребностей в офисных помещениях. По конкурирующим объектам мы также фиксируем положительную тенденцию по снижению вакантных помещений. Постепенно все объекты в центральной части города выходят на уровень заполняемости не выше 10%. Высокие показатели вакантных помещений отмечаются по новым зданиям в первый год запуска, например, «Морской Бизнес Центр». Из качественных объектов «сложным» остается «Балтийский БЦ» ввиду наличия большого числа мелких собственников помещений и отсутствия единой коммерческой политики объекта.
Для большей части объектов Калининграда характерно наличие собственной управляющей компании (управляет либо единственным объектом, либо пулом объектов одного собственника). Крупным торговым и офисным центрам свойственно наличие профессиональной команды, оказывающей услуги по коммерческому, техническому, маркетинговому сопровождению объекта.

БЕЗ ИЗЮМИНОК
По данным Всемирной туристской организации, Калининград и область входят в число наиболее привлекательных регионов России для развития туризма. Эксперты гостиничного бизнеса уверены, что в связи с созданием в Калининграде особой экономической зоны, льготного кредитования, удобного выхода в море и потенциально привлекательного рынка соседних стран уже в ближайшее время на гостиничный рынок могут выйти серьезные игроки. Владимир Ильичев, директор по развитию Hilton Worldwide в России и СНГ, отмечает, что в регионе объективно не хватает международных отелей с высокими показателями сервиса и адекватным ценовым предложением. «Есть группа семейных, небольших отелей, которые подходят для путешественников, приезжающих осмотреть достопримечательности города или по личным вопросам, – продолжает г-н Ильичев. – Но бизнес-туристам, которые прилетают в город в командировку или на переговоры, важно получить качественный сервис, доступ к высокоскоростному интернету, конференц-залам. По сути, город, который привлекает международных и частных инвесторов, должен предлагать соответствующую инфраструктуру для успешного ведения бизнеса».
По оценкам Владимира Королёва, генерального директора «Гамма Девелопмент Калининград», обеспеченность жителей Калининграда номерным фондом в гостиницах составляет порядка 5,5 номеров на 1000 жителей. В Калининграде в большей части это обеспечивается гостиницами «Калининград», «Москва», «Турист», Heliopark Keiserhoff, Radisson. В 2013 году была введена в эксплуатацию гостиница Ibis. Из крупных проектов на побережье Балтийского моря – Grand Palace и «Русь» в Светлогорске. Остальная часть – это небольшие гостевые дома, семейные отели с номерным фондом не более 30 номеров. Формат хостелов в Калининграде не развит. Нет пока и интереса к региону со стороны отельеров сопредельных стран (Польши, Литвы). Ранее о выходе в регион заявляли сети The Rezidor Hotels Group, Kempinski Hotels, Hilton Worldwide. «Уже много лет туристические потоки Калининградской области находятся в стагнации из-за отсутствия реальных инвестиций в якорные объекты туризма, – делится Даниил Кофнер, инвестиционный аналитик в сфере недвижимости, директор по экономике и девелопменту «Калининградского института урбанистики». – Для туристических потоков на уровне 400 тыс. в год у нас вполне хватает гостиниц; к тому же каждый год открывается новая брендовая гостиница – Heliopark, Radisson, в этом году – Accor. Высокая развитость сектора мини-гостиниц позволяет поддерживать относительно доступные цены для всех категорий».
Алексис Деларофф, управляющий директор Accor Hospitality в России и СНГ, считает, что Калининград для россиян скорее место для бизнеса, а не для отдыха. В смысле отдыха туристов может привлекать близость к морю, поэтому Калининград мог бы также быть хорошим транзитным городом, рассуждает г-н Деларофф. Но пока Калининград больше привлекает туристов из Германии и Польши, испытывающих ностальгию по этому месту, нежели россиян. При этом эксперт верит, что в Калининграде хорошие возможности для инвестиций. «Мы строим там гостиницу совместно с партнером Akfen, – делится г-н Деларофф. – Думаю, что заполняемость нашей гостиницы в Калининграде будет сопоставима с аналогичным показателем в других регионах – от 65 до 75%. Из всех наших, а также других международных и региональных брендов Ibis лучше всего показывает себя именно в региональных городах. Что касается международных брендов, то, насколько мне известно, в Калининграде присутствует только Radisson, имеется гостиница “Гелиопарк”. Мне неизвестны другие реальные проекты. Accor – это главный оператор в Польше и один из ведущих в Германии, поэтому в том, что мы также входим на калининградский рынок, есть большой смысл».
По оценкам Accor, гостиница класса три звезды с адаптированной политикой ценообразования и управляемыми расходами на строительство всегда будет успешна. При этом г-н Деларофф выразил сомнение в том, что региональным российским городам необходима пятизвездочная гостиница (что наглядно видно на примере Екатеринбурга). Скептически в компании относятся и к так называемым отелям с нестандартной концепцией. «Проблема не в том, чтобы создать объект с интересной концепцией, а в том, чтобы строить гостиницы, которые будут пользоваться спросом, – полагает Алексис Деларофф. – Кроме того, расходы на их строительство должны позволять собственникам окупить инвестиции в разумное время. А “изюминка” стоит слишком дорого, и региональные города в большинстве своем не могут себе ее позволить».
Владимир Ильичев обратил внимание: в сентябре 2012 года стало известно, что Калининград вошел в список 11 городов, которые примут матчи чемпионата мира по футболу 2018. «Это уже большой показатель развития региона и готовности к мероприятиям международного уровня, и мы также включили Калининград в план по развитию сети», – отмечает г-н Ильичев. Почти все опрошенные отельеры полагают, что для привлечения туристов хороши все средства. Морские курорты на побережье Балтийского моря (Светлогорск, Зеленоградск, Янтарный) – единственные в стране. Архитектурный стиль городов в значительной степени сохранил европейский дух, что, конечно, привлекает путешественников. В наследство от Советского Союза на побережье остались здравницы и санатории. В области активно развивается экотуризм, который набирает популярность в последние годы. Уникальный природный памятник Куршская Коса заслуживает особого внимания. По оценкам Владимира Ильичева, ключевое направление для повышения привлекательности региона – повышение качества инфраструктуры и доступности туристических объектов. Эксперт уверен, что продвижением региона на российском и зарубежном рынках нужно заниматься более активно, чему и будет способствовать проведение чемпионата мира по футболу 2018 года. Вместе с тем для россиян есть трудности с тем, чтобы добраться до Калининграда. Попасть сюда можно с помощью самолета или по железной дороге, поезд достаточно неудобен: продолжительность рейса Москва–Калининград составляет 22 часа с тремя остановками для проверки документов. Увеличение количества авиарейсов и снижение стоимости перелета из других регионов России положительно повлияют на развитие туризма в области.

НЕСКЛАДНЫЙ ПРОВАЛ
Большинство экспертов сошлись на том, что складская недвижимость является наиболее провальным сегментом региона. «Уже много лет наблюдается слабый спрос и снижение ставок, – считает Даниил Кофнер. – Хэдлайнером такой динамики является вышеуказанная монополизация рынка ритейла, приводящая к массовому сворачиванию малого торгово-оптового бизнеса – основного потребителя складских услуг. Качественная логистика есть, но она простаивает из-за вышеописанных причин. Товар либо импортируется, либо берется у местных производителей. К тому же монополисты предпочитают строить свои собственные распределительные центры, а не арендовать чужие логистические мощности».
По оценкам Сергея Рябова, сегодня в Калининградской области обеспеченность складскими помещениями всех классов составляет порядка 900 тыс. кв. м, или чуть менее 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей области. 90 % складских помещений региона относится к помещениям низкого качества – класса С и D (с превалирующей долей класса D), не отвечающим современным требованиям. Новые современные производственно-складские комплексы, как правило, крупные компании строят для себя, и они не поступают в свободное обращение на рынок. При существующей динамике производства, объемов перевалки грузов и оптово-розничной торговли дефицит складских помещений Калининградской области составляет порядка 60 тыс. кв. м. При увеличении потоков грузов, проходящих по территории Калининградской области, данный показатель может возрасти в два раза. По данным «Рес Проперти Менеджмент Рус», ставки аренды на складскую недвижимость находятся в диапазоне 50–100 рублей/кв. м/месяц за класс С; класс – В; 125–200 рублей/кв. м в месяц 180–400 рублей/кв. м в месяц – класс А (без учета НДС, электроэнергии и прочих сопутствующих расходов). Помимо класса помещения ставка аренды зависит от таких факторов, как арендуемая площадь, срок аренды и проч.
Если рассматривать потребность в складских помещениях среди арендаторов ТРЦ, спрос наблюдается со стороны тех, кто торгует крупногабаритным товаром. Что касается одежды, обуви, сувенирной и прочей продукции, хранение в большинстве случаев осуществляется непосредственно в рамках торгового помещения (если позволяют площади ТРЦ и при наличии стабильных поставок из федерального центра). Новых заявленных проектов в области складской недвижимости в регионе на данный момент нет, но, учитывая недостаточную развитость сегмента, наличие спроса со стороны арендаторов и емкость сегмента, можно ожидать появления в перспективе двух–трех новых качественных проектов.
Пока же большинство аналитиков уверены: в ближайшие годы Калининград сохранит статус одного из самых интересных и сложных регионов для ведения бизнеса, а новые игроки будут выходить на рынок «активно, но осторожно».
Обзор рынка торговой недвижимости города читайте в CRE № 17 (215).