В Петербурге недостаточно морозно

«Закрытый» рынок

Петербург и Ленинградская область, расположенные на пути важнейших международных коридоров, являются «входными воротами» России. Через Большой Порт Санкт-Петербург осуществляется поставка в Россию 51% всех импортных грузов и вывоз 13% общего объема экспорта, перевозимого морским транспортом. При этом через Северную столицу в страну поступает до 80% импортных поставок замороженных продуктов.

Спрос на низкотемпературные склады возрос за последние годы и сегодня существенно превышает предложение. Особенно остро по­­требность в специализированных складах ощущают активно развивающиеся пищевые перерабатывающие предприятия и ритейлеры.

На долю низкотемпературных складов приходится менее 5–7% от общего объема складских площадей Петербурга. Из них более 95% объектов рассчитаны на удовлетворение нужд собственников и не предоставляют площади в аренду. Хранение рефрижераторных грузов в Петербурге осуществляется в основном путем заключения договора ответственного хранения. Такая услуга отличается от аренды тем, что включает процессы перемещения, хранения и охраны товара.

«Общий объем рынка низкотемпературных складов трудно определить ввиду его чрезвычайной закрытости, – говорит Владислав Ковалевский, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank SPb. – По приблизительным оценкам он составляет более 320 тыс. кв. м, включая низкотемпературные складские площади при производствах, физически и морально устаревшие площади бывших хладокомбинатов, холодильные площади торговых сетей и т. п.».

Больше половины рынка низкотемпературных складов Петербурга составляют объекты среднего и низкого качества, оставшиеся с советских времен. Тем не менее, по словам г-на Ковалевского, сегодня они продолжают активно использоваться. «Во-первых, потому, что высок дефицит подобных помещений, а строительство новых объектов ведется недостаточно активно, во-вторых, потому, что их расположение во многом отвечает потребностям компаний», – считает эксперт.

В Петербурге низкотемператур­ные склады сосредоточены в основном в трех зонах – в порту, в промзоне «Горелово» и в районе улицы Софийской. В Горелово функционируют современные про­мышленные холодильники компании «Петро Фриго» и «Хома», рефрижераторный терминал класса А компании «Терминал». Также современные холодильные склады входят в состав логистических комплексов «Интертерминал Парнас» и «Интертерминал Предпортовый». В?районе Софийской улицы нахо­дятся морозильные склады компа­нии MeatLand Logistics & Distri­bution.

Современный низкотемпературный склад включает холодильник глубокой заморозки (–18 градусов), холодильник для охлажденных продуктов (+2–5 градусов), зону разгрузки/отгрузки (0–5 градусов). Режим работы такого склада круглосуточный. Груз поступает в палетах с автотранспорта и железнодорожных рефрижераторов, в зависимости от типа товаров палеты попадают на сортировочные зоны быстрого и?медленного движения. Движение палет внутри склада глубокой заморозки полностью автоматизировано и выполняется системой конвей­еров.

Из современных относительно качественных холодильников в Петербурге работает около 20 крупных низкотемпературных складов средней вместимостью по 5 тыс. т. «Всего на складах Петербурга может единовременно храниться около 250 тыс. т замороженной продукции, но участники рынка отмечают, что это только половина от потребностей города», – говорит Елена Александрийская, руководитель промышленно-складского департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.

«Дефицит качественных складских помещений с температурным режимом в настоящее время достаточно ощутим. По нашим оценкам, в ближайшие 2–3 года рынком будет востребован 20–30%-ный рост общего объема предложения качественных низкотемпературных складов,;– считает Владислав Ковалевский.;– Около 61% спроса приходится на морозильные (низкотемпературные) площади, 15%;– на охлаждающие (среднетемпературные). Около 24% потребителей нуждаются как в морозильных, так и в охлаждающих складских помещениях».

Спрос на низкотемпературные склады, по мнению экспертов, ежегодно растет на 15–30% и далее будет увеличиваться, поскольку действующие хладокомбинаты не в состоянии обеспечить нарастающую потребность импортеров, производителей и операторов оптовой торговли. По прогнозам специалистов, в ближайшем будущем Россию ожидает значительный рост рынка охлажденных и замороженных продуктов (прогнозируемый рост составляет 10–15% в год). «У российских производителей продуктов глубокой заморозки популярны сегменты мясных полуфабрикатов и морепродуктов, – говорит Ирина Харькова, аналитик компании Cominfo Logistics Solutions. – Однако благоприятные перспективы развития этих сегментов рынка могут быть затруднены из-за катастрофической нехватки современных низкотемпературных складских площадей».

«На открывающиеся склады стоит очередь из желающих сдать свой товар на хранение. Дефицит вызывает неоправданный рост цен на всю цепочку услуг, связанную с обработкой товара», – объясняет специалист ГК «Митлэнд» Юлия Киселева.

Условия диктует продавец

Основными потребителями низкотемпературных складов являются компании, деятельность которых непосредственно связана с хранением продуктов: овощей, фруктов, гастрономии, мяса, рыбы. В первую очередь это крупные ритейлеры и оптовые компании. Также услугами низкотемпературных складов пользуются производители продуктов питания, химической, фармацевтической и косметической продукции. «Арендаторами современных низкотемпературных складов являются в основном крупные компании-производители или крупные дистрибьюторы, которые могут платить высокие арендные ставки. Диапазон запрашиваемых ими площадей – от 2 до 5;тыс. кв. м, – говорит Валерий Трушин, руководитель группы исследований и аналитики Colliers International.;– Арендные ставки в;складах подобного типа начинаются в среднем от $285/кв.;м в год (triple net)».

По данным компании GVA Sawyer, стоимость ответственного хранения палето-места в холодильном складе класса А начинается от $1,3–1,4 в сутки, класса В – от $0,9. При этом итоговая стоимость ответственного хранения для арендаторов может сильно варьироваться, так как она зависит от набора услуг, предоставляемых складскими комплексами, а также тех требований, которые предъявляет заказчик.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития. Большой неудовлетворенный спрос способствует формированию «рынка продавца», – считает Елена Александрийская. – Наблюдается большой разброс арендных ставок. При этом уровень арендной ставки не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка».

Застройщикам не интересно

«Стоимость строительства обычного склада класса А сегодня оценивается в $0,6–1 тыс./кв. м. Стоимость строительства холодильника в зависимости от его температурного режима варьируется от $1 до 1,9 тыс./кв. м. Принимая во внимание также цену земли, сроки реализации проекта и затраты на административный ресурс, получается, что сухой склад площадью 10 тыс. кв. м обойдется в $6–9 млн., а холодильный;– в $9–16 млн.», – рассуждает Елена Александрийская.

Такая разница в финансовых вливаниях объясняется спецификой строительства холодильников. Цены сильно различаются и зависят от применяющегося технического решения. Кроме того, большая статья расходов – системы теплоизоляции помещения и устройство пола. Довольно затратно и решение вопроса энергопотребления – у;холодильных централей оно очень высокое.

«При строительстве холодильного склада необходима теплоизоляция склада, особое устройство пола, использование материалов, разрешенных к применению на пищевых предприятиях, и многое другое»,;– говорит Валерий Трушин. В итоге себестоимость 1 кв. м рефрижератора в среднем в 3,5 раза превышает себестоимость 1 кв. м сухого склада. А уровень применяемых арендных ставок превышает ставки для сухих складов почти в 3 раза.

Казалось бы, данный факт должен только стимулировать девелоперов: ведь с экономической точки зрения строить низкотемпературные склады явно выгоднее, чем сухие. «Девелоперы не спешат работать именно с этим сегментом, считая, что должный спрос на низкотемпературные склады еще не сформировался (или носит скрытый характер), что вполне закономерно, ведь предложение практически отсутствует, а спрос, как правило, полностью проявляет себя только при наличии предложения, – объясняет г-жа Александрийская. – Ситуация изменится только в том случае, если на рынке появится достаточное предложение сухих складов, и девелоперы, и инвесторы будут вынуждены заняться холодильниками».

По мнению Елены Александ­рийской, потребность в низкотемпературных складах велика, но в то же время потенциальные арендаторы не готовы платить высокую арендную плату. Можно сказать, что «неплатежеспособный» спрос пока существенно превышает предложение. Ситуацию осложняет еще и то обстоятельство, что сегодня большая часть площадей низкотемпературных складов является собственностью компаний – операторов рынка. Такие проекты реализуются в формате built-to-suit, поскольку параметры объекта и холодильного оборудования зависят от того, какую продукцию будет хранить и какие операции будет производить будущий пользователь. Здесь практически невозможно, как в случае с сухими складами, создать стандартный пакет, пригодный для большинства пользователей. Все это объясняет, почему петербургские девелоперы не торопятся удовлетворять высокий спрос на холодильники, пока существует спрос на площади в менее затратных логистических комплексах. Легче построить сухой универсальный склад и в последующем совершить успешную инвестиционную продажу.

Ледяные перспективы

На сегодняшний день то, что строит­ся в нише низкотемпературных складов, сдается быстро и по завышенным ставкам. Достаточное количество низкотемпературных складов появится в Петербурге не ранее чем через 2–3 года. Сегодня в Петербурге анонсировано более 200;тыс. кв. м таких площадей.

«Основными тенденциями на рынке складской недвижимости Петербурга являются укрупнение объектов и их специализация, – говорит Владислав Фадеев, аналитик отдела консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге. – В частности, все активнее будет развиваться сегмент низкотемпературных складов. Пока же холодильные и морозильные склады, как правило, строятся для собственных нужд, а не для открытого рынка. Дефицит низкотемпературных терминалов вынуждает ритейлеров и дистрибьюторов обзаводиться собственными складскими мощностями».

«Рынок таких складов медленно, но верно заполняется, так как низкотемпературные хранилища современного уровня качества востребованы, – говорит Константин Щеклеин, управляющий ЗАО «Фру­кон».;– Способы хранения на хладокомбинатах, которые были построены еще при социализме, не отвечают современным требованиям и все меньше соответствуют запросам арендаторов». Девелоперами заявлено небольшое количество низкотемпературных проектов, ориентированных на сдачу площадей в аренду. «Большинство проектов на рынке инициировано производителями и дистрибьюторами и реализуется для собственных нужд. Такая ситуация является типичной для рынка в случае отсутствия достаточного предложения по аренде в условиях возрастания спроса»,;– объясняет Владислав Ковалевский.

Таким образом, рынок низкотемпературных складов находится на еще более ранней стадии развития, нежели рынок складов общего назначения. В дальнейшем можно ожидать увеличения доли современных объектов, а также начала формирования сегмента аренды, в данный момент абсолютно не представленного на рынке. Для такого сегмента, как низкотемпературные склады, наиболее целесообразным, с точки зрения девелопера, является реализация проектов build-to-suit, то есть под потребности конкретного клиента. Однако с ростом спроса станет возможной также и реализация проектов усредненных форматов.