«Главстрой» обнаружил за Обводным каналом место класса А

На Берлин!

Промышленная территория за Обводным каналом получила активное развитие во второй половине XIX века, когда здесь были построены завод «Треугольник» и Балтийская железная дорога. Еще в 60-е годы прошлого века жилой квартал, ограниченный набережной Обводного канала, улицами Шкапина, Розенштейна и железнодорожной веткой Октябрьской железной дороги, был признан непригодным для проживания. С;начала 2000-х годов власти города принялись медленно, но верно расселять его. Долгое время дома стояли полупустые. В 2003 году немецкая киностудия Constantin Film даже назвала этот район лучшим в Европе местом «натурных съемок» о штурме Берлина. По словам главного архитектора города Александра Викторова, сейчас территория за Обводным каналом представляет собой «превращенный в помойку градостроительный Клондайк», который администрация намерена комплексно развивать. Реновация уже коснулась таких объектов, как Варшавский вокзал и завод «Красный треугольник». Однако до сих пор привлекательность территории сводилась на нет из-за сосед­ства с депрессивным кварталом.

Изначально городские власти намеревались поделить квартал площадью 5 га на отдельные лоты и продать по частям. Был утвержден соответствующий проект планировки. Однако инвестиционный бум в Санкт-Петербурге внес коррективы в эти планы – в итоге весь участок был выставлен на инвестиционный конкурс и достался компании «Главстрой-СПб».

За возможность реализовать проект «Главстрой-СПб» заплатил в городскую казну $28 млн (начальная цена квартала составляла $24;млн). Единственным соперником «Главстроя» на торгах выступало московское ЗАО «Диалог». Петербургские девелоперы в торгах не участвовали – разработка такого «Клондайка» оказалась слишком затратным проектом для местных игроков.

«Главстрой-СПб» намерен вложить в создание «острова элитной коммерческой недвижимости» среди депрессивной исторической промышленно-жилой застройки около 10 млрд рублей. Здесь будет построен современный офисный район класса А. Общая площадь застройки составит 320 тыс. кв.;м, из них под сопутствующую торговлю (магазины и кафе для арендаторов офисной недвижимости) будет отведено менее 10% (24 тыс. кв.;м).

«Сегодня территория вблизи Балтийского вокзала – это депрессивная промышленная зона. Но,;оценив ее потенциал, мы приняли решение развивать ее в качестве нового делового центра Санкт-Петербурга. Проект на Шкапина-Розенштейна станет флагманским для всей территории «Измайловской перспективы». В практике мирового девелопмента много примеров, когда один удачный проект способствует реновации большой территории»,;– говорит управляющий директор компании «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский.

На данный момент в квартале на территории площадью 5 га уже снесены все здания, за исключением учебно-производственной базы Университета технологии и дизайна. Она занимает 1 га, и «Главстрой-СПб» сейчас договаривается с учебным заведением о ее выкупе. По словам руководителя проекта Сергея Миллера, первые две очереди квартала – со стороны Обводного канала и в южной части (соответственно 53 и 70 тыс. кв.;м);– будут построены к 2011 году. Центральная часть (180;тыс. кв. м) – к 2013 году, еще 92 тыс. кв;м на выкупаемой част­ной территории и рядом с ней – к;2014 году. «При удачном консалтинге объект может встать в один ряд с проектами «Невская Ратуша» (комплексное освоение около 6,7 га) и «Смольный квартал»(около 9;га)»,;– отмечают аналитики рынка.

По московским стандартам

Консультантом проекта выступает международная консалтинговая компания Jones Lang LaSalle. Концепция застройки делового квартала по заказу инвестора разработана архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» во главе с известным петербургским архитектором Юрием Земцовым. В середине июля она была единодушно одобрена градостроительным советом Санкт-Петербурга. Архитекторы спроектировали комплекс в виде отдельных офисных зданий, связанных в единую композицию воздушными коридорами и двумя атриумами. Внутри квартал будут объединять пешеходная улица и центральная площадь. Первые этажи комплекса отданы под торговлю, обслуживающую его обитателей, – магазины, кафе и т. д. Всего в комплексе смогут работать от 7 до 13 тыс. человек. По мнению членов градсовета, планировочное решение является инновационным и современным.

Эксперты указывают на крайне выгодную локацию будущих объектов. На этой старой промышленной территории, расположенной в двух шагах от исторического центра, нет жестких градостроительных ограничений, что является несомненным преимуществом для застройщика. Фактически единственное ограничение – высотный регламент: здания будущего комплекса не должны превышать 27 м по фасадам и 32–42;м в глубине квартала. Единственный «акцент» высотой 60 м разрешен в южной части комплекса, где квартал пересекается с улицей Маршала Говорова. Все офисные здания будут иметь свободную планировку, высокий коэффициент полезной площади, достаточное количество парковочных мест, современные инженерные коммуникации и интеллектуальные системы управления.

«Главстрой-СПб» рассчитывает сдавать будущий комплекс в аренду «по-московски» – этажами площадью 1–1,5 тыс. кв. м (аналогичный подход демонстрирует сейчас и ряд других крупных петербургских девелоперов). До последнего времени в Санкт-Петербурге была распространена более «мелкая» нарезка офисных модулей – по 300–500 кв.;м. Заместитель гендиректора «Охта Групп» Константин Ковалев считает подход, ориентированный на крупного арендатора, более перспективным и приближенным к международным стандартам.

Тихий остров

«Проект хороший, но надо работать над престижностью места», – полагает г-н Ковалев. Наиболее дискуссионным среди экспертов остается вопрос о вечерней жизни комплекса. Многих консультантов смущает то, что из-за присутствующей в его концепции офисной монофункции по окончании рабочего дня он будет «вымирать». А директор по развитию компании Practis Cергей Федоров, например, считает, что объем офисных площадей для этой зоны заявлен слишком большой, и полагает, что более востребованными здесь были бы офисы класса В и С.

«На ранних стадиях мы рассматривали концепцию многофункционального комплекса с офисами класса Б, а также торговой, гостиничной и спортивной составляющими. Но;пришли к выводу, что для гостиниц место не очень госте­приимное, а у офисной недвижимости потенциал довольно высокий;– с;перспективой на много лет вперед. При этом ставку сделали на международный стандарт класса;А;– высокое качество инженерной инфраструктуры и эффективность используемых площадей. Офисы класса А за Обводным каналом будут не только современнее расположенных в центре, но и обойдутся арендатору дешевле – в ценах нынешнего года арендная ставка может составить $500–600/кв. м в год (при средней ставке $900 в цент­ре)», – поясняет директор отдела стратегического консалтинга представительства Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Косарев.

Юрий Земцов отмечает, что в пользу развития территории как делового комплекса класса А говорит и транспортная привлекательность будущего квартала: в перспективе Обводный канал соединит его с Кольцевой автодорогой и Западным скоростным диаметром. Улица Шкапина выводит на проспект Стачек, улица Розенштейна – на Петербургское шоссе к Петергофу. Плюсом является также достаточное количество парковочных мест и расположенная на расстоянии 300;м от комплекса станция метро.

Вместе с тем г-н Ковалев отмечает, что на сегодняшний день транспортная ситуация в районе оставляет желать лучшего: на Обводном канале и проспекте Стачек постоянные пробки. По словам главного архитектора города Александра Викторова, ситуация изменится к лучшему, как только город выведет с Обводного канала грузовой транспорт. Это произойдет в ближайшее время, однако точных сроков он не называет.

Таким образом, проект «Глав­строя» несет те же риски, что и другие крупные проекты комплексной застройки, – все они связаны с возможной нестыковкой в сроках реализации девелоперских проектов и городских планов по развитию транспортной инфраструктуры.

Информация

Месторасположение: Адмиралтейский район Санкт-Петербурга, квартал, ограниченный набережной Обводного канала, улицами Шкапина, Розенштейна и железнодорожной веткой Октябрьской железной дороги.

Транспортная доступность: набережная Обводного канала, Митрофаньевское шоссе, съезд с Западного скоростного диаметра на улицу Благодатную, ст. метро «Балтийская», «Измайловская» (в проекте), «Броневая» (в проекте).

Права на земельный участок: аренда городской земли на инвестиционных условиях.

Площадь застройки: 6 га.

Площадь арендованного земельного участка: 5 га, завершается сделка по выкупу участка площадью около 1 га, принадлежащего учебно-производственной базе Университета техно­логии и дизайна.

Общая площадь офисного комплекса: 320 тыс. кв. м, в том числе 24 тыс. кв. м торговых площадей.

Надземная часть комплекса: 218 тыс. кв. м.

Двухуровневый подземный паркинг: 100 тыс. кв. м (2900 машино-мест).

Сроки реализации проекта: 2008–2013 годы (4 очереди).

Объем инвестиций: около 10 млрд рублей (около $430 млн).

Девелопер: ООО «Главстрой-СПб».

Генпроектировщик: архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».

Консультант проекта: Jones Lang LaSalle.