Cейчас мы наблюдаем высокий интерес со стороны как
зарубежных, так и российских инвесторов к действующим гостиничным объектам
высокого уровня в Москве и Санкт-Петербурге: рынок сегодня находится на
подъеме, отели демонстрируют рост операционных показателей на протяжении
последних года-полутора, и предпосылок к изменению этой тенденции на сегодня нет.
На фоне этой динамики активно обсуждаются возможности приобретений – в первую
очередь успешных, стабилизованных активов, и начинают заключаться сделки.
Гостиница «Балчуг Кемпински» является одним из качественных
люксовых активов в Москве, объект недавно сравнительно недавно прошел
реновацию: были оборудованы новые конференц-залы и помещения для проведения
мероприятий, частично проведена реновация номерного фонда и обновлены
общественные зоны. В результате сегодня отель находится в хорошем «физическом»
состоянии, и он достаточно конкурентоспособен, несмотря на высокую конкуренцию
в верхних сегментах рынка на сегодняшний день.
Достаточно давно известно, что собственник гостиницы «Балчуг
Кемпински» не против реализовать актив, что в принципе нормально: любой
оппортунистический инвестор готов продавать части своего портфолио при
совпадении в ожидаемой цене. «Балчуг» является привлекательным гостиничным
активом, который как с финансовой точки зрения, так и с имиджевой – его
локации, престижа, истории – может придать дополнительный «вес» портфолио
инвестора. Отель управляется известной международной компанией, есть
определенная синергия инвестиционной и операционной стратегий с точки зрения
гарантий операционных потоков.
Подобный актив может быть интересен двум основным группам
инвесторов. Во-первых, это локальные российские игроки, которые являются
профильными, профессиональными портфельными инвесторами в гостиничную
недвижимость. Для них такой актив может служить хорошим имиджевым дополнением к
портфолио. Во-вторых, это зарубежные инвесторы, в частности, из стран Азии и
Ближнего Востока, которые сейчас активно ищут возможности для выхода на
российский рынок. Для таких инвесторов этот актив может быть интересен, так
как, прекрасно разбираясь в гостиницах высокого уровня, они предпочитают
выходить на рынок с центрально расположенным, качественным объектом, за который
готовы платить премиальную цену. Кроме того, для такого рода инвесторов более
понятны уже функционирующие объекты, с минимальным числом операционных проблем,
не требующие больших затрат времени и сил на то, чтобы сделать актив
операционным – как правило, они приобретают готовый бизнес.
Существует несколько походов к ценообразованию на такие
объекты, но любой разумный инвестор, который приобретает актив в нынешней
экономической ситуации, скорее всего, будет его оценивать доходным методом –
делить чистую прибыль отеля на рыночную ставку капитализации. При этом стоит
учитывать, что такие гостиницы, как «Балчуг», считаются трофейными активами с
точки зрения истории, имиджа, расположения и лояльности гостей, поэтому
формирование ставки капитализации при оценке таких активов происходит не только
с учетом настоящего и будущего денежных потоков, но и с учетом субъективно
воспринимаемой ценности.
