Дорога Sponda к обеду

Одному из первых в Петербурге бизнес-цент­ров – «Информ-Футуре» – достались все «сливки». В частности, возможность уста­навливать довольно высокие арендные ставки и привлекать весьма статусных клиентов. В разные годы в числе арендаторов комплекса были АБН-АМРО банк, «Херши Фудс Кор­порейшн», «Колгейт-Палмолив Инк», ЗАО «Торговая компания «ВИММ-БИЛЬ-ДАНН», «Будерус Хайцтехник ГмбХ», ЗАО «Филип Моррис», ЗАО «Коммерсантъ. Издательский Дом». Как считает Вадим Демешенков, руководитель направления «Офисная недвижимость» ООО «БестЪ. Ком­мерческая недвижимость», «Информ-Футуре», как и большинству объектов-ровесников, требуется замена инженерных сетей, оснащение современными средствами телекоммуникаций. Однако, добавляет он, существенных вложений от нового владельца это не потребует.

Предпродажная подготовка

«Судя по отзывам агентств недвижимости и тех покупателей, с которыми мы общались, «Информ-Футуре» был очень хорошо подготовлен к продаже. Кроме того, юридическая документация (права собственности на здания и землю, договоры аренды) была представлена в полном объеме, заполняемость составляла 100%», – рассказывает представитель ООО «Петербургский Управ­ляющий», которое управляет бизнес-центром, Хельве Заикина.

В самой Sponda свой выбор в пользу «Информ-Футуре» объясняют тем, что, во-первых, «это бизнес-центр с историей, один из первых современных БЦ в Санкт-Петербурге». Во-вторых, он находится в удачном месте и имеет «доходность значительно выше средней по рынку». Олег Барков, генеральный директор Knight Frank SPb (эта компания выступала консультантом в сделке между Sponda и SPAG), считает, что у «Информ-Футуре» очень устойчивое положение на рынке: «Небольшой офисный центр с хорошим ремонтом, инженерной инфраструктурой, телефонией и Интернетом в центральном районе города будет востребован всегда».

С ним согласен и Вадим Демешенков, который отмечает, что спрос на помещения до 70 кв. м составляет 70% обращений по поиску офиса. В качестве примера он привел компанию Magna, которая строит завод по производству автокомпонентов в Шушарах и нуждается в офисе площадью всего 50 кв. м в центре города для представительских целей.

«Новые объекты в основном рассчитаны на арендаторов, которым нужны помещения от 500 кв. м. Это либо крупные компании, которые давно работают на рынке и нуждаются в расширении, либо новые серьезные игроки, выходящие в наш регион. Однако и в строящихся бизнес-центрах есть значительный спрос на небольшие площади», – говорит г-н Демешенков. К тому же, добавляет он, когда из бизнес-центра съезжает один крупный арендатор, занимающий несколько тысяч «квадратов», то у управляющей компании образуется серьезная «дыра» в доходах. А если съедет несколько небольших «квартирантов», то потеря не так ощутима, да и замену им найти проще.

Спустя год после сделки ни управленцы, ни покупатель не считают, что «Информ-Футуре» – объект, которому в этом году исполняется 17 лет, – нуждается в серьезном ремонте, смене концепции или классности. «Сейчас проводятся работы по косметическому ремонту фасадов и замене некоторых инженерных сетей здания. Акцент будет сделан на повышение качества обслуживания арендаторов и внедрение финских стандартов управления», – отметила Сирпа Сара-ахо, вице-президент компании Sponda. «Крупных работ по реконструкции не предполагается – это невозможно при заполняемости 100%. Все вложения направлены на поддержание зданий и инженерных сетей в рабочем состоянии. Месторасположение «Информ-Футуре» и его возраст, а соответственно и техническая оснащенность (отсутствие автономных систем энергоснабжения, централизованного кондиционирования воздуха и проч.) не позволяют ему претендовать на более высокий класс, чем нынешний», – добавляет Хельве Заикина. Владимир Сергунин, старший инвестиционный аналитик Colliers International, согласен, что «Информ-Футуре» занимает устойчивое положение для своего класса и не нуждается в дальнейшем редевелопменте.

Красная цена

Если в прошлом году среди наблюдателей ходили разговоры, что цена такого объекта, как «Информ-Футуре», могла бы быть и повыше, то сегодня, в условиях кризиса, эту сделку для продавца можно считать более чем удачной. Впрочем, по мнению Олега Баркова, даже для прошлого года сумма в 4 млн евро была вполне приемлемой: «Наша компания выступала посредником в заключении этой сделки, поэтому я могу с уверенностью утверждать, что за период владения объектом собственник успел возвратить большую часть затрат на реконструкцию, так что практически все поступления от продажи являлись прибылью продавца. Учитывая класс объекта, его небольшую площадь и квартальное окружение, можно констатировать, что на момент продажи собственник вышел из проекта с небольшим дисконтом в цене».

Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп», рассуждает: «Почему именно «Информ-Футуре»? Да потому, что больше, собственно, и покупать-то на тот момент было нечего. Либо запрашиваемая стоимость или ставка доходности выставляемых бизнес-центров не соответствовали действительности. Либо у объекта много акционеров, и разобраться в их отношениях очень трудно. У нас почти нет объектов, чистых с правовой точки зрения. Здание может быть построено, но не введено в эксплуатацию. А «Информ-Футуре» в этом смысле очень выгодно отличался от других бизнес-центров. К тому же у него удачная локация – фактически центр города».

Исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров считает цену приобретения бизнес-центра «взаимовыгодной для обеих сторон»: «Доходность сделки зависит прежде всего от инвестиций и показателей операционной деятельности. Насколько нам известно, текущая арендная ставка бизнес-центра на момент приобретения составляла 13,2 тыс. руб./кв. м в год. Цена приобретения – около 1480 евро/кв. м офисной площади. С учетом необходимости дальнейших инвестиций (бизнес-центру почти 17 лет, и ему требуется ремонт), роста конкуренции и рыночных тенденций ставка доходности для Sponda может ожидаться на уровне 12–16%».

Угасающая тенденция

По оценке Алексея Лазутина, директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb, до финансового кризиса доходность в девелоперских проектах составляла от 30 до 50%. За что пришлось расплачиваться значительно более высокими рисками. «Разница в том, приобретать ли иностранному инвестору готовый объект или входить в девелоперский проект, очень существенная. Решение инвестора зависит от того, готов ли он рисковать и входить в девелоперские проекты в России или же ориентирован на стабильный доход», – говорит Алексей Лазутин.

В прошлом году аналитики прогнозировали значительное увеличение покупательского спроса как на объекты действующего бизнеса, так и на девелоперские проекты. «Для институциональных инвесторов настало время покупать, причем в любом сегменте: будь то рынок земли, рынок бизнес-центров или складских комплексов, поскольку ставка капитализации с каждым годом снижается на 1–1,5%», – констатировал в прошлом году Вал Жердес, руководитель департамента стратегического консалтинга Praktis CB. По данным некоторых аналитиков, пустить корни в российскую землю (не только в двух столицах, но и в региональных центрах) решили более 30 иностранных инвестфондов. Заявленный объем вложений за 2006–2007 годы превысил $80 млрд.

Однако мировой экономический кризис скорректировал планы инвесторов и владельцев недвижимости в России. Девелоперы продаюат объекты недвижимости, чтобы полученные средства реинвестировать в проекты девелопмента. При этом, как уверен Павел Гончаров, что инвестиционная активность иностранных компаний в России в ближайшие месяцы будет ослабевать: «В условиях нестабильности при выборе между девелоперским проектом и готовым объектом ставка, вероятно, будет делаться на готовые объекты или объекты, реализация которых находится на заключительных этапах строительства».

Это подтверждают и в Sponda: «В условиях кризиса, когда цены на готовые объекты снижаются, инвестиции в девелопмент с точки зрения стоимости создания 1 кв. м полезной площади сопоставимы с затратами на приобретение готового бизнеса с гарантированными денежными потоками», – комментирует г-жа Сара-ахо.

К тому же доходность российских бизнес-центров в последние годы стремительно падает. По оценке Николая Казанского, директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, в 2000 году доходность функционирующих деловых комплексов держалась на уровне 20–25% в год, а в 2008 году – уже 9–10% для Петербурга и 8–8,5% – для Москвы. И этот показатель приближается к европейскому. Так что в ближайшее время покупательской активности в отношении объектов коммерческой недвижимости ожидать не стоит. И те, кто успел до кризиса продать свои бизнес-центры, оказались в выигрыше вдвойне.