Советских времен кинотеатры обладают одним неоспоримым
преимуществом - они расположены в традиционных местах концентрации населения,
рядом с метро, на транспортном и пешеходном трафике, рядом с привычными для
горожан местами отдыха, парками. Пустых площадок с такими качествами в Москве,
пожалуй, уже нет, а вот использовать старые здания, сохранив их лицо (обычно
сохранение архитектурного облика, по крайней мере, фасада, является
обременением землеотвода), но полностью обновив «начинку» - современное, хотя и
недешевое решение. Таким путем идут застройщики во многих европейских странах,
только там подобные проекты реализуются в условиях застройки не позднее первой
четверти 20-го века.
Создание многофункциональных социальных центров или
общественных «хабов», в которых протекает коллективная жизнь жителей района,
общины, коммуны, где проходят выборы, политические собрания, дискуссии,
концерты, лекции, мастер-классы и т.п., организуются детские сады, курсы
профессионального обучения, библиотеки, где можно пообедать или попить кофе,
где проводятся вполне приличные party - тоже вполне европейский тренд. Кстати,
если выдержать его полностью, можно и преодолеть сопротивление местных жителей,
которые в некоторых районах Москвы уже протестовали против продажи кинотеатров
и строительства на их месте (большинство противников понимает суть проекта
именно так) торговых центров.
«Смарт-центры» (честно сказать, впервые сталкиваюсь с таким
термином, в западной практике его нет) могут составить конкуренцию районным
торговым центрам старого образца, в которых обычно нет кинотеатров. «Районники»
нового поколения типа «Хорошо!» в этом плане намного сильнее.
В мире мультиплексов кинотеатры с одним, реже - двумя
экранами должны заново доказывать свое право на существование, либо занимая какую-либо
нишу, соответствующую специфике локального потребителя, либо взывая к
ностальгическому настрою более "возрастной" аудитории, которому
поднадоела шумная тусовка в торговых центрах.
Нужно помнить, что и кинотеатры, и социальные функции типа
прежних кружков детского творчества, любительских театров и дворцов пионеров
исторически были «магнитами», способным привлекать посетителей издалека,
стимулировать внутригородскую мобильность, служить местом встреч. Они работали,
в первую очередь, на молодежную аудиторию.
Сегодня объект, соединяющий в себе классический моноплекс,
ряд кружков и секций и районный торговый центр со службой быта, кафе и
фаст-фудом, напротив, позволит людям избежать поездок. Это больше интересно, на
мой взгляд, не столько молодой и мобильной аудитории, сколько зрелым, немного
заленившимся, хотя и довольно обеспеченным домоседам.
Создать корректный tenant mix, набрать нужных арендаторов и
совместить все это с «домашним» кинотеатром и социально-культурной
составляющей, которая позволит превратить проект в социальный центр района, -
задача интересная, но очень не простая, хотя, конечно же, решаемая. Намного
больший вызов, который придется принять девелоперу, - примириться с
низкими ставками, на которые будут готовы арендаторы, и с недисциплинированностью
арендаторов, для некоторых из которых принципы арендных отношений вообще
малопонятны.
Не думаю, что окупаемость проекта с инвестициями,
исчисляющимися десятками миллиардов, может быть меньше 14-15 лет, особенно с
учетом специфики концепции и экономических реалий.
.jpg)
.jpg)
