Алексей Панфилов: «Сейчас идет торг за процентные ставки»

– Юбилей компании предваряет следующий вопрос. Алексей, расскажите, о событиях пятнадцатилетней давности. Как вы начали бизнес?

– Свой официальный день рождения – 12 ноября – мы считаем от даты получения лицензии коммерческим банком «Гарант-Инвест». Именно его инвестиционная деятельность и привела к созданию целого холдинга, который сегодня, я бы сказал, достаточно крупный. А ведь началось все с очень маленьких размеров, то есть классический частный бизнес без участия властных структур, без участия в приватизации, без участия в бюджетных деньгах. Собственно говоря, в начале нас всего-то было 3 человека. Причем это не три партнера, а я и еще 2 подчиненных.

Активно мы занялись инвестиционной деятельностью где-то в середине девяностых, когда все занимались ГКО и всевозможными спекуляциями, мы занялись, как тогда это модно было называть, реальным сектором экономики. Я считаю, что в этом и была наша отличительная черта – не спекулятивные или какие-то разовые сделки, а именно серьезная инвестиционная деятельность, направленная на многие, многие годы.

– А какими были источники стартового капитала?

– Стартового капитала практически не было. Я и мои люди окончили институт, получали стипендию, были какие-то собственные накопления. Ну вот, пожалуй, и все. Поэтому начинали мы не благодаря, а вопреки экономической теории, то есть без стартового капитала вообще, просто на голом энтузиазме…

– Мне кажется, вы чего-то не договариваете…

– (улыбаясь) Ну на самом деле начинали с того, что, конечно же, налаживали связи в деловом мире, сразу же позиционировали себя как люди, как компания с серьезной репутацией. Пусть с маленькими деньгами, но зато те люди, которые умеют держать свое слово, пришли в этот бизнес надолго и не шарахаются из стороны в сторону. Даже первые зарплаты, первую аренду офиса мы делали из заемных денег, хотя опять же этого нельзя по экономической теории делать, но я помню, как мы заняли какие-то 50 тыс. долларов и вот на них и начинали развиваться. Вот, собственно говоря, таким образом появились первые кредиторы, инвесторы, вкладчики. Банк «Гарант-Инвест» - не розничный, он не занимается работой на улицу, не работает с населением, поэтому не является крупным. Но зато, благодаря тому, что банк занимается финансированием реальных проектов, нам удалось привлечь заемный капитал. Причем привлекали мы его различными способами. Это был не один какой-то гранд-кредитор, скажем, Сбербанк или какой-то зарубежный банк. Мы работали с различными программами. Это были, в том числе, и вексельные программы. Мы были одними из первых, кто стал работать с вексельными программами на рынке коммерческой недвижимости. С одной стороны – это были короткие деньги, с другой стороны они шли на финансирование реальных проектов. На сегодняшний день до сих пор у нас функционируют 6 таких вексельных программ. Галерея «Аэропорт», один из первых наших ТЦ, во многом, был профинансирован за счет такого рода программ.

– Расскажите подробнее о вексельных программах…

– Собственно говоря, вексель еще издревле считался на Руси способом привлечения денег. Причем раньше в Российской империи можно было любому человеку выписать вексель и таким образом занять денег. До революции это был самый основной способ займа денег для коммерческий предприятий, либо своих личных нужд. Поэтому мы тоже достаточно активно развивали этот инструмент. Были и есть целые программы, когда годовые деньги могут быть вложены в проекты, длинные по окупаемости. Например, на этапе строительства Торгового Комплекса «Галерея Аэропорт» у нас не было залогов, и получить какие-то коммерческие кредиты было сложно. При этом проектное финансирование было тогда не развито вообще. Надо было где-то найти средства. Срок строительства проекта, условно говоря, год. Через год уже начинается возврат инвестиций, появляется денежная масса от аренды, плюс гарантийные платежи, предоплата арендаторов. Но, самое главное, появляется залоговая масса. В ТК «Галеря Аэропорт» было вложено 16 млн. долларов – из них чуть больше половины составили вексельные программы остальная часть денежных средств – это были уже другие инструменты, в том числе банковские вклады, длинные коммерческие кредиты. Но после того, как объект построен и получает свидетельство о собственности, осуществляется второй этап финансовой сделки – рефинансирование. Вот на это банки идут с большим удовольствием: под уже существующий денежный поток и обеспечение в виде собственности, которая оценивается, соответственно в 40 млн. долларов (прим. редакции – на момент рефинансирования), дают 30 млн. долларов на 10 лет.

Из них мы уже спокойно можем погашать все вексельные программы, тем более что баенк «Гарант Инвест» обеспечиванет гарантии по этим программам. В общем, рефинансирование – это самые дешевые и длинные деньги, поэтому, как только комплекс построен мы сразу начинаем замещать короткие деньги длинными. Но мы по-прежнему работаем с вексельными программами, хотя и в значительно меньшем объеме. Это короткие и дорогие деньги, но они очень интересны нашим вкладчикам, потому что позволяют иметь не просто вклад в банке, а вексель юридического лица, входящего в состав ФПК «Гарант-Инвест», который владеет и управляет ТЦ,

– Как вы считаете, в связи со сложной ситуацией сегодня, не станет ли этот инструмент вновь основным? Какие еще инструменты вы будете использовать для финансирования своих проектов? Ваш собственный банк является вашим основным кредитором?

– Основным он конечно не станет. Но использоваться может будет более часто, так как например, проектное финансирование от банков будет получить сложнее. И я думаю больше будет проектов с долевым участием инвесторов.

– Ваш собственный банк является вашим основным кредитором?

– Банк сегодня работает по нескольким основным направлениям. Одно из направлений, которые сегодня развивает банк – это private banking. И второе основное направление – это инвестиционная деятельность. За эти 15 лет у нас был опыт инвестирования и в производство, и в промышленность, в 90-х годах был даже собственный мясоперерабатывающий завод. Но с течением времени мы поняли, что в нашей стране работает только крупная промышленность. Малого и среднего бизнеса в производстве давно нет, прибыльны только гиганты, только конвейер. Поэтому мы из промышленности ушли, и сконцентрировались на инвестиционной деятельности. Одна из основных функций у банка – это организация финансирования. Именно банк организовывает все кредиты от других банков, готовит всю документацию. Мало того, что банк «Гарант-Инвест» полностью обеспечивает все потребности корпорации «Гарант-Инвест», а это примерно около 100–120 млн. долларов ежегодно, он еще организовывает синдицированные кредиты, проектное финансирование, рефинансирование. Подобные услуги по организации финансирования банк оказывает и сторонним клиентам.

– Вы рефинансировали все свои проекты? Где?

– Да. Мы строим новые объекты и где-то надо брать новые деньги, а рефинансирование – это самые дешевые деньги, особенно, если рефинансироваться в зарубежных банках. За последние годы у нас было несколько зарубежных кредиторов. Самый крупный – Райффайзенбанк. Также это Международный инвестиционный банк, ОТП банк (Венгрия) Риэтуму банк (Латвия), казахские банки – Москоммерцбанк и Казкоммерцбанк.

– Как отразилась кризисная ситуация на ваших займах?

– Несколько повлияла. Хотя вот в мае и июне мы подписали два новых соглашения как раз с ОТБотп банком на 45 млн. долларов и с Райффайзен банком на 23 млн. долларов. Конечно, банки за счет кризиса сейчас манипулируют ставками, поднимают их. Но на самом деле идет просто некий переговорный процесс, можно даже назвать отчасти торг за процентные ставки. Мы, в свою очередь тоже боремся. Где-то ставки, конечно, поднимутся, но незначительно.

Хочу подчеркнуть, что у нас очень прозрачная структура собственности, у нас нет никаких оффшоров, все объекты зарегистрированы на московских компаниях. Везде акционером выступает коммерческий банк «Гарант-Инвест», как правило на 100%. Например, собственником «Галереи Аэропорт» является ООО «Монитор Тайм», 100% долей которой принадлежит банку «Гарант-Инвест». Компания выиграла конкурс на землю, была заказчиком строительства, сейчас управляет Тороговым Комплексом.

Уже пять лет мы проходим аудит по международным стандартам, в том числе, поэтому мы имели доступ к западным деньгам. Три года нашим аудитором была компания PricewaterhouseCoopers, потом продолжила BDO International. Также ежегодно мы проводим и переоценку наших активов. Оценку нам делают такие компании как Colliers International, Jones Lang LaSalle. Их оценки принимаются аудиторами и, соответственно, ежегодно идет и полный аудит и переоценка.

– Что сегодня представляет собой компания?

– Сегодня у нас в штате около 2 тысячи сотрудников, я уж не говорю про внештатных. Это 15 предприятий, каждое из которых занимается своей деятельностью. В принципе, всю нашу деятельность можно условно разделить на четыре блока. Первый, это инвестиционно-банковская деятельность, куда входит коммерческий банк Гарант-Инвест, управляющая компания инвестиционными фондами – структура, занимающаяся управлением ЗПИФами.

Второй блок – это девелопмент, это то, чем мы занимаемся последние 8 лет, с 2000 года. Большая часть наших проектов в области коммерческой недвижимости, около 70% – это торговая недвижимость, остальное – это офисная недвижимость. Сейчас мы активно развиваем сегмент mixed-use, это наше будущее. Также мы занимаемся управлением коммерческой недвижимостью и ритейлом – развиваем сеть «Мой магазин».

Сегодня девелопмент – наш основной приоритет, т.е. управление проектами на всех стадиях. Причем все эти стадии мы обеспечиваем собственными подразделениями. Единственное, кого мы приглашаем, это архитекторы и какие-то специализированные работы, связанные с прокладкой коммуникаций. Все остальное мы делаем сами. Два года назад мы даже купили 75% акций строительной компании – Ассоциации «Стройсервис». Это генподрядная организация с большим количеством людей, с большим объемом техники. Сегодня эта компания выполняет как, собственно говоря, наши, так и сторонние заказы. Например, недавно мы открыли большой хороший пансионат для центрального банка Росии в Адлере. Причем он не уступает пятизвездочному отелю на Дубае и внешне и по сути.

Есть и своя служба заказчика. На ней лежит функция получения согласований. Я считаю, что это самый сложный этап в девелопменте, по крайней мере, в Москве. Строить-то многие научились, и, собственно говоря, в этом ничего сложного нет, а вот дойти до этапа выхода на площадку многим не удается. У нас есть 16 человек, которые с утра до вечера получают разрешения, согласования – такой вот не производительный труд. В прошлом году, я вручал премию руководителю службы заказчика, по итогам года, за получение более тысячи согласований за год, только по нашим собственными объектам. Только представьте – 1042 подписей и печатей, 1042 различных разрешений, согласований. Это более 60 структур в Москве, с которыми надо все согласовать и получить разрешения на всех этапах девелопмента, начиная с оформления земельного участка. В среднем, на один объект требуется не менее 160-ти согласований.

– В чем секрет этого человека? У него какая-то фамилия особая? Связи?

– Секретов особых нет. Дело, наверное, в том, что у нас хорошее имя в Москве. Многие девелоперы грешат тем, что, как бы это мягко сказать, пишут определенные гарантийные письма, а потом эти обязательства перед городом не выполняют. Обещают дорогу, школу построить, что-то там заасфальтировать, высадить деревья…, но ничего не делают или делают крайне плохо. Соответственно, отношение к ним в городе меняется в различных инстанциях, таких примеров много. Многие быстро всходили на пьедестал, но потом начинали хулиганить перед городом. А многие были просто завязаны на какого-то одного конкретного чиновника. Этот чиновник переехал в другой регион, и компании уже нет на рынке Москвы.

– Ваша компания не зависит от конкретных чиновников?

– Мы работаем с городом, уважаем городские заказы. По большому счету, для «Гарант-Инвеста», конечно было бы хорошо, чтобы существующие мэр и его команда были на постах как можно дольше, потому что, действительно, к нам хорошее отношение со стороны всех органов власти Москвы. Мы получаем различные призы, благодарности, грамоты, начиная с лучшего благоустройства города, заканчивая социальными проектами. Но с другой стороны, «Гарант-Инвест», я надеюсь, не зависит от какого-то одного или нескольких чиновников. И отношение к компании формируется не одним, двумя людьми, это не какие-то приватные отношения с этими руководителями, как у некоторых девелоперов, это деловые отношения между инвестором и городом, и мы вкладываем большие деньги в социальную сферу и много делаем для города.

– Компания ведет активную социальную деятельность?

– Да, это достаточно большое количество работы по разным направлениям: работа с ветеранами, работа с детьми, с деятелями культуры, со спортом, благотворительность, меценатство. Проиллюстрирую на примере. Мы строим ТЦ в жилом массиве. Одно дело – просто коробку поставить. Другое дело – не просто благоустроить территорию вокруг, но разбить сквер, установить фонтан, поставить скамеечки, сделать спортивную или детскую площадку, то есть сделать public place. Даже если тебе это не навязано городом, это нужно делать. Когда мы получаем участок, мы сначала делаем рядом детскую или спортивную площадку, а потом возводим ТЦ. Тогда у людей заранее формируется другое отношение к объекту, и потом они с удовольствием идут в магазин. И это будет самый лояльный покупатель.

Часто мы не просто делаем спортивную площадку, мы ее потом содержим, спонсируем детскую команду, организуем турниры. А вот около «Ритейл Парка» мы сделали и передали городу в дар шикарный «Детский парк чудес», с деревянными теремами, различными каруселями. Самое интересное, что мы там сделали, – это минизоопарк, где живет около 40 животных. Причем животные не экзотические, а российские – гуси, утки, овцы, ежики, зайцы, свиньи и т.д. Я могу сказать, что этот парк привлекает посетителей лучше, чем якорные арендаторы, не говоря еще раз о лояльности. Конечно, это финансовые затраты, но они окупаются именно лояльностью людей.

– Большая часть ваших проектов сосредоточена в сфере торговой недвижимости, а офисами вы занялись недавно. Почему?

– Недавно мы занялись офисами класса А, а офисными помещениями мы занимались давно. У нас много недвижимости в Москве, есть несколько офисных зданий, которые мы сдаем в аренду. Вообще на сегодняшний день в сумме у нас 26 земельных участков, часть – 12 – уже с построенными объектами. В настоящий момент мы ведем шесть строек в Москве. Остальные площадки находятся в стадии проектирования и получения разрешений.

Но сейчас, как я уже сказал, мы строим действительно объект класса А. Там есть некоторые новшества, которые в Москве еще никто не делал. Это будет классический mixed-use комплекс, совмещающий четыре функции: офисная – основная по объему площадей, торговая – полтора этажа, отдельно мы выделяем функцию питания, потому что у нас она преобладает над торговой,

Четвертая функция – это event-площадка. Это будет зона для проведения различных мероприятий. Она у нас сделана в виде площадки на крыше, скрытой от шума. Летом там будет стоять шатер, где будут проводиться выставки, распродажи, коктейль-вечеринки – все что угодно. Помимо мероприятий мы также будем использовать площадку под летнее кафе-террасу и как зону релаксации для офисов, когда сотрудники смогут спуститься на несколько минут, посидеть на мягких диванах, покурить, почитать и т.п. Здесь также будет зона Wi-Fi.

По опыту мы видим, что торговля не очень хорошо себя чувствует в подобных центрах, поэтому мы специально сделали упор на питание. В районе метро Тульская работает огромное количество людей, и в принципе функция питания есть только в Торговом центре «Ереван Плаза». Нам кажется, что всех потребностей они не обеспечивают. У нас будет 3 ресторана и кафе. Причем все это очень хорошие и популярные бренды.

Внутри ТЦ будет обязательно общественная досуговая зона – это некая центральная площадь, живая улица со скульптурами, фонтаном, лавочками. Здесь можно будет посидеть, почитать газету, кого-то подождать, назначить деловую встречу, свидание, все что угодно.

Хочу отметить, что в здании будут применены уникальные технологии. Например, фасад из гнутого камня и стекла. Также это уникальная система увлажнения воздуха, с возможностью регулирования уровня влажности смежных комнатах. Комплекс будет сдан до конца этого года, сейчас он находиться на стадии отделки.

– Вы сказали что ведете сейчас 6 строет и еще 8 проектов ведеться находиться на стадии проектирования.Скажите будут ли как-то замедленны тампы их развития?

– На сегодняшний день мы не остановили ни одной стройки. Что будет дальше – покажет развитие кризиса. Если кризис больше рости не будет, мы закончим все во время.

–Многие свои комплексы вы называете по принципу местоположения. Это такая традиция? Нет ли сложностей с их регистрацией?
– А почему «Ритейл Парк» так и остался «Ритейл Парком»?

– Мы хотели подчеркнуть именно особенность формата. Ведь он был первым и пока единственный в России представитель формата ритейл-парк. Если посмотреть последние классификации, последние справочники международных ТЦ, то они уже давно выделили ритейл-парки в отдельный формат, даже профессиональный награды отдельно вручают. В нашем ритейл-парке 85% занимают якоря, – остальное – это галерея и рестораны и в этом мы, правда, отошли от классической концепции, где часто якоря занимают все 100%.

– Алексей, проекты, которые уже есть в вашем активе и проекты, строящиеся сейчас очень разноуровневые. Нет ли у вас планов произвести редевелопмент или реконцепцию уже построенных объектов?

– Каждый девелопер выбирает для себя свою собственную стратегию. Мы кроме всего прочего девелопер многоформатный. В отличие, например, от многих зарубежных девелоперов и ритейлеров. У них есть формат, он здорово работает, они его за многие десятилетия отточили, что замечательно, и теперь его и делают. Но мне кажется, что одноформатные девелоперы или одноформатные ритейлеры это все-таки вчерашний день, все равно надо идти в несколько форматов, что мы и делаем. У нас есть и форматы классических торговых центров, есть форматы районных ТЦ. В будни там поток людей больше, чем в торговых центрах. Ведь эти магазины рассчитаны на ежедневные покупки. А в «Ритейл Парке», например, основная выручка формируется в выходные дни.

– Другими словами, диверсифицируете бизнес?

– Это диверсификация, но она все равно ограниченная. Мы, например, вообще не занимаемся жильем. Жилая функция может появиться в составе mixed-use комплекса, но так как это не основной наш профиль, то, скорее всего, мы не будем делать ее сами, а с каким-то партнером. Такая же ситуация и с гостиничной функцией. Мы не занимаемся складской недвижимостью. Наши сектора – это торговые и торгово-развлекательные центры, mixed-use комплексы, офисная недвижимость.

Мы делаем форматы, которые популярны. У нас за пятнадцать лет нет ни одного незавершенного проекта. И нет ни одного объекта, где нужно было бы делать редевелопмент, реконцепцию. Конечно, какие-то минимальные ошибки на уровне проектирования были сделаны. Но в целом все наши объекты очень успешные.