Производство – в индустриальные парки

Несмотря на финансовый кризис, который набирает обороты в России, участников отечественного производства пока не становится меньше. Более того, иностранные компании все так же продолжают выходить на российский рынок. Представители отраслей по производству автомобилей, автокомпонентов, мебели, химического производства, производства FMCG не только не собираются покидать рынок, но и находятся в поиске новых, высокотехнологичных «мест обитания». И с помощью формата built-to-suit как у российских, так и у западных компаний появляется новая возможность создать производственный комплекс под свои потребности.

Современный индустриальный парк представляет собой большой участок земли, осваиваемый планомерно, в рамках единой созданной девелопером концепции, которая предполагает сочетание производственных, складских и офисных помещений на одной территории. Создание подобных проектов в Подмосковье предусмотрено специальной программой правительства Московской области, и на данный момент под строительство индустриальных парков запланировано отдать большое количество участков земли. По словам Вячеслава Холопова, директора отдела складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, сейчас кроме Подмосковья активно развивается Северо-Западный регион, а также Калужская область.

Механизм развития проектов таков: девелопер приходит на выбранный участок земли, приобретает его, а дальше он готов реализовывать на нем проект, который по всем параметрам будет подходить тому или иному клиенту. Подобный подход является абсолютно новым, и раньше такого массового строительства индустриальных парков не наблюдалось. Но спрос диктует предложение, и заявленных проектов на сегодняшний день насчитывается много. Тем не менее есть вероятность того, что из-за сложившейся кризисной ситуации некоторые из проектов могут не реализоваться, но сейчас говорить об этом рано. Если финансовый кризис будет усугубляться, то негативные изменения коснутся прежде всего компаний, использовавших значительную долю заемных средств.

Продажа или аренда?

Продажа площадей в индустриальных парках – явление более частое, чем их аренда. Связано это с наличием определенных рисков, которым подвергает себя девелопер, работая по схеме built-to-suit.

В индустриальной недвижимости присутствует определенная специфика, и строительство по схеме built-to-suit делает последующую аренду производственных помещений почти невозможной. «Строительство объектов под заказ определенного клиента является более сложным, чем строительство, к примеру, складских помещений. «Когда работаешь по схеме built-to-suit, необходимо иметь гарантии с двух сторон: сторона девелопера обязывается завершить строительство вовремя с учетом всех пожеланий клиента, а он, в свою очередь, должен обеспечить пофазовое финансирование, гарантируя этим свою готовность купить получившийся объект. Также присутствует большой риск со сдачей подобных объектов в аренду: если строится складское здание, то оно, как правило, универсально, а объекты, созданные под определенного клиента, обычно отличаются друг от друга и риск не сдать такой объект другому клиенту очень велик. Индустриальные парки ориентированы именно на продажу, а не на сдачу в аренду. Но за девелопером все-таки остается право выбора», – рассказывает Вячеслав Холопов.

По словам Дмитрия Абакумова, директора по развитию бизнеса «АО Лемкон», (индустриальный парк Lemcon I-Park Kaluga), выбор покупателей, а не арендаторов обусловлен как внутренней политикой компании, так и желанием избежать возможных рисков, связанных с последующей сдачей площадей парка в аренду. «Производственные здания редко бывают универсальными, обычно они строятся строго под заказчика, и если ты теряешь арендатора, то сдать это помещение кому-то еще совсем не просто. Сложно найти арендатора, который будет заниматься тем же производством, на том же оборудовании и в том же объеме. Если же переделывать, скажем, оборудование, это будет финансово не оправданно», – полагает г-н Абакумов.

Несмотря на возможные риски, индустриальные парки, предлагающие клиентам «арендные отношения», все-таки существуют. По мнению Андрея Подгорного, генерального директора «Промпарк Девелопмент» (индустриальный парк «Шереметьево»), теоретически риск столкнуться со сложностями последующей сдачи в аренду объектов built-to-suit есть, но на практике можно увидеть, что клиенты индустриальных парков покидают свои помещения гораздо реже, чем арендаторы складов. «У каждого из наших клиентов – отдельно стоящий корпус, в который завезено необходимое оборудование, также существует специально подобранная команда – люди, которые годами работают на этом предприятии. В «Шереметьево» пока нет ни одного клиента, который покинул бы арендуемую площадь. Даже первые арендаторы, которые въехали в парк в начале 2000 года, до сих пор находятся там, хотя изначально сроки договоров аренды были очень разные: и 3 года, и 5 лет. Так что для нас этот риск минимален».

Индустриальные парки: были, есть и будут?

Массовое строительство индустриальных парков началось на российском рынке в 2007–2008 гг. И поэтому заявленных проектов сегодня намного больше, чем объектов, веденных в эксплуатацию.

Среди действующих парков можно назвать индустриальный парк «Шереметьево» и «Домодедово». Массовое возведение подобных объектов получает свое развитие только сейчас. «Домодедово» и «Шереметьево» – первые ласточки этого направления. И сегодня их по праву можно назвать долгожителями отечественного рынка индустриальной недвижимости.

ИП «Шереметьево», расположенный в 5 км от МКАД и 1 км от аэропорта Шереметьево, был создан в начале 2000 года и на данный момент он полностью «заселен» арендаторами. По словам Андрея Подгорного, «Шереметьево» – один из немногих парков, который специализируется не на land development, подготовке земельных участков под последующую продажу, а непосредственно на строительстве производственных помещений для сдачи в аренду.

Тот факт, что «Шереметьево», в отличие от большинства индустриальных парков, предоставляет площади в аренду, а не занимается их продажей, объясняется тем, что месторасположение парка по праву можно назвать «имиджевым», спрос на объекты, так удачно расположенные, будет всегда. Было принято решение, что продавать активы в «Шереметьево» не имеет смысла. О ставках аренды в парке однозначно рассуждать довольно сложно, по словам Андрея Подгорного, в схеме built-to-suit изначально объявляемых ставок не существует. Клиент говорит, какой объект он хотел бы видеть, и в зависимости от экономики конкретного проекта объявляется ставка. Компании-арендаторы индустриального парка «Шереметьево»: Akzo Nobel, Caterpillar, Zeppelin, Toyota, Cummins, York.

Индустриальный парк «Домодедово», построенный в 2005 году, находится в непосредственной близости от Каширского шоссе, в 14 км от МКАД и в 10 км от аэропорта Домодедово. Строительство парка ведется в 2 очереди, и первая фаза уже полностью сдана арендаторам. Общая площадь составляет 60 тыс. кв. м, первая фаза насчитывает 25 тыс. кв. м, из них 10 тыс. кв. м уже построены на 70%, остальные площади находятся на этапе строительства. Парк появился на месте бывшего завода «Домогнеупор», таким образом, все необходимые коммуникации на объекте присутствовали изначально. Вторая фаза парка, по словам Вячеслава Холопова, будет строиться под определенного заказчика. Ставки аренды в «Домодедово» на сегодняшний день составляют 200 CHF/кв. м.

Индустриальный парк «Вязники» – проект пока только заявленный. Он расположен в 4 км от г. Вязники во Владимирской области. Проект принадлежит европейской компании Trimo (Словения), специализирующейся на строительстве, проектировании и изготовлении сэндвич-панелей. По словам Бранко Ивковича, менеджера проекта, компания Trimo занимается привлечением инвестиций во Владимирскую область. «Наша задача построить индустриальный парк с использованием собственных строительных материалов и опыта в строительстве и проектировании», – отмечает г-н Ивкович. В дальнейшем парк будет использоваться 15–20 собственниками, как иностранными, так и российскими компаниями. В качестве собственников индустриальный парк «Вязники» привлекает представителей малого и среднего бизнеса, независимо от отрасли. Земельный участок под строительство объекта был выкуплен в 2006 году, но много времени ушло на подготовку документации. С начала этого года началось строительство объекта. В настоящее время идут работы над созданием коммуникаций.

На данном этапе реализации проекта сложно определенно говорить о стоимости площадей. В парке представлены абсолютно разные объекты, но, по словам Бранко Ивковича, ценовой вопрос со стороны клиентов не возникал. Будущих собственников больше волнует состояние области, наличие рабочей силы и конкуренции. Проект планируется закончить в течение двух лет. Размер инвестиций в индустриальный парк «Вязники» составит порядка 140 млн. евро.

Что касается срока окупаемости проекта, то средства, вложенные в проект компанией Trimo, окупятся после пополнения всех мест на территории индустриального парка, к концу 2010 года. По словам девелопера, кризис не должен внести существенные изменения в планы компании.

Индустриальный парк Lemcon I-Park Kaluga, собственником и девелопером которого является ООО «Лемкон Инвест», дочерняя компания АО «Лемкон» (АО «Лемминкяйнен Тало», Финляндия), на данный момент находится на этапе проектирования территории. Он расположен в 180 км от Москвы и в 20 км от Калуги.

По словам Дмитрия Абакумова, на данный момент начато строительство внутриплощадочной инфраструктуры: прокладываются телекоммуникационные кабели, ведутся работы по электроснабжению. Все договоры на поставку мощностей для инфраструктуры парка уже подписаны. «Строительство мы начнем в следующем году, – рассказывает Дмитрий Абакумов. – По нашим изначальным планам, оно продлится в течение 5–7 лет. В качестве покупателей будут присутствовать компании самого разного профиля. Около 40% – производители автозапчастей (например, Volkswagen). Другие 40% могут занять также производственные компании, специализирующиеся на бытовой технике, химической промышленности, стройматериалах и товарах народного потребления. Оставшаяся часть приходится на логистические компании, которые будут обслуживать автопром. В нашей ситуации ориентация идет прежде всего на Peugeot & Citroen в связи с близостью их площадки».

Что касается инвестиций, то «АО Лемкон» самостоятельно покрывает все расходы внутренними инвестициями. Покупка земли, работы, юридические проверки, работы по планированию территории, платежи поставщикам инженерных сетей проводились за счет концерна Lemminkainen group. «Мы рассчитываем, что объем инвестиций, связанный с нашей, строительной, частью проекта, составит 500–600 млн. евро. Сверх этого наши клиенты будут инвестировать в закупку и установку производственного оборудования. Мы рассчитываем заполнить и окупить парк в течение 5–7 лет», – рассказывает Дмитрий Абакумов.

Прогнозы

Развитие направления индустриальных парков находится на начальном этапе, и говорить о каких-либо результатах будет возможно через 2–3 года. Во многом успешность проектов, представленных на рынке коммерческой недвижимости сегодня, зависит от общей экономической ситуации в стране. «Кризис, несомненно, может воспрепятствовать реализации индустриальных парков, но по большей части неблагоприятная ситуация может сказаться на небольших компаниях, которые строили свои инвестиционные планы, основываясь на заемных средствах. Эти деньги дорожают, и компании не в состоянии позволить себе какую-либо покупку. Таким образом, принимается решение отложить инвестиции на какое-то время и дождаться стабилизации ситуации. Но на те компании, которые нацелены на работу на российском рынке, которые располагают собственным капиталом, кризисная ситуация никак не повлияет», – считает Дмитрий Абакумов.

Таким образом, несмотря на мировой кризис, многие эксперты говорят о том, что индустриальные парки «приживутся» на отечественном рынке.