Пока многие украинские компании стремительно сворачивают бизнес в Крыму, регион в имеющемся виде, по оценкам Рустама Алиева, партнера GoltsblatBLP LLP, не вызывает большого интереса и со стороны инвесторов российских. Но учитывая тот факт, что Владимир Путин провозгласил ускоренное развитие территории и ее интеграцию в экономику России приоритетной задачей (в составе федерального правительства создано министерство по делам Крыма и назначен полномочный представитель президента), крупные игроки могут существенно ускориться с выходом в регион. «Правительство России уже заявило о предоставлении налоговых льгот для инвесторов, которые будут реализовывать проекты на территории Крыма, – напоминает Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России. – Заинтересованность же государства в развитии полуострова и создание особой экономической зоны повышают инвестиционную привлекательность региона, как для российских, так и для иностранных инвесторов».
По мнению самих крымчан, «свято место» украинских предпринимателей пустовать будет совсем недолго. «Мы не мониторим эту ситуацию в режиме реального времени, но полагаю, что с рынка действительно могут уйти, например, украинские ритейлеры, – размышляет Елена Никитенко, директор департамента экономического развития Ялтинского городского совета. – Однако мы получаем несколько звонков в день от представителей российского бизнеса, которые готовы прийти в Ялту. Мы очень мобильные и передовые и готовы работать с инвесторами в режиме реального времени, даже в этот непростой переходный период. С 1991 года по 1 января 2014 года в Крым привлечено $1 млрд 608 млн 912 тыс. прямых иностранных инвестиций, и около 50% из них были российскими. Поэтому существенно инвестиционная картина для нас не изменилась: российских инвесторов здесь ждут, как и предыдущие 20 лет, а власти лишь еще более активизировали работу над специальными программами».
По мнению Александра Тюленева, партнера агентства недвижимости «Ренессанс» (Крым), о позитивных перспективах рынка коммерческой недвижимости на полуострове можно говорить уже сейчас, особенно в части среднесрочных и долгосрочных проектов. «Это в первую очередь связано с модернизацией инфраструктуры, которая не претерпела серьезных изменений за прошедшие годы пребывания Крыма в составе Украины, – продолжает г-н Тюленев. – Но даже с учетом авральных сроков реализации проектов модернизации в области транспортной, энергетической и других отраслей, сколь-нибудь осязаемые результаты появятся через два–три года. В то же время эти обстоятельства позволят инвесторам войти на рынок полуострова с минимальными стартовыми затратами при приобретении площадок, объектов и компаний. Особенно учитывая ограничение или отсутствие в ряде сегментов качественного предложения как такового».
Юридическая пауза
Российские эксперты к «позитивным перспективам» пока относятся более чем сдержанно и занимают «активную выжидательную позицию». По словам Ирины Оникиенко, партнера Capital Legal Services, очевидно, что развиваться регион будет в значительной степени за счет вливаний из федерального бюджета и привлечения средств компаний с государственным участием, и лишь в последнюю очередь – за счет проектов частных российских девелоперов. «Не исключено взаимодействие государства и бизнеса в форме государственно-частного партнерства, – считает Ирина Оникиенко. – Текущая политическая ситуация, в том числе международно-правовые санкции в отношении России, фактически полностью исключает из круга потенциальных инвесторов иностранные компании».
В Capital Legal Services полагают, чтонаибольшие сложности инвесторов будут связаны с переходным периодом. «Необходимо подготовить и реформировать все правовые и государственные институты и органы власти, – продолжает эксперт. – Создание единого правового пространства России и Крыма декларируется de jure, но de facto пока не существует». Говорить о конкретных сроках «полного правового единения» юристы пока отказываются и по причине того, что слишком многое будет зависеть от работы в Крыму московских представителей федеральных властей и от средств, выделяемых Москвой на реформирование государственно-правовых институтов. Наиболее реалистичным представляется срок в пять лет. Пока же участников рынка недвижимости могут ждать сложности в вопросах инвентаризации и регистрации объектов недвижимого имущества, идентификации имущества, легализации самовольных построек, установления и закрепления границ земельных участков и титулов на недвижимость. В связи с последним эксперты не исключают настоящего вала судебных споров. «Все это слишком важные вопросы, – соглашается Михаил Тарасов, управляющий директор UFG Real Estate. – И очень сложно сейчас убедить инвесторов, которые не могут осознать, что у них не будет полноценной юридической чистоты при инвестировании. Должно пройти время, чтобы ситуация нормализовалась, были правильно оформлены юридические документы, сформировались кадастры, реестры и база данных без технических ошибок. Мы очень рады рассказывать о крымском направлении нашим инвесторам, считая его перспективным, но пока экономика в этом регионе на втором месте, а политика – на первом. Для тех же, которые инвестируют на длительное время, стабильность региона – самый важный фактор. Стоит подождать, пока успокоится ситуация на Украине, Международный валютный фонд выделит средства, Украина окончательно сформирует свое мнение по Крыму, и Европа тоже начнет менять свое мнение».
Территория с неясным правовым режимом всегда представляет риск для любых институциональных инвесторов, поддерживает Рустам Алиев. Впрочем, при условии создания благоприятной экономической среды и устранения политических рисков создание правого поля для оперирования бизнеса не представляется сверхсложной задачей. «К тому же надо понимать, что на рынке слияний и поглощений применяются не только локальные нормы права, но и различные международные инструменты, которые давно созданы и не потребуют значительной коррекции (например, английское право), – напоминает эксперт. – Это касается как рынка недвижимости, так и любых других областей из сферы слияний и поглощений».По мнению Сергея Елина, управляющего партнера аудиторско-консалтинговой группы компаний «Аудит и Право», аудиторам, юристам, оценщикам Крыма понадобится значительное время, чтобы адаптироваться к новым реалиям. «Даже при обучении в самом интенсивном режиме им потребуется не менее года, – полагает эксперт. – Много нюансов и в сфере государственных закупок».
Пока же Минэкономразвития России подготовило поправки к законодательству, согласно которым перерегистрация объектов недвижимости в Крыму и их включение в кадастр должны быть завершены до 2017 года. Предполагается, что автоматически в Единый государственный реестр прав будут включаться лишь крымские и севастопольские объекты недвижимости, право собственности на которые оформлено после 1 января 2013 года (тогда на Украине начала действовать единая система регистрации). Что касается остальных объектов, права на них также признаются и будут оформлены по упрощенной схеме. «Очевидно, придется практически заново создавать систему кадастрового учета недвижимости, на что потребуется полтора–два года, – делится Николай Вечер, FRICS, вице-президент, партнер GVA Sawyer. – Другой проблемой станет удорожание строительства за счет роста транспортных издержек: основным каналом доставки стройматериалов сейчас является только морской транспорт. Ну и общий рост цен на недвижимость: подтягивая доходную часть крымчан до российского уровня, нельзя забывать, что неизбежным следствием станет рост цен».
В итоге для большинства игроков Крым в ближайшие полгода останется terra incognita. Впрочем, по словам Михаила Тарасова, этот рынок уже сейчас, несмотря на мораторий на сделки с недвижимостью, пережил скачок, а цены по отношению к 2013 году поднялись на 30–40%. «В силу географической изолированности полуострова при реализации новых проектов могут возникнуть проблемы с логистикой, поэтому большинство инвесторов и заняли выжидательную позицию, – размышляет Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. – О перспективах можно будет говорить не ранее, чем через год. Пока не будут сооружены мосты через Керченский пролив, стабильного развития экономики региона будет сложно добиться. Реализация же данных инфраструктурных проектов, напротив, даст мощный импульс развитию Крыма». Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG, напоминает об опыте Сочи. «Мы видели, как организация какого-либо события мирового масштаба вполне способна мотивировать на создание хорошей инфраструктуры, включая модернизацию аэропорта и железнодорожной сети, – продолжает г-н Колокольников. – Крыму понадобится не меньший объем работ, и, конечно, без серьезного участия государства в этом вопросе не обойтись».
За морем полушка
Согласно данным предварительного анализа крупнейших агломераций полуострова, проведенного компанией «Торговый Квартал Девелопмент», несмотря на присутствие значительного количества украинских и международных операторов ритейла, рынок торговой недвижимости в Крыму развит весьма слабо. «Мы выделили несколько городов, которые могут представлять наибольший интерес для федеральных и международных девелоперов торговой недвижимости – это Севастополь, Керчь, Евпатория, Феодосия и Ялта, – перечисляет Андрей Чмутов, генеральный директор компании «Торговый Квартал Девелопмент». – Что касается Симферополя, по нашим оценкам, потенциал ввода качественной торговой недвижимости в этом городе близок к нулю: в нем уже функционирует несколько качественных торговых центров, суммарный объем GLA которых превышает 170 тыс. кв. м».
В «Торговом Квартале» рынок торговой недвижимости полуострова называют перспективным с точки зрения низкого уровня конкуренции. Однако в компании видят определенные риски в части слабых социально-экономических показателей региона. «Средняя заработная плата на начало текущего года – порядка 10 тыс. рублей, т. е. в два раза ниже среднероссийского показателя, – продолжает Андрей Чмутов. – Это может обусловливать невысокую покупательную способность и, как следствие, низкие обороты ритейла и слабую экономику торговых комплексов. С другой стороны, серьезное значение имеет фактор сезонности, так как в летний период полуостров посещает несколько миллионов туристов. Степень влияния указанных факторов на рынок, как и особенности местного потребительского спроса, требуют детального изучения, по результатам которого можно будет прогнозировать уровни арендных ставок, посещаемости, конвертации и других показателей эффективности ТЦ».
Арендные ставки в профессиональных торговых центрах Крыма составляют сегодня в среднем $600–2000 в год. «Профессиональных операторов в Крыму совсем немного, – делится Алексей Гулевский. – Из крупных сетевых ритейлеров там представлены только METRO Cash & Carry и “Ашан”, а также украинские сети (АТБ, “Сiльпо” и др.)». Неудивительно, что высокие перспективы на полуострове эксперты видят в первую очередь для продуктовых гипермаркетов первого эшелона. При этом последние заходить в Крым не спешат. «Представители компании “Лента” присутствовали на встрече с правительством Московской области по вопросу сотрудничества с производителями крымских товаров, – рассказывает Яна Могилева, специалист по связям с общественностью компании «Лента». – Мы выслушали предложения правительства о поддержании крымских виноделов. Вопрос о расширении ассортимента крымских вин и сотрудничестве с производителями будет решаться в рабочем порядке, мы готовы вести переговоры с производителями.
Более четкие, хотя и отдаленные планы у московского ювелирного ритейла. «Мы расцениваем Крым как регион перспективного развития, – говорит Максим Вайнберг, исполнительный директор компании «Адамас». – С точки зрения присутствия федеральных сетей рынок Крыма далек от насыщения, что дает нам основание прогнозировать высокую востребованность всего ассортимента “Адамаса”: как классической золотой линейки, так и молодежных брендов APM Monaco и Agatha, ориентированных на fashion-потребление». В компании отмечают безусловные плюсы региона именно для ювелиров: огромные туристические потоки и традиционное «южное» отношение к ювелирным украшениям. В свою очередь, в другой крупнейшей ювелирной компании – Valtera – полуостров пока сравнивают с лотерейным билетом. «Можно выиграть, но вероятнее, что проиграешь и останешься без средств, – считает Александр Серегин, директор по маркетингу Valtera. – И я бы вообще подождал с коммерческими перспективами как минимум до стабилизации ситуации на Украине».
В любом случае Крым все последние 20 лет был слишком недооценен с точки зрения платежеспособного спроса и инвестирования, уверена Дарья Ядерная, управляющий директор Esper Group. «Есть поле битвы для большого количества новых брендов, магазинов, и, как следствие, площадок под ритейл, не только в одежде, но и в других сферах, – считает Дарья Ядерная. – Но ограниченная платежеспособность, растущие издержки и цены не могут быть погашены российскими инвестициями и выплатами: потребуется время на перестройку бизнес-моделей ритейла в этой зоне. Многое будет зависеть и от того, удастся ли обеспечить приток внешнего спроса в зону в виде туризма, стимулировать развитие инвестиционных зон, расширить занятость на полуострове. Потенциал Крыма огромен, однако этап перестройки будет длительным и достаточно болезненным. При этом откладывать выход на этот рынок нельзя: свято место пусто не бывает, и уже через полтора–два года рынок может быть поделен так, что новым игрокам развиваться на нем будет сложно, долго и дорого – намного дороже, чем сейчас».
Особенностью работы в Крыму международных брендов был выход исключительно через франчайзи (мастер-франшиза, координация на уровне Москва–Киев). Теперь же масса франчайзи брендов масс-маркета оказалась предоставлена в значительной степени сама себе, и непонятно, кто должен взять за них ответственность, размышляют в Esper Group. Франчайзи зачастую использовали другие складские программы и в целом программное обеспечение, выстраивали собственную ассортиментную политику, логика которой может быть неизвестна головному офису. Кроме того, при поставках товара через Россию от Харькова до въезда в Крым он провозился по территории Украины. Сейчас в связи с непризнанием Украиной границы и принадлежности Крыма России любой товар, поступающий на эту территорию, может и будет считаться контрабандой. Последнее существенно осложняет работу логистов.
Спорные вопросы возникают и при поставках из Китая. «При авиапоставках напрямую из России отгрузки становятся намного дороже, при этом процессы грузовых авиаперевозок в Крым находятся не на слишком развитом уровне, – говорит Дарья Ядерная. – Поскольку гривна как валюта была более слабой по сравнению с рублем, а транспортные издержки и таможенные платежи были меньше для товаров из ЕС и Китая, стоимость товаров была ниже. В настоящий момент цены увеличиваются и в среднем выросли уже на 10%, еще на 10% они могут вырасти до конца лета, и это не предел. И весь этот рост цен мы наблюдаем на фоне сжатого спроса, который не готов расширяться в условиях неопределенности, даже несмотря на переход на российские объемы выплат бюджетникам».
Поскольку большая часть арендных тарифов была номинирована в долларах, существенного роста аренды в ТЦ и стрит-ритейле Крыма может не произойти. При этом в EsperGroup уверены, что открытие рынка полуострова для российских девелоперов приведет к расширению пула коммерческой недвижимости, причем более конкурентной по качеству предлагаемых площадей и дополнительных услуг. Для существующих ТЦ это означает «дифференцируйся или умри», что требует дополнительных вложений в модернизацию, которую нужно закончить прежде, чем конкуренция вступит в полную силу. «На это потребуются средства, и брать их ТЦ и стрит-ритейл будут, конечно, с арендаторов, – полагает Дарья Ядерная. – Другой аспект – выход большего числа российских ритейлеров на рынок Крыма. Многие из них ранее не имели опыта работы с Украиной или вынуждены были уйти в силу бюрократических проблем (Finn Flare), теперь же они получили “зеленый свет”».
Регион довольно противоречив с точки зрения развития там профессиональной торговой недвижимости и ритейла, соглашается Мартин Лундвалль, генеральный директор Retail Profile Russia. «Это связано не только с политическими рисками, но и с неоднозначной макроэкономической ситуацией, например со слабо развитым промышленным производством, что делало регион дотационным еще в составе Украины, – рассказывает Мартин Лундвалль. – Если говорить о приходе в Крым таких игроков, как Retail Profile Russia, следует учитывать специфику нашего бизнеса как компании, работающей в области коммерциализации торговых центров: мы всегда идем вслед за девелоперами, и для того чтобы что-то коммерциализировать, надо что-то построить. Таким образом, мы, возможно, с интересом рассматривали бы этот рынок как новую площадку для развития, но для начала сюда должны прийти профессиональные федеральные и международные девелоперы и инвесторы». По этой же причине не спешат выходить напрямую в данный регион российские игроки ресторанного сегмента. «Из курортных направлений в приоритете пока Краснодарский край, – делится Алексей Гисак, основатель компании «Воккер». – Что касается Крыма, то пока нам неинтересно выходить туда самим, но мы готовы продавать франшизу».
В связи с, хотя и сдержанным, но интересом игроков ритейла к выходу на полуостров, в регионе может начаться оживление в складском сегменте. По данным агентства недвижимости «Ренессанс», сейчас в Крыму действует ряд профессиональных складов и хранилищ, в том числе специализированных, но скоро спрос в этом сегменте может превысить предложение. По словам Эвелины Ишметовой, директора по развитию и консалтингу Land Service, задержка создания качественных складов по отношению к вводу торговой недвижимости в регионах составляет около трех лет. «На текущий момент наша компания работает по запросам по подбору земельных участков в Крыму через наших локальных партнеров», – делится г-жа Ишметова.
В меньшей степени в ближайшие пять лет инвесторам будут интересны бизнес-центры. «В Крыму они пока мало напоминают профессиональные и представлены в ограниченном количестве, офисные центры класса А вообще отсутствуют в Симферополе и Севастополе», – делится Александр Тюленев. По этой же причине на полуострове практически не представлены профессиональные управляющие компании, а многие собственники для реализации проектов в области коммерческой недвижимости зачастую нанимают управляющих без опыта. По мнению Андрея Синявина, директора отдела консультаций Sawatzky Property Management, после завершения интеграции Крыма в состав Российской Федерации и урегулирования всех правовых вопросов, связанных со статусом республики и с вопросами ведения бизнеса на ее территории, управляющие компании, работающие в России, будут готовы всерьез рассматривать возможность работы с объектами в этом регионе наравне с другими. «В то же время в ближайшие несколько лет в Крыму может довольно остро стоять проблема квалифицированных кадров для УК, – продолжает г-н Синявин. – Поэтому компаниям нужно будет уделить больше внимания поддержке объектов на полуострове из своего головного офиса и обучению местного персонала необходимым стандартам работы».
Параллельно на рынок могут начать выходить крупнейшие российские сети сферы услуг, для начала арендуя площади, например, в новых бизнес-центрах. «Серьезного предложения в сегменте услуг в Крыму нет, рынок не освоен, однако для рядового российского предпринимателя он пока непонятен и малоизучен, – считает Дмитрий Несветов, президент группы компаний «Диана». – Но тот, кто рискнет и войдет туда из нашего сегмента первым, скорее выиграет, чем проиграет».
Купаться – в Крым
Основным направлением для инвестиций, по мнению всех опрошенных игроков, станет, разумеется, туризм. И хотя представители одних международных гостиничных брендов в частных беседах говорили, что «Крыма для нас как бы нет», а другие сетовали на «дикость» и «привычку к дешевизне» местного туриста, в ближайшие пять лет в регион могут выйти почти все известные сети отелей. «Еще никто не забыл о том, что в свое время Крым был первой и лучшей здравницей СССР, – говорит Михаил Тарасов. – И для инвесторов индустрии гостеприимства это станет прекрасным направлением». Впрочем, «активное русское присутствие» в этом сегменте наблюдалось всегда. «Собственниками отелей в Крыму являются Сбербанк, “Газпром”, “Лукойл”, “Национальная резервная корпорация” Александра Лебедева и многие другие, – перечисляет Александр Тюленев. – Владеют площадками для строительства торговых и рекреационных комплексов ВТБ и “Энергетический стандарт” Константина Григоришина». Украина не инвестировала в регион из-за слабой концентрации капитала, что привело к низкому уровню узнаваемости и «непродвинутости» на международном курортном рынке, полагает Николай Вечер. «Как следствие, в Крыму всего шесть отелей управляются международными операторами – при наличии 225 гостиниц и 650 пансионатов, – продолжает эксперт. – Более развит здесь рынок мини-отелей на 10–15 номеров, таких объектов сейчас насчитывается около 3 тыс. А спрос на гостиничные услуги и рынок всего того, что понимается под hospitality (гостеприимство как бизнес), весьма высок».
Сложности с выходом в гостиничный сегмент Крыма, по словам Марины Смирновой, партнера, руководителя отдела гостиничной недвижимости Cushman & Wakefield, традиционно связаны с сезонностью, неразвитостью инфраструктуры (транспортной, дорожной, достаточного количества воды, электричества и т. д.), ограниченной географией спроса и низкой покупательской способностью на внутреннем рынке Украины (проекты курортного жилья). «В то же время у региона огромный курортный и лечебный потенциал, – продолжает г-жа Смирнова. – Кроме того, высокие риски – обещание высоких доходов: на сегодняшний момент ситуация здесь напоминает Черногорию конца 1990-х годов, и складывается уникальная возможность “низкого” входа на перспективный рынок». Несколько проектов на территории Крыма уже сейчас рассматривают в RD Group. «Мы не можем раскрывать детали, но, скорее всего, это будут комплексы mixed-use, включающие строительство гостиниц и сопутствующей развлекательной инфраструктуры», – делится Роман Ткаченко.
В ближайшее время перед крымскими властями стоит задача вернуть в регион всесезонный туризм, а также активное развитие санаторно-курортного направления. «Ялта и раньше была лидером по инвестиционной привлекательности, – говорит Елена Никитенко. – У нас есть все, чтобы развивать не только традиционный, но и паломнический, “зеленый” и другой нишевый туризм». Главное, по мнению ведущих игроков индустрии гостеприимства, не повторить с Крымом ошибок Сочи с его хаотичной застройкой частными пансионатами «в новоюжном вкусе». Наиболее привлекательные места вообще следует сделать недоступными для массового строительства, считают в Cushman & Wakefield.
Показательно, что присоединение Крыма уже создало сложности для развития и адаптации Сочи в постолимпийский период. «Теперь Крым будет конкурировать с Сочи и другими российскими курортами, – размышляет Алексис Деларофф, генеральный директор Accor Hotel Services в России, Грузии и СНГ. – В ближайшее время полуостров останется курортом для россиян и украинцев, а для того, чтобы привлечь туристов из-за рубежа, необходимо сделать значительные инвестиции в туристическую инфраструктуру. Что касается международных туристических операторов, они в значительной степени зависят от того, готовы ли местные инвесторы вкладывать деньги в регион». По словам Алексиса Делароффа, пока у Accor нет конкретных планов на Крым, однако в компании готовы рассматривать возможности выхода на полуостров. «Чтобы сюда пришел бизнес, жизненно необходимы льготы для него, – уверен Юрий Савелов, член президиума ОПОРЫ России. – Например, на пять лет освободить от федеральных налогов, страховых взносов, оставив только прямые затраты – зарплаты сотрудникам и расходы электроэнергии. За эти годы предприниматели сами разовьют инфраструктуру: построят необходимые объекты, улучшат аэропорты, оснастят паромы, начнут развивать торговую сеть, гостиницы, сельское хозяйство. Все это в конечном счете сделает Крым самоокупаемой территорией, которая не будет зависеть от государства, а, наоборот, уже через пять лет обогатит страну дополнительными средствами в бюджет в виде налоговых отчислений. У нас сейчас всего 8–10 не инвестиционных регионов, всем остальным государство доплачивает, помогает в той или иной форме, поэтому необходимо не упустить благоприятный момент». Пока же, по мнению г-на Савелова, из-за отсутствия конкуренции и качественного предложения на полуострове чрезмерно завышены цены на гостиницы и в сфере услуг.
Сейчас представители российского бизнеса помогают Крыму «кто как может», в том числе собственными «рабочими руками». «Моя недавняя поездка в“Алуштинский эфиромасличный совхоз-завод” была волонтерской, – рассказывает Галина Анни, создатель московского парфюмерного клуба и творческой лаборатории винтажной моды Sweet Sixties. – В этом году хозяйство столкнется с нехваткой рабочих рук на время уборки розы (первая половина июня) и лаванды (июль). Раньше совхоз заключал договоры с украинскими вузами, и студенты приезжали туда, как на картошку; теперь же по понятным причинам вузы вряд ли отправят учащихся на помощь хозяйству.
Крымские власти уже назвали подобные шаги русского бизнеса «весьма благородными», заявив, что ждут от россиян к сезону не только инвестиций, но и «любой посильной помощи».
Что почем
Аренда офисов в Симферополе – $120–400/кв. м в год.
Аренда офисов в Ялте – $150–700/кв. м в год.
Аренда офисов в Севастополе $120–480/кв. м в год.
Стоимость земли в собственность (коммерческое назначение) в Ялте – $50–250/кв. м.
Стоимость земли в собственность (коммерческое назначение) в Симферополе – $50–100/кв. м.
Стоимость земли в собственность (коммерческое назначение) в Севастополе – $40–90/кв. м.
Аренда склада в Симферополе – $50–100/кв. м в год.
Аренда склада в Ялте – $60–150/кв. м в год.
Аренда склада в Севастополе – $30–120/кв. м в год.
Аренда ТЦ в Симферополе – $150–800/кв. м в год.
Аренда ТЦ в Ялте – $240–1500/кв. м в год.
Аренда ТЦ в Севастополе – $200–800/кв. м в год.
