Для Европы распространенной практикой является аренда офиса со стандартной отделкой арендодателя. В Москве же, напротив, помещения в бизнес-центрах класса А и B предлагались только в состоянии shell & core. После кризиса 2008 года практически каждое новое высокотехнологичное офисное здание вводилось в эксплуатацию в состоянии shell & core. Причина обычно заключалась в желании арендатора выполнить внутреннюю отделку, соответствующую собственным стандартам и пожеланиям. Однако в текущий момент времени тенденция меняется: некоторые новые офисные здания класса А также начинают предлагать готовые к переезду помещения в качестве опции. Одним из таких примеров является БЦ SkyLight на Ленинградском пр., в котором существует возможность арендовать помещения с отделкой. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что собственники помещений уверены: помещения с отделкой можно сдать в аренду быстрее.
Базовое значение арендной ставки для помещений, готовых к переезду, составляет около $800–1300/кв. м без учета НДС и операционных расходов для помещений класса А. Для класса B стоимость составляет $500–700/кв. м. Помещения в состоянии shell & core, как правило, в среднем на $100–250/кв. м дешевле, чем уже готовые, а продолжительность периода арендных каникул, необходимых для проведения отделочных работ, подлежит обсуждению. Кроме того, владельцы зданий готовы частично компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, служащих поводом для уменьшения ежемесячных арендных платежей в первый год действия договора аренды. Средняя стоимость компенсации может составить 35–60% от стоимости отделочных работ. Стоимость отделки в здании класса А колеблется от $650–1300/кв. м, для класса B – в диапазоне от $400–800/кв. м.
Согласно статистике крупных агентств по коммерческой недвижимости, предложение помещений под отделку все еще преобладает. В бизнес-центрах класса A соотношение помещений в shell & core и с отделкой (за исключением помещений с отделкой предыдущих арендаторов) составляет 20 и 80% соответственно, а для зданий класса В – 40 и 60%. Но общая тенденция уже очевидна.
Так почему в настоящее время помещения под ключ становятся все более и более популярными? Прежде всего потому, что переехать в готовый к переезду офис намного проще: не нужно привлекать архитекторов, инженеров, подрядчиков, консультантов, проводя со всеми бесконечные часы за обсуждениями цвета стен, типа коврового покрытия и моделей светильников. Ни один поставщик не будет донимать вас и ваших сотрудников в рабочее время разговорами о произошедшей революции в индустрии напольных покрытий. За вас уже сделали этот выбор, однако не всегда он совпадает с выбором ваших коллег.
Во-вторых, переезд в готовый офис – это быстро. Вы можете подписать договор аренды и сразу же переехать. Но не забудьте предварительно проверить состояние помещения, работу всех инженерных систем и исполнительную документацию помещения. Основные трудности могут возникнуть, когда принимается решение организовать дополнительные кабинеты или увеличить количество сотрудников.
В-третьих, на стадии подписания договора аренды будет понимание итогового бюджета переезда, что является несомненным преимуществом при выборе стратегии.
Наконец, если вы планируете арендовать офис на короткий период времени (до трех лет) и не расширять компанию в этот период, выбор помещения с уже выполненной отделкой является наиболее оптимальным.
Но как в итоге определиться между арендой офиса в shell & core или с отделкой? Ниже приведены пять советов, которые помогут понять, в каком случае shell & core – ваш выбор.
1. Ваш новый офис более 1,5 тыс. кв. м и требует детальной проработки планировочных решений, включая организацию помещений серверной, кухни, фитнес-центра, туалетов, душевой и учебных центров.
2. Если в компании разработан брендбук и стандартное руководство к отделке помещений или в штате есть архитектор, разрабатывающий планировочные решения. В таком случае подобрать готовый офис, учитывающий все необходимые пожелания, маловероятно.
3. Если компания работает в сегменте luxury с частыми визитами важных гостей, это требует создания определенного стиля и организации VIP-зон.
4. Если компания работает в непрерывном режиме 24/7, что подразумевает наличие сложной IT-инфраструктуры, либо имеет особые требования по безопасности (например, дополнительную защиту внешних стен, повышенную шумоизоляцию помещений).
5. Если компания планирует увеличение штата. Возможность подачи дополнительного объема свежего воздуха, холодоснабжения и электричества обычно не предусмотрена в готовых помещениях. Расширение офиса является сложным процессом, требующим перерасчета нагрузок на инженерные системы, установки дополнительных фанкойлов, электрических и сетевых розеток, а также реорганизацию противопожарных систем. Для этого необходимо разработать проект и получить необходимые согласования арендодателя и органов государственной власти. Реорганизация готового помещения иногда становится более длительным, финансово и трудозатратным процессом, по сравнению с отделкой нового помещения. Отсутствие достоверной исполнительной документации по помещению также может усложнить процесс.
Но основополагающим фактором, на мой взгляд, является забота компании о своих сотрудниках и ее заинтересованность в создании комфортной и уютной рабочей атмосферы. Стандартная отделка офиса вряд ли сможет удовлетворить эти потребности.
Известен факт, что счастливая команда работает более продуктивно и представляет большую ценность для своих работодателей и клиентов. Один немаловажный фактор, объединяющий самые инновационные и успешные компании, – это то, что у всех компаний уникальный и удобный офис.
