Топ-10 составлен на основании опроса аналитиков NAIBecar, JLL, ColliersInternational, KnightFrank, ГК «Спектрум».
1) Академический
Концепция
Крупнейший в своем формате. Пионер КОТов. Строящийся жилой район в составе Ленинского и Верх-Исетского административных районов Екатеринбурга.
Состав проекта
Жилье, коммерческие объекты, торговая и офисная недвижимость, образовательные и медицинские учреждения, спортивные и культурно-досуговые центры, 35 детских садов на 4,9 тыс. детей.
Описание
Один из самых больших проектов в России – 13 млн кв. м на 325 тыс. жителей – предполагает создание большого городского квартала, который раскинется между двух лесов вокруг парка с речкой Патрушиха. Транспортная и дорожная инфраструктура будет представлена здесь в полном объеме (метро, трамвай, пешеходные и велосипедные дорожки, проспекты, улицы). «Академический» позиционируется как глобальный технический и экологический проект. Потребности в энергоснабжении будут удовлетворяться за счет завода когенерации (комбинированное производство тепла и электроэнергии), работающего на газе. Глобальный контроль и управление всеми энергетическими и экологическими элементами позволит оптимизировать использование энергии.
|
Город |
Екатеринбург |
|
Площадь |
1300 га |
|
Площадь застройки |
13 млн кв. м недвижимости, из них 9 млн кв. м – жилой, 4,2 млн кв. м – нежилой |
|
Инвестиции |
18–58 млрд рублей |
|
Инвесторы |
«Кортрос» (до 2013 года – «Ренова-СтройГруп») |
|
Сроки реализации |
2007–2025 годы |
|
Преобладающий подход |
Американский |
Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL:
– Если говорить о знаковых КОТах в регионах, то прежде всего стоит отметить проекты компании «Кортрос» в Екатеринбурге («Академический») и город-спутник Кемерова «Лесная Поляна».
Когда мы говорим о крупных проектах комплексного освоения территорий, необходимо учитывать два фактора. Во-первых, проект в обязательном порядке должен быть инициирован крупным инвестором, который видит коммерческий успех этого «предприятия». Все проекты КОТ являются очень долгими: их реализация занимает 10 лет и более, тогда как местные власти в большинстве своем не могут гарантировать долгосрочную поддержку таких проектов. Во-вторых, как показывает практика, у проектов КОТ должен быть либо сильный коммерческий игрок, либо долгосрочная «политическая воля». Проект «Академический» соответствует принципам КОТа и с точки зрения «долгосрочности намерений», и с точки зрения наличия сильного коммерческого игрока, реализующего саму идею.
2) Smart City Kazan
Концепция
Инфраструктурный проект Республики Татарстан по созданию новой инвестиционной площадки для развития международного и российского бизнеса, научно-образовательной и деловой активностей.
Состав проекта
Флагман проекта – научно-деловой центр. Кроме того, планируется создание всей социальной инфраструктуры, международного конгрессно-выставочного центра, гостиниц, бизнес-парка, научно-исследовательского центра, зоны высокотехнологичного производства, автоматизировано-сортировочного центра «Почта России».
Особенности финансирования
Привлечение финансирования – ОАО «Корпорация развития Республики Татарстан».
Radiance Hospitality Group выступает инвестором строительства и оператором гостинично-офисного центра на 40 тыс. кв. м, Университета менеджмента и гостеприимства и апарт-отеля. Общая сумма инвестиций – $180 млн. TatarstanGulfInvestmentCompany (создана по инициативе группы инвестиционных компаний из Объединенных Арабских Эмиратов, Катара, Бахрейна, Саудовской Аравии, Кувейта и Омана для привлечения работы над проектом Smart City Kazan) инвестирует $760 млн в объекты международного центра выставок и конференций, офисного центра, межрегионального торгового центра. TGIOilandGasServices (международная нефте-сервисная компания с головным офисом в Дубае) создает на территории Smart City Kazan инжиниринговый центр. Сумма инвестиций – $11 млн.
|
Город |
Казань |
|
Площадь |
650 га |
|
Площадь застройки и функций |
7 млн кв. м (офисы, жилье, промышленность, торговля, университет) |
|
Инвестиции |
400 млрд рублей |
|
Инвесторы |
ОАО «Корпорация развития Республики Татарстан» |
|
Сроки реализации |
2013–2028 годы |
|
Преобладающий подход |
Европейский |
Марина Федорова, заместитель директора по развитию в Северо-Западном регионе ГК «Спектрум»:
– По нашему мнению, все проекты комплексного освоения территории делятся на три типа.
- Американский подход:
- постоянное освоение новых территорий. Пример: низкоэтажная застройка пригородов;
- экстенсивный подход – расширение границ мегаполисов с приростом пригородов;
- практически нет реновации территорий.
- Европейский подход:
- полицентрическая структура – наличие многих «очагов жизни» вместо единого центра города или района;
- психологическое восприятие района как «города в городе». Стремление сделать его самодостаточным, предоставив жителям максимум услуг внутри района, а также рабочих мест.
- реновация исторических центров городов, максимально возможное сохранение существующей застройки. Изменение качества старой застройки – приспособление для новых нужд (если возможно).
- Смешанный тип (совмещение американского и европейского подходов).
В Москве и Санкт-Петербурге встречаются оба вида проектов, в регионах – скорее проекты жилой застройки большой площади. Например, Smart City Kazan впечатляет набором функций (жилая, научно-образовательная, промышленная, торговая, офисная), собранных в одном проекте. Фактически предполагается, что Smart City – это новая организация пространства. Человек будет здесь жить, учиться, работать, используя все возможности инфраструктуры «умного города».
3) «Иннополис»
Концепция
Создание территориально обособленного инновационного центра в сфере высоких
технологий. Перспективная численность населения – 155 тыс. человек, из них 60 тыс. – высококвалифицированные специалисты. «Умный город» со всей бизнес-инфраструктурой (технопарки, центры разработок и т. д.), первым в России университетом, специализирующимся в области информационных технологий (в партнерстве с Carnegie Mellon University, CША), полным спектром социальной и коммерческой инфраструктуры (школы, детские сады, больницы, торговые центры, рестораны и т. д.) и разноуровневым жильем (от многоквартирных домов до таунхаусов и коттеджей). Большая часть жилья будет предоставляться внаем служащим компаний-резидентов с правом последующего выкупа.
Состав проекта
Деловая:
– технопарки;
– центры разработок и многопрофильные кластеры.
Образовательная:
– первый в России IT-университет.
Жилая инфраструктура:
– индивидуальные коттеджи;
– таунхаусы;
– многоквартирные дома.
Социальная:
– школы;
– детские сады;
– спортивный комплекс;
– торговые центры;
– гостиничный комплекс.
Действующая рекреационная среда «Иннополиса»:
– гольф-клуб (место проведения этапа Кубка России по гольфу);
– горнолыжный спортивно-оздоровительный комплекс «Казань» (склоны разной сложности общей протяженностью 2,8 км, сноуборд-парк Burton, гостиницы, рестораны, конференц-залы, боулинг-клуб);
– стрельбище (объект Универсиады 2013).
Особенности финансирования
Проект реализуется при поддержке федеральных органов власти Российской Федерации и руководства Республики Татарстан.
|
Город |
Казань |
|
Площадь |
2200 га (территория «Большой Казани») |
|
Площадь застройки и функций |
Территория застройки – 1200 га |
|
Инвестиции |
120 млрд рублей |
|
Инвесторы |
Идет поиск девелоперов |
|
Сроки реализации |
2012–2027 годы |
|
Преобладающий подход |
Европейский |
Юлия Горлова, директор отдела консалтинга Colliers International:
– Татарстан в настоящее время является передовым регионом России по инвестициям в технологичные и наукоемкие производства, здесь расположено больше действующих технопарков и индустриальных парков, чем в других регионах. Правительством республики задан четкий тренд, разработаны конкретные целевые программы и инструменты для привлечения инвестиций в традиционные и новые индустрии промышленности. Удачным примером комплексного освоения территорий с преимущественно промышленной направленностью является территория ОЭЗ «Алабуга» в Татарстане. «Большая Казань» – один из крупнейших в России проектов расширения и урбанистической модернизации существующей агломерации, разрабатывается по инициативе и при поддержке Агентства инвестиционного развития Республики Татарстан. Фактически это проект развития самой Казани и прилегающих территорий в юго-восточном приаэропортовом направлении и на правом берегу Волги. Площадь территорий, на которых планируется развитие КОТ, составляет минимум 2 тыс. га. Якорными проектами Большой Казани являются ОЭЗ «Иннополис » (IT-центр развития) и Smart City (инновационный и инвестиционный центр). «Иннополис» – проект создания IT-города с собственным университетом, общая площадь выделенной под развитие территории – около 1,2 тыс. га. В настоящее время согласован проект планировки, начато строительство первой очереди университета «Иннополис». Для будущего проекта критичным будет не только поддержка властями Республики Татарстан, но и реальный интерес частных инвесторов, без этого проекты Большой Казани имеют ограниченный потенциал реализации.
4) Город-спутник Романово
Концепция
Липецкая область с проектом города-спутника Романово в 2007 году вошла в перечень 22 экспериментальных инвестиционных проектов, отобранных на конкурсе в Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ, которым оказывается поддержка из федерального бюджета. Общая площадь жилых домов города составит 6 млн кв. км. Здесь смогут поселиться 130 тыс. человек.
Примечательно, что Романово – один из первых «городов на заре», который планировалось обогревать солнечной энергией. Изначально авторы презентовали проект как новый современный и комфортабельный город с выразительным и запоминающимся объемно-пространственным обликом. Основой архитектурно-планировочного решения является создание двух общегородских композиционных осей: меридиональной (север-юг) и широтной (запад-восток), которые поддерживаются двумя общегородскими магистралями. В 2007–2012 году на региональном уровне широко популяризировалась концепция Романова как первого урбанистического проекта, основным источником населения для которого станут соотечественники из стран ближнего и дальнего зарубежья по программе оказания содействия добровольному переселению в Липецкую область соотечественников, проживающих за рубежом.
Состав проекта
Город-спутник; основа застройки – малоэтажные коттеджи с полной социальной и торговой инфраструктурой.
|
Город |
Липецкая область, близ села Ленино |
|
Площадь |
5700 га |
|
Площадь застройки и функций |
6,4 млн кв. м |
|
Инвестиции |
170,47 млрд рублей |
|
Инвесторы |
«Липецкая ипотечная корпорация» |
|
Сроки реализации |
2007–2035 годы |
|
Преобладающий подход |
Американский |
5) Город-спутник «Лесная Поляна»
Концепция
Город-спутник «Лесная Поляна» расположен в 12 км от Кемерова, занимает площадь 1615 га.
Проект масштабной комплексной малоэтажной застройки разработан в соответствии с общемировыми тенденциями градостроительного планирования и архитектуры. Среди особенностей планировочной структуры авторы называют создание единого центра сообщества, чередование районов средней и низкой плотности застройки; развитие системы открытых парков, скверов, дворов; обеспечение транспортной доступности, как в пределах города-спутника, так и с городом Кемерово.
Состав проекта
Школа, детские сады, мини-маркет, мед. отделение, пункт милиции, почта, детский культурно-образовательный центр, спортивный центр и др. В будущем также планируется строительство дополнительной инфраструктуры: центра зимних видов спорта, гостиниц, техно- и бизнес-парка.
Особенности финансирования
Проект реализует ассоциация строительных организаций «Промстрой» совместно с областной администрацией (бюджет Кемеровской области выделил 238 млн рублей, федеральный бюджет предоставил на субсидирование кредитной ставки по займу на строительство инфраструктуры 1,65 млн рублей) и фондом развития «Лесной Поляны». Еще до получения статуса нацпроекта «Лесная Поляна» была включена в перечень инвестиционных объектов «Газпрома», что позволило профинансировать прокладку внешних газовых сетей от Кемерова.
|
Город |
Кемерово |
|
Площадь |
1615 га |
|
Площадь застройки и функций |
1615 га (915 га – леса, ручьи, озера, 700 га – территория застройки), 1142 тыс. кв. м – жилье |
|
Инвестиции |
52 млрд рублей |
|
Инвесторы |
АСО «Промстрой» |
|
Сроки реализации |
2007–2016 годы |
|
Преобладающий подход |
Американский |
6) «Новый город»
Концепция
«Новый город» – микрорайон, расположенный в восточной части Калининского района Чебоксар. Площадь «Нового города» – 257 га, общая площадь застройки жилого района – 1,756 млн кв. м, в том числе жилой застройки – 1,365 млн кв. м, социальной и бизнес-инфраструктуры – 0,391 млн кв. м. Численность населения планируется более чем 40 тыс. жителей. 25% жилья в «Новом городе» будет социальным, 65% жилых площадей отдадут под дома бизнес-класса, еще 10% составят коттеджи.
Девиз «Нового города»: «Жизнь с природой и в ее окружении». В планировочном и объемно-пространственном решении заложена идея использования градостроительных приемов «город-сад». Однако радужные перспективы проекта пока омрачены очень сложной транспортной ситуацией вокруг территории.
Состав проекта
Жилые группы, спортивно-оздоровительный, культурно-развлекательный, торговый комплекс. «Олимпийская деревня» со стадионом, гостиница, административно-офисный центр, коммунально-складская зона. Небольшие магазинчики, кафе и предприятия обслуживания встроены в первые этажи жилых домов. В проекте предусмотрена главная центральная площадь со сквером. Социальные и образовательные учреждения детские сады и ясли расположены в каждой жилой группе.
Особенности финансирования
Строительство дороги к «Новому городу» идет на федеральные средства. Финансирование проекта осуществляется на средства из федерального бюджета в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации».
|
Город |
Чебоксары |
|
Площадь |
257 га |
|
Площадь застройки и функций |
1365 тыс. кв. м жилой застройки, 391 тыс. кв. м социальной и бизнес-инфраструктуры |
|
Инвестиции |
38,6 млрд рублей |
|
Инвесторы |
ООО ПКФ «Термодом» |
|
Сроки реализации |
2007–2017 годы |
|
Преобладающий подход |
Американский |
7) «А+ парк Алабуга»
Концепция
Особенности финансирования
В проекте будут использованы как собственные средства компании «А Плюс Девелопмент», так и привлеченные. Планируемый срок окупаемости проекта – 10 лет с момента начала реализации проекта.
|
Город |
ОЭЗ «Алабуга», 210 км от Казани |
|
Площадь |
20 га |
|
Площадь застройки и функций |
200 тыс. производственно-складских и офисных площадей «А + Парк Алабуга» |
|
Инвестиции |
Инвестиции в строительство индустриального парка составят $200 млн |
|
Инвесторы |
Государство вложило средства в готовую промышленную инфраструктуру на территории ОЭЗ «Алабуга»; «А Плюс Девелопмент» инвестирует собственные средства в строительство индустриального парка |
|
Сроки реализации |
Окончательное завершение проекта планируется к 2017 году, первая очередь – II квартал 2014 года (50 кв. м) |
|
Преобладающий подход |
Американский |
Тимур Шагивалеев, генеральный директор ОЭЗ «Алабуга»:
– «А + Парк Алабуга» позволит работать на территории ОЭЗ «Алабуга» тем компаниям, в финансовой модели которых не предусмотрены расходы на строительство собственных зданий. Так, в частном «А Плюс Парк Алабуга» можно будет разместить крупные производства, которым нужна большая площадь. При этом резиденты парка смогут пользоваться соответствующими налоговыми и таможенными льготами резидентов особой экономической зоны. Напомню, что особая экономическая зона «Алабуга» создана в 2006 году и предоставляет инвесторам полностью подготовленную промышленную, инженерную, транспортную и таможенную инфраструктуры, а также ряд налоговых и таможенных льгот. Общий объем частных инвестиций в проекты на территории ОЭЗ «Алабуга» составил $3 млрд.
8) «Южный город»
Концепция
Первый заявленный в Поволжье проект КОТ с акцентом на доступное разноформатное жилье. Застраивается с 2013 года. Проект располагается всего в 900 м от южной границы Самары, по обе стороны Южного ш. В несколько этапов до 2032 года проект обеспечит новым жильем 325 тыс. человек. Площадь «Южного города» составит 2067 га, а запланированный жилой фонд – 6,5 млн кв. м. Параллельно со строительством жилой недвижимости ведется строительство ИП «Преображенка» и «Агропромпарка», а также многоэтажного торгово-сервисного центра. Рядом с проектом уже функционирует гипермаркет «Метро». Ожидается, что транспортная доступность существенно улучшится с вводом Фрунзенского моста и ТПУ «Красный Кряжок».
Состав проекта
Жилая застройка, масштабные спортивные и социальные объекты: стадион, ипподром и аквапарк, комплекс торговых центров и промышленных предприятий областного масштаба.
Особенности финансирования
Строительство проекта ведется компанией «Древо» в партнерстве с властями Самары и Самарской области.
|
Город |
Самара |
|
Площадь |
2067 га |
|
Площадь застройки и функций |
6,5 млн кв. м жилья, 12 детских садов, 2 спорткомплекса, 3 школы, ТРЦ |
|
Инвестиции |
Н. д. |
|
Инвесторы |
«Древо» (входит в ИФГ «БизнесСфера») |
|
Сроки реализации |
До 2032 года |
|
Преобладающий подход |
Американский |
9) Город-спутник «Зеленый Дол»
Концепция
Город-спутник Казани «Зеленый Дол» представляет собой массив малоэтажной и многоэтажной застройки на площади 1,7 тыс. га. Планируемый ввод жилья составит 5,3 млн кв. м, в том числе малоэтажного – 2,6 млн кв. м. Предполагается, что здесь будут проживать около 157 тыс. человек. Ориентировочная стоимость проекта составляет более 200 млрд рублей, из них около 10 млрд рублей составит стоимость коммунальной и дорожной инфраструктуры. В будущем планируется вхождение территории в состав Казани.
Состав проекта
Малоэтажная, переходящая в многоэтажную застройка со всей социальной и коммерческой инфраструктурой.
Особенности финансирования
Программа строительства социальных объектов по национальному проекту предполагает финансирование из федерального и республиканского бюджетов в соотношении 40:60. Строительство сетей осуществляется на принципах государственно-частного партнерства. По ряду федеральных программ предусмотрено субсидирование процентной ставки по кредитам, другие предполагают долевое участие – бюджетные средства и средства частных инвесторов. В инфраструктуру уже вложено около 2,5 млрд рублей.
|
Город |
Казань |
|
Площадь |
3700 га |
|
Площадь застройки и функций |
Н/д |
|
Инвестиции |
Около 140 млрд рублей |
|
Инвесторы |
Turkapital |
|
Сроки реализации |
До 2025 года |
|
Преобладающий подход |
Американский |
10) «Аэротрополис»
Концепция
Термин «аэротрополис», принятый мировыми урбанистами с подачи профессора Джона Касарда, обозначает так называемый город-хаб. Касард предлагает разделять подобные проекты на две части: собственно сам терминал с воздушной зоной, торгово-развлекательной инфраструктурой и складами и территории, отведенные под коммерческое использование. Зарубежные эксперты полагают, что особенно интересным может стать размещение на территории аэротрополисов компаний-производителей, для которых важна быстрая логистика и шаговая доступность к перевозчикам. Новый авиационный кластер на базе аэропорта в Ульяновске поддерживает некогда заявленную аэропортом «Домодедово» концепцию и будет четко разделен на функциональные зоны (деловая зона с центром международной торговли, административно-деловой центр, образовательная зона, жилая зона и социально-культурная зона). По оценкам авторов, подобного в России не делал еще никто, а учитывая, что в 2009 году на базе Ульяновска-Восточного была создана особая экономическая зона (ОЭЗ), кластер может быть весьма перспективным для российских и зарубежных предпринимателей. Однако ряд консультантов весьма скептически относится к искусственному созданию подобных поселений, зависящих исключительно от одного транспортного предприятия. Кроме того, риелторы полагают, что будет довольно сложно реализовать квартиры, в которых фактически никогда не будет тихо из-за шума взлетающих и заходящих на посадку самолетов. Но если цены на недвижимость будут существенно ниже, чем в остальной части региона, то проблем с заселением, по оценкам игроков, кластер испытывать не будет.
Состав проекта
Первая зона – сам терминал и воздушная зона с логистическими центрами, магазинами, ресторанами, развлекательными комплексами, парками. Вторая часть – земли, отведенные под коммерческое использование с
