Хотя кто-то использует более действенные рычаги управления, предоставляя своим арендаторам хороший микроклимат и удобную парковку, и ставок не снижает.
Снижать или не снижать?
«Экономика России входит в серьезный системный кризис, который может надолго затянуться, и скорее всего по итогам этого года мы увидим спад ВВП на 3-5%, - предостерегает Андрей Ростовцев, финансовый директор УК «Сенатор» . – Мои опасения основываются на том, что в январе-феврале 2014 года у нас был гигантский провал по промышленному производству. А это означает, что в этом году новые рабочие места создаваться почти не будут, и недавно построенные офисы в расширенном режиме тоже никому не потребуются».
Между тем, по данным EastReal , в прошлом году петербургский рынок бизнес-центров впервые с 2008 года достиг рекордных показателей, выдав городу еще 16 бизнес-центров общей площадью 315 тыс. кв.м. Почти столько же - более 290 тыс. кв. м качественных офисных площадей _ планируется ввести в эксплуатацию в 2014 году.
Доля вакантных площадей в сегменте бизнес-центров класса А уже снизилась на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и, если вовремя не предпринять необходимых действий, падение продолжится.
В классе В снижения спроса пока не ощущается, однако девелоперы и управленцы понимают, что в ближайшее время увеличение свободных площадей не минует и этот сегмент. «Уже сейчас рынок должен повернуться лицом к арендатору. И в первую очередь это означает изменение стратегии сдачи в аренду», - считает Надежда Ермишина, директор департамента по управлению и эксплуатации недвижимости Maris |CBRE .
Наиболее простыми очевидным вариантом является политика плавного снижения цен, к которому уже в ближайшее время планирует прибегнуть ряд компаний. «Мы хотим уйти на ставки 1100–1300 рублей за кв.м. в месяц, причем они будут рублевыми. Это твердая позиция нашего холдинга», - говорит Денис Кириллов, управляющий партнер ЗАО «Управляющая компания « Лидер» .
Андрей Ростовцев, финансовый директор УК « Сенатор », поддерживает коллегу. «Наша компания сейчас тоже закладывает минимальные ставки аренды, и н овые офисы сдаются дешевле, чем было запланировано. Уже сейчас надо начинать проявлять гибкость по отношению к арендатору, хотя опускать ставки ниже, чем 1100 рублей не стоит», - убежден Ростовцев.
Однако большинство экспертов считают, что это не выход. Снижение цен приведет к тому, что окупаемость проектов затянется на десятилетия. По словам Игоря Водопьянова, президента управляющей компании « Теорема », строительство самого скромного бизнес-центра обходится примерно в 60 тыс. рублей за кв. м. Для того, чтобы получать 15% годовых, нужно сдавать помещения как минимум по ставке 1400 рублей за «квадрат» в месяц. Тогда через 12 лет можно расплатиться с банком, и то только в том случае, если девелопер взял кредит по ставке не выше 11% годовых. «Я считаю, что бессмысленно говорить на тему арендных ставок. Они будут сами снижаться за счет инфляции. Если управляющая компания их не повышает, то они автоматически будут опускаться на 7-8%», – объясняет Игорь Водопьянов.
Раньше надо думать
Глава УК «Теорема» считает, что для того, чтобы не терять клиентов в периоды падения рынка, необходимо начинать управлять расходами и снижать издержки еще на этапе строительства. «Не надо строить дворцы. Внешний вид здания арендаторам абсолютно безразличен, и на арендную плату никак не влияет. Есть, конечно, эстеты, которые считают, что лучше находиться в красивом здании, но их не более 5-10%», - говорит эксперт.
Действительно, нигде в мире не строят так дорого и роскошно, как в России и, в частности, в Петербурге. Офисные здания в Европе и США по сравнению с нашими бизнес-центрами выглядят довольно непрезентабельно. Однако работать в таких помещениях намного комфортнее, чем в петербургских офисах, поскольку при возведении европейских и американских бизнес-центров уделяется большое внимание энергоэффективности, используются технологии, направленные на сохранение тепла, что способствует и снижению затрат на коммунальные платежи. Внешняя сторона фасада работает не на создание ярких визуальных эффектов, а на то, чтобы здание функционировало как единое гармоничное целое. На определение конфигурации здания могут влиять только такие факторы, как местонахождение, вид из окна, сторона света, освещенность, вариации высоты, окружающая среда.
В соседнем Хельсинки, например, офисы даже самых крупных финансовых институтов находятся в зданиях бывших промышленных предприятий. «У финнов все чистенько, бедненько, но функционально, - рассказывает Андрей Ростовцев. – И нам надо строить примерно также, а не возводить дорогостоящие стеклянные фасады, которые потом нагреваются, в результате чего людям некомфортно находится в своих офисах».
Компаниям, сделавшим акцент не только на внешние факторы, но и на экологичность и создание оптимальной внутренней среды для обитателей своего делового центра, будет значительно проще выжить на рынке во время предстоящей нестабильности.
«Благодаря тому, что Eightedges соответствует стандартам BCO 2009 для офисных зданий класса «А» и прошел предварительную сертификацию LEED GOLD, мы находимся вне сегодняшнего тренда и не боимся остаться без арендаторов , - говорит Полины Макаренко, директор по аренде одного из первых в Петербурге «зеленых» бизнес-центров Eightedges (ГК Leorsa). – Зеленое строительство – одно из основных наших конкурентных преимуществ, особенно когда речь идет о международных компаниях. Они понимают, что хороший микроклимат позволит их сотрудникам работать более продуктивно. Это доказано научными исследованиями, согласно которым эффективность труда повышается на 10-15%, если в здании отлажены системы кондиционирования, вентиляции и т. д. Поэтому финская SRV , которая занимается управлением Eightedges , начала настраивать эксплуатационные системыеще на этапе строительства».
По словам Макаренко, ГК Leorsa не планирует делать ниже арендную плату. «В данный момент мы подписываем договоры с потенциальными арендаторами на 2000 рублей, причем ставка у нас в долларах по курсу 55-58 рублей», - говорит эксперт.
Офисы для хипстеров
В Leorsa также считают, что защититься от колебаний рынка можно также с помощью долгосрочных контрактов и заключают договоры на 13 лет. Однако опыт предыдущих лет показывает, что не всегда длительный неразрывный срок аренды является единственно правильным решением для собственника недвижимости. Ведь, как известно, ставки не только падают, но и растут – причем даже в долларах.
Кроме того, в некоторых новых офисных форматах, которые в последние два года все более активно развиваются, длительные договоры не заключаются. Например, в коворкинг-центрах с арендаторов зачастую взимается почасовая оплата. Для получения дополнительной монетизации в таких проектах необходимо создавать параллельную инфраструктуру .
«Коворкинги являются перспективным направлением, как с финансовой, так и с имиджевой точки зрения, но только в том случае, если коворкинг-пространство совмещать с помещениями для классических офисных арендаторов», - объясняет Павел Берман, заместитель генерального директора коворкинг-центра «Зона действия».
Он рассказал, что сейчас в Петербурге реализовываются два таких проекта, где небольшая часть офисного пространства отводится под рабочие места для молодых фрилансеров и стартаперов, остальная площадь используется под традиционные офисы со среднерыночными арендными ставками, за счет которых проект в конечном итоге и окупается.
Кстати, игроки офисного рынка, которые еще не так давно новые форматы серьезно не воспринимали, постепенно начинают менять свою точку зрения. «В последнее время интерес к бизнес-центрам в сегменте креативных пространств заметно вырос, - отмечает Евгений Каур, управляющий директор компании London Consulting & Management Company | LCMC. - И здесь прослеживается очевидная корреляция, связанная с высокой эффективностью реализованных проектов. Если изначально к идее монетизации творческого потенциала многие относились скептически - тут довольно много рисков, связанных с молодостью стартап-историй, а значит, и перспективой неплатежеспособности арендаторов - то сегодня состоятельность тандема офисов и лофтов, например, доказана эмпирическим путем».
По словам Евгения Каура, как правило, арендная ставка в креативных пространствах выше среднерыночной. «По большому счету, особенностей в управлении БЦ в
составе креативных кластеров как таковых нет. Неважно, творческие
пространства у вас или стандартные офисы - выстраивать систему общения с
арендаторами нужно по одной схеме. Однако один управленческий нюанс в таких проектах все же есть. Это расширенный кадровый состав. Помимо дирекции и технического персонала в вакантной сетке присутствуют PR-менеджер, кураторы выставочных пространств и арт-директор, на плечи которых ложится основная работа по раскрутке всего проекта. Именно их общими стараниями арендная плата в «хипстерских» проектах выше, чем средняя по рынку».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», также считает, что в целом, управление бизнес-центрами в подобных объектах не отличается
от управления классическим БЦ. По его словам, для успешного функционирования объекта в этих случаях также важны качественное взаимодействие с арендаторами, профессиональные эксплуатационные службы и сильный маркетинг.
Однако за счет того, что потенциальная аудитория бизнес-центров в составе кластеров, креативных пространств, а также объектов промышленного девелопмента, предельно понятна и минимально разрозненна, работа при позиционировании и привлечении арендаторов в какой-то степени упрощается. «Что касается креативных пространств, предназначенных для представителей творческих профессий, то здесь определяющую роль для арендатора, помимо цены и локации, играет атмосфера и грамотное позиционирование. Здесь каждый привлеченный арендатор, как в клубном доме, оказывает влияние на выбор нового - потенциального», - говорит Дмитрий Золин.
Впрочем, и в классических офисных зданиях потенциальные арендаторы всегда живо интересуются тем, кто занимает офисы по соседству. И, если в составе бизнес-центра есть, к примеру, дочерние структуры Газпрома, то статус проекта, а значит и его инвестиционная стоимость на рынке, существенно повышается. Однако в последнее время владельцы БЦ, чьи помещения сейчас занимают те или иные газпромовские структуры, все чаще задают себе вопрос - что они станут делать с арендованными Газпромом структурами в 2018 году, когда закончится строительство 86-этажной офисной башни Лахта-центр площадью 334 тыс. кв. м ? Но это уже совсем другая тема.
