Запад – Восток: наука управления

В настоящее время на Западе рынок управления недвижимостью можно разделить на несколько видов: Facility Management, Property Management, Asset Management.

Facility Management (FM)
«Facility Management – это управление инфраструктурой здания: инженерно­техническая эксплуатация, комплексная уборка, организация охранных и иных услуг, закупки, – поясняет Елена Саратова, директор отдела управления недвижимостью CB Richard Ellis Noble Gibbons. – То есть обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости с технической и сервисной точек зрения». На западном рынке существуют компании, специализирующиеся на предоставлении услуг Facility Management.
«Тем не менее этот тип управления достаточно размыт, – отмечает Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International FM. – И за рубежом в настоящее время под термином Facility Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно­­хозяйственную составляющую здания».
Примером такого типа управления будет классическая мультинациональная компания (IBM, British Petroleum и т. д.), владеющая объектами или арендующая недвижимость по всему миру, которая нуждается в различных сервисах, связанных с обслуживанием жизнедеятельности самого здания и персоналом, работающим в нем. В рамках таких компаний существует структура, которая генерирует пакет решений, позволяющих работникам корпорации сосредоточиться на основном бизнесе. Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И Facility Manager решает на месте, какой сервис следует отдать на аутсорсинг, а какой нет. «Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к Facility Management, отдаются на аутсорсинг, – утверждает г­н Баранов. – Достаточно найти в стране пребывания компании, специализирующиеся на транспортной логистике, клининге, архивном хранении, охране и т. д.». «Крупные компании в Европе сегодня стремятся избавиться от дополнительного груза в виде FM­сервисов, – соглашается партнер компании Engineerics Мартин Эндреди, – и отдать их внешним компаниям. Однако персонал, в ведении которого находится РМ, остается в компании. Причиной того, что FM отдается собственниками здания на аутсорсинг, являются огромные затраты, которые приходится нести владельцу, обслуживая эти сервисы самостоятельно. FM­­компании могут профессионально оптимизировать и существенно снизить эти расходы».
Кроме того, по словам г­­на Эндреди, сегодня FM­­компании понимают, что две самые большие затратные статьи расходов – это расходы на электроэнергию и оплату труда. «Следовательно, задача этой компании – снижение расходов по указанным статьям, – утверждает он. – Только постоянно занимаясь этими вопросами, компания может рассчитывать на успех». В России эти приоритеты отсутствуют, хотя ситуация стала меняться, подчеркивает Эндреди.
Facility Management является составной частью Property Management, уточняет г­жа Саратова, поэтому входит в компетенцию крупных управляющих компаний и консультантов по недвижимости.

Property Management (РМ)
В идеале можно рассматривать РМ в качестве структуры, стоящей над FM. Property Management­­компании – это, по сути, либо аффилированные соб­ственнику структуры, либо внешние компании, которые занимаются выделенными сегментами коммерческой недвижимости, будь то офисная, гостиничная, складская или торговая. Как правило, Property Management­­компания не заключает договоров аренды, поскольку не является собственником здания и доверительным управляющим. Она может отслеживать эти платежи, но они через нее не проходят. «В то же время РМ несет комбинированную ответственность, – считает Константин Баранов, – и его задача – содержать недвижимость в состоянии, близком к идеальному. УК уровня РМ должна быть готова к тому, что этот объект может быть продан или оценен».
«Property Management – это услуги по обеспечению успешной работы объекта не только с технической точки зрения, – уточняет Елена Саратова. – В дополнение к комплексной эксплуатации Property Management включает сдачу помещений в аренду, работу с арендаторами, ведение договоров аренды, обеспечение своевременной оплаты аренды, выполнение договорных обязательств, бухгалтерской отчетности и т. д.». «С моей точки зрения FM и РМ – это одно и то же, – говорит глава российского представительства УК Sawatzky Марк Гройсман, – просто по­разному называется в разных странах. РМ – это североамериканское название той же самой услуги, которая называется FM в Европе и Англии». И вообще, отмечает он, это разделение на типы управления сформировалось уже на российском рынке, на Западе такого разделения не существует, и владелец здания получает пакет сервисов, включающих техническое и финансовое обслуживание. Кроме того, эти УК сами не структурируют свою деятельность и не позиционируют себя в качестве управляющей компании определенного типа. «Вообще же наука управления зданием заключается в том, – подчеркивает г­н Гройсман, – чтобы предоставлять владельцу те услуги, которые ему требуются, и отчитываться перед ним так, как он хочет».

Asset Management
Если рассматривать типы управления недвижимостью в качестве иерархии, высшей ступенью будет являться Asset Management. «Понятие Asset Management подразумевает управление финансовыми потоками собственника недвижимости, – считает Елена Саратова. – Оно включает совокупность услуг, направленных на достижение максимального увеличения стоимости объектов недвижимости: финансовый менеджмент и рефинансирование, перепрофилирование и оптимизация использования объекта, коммерческое управление, управление рисками, маркетинг и сдача в аренду, управление строительными проектами, услуги по технической эксплуатации».
«Задача АМ – получить как можно больше доходов на отдельно взятый квадратный метр, – утверждает г­­н Баранов. – Соответственно, такая компания несет ответственность перед теми инвесторами, которые являются инициаторами той или иной недвижимости».
Таким образом, можно сказать, что в Asset Management входят услуги по Property Management, однако предполагается гораздо больше полномочий с точки зрения стратегического развития объекта.
Практически вся коммерческая недвижимость на Западе сконцентрирована в руках крупных инвестиционных фондов. Они вкладывают средства в недвижимость как в инвестицию, то есть с целью получить доход. «Часто владельцы недвижимости берут на себя управление активами в силу своей специфики, – отмечает Марк Гройсман, – то есть выполняют функции АМ».

Сравнение
За рубежом девелопментом занимаются в основном крупные инвестиционные фонды, в состав которых входят отделы Asset и Property Management. «Когда появляется новый проект, – утверждает Мартин Эндреди, – его с самого начала ведет эта группа профессионалов». А услуги Facility Management, уточняет он, отдаются на аутсорсинг, как только в них возникает необходимость.
Если компания PM несет комплек­сную ответственность и является представителем собственника на конкретном объекте недвижимости, то Facility Management­­компания, отвечающая за сервисы здания, к самой недвижимости как таковой отношения не имеет. Грубо говоря, можно рассматривать представленные типы управления недвижимостью как некую матрешку, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. «Однако это не всегда так, – считает Константин Баранов. – Конечно, есть такие АМ­­компании, внутри которых работают РМ и FM, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ­­компании не имеют в своих структурах другие типы управления». Потому что задача, скажем, Property Manager, продолжает он, заключается в том, чтобы купить дешевле и продать дороже. Скорее, типы управления недвижимостью, о которых идет речь, не являются иерархической лестницей, и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но, естественно, будут органично взаимодействовать.
Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности.
В общем, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур, считает директор по управлению недвижимостью УК Hines Дмитрий Филин, но все зависит от конкретного объекта. «К примеру, владелец, нанимающий FM­­компанию для реализации каких­­нибудь сервисов (уборка, техническое обслуживание), может получить и дополнительные сервисы – организацию питания для сотрудников, службу приема посетителей, транспортные услуги и пр. Таким образом, FM в данном случае не ограничится только техническим обслуживанием здания, а может предоставить услуги для владельца и арендаторов». Некоторые специалисты на Западе говорят, что РМ – это управление зданием в интересах получения прибыли для владельца, в то время как в FM приоритетом является обслуживание людей, работающих в здании, поясняет г­­н Филин. Однако это разделение чисто условно – каждый тип может сочетать в себе элементы другого».

Россия
«Одной из специфических особенностей российского рынка коммерческой недвижимости является его стремительное развитие, – поясняет Мартин Эндреди. – Это проявляется даже в процессе сооружения здания – объект начинает возводиться, а параллельно идет процесс получения разрешительной документации». В результате девелопер воплощает идею объекта такой, какой он ее видит сам, без участия УК. И это может вызвать определенные проблемы – иногда приходится разрушать некоторые элементы конструкции, чтобы проложить забытые коммуникации.
В России разделение труда соб­ственника и УК не является правилом – владелец здания до сих пор стремится нанять для обслуживания «родственного» подрядчика и «родственного» технадзора, чтобы сохранить объект в своих руках. «Российский девелопер­ский рынок до сих пор остается способом возведения объектов «для себя», – считает Константин Баранов. – Относясь к объекту как к «личному», девелопер и не помышляет о том, чтобы пустить в здание какую­­то внешнюю компанию, которая к тому же берет за свою работу немалые, по его мнению, деньги». Складывается ситуация, когда владелец нанимает компанию уровня РМ только для того, чтобы выполнять какие­то отдельные функции, то есть выступать в роли FM.
«В России практически вся недвижимость сосредоточена в частных руках, – отмечает Марк Гройсман, – и нередко владельцы принимают решение управлять зданием самостоятельно. Поэтому потребность в УК в России не так высока, как на Западе. Тем не менее отечественный рынок меняется довольно быстро, и сегодня все больше внешних УК занимаются офисными зданиями».
«Я думаю, если принять идею поступательного развития управления недвижимостью от FM через РМ к АМ, – полагает Дмитрий Филин, – то российский рынок находится где­­то между FM и РМ. К реальному АМ российский рынок подойдет не ранее чем через 7–10 лет».
Кроме того, отечественный рынок до сих пор остается рынком арендодателя, а не арендатора, поэтому вопрос качественного управления зданиями еще не является первостепенным.

Заключение
В России компаний, позиционирующих себя как управляющие, тысячи. Западных среди них не больше 10, пять­­шесть из них можно назвать серьезно закрепившимися на рынке. Конкуренция среди УК пока невелика, потому что услуга сравнительно новая, профессионалов пока еще мало. Главным конкурентом УК остается соб­ственник здания, который стремится все сделать сам.
Темпы развития бизнеса УК будут зависеть от степени открытости рынка, стабильности экономической и политической ситуации в стране, появления конкуренции среди высококлассных объектов, требующих профессионального подхода не только к обслуживанию инженерного оборудования, но и к оптимизации финансовых потоков.