В России 2013 год завершился снижением роста экономики, отмеченным Министерством экономического развития РФ. Стагнация была вызвана не только внешними факторами: снижением спроса на энергоносители и замедлением экономик стан Еврозоны, – но и внутренними процессами: резким спадом индекса промышленного производства практически до 0 и снижением инвестиций в основной капитал с 6,6% в 2012 году до 0,2% в 2013-м. Однако, по оценкам аналитиков компании «Делойт СНГ», в целом рынок был активен, инвесторы продолжали входить в новые проекты, банки предоставляли под них финансирование, а непосредственное влияние кризиса начало чувствоваться только в конце года. В итоге к началу 2014-го рынок представлялся довольно неоднозначным почти для всех игроков. С одной стороны, доходность инвестиций остается очень хорошей, а арендные ставки показали устойчивость к снижению темпов роста экономической активности, делятся в отделе исследований CBRE. С другой стороны, несмотря на ожидания, экономика так и не смогла пройти «дно» в темпах роста ВВП во второй половине 2013 года и осталась зависимой от нефтяных цен. Кроме того, определенные сложности были созданы шагами по деофшоризации и изменению режима налогообложения объектов коммерческой недвижимости. При этом, по данным экспертов Colliers International в России, прошлый год стал третьим подряд рекордным годом по общему объему инвестиций в российскую недвижимость.
Долгое эхо друг друга
Даже учитывая все большую уязвимость экономики, мало кто мог предположить столь скорое и значительное усиление влияния на рынки так называемого политического фактора. По словам Павла Карпунина, партнера Capital Legal Services, некоторые иностранные инвесторы действительно проявляют некоторую озабоченность в отношении того, как недавние общественно-политические события повлияют на дальнейшую деятельность на российских рынках и работу с российским контрагентами. «Но следует обратить внимание, что иностранных инвесторов беспокоят не политические события и возможные негативные последствия таковых, а исключительно возможность введения каких-либо экономических санкций со стороны России, которые могут ограничить инвестиционную и коммерческую деятельность иностранных компаний на территории Российской Федерации, – отмечает г-н Карпунин. – Между тем спада интереса к инвестированию не наблюдается, и какие-либо изменения в планы развития или ограничение инвестиций в Россию иностранными компаниями не планируются». В частности, сохраняется интерес инвесторов к российскому рынку крупных инфраструктурных проектов, реализуемых на основе концессионных соглашений и соглашений о государственно-частном партнерстве. Соглашения между публичной и частной сторонами по таким проектам, по общему правилу, предусматривают механизм минимизации рисков инвесторов в случае изменения законодательства, наступления политических рисков и других обстоятельств, которые могут существенно повлиять на реализацию проекта. Кроме того, учитывая долгосрочный характер таких проектов, соглашениями устанавливается порядок индексации причитающихся инвестору выплат, что также позволяет снизить риски инвестора.
Однако, по мнению Евгения Семенова, партнера, директора департамента инвестиций Knight Frank Russia & CIS, те инвесторы, которые рассматривали приобретение готовых активов, займут на один–два месяца выжидательную позицию – до понимания положения дел.«Текущая ситуация затрагивает будущее, потому неизбежно влияет на рынок недвижимости, – полагает Шарль Будэ, международный директор, управляющий директор Jones Lang LaSalle по России и СНГ. – Девелоперы должны принимать решения о строительстве и вводе объектов, арендаторы – о переезде в новый офис или расширении своих портфелей в торговом и складском сегментах, инвесторы – о покупке или продаже активов. Неопределенность мешает принятию решений и замедляет развитие рынка. В настоящий момент преждевременно говорить о том, как конкретно нынешние события отразятся на рынке недвижимости. Все будет зависеть от того, произойдут ли системные изменения в российской экономике».
Более категоричен Даррэлл Станафорд, заместитель генерального директора по стратегическому развитию RD Management, председатель ULI Russia. «Похоже, российское правительство решило, что международные инвестиции менее важны для России, чем некоторые другие приоритеты, – размышляет г-н Станафорд. – Инвестиционный климат будет почти полностью зависеть от политических решений, принимаемых на федеральном уровне: компании мало что могут сделать, чтобы повлиять на эту ситуацию. Результатом может стать ослабление российской экономики или экономический кризис в России. Вследствие этого упадет спрос на все виды коммерческой недвижимости. Однако, если российские инвесторы потеряют доступ к международным банкам и недвижимости, они могут начать больше инвестировать в российскую недвижимость». Основным источником спроса на недвижимость будут локальные инвесторы, к ним относятся в первую очередь российские компании, а также некоторые иностранные игроки, нацеленные на долгосрочное инвестирование в России, соглашается Владимир Сергунин, директор по развитию бизнеса Colliers Internationalв России. Скорее всего, они скорректируют свои стратегии и будут диверсифицировать портфели путем покупки наиболее качественных и высоколиквидных активов в Москве и Санкт-Петербурге; российские регионы будут им интересны в меньшей степени. «В связи с санкциями в Европе в отношении ряда российских граждан (заморозка банковских счетов и активов) отток капитала из России пойдет на спад, спрос снова вернется на локальный рынок, – продолжает г-н Сергунин. – Поскольку недвижимость является наиболее надежным активом в текущей ситуации, доля сделок с участием российских инвесторов значительно вырастет, и данная тенденция будет только усиливаться».
Однако в том, что рынок недвижимости в краткосрочной перспективе будет испытывать влияние кризиса на Украине вне зависимости от исхода «посткрымской кампании», уверены практически все эксперты. «Исход и последствия этого кризиса, характер санкций, которые будут введены в отношении России, ответные меры, принимаемые нашим правительством, – вот то, что может привести к сокращению числа инвестиционных проектов и значительному колебанию цен на объекты недвижимости, – перечисляет Александр Парфилов, заместитель директора группы стратегического и операционного консультирования KPMG в России и СНГ. – Не стоит также недооценивать влияние цен на нефть: бюджет России на следующие три года определен исходя из среднегодовой цены на нефть в $93 в 2014 году и $95 – в 2015–2016 годах. Есть ряд предпосылок к снижению цен на нефть на мировых рынках ниже запланированных в бюджете значений. Это может негативно отразиться на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе (конец 2014 – 2016 годов)». Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, говорит о возможном снижении инвестиций на 30% и более. Однако оно будет смягчаться теми обстоятельствами, что доля иностранных инвесторов на рынке и сейчас невелика и колеблется около 30%. К тому же все они уже привыкли к особенностям ведения бизнеса в России. И если ситуация не будет развиваться по совсем жесткому сценарию, проблемы рынка, скорее всего, ограничатся первым полугодием. «Сейчас Россия не делает ничего того, что могло бы неприятно удивить мировое сообщество, – полагает г-н Гаврилов. – Все предпринимаемые шаги были достаточно предсказуемыми. И это вселяет надежду на постепенное нахождение возможностей для нормализации ситуации и стабилизации рынков». Дмитрий Минц, председатель правления O1 Properties, поддерживает: если обойдется без экономических санкций, рынок недвижимости продолжит развиваться в обычном русле, и инвестиционные проекты возобновятся.
Кремлевские звёзды
По оценкам ряда аналитиков, ситуация последних недель значительно снизила градус подъема инвестиционных настроений, наблюдавшегося на фоне Олимпиады в Сочи. Под вопросом оказались и результаты многолетней работы Кремля над «выставочной» привлекательностью России для инвесторов. Однако в частных беседах некоторые эксперты отмечали, что вся кампания в СМИ рассчитана на неопытных игроков, а бизнесмены, пережившие здесь 2008-й год, спокойны как никогда. Валентин Гаврилов поддерживает: Россия представляет собой громадный неосвоенный рынок, интересный для всех. «Все, что нужно делать сейчас, – это продолжать работать над повышением эффективности экономики: упрощать административные процедуры, налоговое администрирование, создавать транспортную и социальную инфраструктуру, заниматься образованием и созданием квалифицированных кадров, – считает г-н Гаврилов. – Решение данных вопросов будет стимулировать приход иностранных инвесторов гораздо сильнее, чем любые другие шаги. Достаточно посмотреть на пример Китая». Кремль же продолжит проводить кампанию по улучшению бизнес-климата, несмотря ни на что и вопреки всему, уверены эксперты. «А в долгосрочной перспективе имидж России будет укрепляться, поскольку она будет восприниматься как серьезный и независимый игрок на международной арене, – добавляет Владимир Сергунин. – Но новые международные игроки, скорее всего, отложат выход на российский рынок недвижимости до того момента, когда ситуация стабилизируется».
Впрочем, о том, что в 2014 году в России среди инвесторов можно будет увидеть совсем немного новых лиц, участники рынка говорили еще три месяца назад. По мнению Тимоти Фенвика,управляющего директораQuantum Potes, периоды экономической неопределенности вообще всегда удерживают инвесторов на тех рынках, которые им понятны и где они чувствуют себя наиболее комфортно. Кроме того, сложившаяся ситуация в очередной раз станет проверкой на стойкость и для давних игроков с долгосрочными планами. Многие из них, например отельеры, уже сейчас говорят о том, что их стратегия расписана на 10 лет вперед, и отступать от нее они не намерены. «Россия и СНГ были и остаются нашим стратегическим приоритетом в Европе, мы не меняем свою стратегию, и рассматриваем ситуацию как тест на то, кто реально заинтересован в развитии на этом рынке, а кто видит себя оппортунистом с желанием быстрого успеха, – делится Арон Либинсон, вице-президент по развитию в России и странах СНГ, InterContinental Hotels Group. – На рынке никогда не будет затишья, но мы в кризис 2008 года провели самый крупный ребрендинг Holiday Inn в мировой гостиничной истории. Мы не просто не сокращаем расходы, но, напротив, ведем планомерное усиление своего присутствия. Скоро вы услышите о новых подписанных сделках – мы верим в перспективы этого рынка». По словам г-на Либинсона, многие игроки на Украине также с оптимизмом смотрят в будущее.
К сдержанности оценок и спокойствию тяготеют в Raven Russia: бизнес компанией ведется «как обычно». «Мы как работали, так и работаем, каких-либо проблем в связи с украинской историей пока не ощутили, стратегия органического поступательного развития не менялась, – говорит Виктор Афанасенко, директор по аренде и маркетингу Raven Russia Property Advisors Ltd. – Имеем более 1,4 млн кв. м складов, почти полностью сданных в аренду на длительный срок. Поступление арендных платежей гарантированно и постоянно. Работу по финансированию не останавливали, планируем вводить 50–100 тыс. новых площадей в год». Политические решения Кремля не затрагивают экономическую сферу и, скорее, косвенно воздействуют через фондовый рынок, полагает Дарья Ядерная, управляющий директор Esper Group. «При этом стабильность экономики самой страны сомнений на вызывает, а негативный эффект сильно преувеличен СМИ и лоббистами для достижения соответствующего эффекта, – уверена г-жа Ядерная. – На практике ни мы, ни наши клиенты (а это значительная часть российского ритейла, представленного и отечественными, и зарубежными компаниями всех ценовых сегментов рынка) не ощущают ухудшения своего положения или опасности своему бизнесу. Более того, ослабление рубля позитивно сказывается на росте конкурентоспособности нашей продукции на зарубежном рынке, а также на переориентации спроса извне на внутренний рынок страны. Позитивно это и для нашего бюджета, который даже не будет дефицитным при текущем курсе и ценах на нефть. С точки зрения макроэкономической ситуации, положение внутри России является благоприятным, другой вопрос, как себя в нем чувствуют индивиды. Однако бизнес ориентируется на макро-тренды, и они сейчас для России не складываются настолько мрачно, как пытаются показать со стороны».
На острие атаки
Атака на рубль еще до украинских событий, несомненно, добавила нервозности всем участникам рынка. С одной стороны, она была вполне ожидаемой: в CBRE говорили о вероятности данного сценария, не называя его, однако, кризисным, еще по итогам III квартала 2013 года. С другой стороны, в стране, где уже больше 20 лет все, от домохозяек до инвесторов, начинают утро с просмотра курса валют, это не самый приятный тренд. При любом раскладе валютные колебания создают проблемы как минимум в долгосрочном финансовом планировании. «На рынке коммерческой недвижимости фигурируют либо рубли, либо бивалютный коэффициент, привязанный к рискам двух валют, – напоминает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. – Резких движений, связанных с переходом на расчеты с привязкой к твердым валютам, на рынке не видно. Еще практика предыдущего кризиса показала, что фиксация ставок в долларах не решит проблем собственника: арендаторы просто съедут, не имея возможности платить по такой ставке. Что касается рублевых ставок, сейчас они близки к своему максимуму. Обороты ритейлеров не растут, и для роста ставок нет абсолютно никаких предпосылок». По оценкам Натальи Саакянц, коммерческого директораRose Group, валютные колебания традиционно имеютотложенный характер, в отличие от фондового рынка, который реагирует сразу. «Недвижимость более инертна, в результате за счет временного люфта рынок сам отсекает волну необоснованных негативных ожиданий, – продолжает г-жа Саакянц. – Именно поэтому зачастую в периоды нестабильности мы наблюдаем перетекание средств с фондовых площадок в недвижимые активы».
Наиболее заметны изменения курсов валют в сегменте торговой недвижимости и для ритейлеров. Практически все девелоперы отмечают желание арендаторов зафиксировать некий валютный коридор по ставкам аренды или вовсе перейти на рубли. Со стороны предложения собственники помещений демонстрируют сегодня некоторую гибкость, стремясь привлечь к себе арендаторов – в опасении, что текущая ситуация может развиваться по худшему сценарию. «Это выражается как в более проактивной работе с брокерами, так и в готовности обсуждать определенные уступки по коммерческим условиям, – говорит Валентин Гаврилов. – Пока объем наиболее вероятной просадки спроса в годовом исчислении укладывается в диапазон 5–20% в зависимости от степени негативности сценария развития событий». В зависимости от дальнейшего поведения рубля, во II–IIIкварталах 2014 года, по оценкам исследователей ColliersInternational, возможна незначительная коррекция арендных ставок – в пределах 5–7%.
С тем, что именно торговый сегмент находится сегодня в довольно сложной ситуации, согласен и Мартин Лундвалл, генеральный директор Retail Profile Russia. «С целью сохранения арендаторов мы индивидуально рассматриваем каждое обращение, проявляем гибкость в расчетах, предлагаем дополнительные опции и сервисы, проводим ротацию, предлагая занять лучшие места по меньшим ценам». Однако, по мнению Андрея Чмутова, генерального директора компании «Торговый Квартал Девелопмент», ряд игроков, хотя и заняли выжидательную позицию, но в массе своей не корректируют пока свои планы развития. «Что касается уровня спроса в торговых центрах, в популярных ТЦ листы ожидания вряд ли сократятся, возможны лишь корректировки в составе брендов», – говорит Александр Веселов, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Впрочем, некоторые эксперты, напротив, уверены, что сложнее всего придется именно девелоперам. «Если некоторое время назад у нас был рынок арендодателя, то теперь перед нами рынок арендатора, – считает Кирилл Степанов, директор по маркетингу, рекламе и PR ГК «РосЕвроДевелопмент». – В 2014 году рынок торговой недвижимости в регионах наконец-то ощутит конкуренцию между торговыми центрами: розничные сети придут к выводу, что они не обязательно должны присутствовать в каждом большом торговом центре города, и начнут торговаться с арендодателями. В целом арендные ставки стабилизируются, и поднимать их смогут только лучшие ТЦ. Сейчас акцент будет смещен в сторону улучшения управления торговыми центрами. В целом 2014 год станет более профессиональным, общие тренды для нынешнего рынка девелопмента – осторожная политика ведения бизнеса, принятие взвешенных решений».
Трое в лодке
О том, что для ритейла наступают тяжелые времена, а бороться за покупателя придется теперь всем «троим в лодке» (девелоперу, управляющей компании и ритейлеру), игроки говорили еще минувшей осенью. Стагнация спроса с изменением потребительского поведения, претензии покупателей к завышенным ценам, однообразие предложений в ТРЦ и последующий каннибализм сейлов привели к самым сдержанным прогнозам на 2014 год. «Происходящие процессы, безусловно, усугубляют стагнацию, которая и без того происходит на рынке за счет внутренних экономических процессов, – соглашается Дарья Ядерная. – С другой стороны, рынок очищается от наиболее рисковых проектов, остаются лишь наиболее успешные и стабильные компании. В этом смысле качественно рынок будет более эффективным». По оценкам Алексея Фролова, региональное развитие сети магазинов «Снежная Королева», в связи с падением покупательской активности в компании было принято решение о корректировке программы развития 2014 года и открытии магазинов преимущественно в составе проектов класса А. «Однако, на мой взгляд, одной только политики экономии недостаточно, – продолжает г-н Фролов. – Для того, чтобы пережить этот непростой период, нужно активно работать над поддержанием конкурентоспособности и активно реагировать на малейшие колебания рынка. Кризис имеет не только отрицательные, но и положительные стороны. С рынка могут уйти игроки, которые оказались не способны измениться под новые условия. Да, аренда занимает одну из основных статей расходов у ритейлера, поэтому крайне важно в такой ситуации находить общий язык с арендодателями и договариваться о снижении доли аренды в товарообороте магазинов. Большинство девелоперов уже готовы общаться о предоставлении дисконтов на 2014 год и о введении верхней границы курсов в валютных договорах аренды».
Алексей Матушкин, коммерческий директор Rendez-Vous, сообщил CRE, что в последние два месяца, в том числе и в связи с ростом курса валют, напротив, наблюдается некоторое повышение спроса. О росте продаж в связи с ожидаемым повышением рублевых цен на импортную продукцию говорили также в крупнейших сетях бытовой техники и электроники. Влияние «индекса губной помады» уже отмечают и представители парфюмерно-косметических сетей. «Многие ритейлеры, напротив, рассматривают запуск и развитие новых проектов и выход на рынок именно сейчас, на фазе дна, что тоже довольно логично, – делится Дарья Ядерная. – Возможно, будет сокращен план по экспансии существующих брендов, сделан акцент на повышение выручки с квадратного метра и на сохранение лояльности потребителей (как b2c, так и b2b, т. е. франчайзи) в этот непростой период. Однако отказа от новых проектов, скорее всего, не будет, в расчете на будущий рост и возможность выхода сейчас с более низкими издержками».
Неэкономная экономика
Пока же, по словам Александра Парфилова, основной фокус замершего в ожидании бизнеса сместился в сторону повышения эффективности. «В России по-прежнему в большинстве отраслей чрезмерно высокие затраты на персонал, которые многие стремятся сокращать, – полагает эксперт. – В значительной степени это вопрос не только технологий, качества управления (с чем у нас серьезные проблемы), но и просто культуры труда. Мы привыкли быть толерантными к низкой производительности, а в последние годы большая часть трудоспособного населения, особенно молодежь в крупных городах, была избалована быстрым ростом доходов. Но наступает время, когда такие слова, как “создаваемая ценность” и “ключевые показатели эффективности”, должны применяться все чаще. Нам всем нужно научиться работать эффективнее, что положительно отразится на состоянии экономики в целом».
Оптимизация денежных потоков, если таковая все-таки понадобится, коснется, как обычно в кризисное время, инвестиций, расходов на персонал, прочие расходы, не связанные непосредственно с генерированием доходов (в том числе, например, расходов на офис).
Наиболее пессимистичны в этом смысле в прогнозах представители управляющих компаний. Многие из них хорошо помнят кризис 2008 года, когда ряд собственников решили вообще отказаться от их услуг со словами «полы помоет и баба Маша». «Мы делаем все возможное, чтобы быть готовыми к переменам, – рассказывает Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar, Москва. – Если вспомнить кризис 2008 года, от управления отказались практически все, создавая собственные штатные структуры. Чтобы доказать собственнику, что можно работать и при более низких ставках и бюджетах, наша компания разрабатывает оптимизационные механизмы, которые в перспективе позволят нам выйти с конкурентными предложениями на рынок. За счет чего станет возможна оптимизация для УК? В первую очередь это интенсификация производства и переход на автоматический механизированный труд, например, использование одной дорогостоящей техники вместо десяти уборщиков. Мы разрабатываем новые регламенты для мобильной бригады, что позволит эффективно использовать ее на работе в качестве выездного сервиса. За последние три месяца курс евро вырос почти на 20%, соответственно, все закупки, осуществляемые за рубежом, тоже выросли в цене, и ни один заказчик не согласится на корректировку стоимости своих оплаченных услуг. Поэтому NAI Becar ищет аналоги, рассматривает вариант перехода на российских производителей».
Крупные игроки еще с прошлого кризиса научились «нюхать воздух, как бы чего не пропустить», а ожидание кризиса стало перманентным, соглашается Андрей Кузнецов,генеральный директор компании «МАТОРИН». «Для нас же показателем ухудшения станет резкое снижение объемов дополнительных работ к основным контрактам, которые порой ровняются величине основного контракта, – продолжает г-н Кузнецов. – Пока мы с большинством клиентов стараемся лишь успеть освоить их “хотелки” и бюджеты. Кроме того, после 2009 года мы по большей части сосредоточились на продвижении в сегменте управления жилой недвижимостью, которая менее маржинальна, но более стабильна и, по сути, от кризисов не зависит. Конечно, мы тоже испытываем некую нервозность, поскольку компания владеет объектами коммерческой недвижимости, и снижение арендных ставок также рассматривается как возможный сценарий. Но большую часть доходов от аренды в “МАТОРИНе” направляется на развитие и инвестиции, и при их суммарном снижении наши инвестиционные планы пострадают, но мы это переживем». По словам Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, уже сейчасстало заметно снижение объемов реализации и, как следствие, рост вакантных площадей, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. И – самое неприятное – снижение темпов строительства. «Пока рынок занял выжидательную позицию, никто не готов в широком смысле слова сворачивать свои инвестиционные программы. Но и открытие новых проектов почти повсеместно приостановлено», – констатирует эксперт.
А плюс B
Практически все эксперты сообщили CRE, что они, конечно же, имеют некий план B на случай развития наиболее негативного сценария в экономике. Однако, озвучивать его никто не спешит. Основной риск – это долгий период неопределенности, при котором не будет приниматься никаких действий со стороны игроков, считают в KnightFrank. «Наши планы всегда были достаточно консервативными, и пересматривать их мы не намерены, – говорит Алексей Ванчугов. – Пусть и формально, но с рынка уходит большое количество международных инвесторов. Они и раньше не особенно смотрели на Россию. Ориентация в ближайшем будущем на отечественного инвестора и более дорогой капитал, возможно, снизит цены на активы. Думаю, рынок возьмет паузу, и вряд ли ведущие компании с таким же энтузиазмом будут искать новые проекты и так же активно в них входить. Время агрессивных покупок, похоже, закончилось. Наступает период максимальной осмотрительности, центризма, строгой оценки коммерческих и правовых рисков». О том, что в его компании не торопятся с антикризисными мерами, сообщил и Дмитрий Минц. «У O1 Properties 97% площадей сдано в долгосрочную аренду хорошо диверсифицированному и надежному пулу арендаторов, преимущественно крупным международным и российским компаниям, – продолжает г-н Минц. – Волатильность курса валют и, в частности, текущее ослабление рубля, конечно, тревожит, наших арендаторов, но пока мы не планируем пересматривать условия контрактов. Если же экономическая ситуация станет такой, что выполнять контракты по прежним ставкам станет невозможно, будем искать компромиссные решения. Что касается девелопмента, мы продолжаем развивать наши проекты. Строительство бизнес-центра Greendale на Шерметьевской улице, проектирование бизнес-центра класса А в районе Кутузовского проспекта, преобразование фабрики “Большевик” в культурно-деловой комплекс реализуются согласно прежним планам и графикам».
В CBRE уверены: в условиях структурной ненасыщенности рынка грамотные проекты со временем все равно найдут спрос, а кризис – это не только опасности, но и новые возможности. «Мне кажется разумным придерживаться следующей логики: сокращать инвестиционную составляющую портфеля и сохранять активы, приносящие денежный поток, продавая их только в случае, если доходность от размещения освободившихся средств будет выше, чем доходность от действующих проектов», – размышляет Наталья Круглова. Некоторые игроки, например консалтинговые компании, могут и вовсе пережить если не взлет, то как минимум ренессанс. «Наша компания была основана на рубеже 2008–2009 годов, на пике кризиса, и это то, что дало нам первоначальный толчок и позволило к концу кризиса занять хорошие позиции на рынке, – делится Дарья Ядерная. – На этапе падения продаж компании начинают сокращать расходы, но, когда эти возможности исчерпаны, задумываются над тем, как им сохранить потребителей и удержать продажи. Как раз тут приходят на помощь исследования рынка, которые дают панорамную картину происходящего, и консалтинг, решающий эти проблемы для конкретного бренда. В этом смысле рецессия для нашей компании – это момент наибольшего притока новых клиентов и возрастание числа запросов от старых клиентов, поэтому наш план B скорее в том, как предлагать нашим клиентам востребованный продукт на этапе восстановления и роста рынка, когда он начнется – а это будет уже осенью этого года». В то же время Денис Колокольников отмечает, что в целом спрос на консалтинг в последние годы значительно усложнился, а заказчики очень внимательно оценивают качество и глубину работы. Впрочем, в том, что уже в ближайшее время практически всем компаниям придется пересмотреть правила игры, став «более нужными» рынку, уверены все собеседники CRE.
Мнение
Метью Вандер Борг, директор и ведущий архитектор C Concept Design:
– Я думаю, что нынешняя политическая и экономическая ситуация в России имеет решающее значение для выбора нашей бизнес-стратегии. Всего пару месяцев назад мы готовы были нырнуть с головой в открытие нашего операционного офиса в России, чтобы эффективнее обслуживать наших российских клиентов в Москве и регионах. Однако теперь мы притормозили процесс. Резкое изменение курса валют, опасения наших ключевых клиентов, не говоря уже о сложностях с визами и поездками в Россию – все это является большой проблемой, которую нельзя игнорировать. У нас есть план Б: расширение нашего присутствия в Африке, где есть множество возможностей с потенциально меньшим риском, по сравнению с Россией.
Я думаю, что дипломатическое решение в Крыму имеет первостепенное значение для инвестиционного климата в России и международной репутации страны. Дружественный и, надеюсь, мирный исход может даже укрепить международных инвесторов, учитывая все бизнес-возможности России. Я считаю, что может быть найдено беспроигрышное решение, которое пойдет на пользу всем сторонам и поможет создать платформу для прогрессивного развития. Ситуация на Украине – прекрасная возможность для России продемонстрировать свое политическое лидерство и приверженность своим обязательствам перед инвесторами и иностранными компаниями, такими, например, как наша. Мы базируемся в Нидерландах, но хотим продолжать вести бизнес здесь.
Эдуард Тишко, коммерческий директор «Макси-Девелопмент»:
– Полагаю, что говорить о столь одностороннем негативном влиянии общественно-политической ситуации не стоит. Западные компании, ощутившие преимущества развития в нашей стране, – а таковых немало – в ближайшее время будут стремиться сохранить или даже укрепить свое присутствие. Это касается прежде всего ритейла. Иностранные девелоперы также продолжат реализацию своих проектов в России. Внимание зарубежных фондов к инвестициям в девелоперские проекты и до настоящего времени было минимальным, в основном оно касалось отдельных знаковых проектов. Вероятно, в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости следует ожидать частичного замораживания отношений. Вместе с тем западный бизнес в оценках вхождения и развития на российском рынке всегда интересовали три аспекта: стабильность политического пространства, правовая защищенность и экономическая эффективность. И если по второму критерию мы можем высказывать определенные негативные комментарии, по третьему для Запада мы сохраняем безусловную привлекательность, то в части первого критерия имеющая место общественно-политическая ситуация и позиция России только дополнительно продемонстрировали стабильность и устойчивость политического курса, что должно повысить привлекательность нашей страны в глазах западного бизнеса.
Безусловно, ставя перед собой определенные цели, любой участник рынка должен предусматривать для себя запасной вариант, так называемый план Б. На сегодняшний день мы не должны говорить о структурном кризисе или о кризисе отрасли. Ухудшающиеся условия развития экономики, влияние на нее общественно-политических процессов, происходящих за пределами и внутри страны, должны привести к очередному этапу естественного отбора, в котором по-настоящему сильные игроки девелоперского рынка сохранят и укрепят свои позиции. Высоко вероятен очередной переход количества девелоперских проектов в их качество. Причем как с точки зрения реализации, строительства объектов коммерческой недвижимости, так и с точки зрения управления и эксплуатации.
Графики (в письме)
Источник: JLL
Влияние снижения рубля на арендные ставки в России
Среднегодовые объемы инвестиций в недвижимость в России
До и после кризиса: типы инвесторов
Минимальные ставки доходности: Россия и Европа
