Необходимо отметить, что объект достаточно качественный. Это
относительно недавно построенный бизнес-центр, конкурентоспособный по сравнению
с другими БЦ, в частности, находящимися в той же деловой зоне.
Объект вряд ли будет продан по номинальной стоимости. Скорее
всего, он был оценен банком выше рынка, особенно учитывая текущую ситуацию,
связанную, как со снижением арендных ставок, так и стоимости самого актива.
Кроме того, если актив был залогом по валютному кредиту, его рублевая стоимость,
тем более, не соответствует заложенной.
Если отвечать на вопрос о продаже дистресс-активов, то это,
скорее всего, так и будет, с той точки зрения, что объект был оценен в долларах
или в рублях достаточно дорого и на данный момент будет продаваться существенно
ниже его номинальной оценки в банке. Поэтому, в принципе можно сказать, что это
классический пример продажи дистресс-актива, но с оговорками относительно
изменений на рынке в целом.
Мы думаем, что ориентировочно объект будет продан за сумму
от 3 до 4 млрд рублей. Таким образом, стоимость одного метра будет находиться в
диапазоне 90-120 тысяч рублей за квадратный метр.
Что касается локации и конкурентного окружения, то объект
построен в хорошей деловой зоне. Близость к аэропорту, что в Москве, что в
Санкт-Петербурге, или других столицах высоко оценивается, если говорить о
размещении офисов крупных компаний, особенно тех, деятельность которых связанна
с постоянной логистикой товаров, разъездами сотрудников по стране или по миру. Поэтому
с точки зрения локации, это, наверное, одно из немногих мест, кроме центра,
которое достаточно востребовано среди арендаторов.
Потенциальным покупателем может быть либо частный инвестор,
либо один из инвестиционных банков, которые сейчас возвращаются в Россию для
приобретений, или же зарубежный инвестиционный фонд, у которых Питер всегда
пользуется спросом в силу близости к Европе транспортным путям и логистической
инфраструктуры. Также покупателем может стать конечный пользователь, например,
одна из структур «Газпрома» которой интересно было бы приобрести в свое здание
в Санкт-Петербурге, и которые могут договориться с банком о дисконте.
На мой взгляд, для «Альфа-банка» продажа этого объекта будет
все-таки продажей именно дистресс-актива не за его номинальную стоимость, а за
ту, которую будет готов заплатить рынок, потому что приоритет «Альфа-банка» –
это быстрая распродажа активов санируемого банка и закрытие обязательств, как
перед банком, так и перед АСВ. Поэтому вряд ли они решат вести стратегию по
долгой реализации.
