Могли ли «спасти»
данный объект реконцепция/ребрендинг, реконструкция, возможно? Имело ли смысл
оставлять там торговый центр с экономической точки зрения или конкуренция все
равно бы не позволила ТЦ выйти на нормальные показатели?
Здание «Горбушкиного двора» морально и физически устарело.
Кроме того, с начала нулевых, когда «Горбушка» была очень актуальна для
потребителей, существенно изменилась модель потребления, а товары,
представленные здесь, можно легко купить в любом ТЦ столицы и онлайн. Сегодня в
Москве достаточно инвесторов, готовых вложить серьезные средства в
строительство новых объектов в отличных локациях с доходностью, существенно
превышающей существующую. Строить на этом месте торговый центр в сегодняшних
условиях было бы довольно рискованно, слишком конкурентное окружение
современных торговых объектов (например, ТРЦ Филион и строящийся ТЦ рядом с
метро Багратионовская). К тому же, не стоит забывать, что в новый торговый
объект пришлось бы заново привлекать целевую аудиторию, поскольку покупатели
Горбушкиного двора не является ЦА для современного торгово-развлекательного
центра.
Какого класса жилье
здесь целесообразнее строить?
Целесообразнее строить жилой комплекс классом не выше «Комфорт
+», т.к. объект расположен в сильной конкурентной локации, с преобладанием
объектов бизнес класса.
Сегодня в радиусе 2 км представлены квартиры и апартаменты в
следующих новостройках: Фили Град, Онли, Центр Сити, Кварталы на набережной
Западный Порт, Сердце Столицы, Матч Поинт итд.
Потенциально в ближайшие 2 года в этой локации выйдет на
рынок еще свыше 0,5 млн. кв. м жилья
(3-я очередь Фили Град, ЖК на месте заводов Айс Фили и Филит, ЖК на
месте завода Фили Кровля, ЖК Береговой на месте завода ЖБИ - 23, ЖК на месте
Краснопресненского завода ЖБИ итд).
Для успешной реализации проекта (с учетом его объема и
конкуренции в локации, в текущей экономике страны) цены на старте должны быть в
районе 170 000 - 180 000 руб. за кв. м с последующим ростом до 220 000 - 240
000 руб. за кв. м. Также необходимым условием успеха будет реализация
девелопером следующих задач:
качественная архитектура проекта;
развитая внутренняя инфраструктура;
благоустройство придомовой территории проекта;
большое разнообразие эффективных планировочных решений и
наличие отделки;
наличие сильной команды (девелопер, архитектор, ген.
подрядчик, консультант итд).
Сильные стороны проекта: престижная локация (ЗАО), пешая
доступность метро, развитая инфраструктура, пешая доступность до парка Фили.
Слабые стороны: неизвестный на рынке девелопер. Эту
проблему, например можно решить, отдав проект на реализацию fee-девелоперу.
При заявленных
объемах (около 217 тыс. кв. м), в какую сумму может обойтись строительство, и
сколько составят сроки окупаемости?
При описанных выше условиях и ценах реализации, проект можно реализовать за
5 лет. Инвестиции в строительство составят около 15 млрд. руб.
