0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Костей не ломит

В Московской области решили возродить культуру общественных бань. Предварительные договоренности уже имеются с четырьмя потенциальными инвесторами. В рамках губернаторской программы «100 бань Подмосковья» им предстоит осваивать около 40 участков. Однако многие эксперты полагают, что начинать придется не с реконструкции и строительства, а с кампании по восстановлению доверия к институту общественных бань.

Предполагается, что основным инвестором проекта станет компанияGremm Group (специализируется на управлении коммерческой недвижимостью; в портфеле Варшавские, Рублевские и Ржевские бани в Москве), которая, по некоторым данным, может вложить в объекты порядка $100 млн. Пока речь идет о строительстве более 30 комплексов Коломне, Балашихе, Ивантеевке, Железнодорожном, Долгопрудном, Орехове-Зуеве, Химках, Талдомском, Одинцовском и Мытищинском районах. Новые общественные бани площадью от 1 тыс. до 1,5 тыс. кв. м компания будет возводить на новых землях или реконструировать уже действующие объекты. Окупить затраты, по разным оценкам, получится в течение 10 лет.

По мнению Ивана Бунчукова, генерального директора ООО «ПИИ “Гипрокоммунстрой”» (структурное подразделение УК «Маторин», ранее входило в состав проектных институтов министерства ЖКХ – по проектам института построены десятки бань, банно-оздоровительных комплексов в разных регионах. – Примеч. ред.), старту должна предшествовать кропотливая работа по исследованию местоположения и количества действующих объектов, их физического состояния, количества обслуживаемого населения и т. д. «Иначе можно построить самую замечательную баню, в которую будет ходить самое большее 10 человек, а окупаемость ее инвестиционных затрат растянется на многие годы, – полагает эксперт. – Кроме того, развитие общественных бань лично мне видится в их четком разделении на категории по предоставлению услуг: лично я никогда не пойду в баню, где до меня мылись “льготники”, среди которых могли быть представители асоциальных или маргинальных групп населения – даже при самом авторитетном заверении администрации о качественной санитарной уборке перед сеансом. Ни у кого ведь не вызывает раздражения и удивления градация гостиниц по количеству “звезд”».

По словам Виктора Козина, исполнительного директора NAI Becar в Москве, профессиональных управляющих компаний, которые занимаются подобным бизнесом, на рынке сейчас нет. Интерес к формату может возникнуть в случае раскрутки банного бизнеса как сетевого – при непременной поддержке на муниципальном и государственном уровне. «Учитывая востребованность таких комплексов, приносящих стабильный доход, интерес, безусловно, будет, – уверен г-н Козин. – Однако спрогнозировать, кто еще может заинтересоваться сегментом, кроме уже известных игроков, пока сложно. Профессиональные управляющие компании вряд ли заинтересуются узкоформатным бизнесом: им намного интереснее управлять многофункциональным комплексом, включающим в себя множество дополнительных услуг вроде салонов красоты, прачечных, ресторанов – вроде “Сандунов”. На мой взгляд, именно у таких проектов намного более интересное будущее, чем у общественных бань».

Впрочем, пока легендарные Сандуновские бани называются аналитиками в качестве одного из четырех возможных участников проекта «100 бань Подмосковья» (скорее всего, компания выйдет в Одинцовский район). При этом в пресс-службе Сандуновских бань обсуждать эту перспективу пока не хотят. Крупнейшие представители сегмента вообще старательно избегают общения с прессой: от любых комментариев в ходе подготовки материала категорически отказались практически все крупные игроки. «Банный рынок весьма высоконкурентен. Например, Москве бань уже больше не нужно, – размышляет Ирина Хритина, представитель компании «Воронцовские бани». – Что касается Подмосковья, там слишком развит рынок аренды частных бань, когда за 1 тыс. рублей в час сдается все помещение, а многие к тому же имеют на участках собственные парные. Крупных участников рынка там пока действительно не представлено». Ирина Хритина отметила, что «Воронцовским баням» было бы весьма интересно зайти в Подмосковье, а наиболее капитальным вложением для переоборудования уже имеющихся объектов в Подмосковье может стать вентиляция. «Впрочем, если уже есть крыша и стены, то с учетом интерьера стоимость оборудования помещения для единовременного пребывания 100 человек – порядка 10 млн рублей», – говорит эксперт.

По мнению Антона Шайкина, руководителя группы по проектированию торговых и производственных объектов ГК «Спектрум», реконструкция уже имеющихся объектов предпочтительнее еще и из-за наличия старых парных. «Во всех легендарных банях, например в тех же Варшавских, сохранены такие помещения, – делится эксперт. – Сделать же хорошую новую “баню ради бани” с парной подобного уровня невероятно сложно: это целое искусство, к тому же почти утраченное». Новые места не столь интересны еще и по причине отсутствия «наследной» публики. «Мы находимся в самом центре Москвы, к нам в прямом смысле идут поколениями с 1886 года, – сообщили CRE в Астраханских банях. – Со времен Гиляровского многое изменилось, но Москва по-прежнему немыслима без церкви и бани. Но создавать все с нуля очень сложно, хотя сам формат общественных бань невероятно востребован».

В NAI Becar соглашаются: ниша на рынке практически не занята, а принять участие в развитии направления может «любой опытный девелопер, имеющий на то средства и желание». «Однако рентабельность таких проектов довольно низкая и составляет в среднем 3–5%, – полагает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. – Собственники поднимают ее за счет дополнительных услуг: массажа, парикмахерской и различных косметических услуг. Но, даже учитывая эти доходы, рентабельность в среднем не превышает 8%». Что касается возможного обременения от региональных властей в виде «социальных дней», в компании напоминают, что такие дни в общественных банях существуют с момента их появления. «Даже Сандуновские бани предоставляют скидку 50% льготникам по фиксированным дням, – продолжает г-н Байкин. – Собственники не несут значительных потерь из-за этих дней: при грамотном менеджменте эти затраты закладываются изначально».

Практически все опрошенные участники рынка заявили, что последние 40–50 лет общественные бани переживают не самые лучшие времена, и «новым старым» объектам предстоит долгий путь восстановления доверия к сегменту. «Возможно, потребуется хорошая рекламная кампания под условным девизом “В новом формате со старыми корнями”», – размышляет Виктор Козин.

Пока же в Астраханских банях сообщили, что цена для пенсионеров по возрасту, например, не превышает 320 рублей за два часа, а в хороший день баней пользуется порядка 200 человек. В комплексе имеются дополнительные сервисы вроде парикмахерской, массажа, маникюрного кабинета, но, по словам представителей, спрос на них из-за высокой конкуренции за последние 20 лет упал. «Средний посетитель московской бани – мужчина от 35 лет, – делится Ирина Хритина. – В последнее время картина начинает меняться, и у себя мы наблюдаем, например, своеобразные дамские клубы, когда женщины приходят с масками-пилингами и травяными чаями. После введения льгот для студентов у нас стало заметно больше молодых посетителей».

Впрочем, в «Маторине» предлагают потенциальным инвесторам рассмотреть еще одну целевую аудиторию. «В Москве и Подмосковье множество гастарбайтеров, труд которых используется на самых тяжелых видах работ, – напоминает Людмила Трубицына, заместитель генерального директора, директор по развитию ООО «ПИИ «Гипрокоммунстрой».У этой категории бани или душевые павильоны с комплексом услуг по стирке, сушке, глажению одежды, оказанию парикмахерских услуг пользовались бы огромным спросом. В то же время стоимость должна быть максимально доступной, а рентабельность достигаться высокой проходимостью и круглосуточным графиком работы».

Пока же подмосковные муниципалитеты совместно с «Корпорацией развития Московской области» займутся оформлением участков и соглашений с уже найденными четырьмя инвесторами (GremmGroup, «Скай Тэк Групп», «КСО Групп Рус» и «Сандуновские бани»).

Кстати

Лучшими банями в XIX веке считались Китайские и Сандуновские. Тогда бани старались строить у рек, а Владимир Гиляровский насчитал их более 60. «Единственное место, которое ни один москвич не миновал, – баня, а Москва без бань – не Москва, – писал Гиляровский. – В “дворянских” отделениях был кейф, отдых, стрижка, бритье, срезание мозолей, ставка банок и даже дерганье зубов, а “простонародные” бани являлись, можно безошибочно сказать, “поликлиникой”, где лечились всякие болезни. Медиками были фельдшера, цирюльники, бабки-костоправки, а “парильщики” и там и тут заменяли массажисток…»

Цифра

Около 500 бань и душевых действует в Московской области по состоянию на апрель 2014 года. Стоимость посещения для разных категорий – от 65 до 3000 рублей в час.

10 самых известных бань Москвы

Сандуновские

Воронцовские

Варшавские

Ржевские

Астраханские

Пресненские

Дорогомиловские

Усачевские

Калитниковские

Селезневские



иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Козин Виктор

Управление и эксплуатация недвижимости

МАТОРИН

Поделиться

32431

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

подпишись НА эксклюзивные новости cre