Сумма сделки не раскрывается, однако, по разным оценкам, стоимость актива составляет не менее $50-60 млн. Еще $10 млн Jensen Group планирует вложить в развитие объекта в 2014 г. По словам президента Jensen Group Стивена Вейна, окупить все вложения планируется через 4-5 лет.
Общая площадь семиэтажного здания, расположенного в историческом Петроградском районе Петербурга, составляет 30 тыс. кв. м, из которых 10,5 тыс. кв. м приходится на арендопригодные офисные площади, 15 тыс. кв. м занимает ритейл.
Без резких движений
Как рассказал менеджер инвестиционных проектов Jensen GroupСергей Журавлев, при прежних собственниках доходность комплекса находилась на уровне 12%. В Jensen Group планируют ее увеличить за счет более эффективного управления и обслуживания здания, изменения нарезки площадей, введения дополнительных услуг для арендаторов, а также увеличения проходимости в торговой зоне, которая на сегодняшний день составляет 3 – 4 тыс. человек в день.
«Мы планируем изменить входные зоны в торговый центр, пересмотрим его логистику, оптимизируем коммуникационные системы. В офисной части в самое ближайшее время будут полностью обновлены устаревшие инженерные системы. Также мы собираемся заняться расширением парковочной зоны», - сообщил Сергей Журавлев.
Партнер, директор по правовым вопросам Jensen Group Андрей Дауранов добавил, что план реконцепции здания будет рассмотрен в течение 2014 г. «Мы будем улучшать существующие объекты, но резких преобразований, связанных с девелопментом, не будет. Возможно, что на участке будет построено еще одно здание, функциональное назначение которого будет определено к концу 2014 г.», - заметил Дауранов.
При этом кардинальных изменений в арендной политике в компании не планируют. У уже существующих арендаторов торгово-офисной зоны ставки так и останутся на уровне $30-80 за кв. м. «Сейчас в комплексе работает 60 компаний. Мы не собираемся расторгать с ними договоры и менять условия аренды. Приведение ставок к среднерыночным показателям будет осуществляться постепенно. Условия аренды могут быть пересмотрены после истечения сроков договоров c арендаторами», – добавляет Сергей Журавлев.
По его словам, в течение этого года договоры заканчиваются у 30% арендаторов – в частности, у магазина «М.Видео», который является одним из якорей комплекса. Еще у 50% заключены долгосрочные договоры до 2016 г.
Около 20% помещений пустуют, в частности - три видовых офиса с видом на Большую Невку размером 700 – 900 кв. м, а также отдельно стоящее здание площадью 1700 кв. м. Через два дня освободятся еще 3 тыс. кв. м в торговой зоне - оператор спорттоваров «Спортмастер» покинет River House. «Объект выкуплен нами полностью, в том числе и помещение, собственником которого был «Спортмастер». Оставаться в комплексе на условиях аренды они не хотят», - отметил Андрей Дауранов.
Будем искать
Стивен Вейн сообщил, что в 2014 г. Jensen Group сосредоточит свои усилия на поиске новых объектов для реконцепции. Причем в фокус интересов компании попадут не только здания коммерческого назначения, но и жилая застройка. Глава Jensen Group отметил, что, найти подходящий объект не так просто. В Петербурге достаточно много не очень качественных объектов, но, как правило, с точки зрения локации они мало привлекательны.
По его словам, компании интересны как здания в центре города, так и на окраинах. Главное, чтобы они были перспективы для дальнейшего развития. Помимо «Пассажа» на Невском проспекте и бизнес-центров на Невском, 32 и наб. Макарова, 32, в портфеле компании есть магазин «Суперсива» на Савушкина, 119 в Приморском районе. «Это одно из последних наших приобретений, которое в свое время очень удивило наших коллег, - рассказывает Андрей Дауранов. – Никто не понимал, зачем мы инвестируем в объект, который в течение четырех лет пустовал, и собственники ничего не могли с этим сделать. Тем не менее, в августе 2012 г.мы его купили, и за год перепрофилировали более 4 тыс. кв. м торговых площадей в офисные, построили новые помещения, подключили дополнительное электричество. Через год здание заполнилось на 95%, сегодня не сданы только подвальные помещения. И даже есть очередь из нескольких арендаторов на определенные офисные и ритейл-помещения».
Новые объекты будут приобретаться за счет средств третьего по счету инвестиционного фонда Jensen Group объемом $250 млн, который начнет формироваться весной 2014 г.
Кроме того, в этом году компания планирует некоторые свои активы продать. По словам Стивена Вейна, будут проданы магазины розничной торговли, а также квартиры - люкс в «Золотом треугольнике» Петербурга.
Автор: Татьяна Елекоева
