Налоговое бремя

Согласно принятым поправкам к главе 30 Налогового кодекса РФ, под налого­обложение с кадастровой стоимости попадут административно-деловые центры и торговые центры, нежилые помещения, используемые или предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. А также торговые и офисные помещения, собственниками которых являются иностранные компании без постоянных представительств в России. Для Москвы в 2014 году ставка составит 1,5%, в 2015 году – 1,7%, с 2016 года – 2%. Для регионов ставки будут ниже: в 2014 году – до 1%, в 2015 году – 1,5%, с 2016 года – до 2% с кадастровой стоимости. Закон о введении данных ставок налога регион сможет принять после утверждения результатов кадастровой стоимости объектов. На данный момент такую возможность имеет только Москва.
«Разумеется, этот шаг не простой и требует большого количества подготовительных мероприятий. По всей видимости, до широкого запуска налога в отношении всех категорий собственников есть намерение “обкатать” его на отдельных собственниках наиболее доходной, по мнению властей, недвижимости», – рассказал Алексей Коневский, партнер практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Пепеляев Групп».
Эксперты полагают, что эффект от принятия новых правил в наибольшей степени почувствуют на себе собственники старой недвижимости. Рост налоговых расходов владельцев недавно построенных объектов не должен быть столь существенным, поскольку балансовая стоимость таких объектов не сильно отклоняется от кадастровой.
Хотя столичные власти и обещают, что введение данного закона заставит платить больше только собственников, которые умышленно занижают стоимость своей недвижимости, уже сейчас совершенно очевидно, что внесенные изменения так или иначе повлияют на весь рынок коммерческой недвижимости.
«Принятие данных поправок, безусловно, значительно увеличит налоговую нагрузку на собственников коммерческой недвижимости, что в результате приведет к существенному росту размера операционных расходов собственника, которые возмещаются арендаторами. В рамках обще­принятой практики арендная ставка в коммерческой недвижимости состоит из базовой ставки и размера операционных расходов арендодателя, который, в свою очередь, включает в себя контролируемую и неконтролируемую части. Размер так называемой неконтролируемой части операционных расходов арендодателя, которую по текущим договорам аренды арендаторы должны возмещать в полном объеме независимо от ее изменения, в связи с внесением обсуждаемых поправок в НК РФ повысится в разы, что существенно отразится на рынке и, соответственно, ляжет тяжелым бременем на арендатора», – считает Александр Островский, генеральный директор O1 Properties.
Светлана Скрипник, партнер департамента налогового и юридического консультирования КПМГ в России и СНГ, думает, что в краткосрочной перспективе сторона, которая в итоге примет на себя основной удар, будет определяться условиями действующих договоров аренды. «Если расход по налогу на имущество не включен в расчет переменной части арендной платы, то дополнительная налоговая нагрузка ляжет на арендодателя. В средне- и долгосрочной перспективе (при заключении новых договоров) арендодатели будут стремиться переложить дополнительные налоговые расходы на арендаторов. Объекты класса А, как правило, новые (амортизация несущественная), ставка аренды самая высокая, соответственно, у них кадастровая стоимость не будет сильно отклоняться от балансовой, и дополнительный налог в процентном отношении к арендной ставке не будет существенным и составит примерно 3–7%. Для объектов класса В дополнительный налог составит 6–12%. В классе С рост может достигнуть 18–20%. Как правило, это старые объекты с низкой или почти нулевой остаточной стоимостью, где ставка аренды невысока, поэтому рост налога может быть более ощутимым и оказывать более существенное воздействие на арендную ставку».
На текущий момент еще рано давать окончательную оценку новому закону. Разные сроки завершения формирования кадастров в регионах и начала применения новых правил, непрозрачная процедура определения кадастровой стоимости и возможные превышения кадастровой стоимости над рыночной могут стать предметом судебных разбирательств владельцев недвижимости с налоговиками.