Алексей Новиков: «Время для крупных покупок еще не пришло»

– Алексей, познакомьте, пожалуйста, читателей CRE с фондом Parkridge и расскажите, в чем секрет его успеха на европейских ранках.

– Хотел бы начать с того, что в российской прессе Parkridge часто называют фондом, что не соответствует действительности. Компания Parkridge – это частная девелоперская компания, 10 лет назад созданная Джоном Каттсом (John Cutts) – 48-летним миллиардером из Великобритании. Джон является одним из самых известных в Европе специалистов по развитию складской недвижимости. Недаром в прошлом году ему была присуждена одна из авторитетнейших наград в сфере недвижимости – Lifetime Achievement Award.

Джон занимается складской недвижимостью уже порядка 30 лет. Свою карьеру он начинал в брокерском бизнесе, после чего создал свою компанию Kings Park, сосредоточившись на строительстве складов в Великобритании. Впоследствии эта компания была приобретена мировым лидером по строительству и управлению складской недвижимостью – компанией ProLogis.

Благодаря этой сделке ProLogis закрепилась на английском рынке и приобрела платформу для выхода в Европу, а Джон получил достаточно средств для создания диверсифицированной компании, способной работать на развивающихся рынках. Этой компанией и стала Parkridge Holdings. Джону пришлось столкнуться с уменьшающейся доходностью девелопмента в Англии из-за того, что на рынок пришел ряд фондов, открывших собственные девелоперские отделения, нацеленные не на получение девелоперской прибыли, а на создание объектов, приносящих удовлетворительную операционную доходность.

В связи с этим компания решила сосредоточиться на рынках тех стран, которые теперь называют «Новая Европа», – Польши, Чехии и Словакии. Как показало время, Parkridge удалось в достаточно короткие сроки стать одним из лидеров на рынке складской недвижимости этих стран. Также на сегодняшний день компания входит в тройку крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Польше.

В чем секрет успеха? Первое – правильно выбранное время. Второе – это, безусловно, предпринимательский талант Джона и третье – то, что ему удалось создать команды специалистов на местах. Лучшим примером может стать наш польский офис, который на сегодняшний день не только успешно работает в Польше, но и развивает бизнес компании в других восточноевропейских странах и на Украине.

– Какова география компании Parkridge в Европе?

– У нас есть офисы в Великобритании, Франции, Италии, Испании, Люксембурге, Польше, России, а теперь еще и в Румынии, Болгарии и на Украине.

– Почему Parkridge работает в самых разных сегментах рынка?

– В связи с тем, что Parkridge частная компания, представляющая интересы в основном частного капитала, то и решения принимаются более свободно. То есть если руководство компании видит интересный проект – жилье, офисы, склады, оно может принять решение значительно быстрее, чем крупный инвестфонд с несколькими уровнями принятия решений.

Например, у нас в Англии есть интересный проект Dickens Heath Village Center в пригороде Бирмингема, получивший недавно несколько престижных премий в номинации «Лучший проект Великобритании». Это малая часть бизнеса Parkridge, если судить в денежном выражении, но Джону и его партнерам, которые работают в компании, проект очень понравился. Они выросли в этом районе, и им было приятно застроить знакомый им город.

В целом наши проекты в Англии развиваются в гораздо более спокойном режиме – над ними люди работают годами, сносят и реконструируют старые здания.

– Компания пришла в Россию, однако сразу о громких проектах не заявила. С чем это связано?

– Вопрос не в громкости заявлений, а в качестве того, что ты делаешь. Строить в России – непростое занятие, а если к этому добавить высокие требования ко всем аспектам девелопмента, которые предъявляют наши коллеги и партнеры, это значительно усложняет задачу. Тем не менее я уверен, что скоро мы сможем порадовать рынок сразу несколькими крупными проектами международного уровня.

– Каковы были первые шаги компании в России, с чего началось ваше сотрудничество с Parkridge?

Четыре года назад, когда владельцы Parkridge приняли решение о выходе в нашу страну, руководители компании начали приезжать в Россию, знакомиться с ситуацией и искать местных партнеров.

При этом все знают, что впервые имя Parkridge упоминалось на страницах российской прессы два года назад в качестве потенциального партнера компании «Белая Дача» по строительству нескольких складских комплексов. Сотрудничество с компанией Виктора Семенова хотя и не привело к реализации совместных проектов, но стало очень полезным для руководства компании в формировании стратегии выхода на рынок и принципов работы с российскими партнерами. В итоге компания решила открыть российский офис, руководителем которого я и стал.

– Алексей, расскажите о работе компании в России. Что успели сделать за два года?

– Первую площадку мы приобрели в Московской области, затем через короткое время выбрали участок около Краснодара, а сегодня активно рассматриваем площадки в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге. При существующей рыночной ситуации даже такой финансово здоровой компании, как Parkridge, не стоит торопиться и имеет смысл посмотреть на развитие ситуации. Время для крупных покупок еще не пришло. Никто не может исключить появления в ближайшее время на рынке массы так называемых distressed assets, которые будут продаваться с существенным дисконтом. В последнее время я все чаще слышу фразу: «Сash is the king». Она коротко и ясно выражает настроение, царящее на рынке.

– То есть у вас нет обязательств в виде каких-то минимальных инвестиций, которые вы должны потратить на проекты, например, до конца года?
– Говоря о нормах доходности проекта, что первично – девелоперская прибыль или операционная доходность?

– Parkridge в первую очередь интересует девелоперская прибыль, но операционная доходность нам также далеко не безразлична.

Для лучшего понимания ситуации я хотел бы напомнить, что уже полтора года акционером Parkridge является ProLogis – крупнейшая в мире инвестиционно-строительная компания, специализирующаяся на складской недвижимости. В марте 2007 года ProLogis приобрела складские активы нашей компании в Восточной Европе, а также стала нашим 25-процентным акционером. В результате этой сделки ProLogis укрепила свои позиции в Восточной Европе, приобретя большой портфель проектов одного из своих главных конкурентов.

Что получил Parkridge? Во-первых, мы получили большой объем собственных средств, который пошел на развитие проектов в России, на Украине, в Западной Европе. А во-вторых, приобрели мощнейшего финансового партнера, что является особенно актуальным в сегодняшней рыночной ситуации.

– Что изменилось в московском представительстве компании с приходом ProLogis?

– В целом наша политика не поменялась, но стоит помнить, что логистика – это глобальный бизнес, поэтому для наших глобальных клиентов присутствие Parkridge и ProLogis в России – это большой плюс. Для нас сотрудничество с ProLogis – это сильное финансовое плечо и выход на международных клиентов.

– А каковы ваши планы в отношении ритейла?

– Мы заинтересованы в развитии этого бизнеса в России, но покупка отдельных торговых центров – не совсем наш формат. Нам было бы интереснее войти в сетевой проект. То есть российскому девелоперу, у которого есть площадки и административный ресурс, сегодня мы можем быть интересны как партнер. Год назад мы были неинтересны, и если я встречался с девелоперами торговой недвижимости и говорил, что у нас есть международный опыт и деньги, то в ответ слышал, что деньги есть у всех, а опыта им и своего хватает. Сейчас ситуация другая. Дешевые деньги стали недоступны, при этом конкуренция торговых центров растет. В такой ситуации кризис нам на руку, мы имеем хорошую возможность заявить о себе на рынке торговой недвижимости в партнерстве с российской компанией. И ряд переговоров на этот счет мы уже ведем.

– Говоря о нормах доходности, проекты доходностью ниже какого уровня вы не рассматриваете?

– Для того чтобы мы заинтересовались проектом и стали его рассматривать и развивать, уровень доходности должен находиться на уровне не ниже 20%. При этом финансовое моделирование – это больше искусство, чем наука, и любое неверное предположение на стадии составления бизнес-плана может разрушить всю экономику проекта.

– Не могу не спросить о частностях. Проект в Краснодарском крае связан с политикой – Олимпиадой в Сочи?

– Для нас Олимпиада не играла решающей роли при принятии решения.

Мы начали с проекта в Москве и далее начали рассматривать площадки в Санкт-Петербурге, Ростове, Краснодаре, Екатеринбурге, Новосибирске и других городах. Принципиально мы решили, что после Москвы нужно покупать площадку либо в Санкт-Петербурге, либо на юге, либо в Сибири, либо на Урале. В Санкт-Петербурге в тот момент было заявлено явно больше проектов, чем рынок может «переварить». Список арендаторов там значительно короче, чем в Москве, да и площадки, которые мы рассматривали, были переоценены.

В итоге мы выбрали Краснодар – город-миллионник, где в тот момент практически отсутствовала конкуренция. Там мы нашли местного партнера, принявшего наши философию и подход к работе.

– Как вы считаете, насыщен ли сегодня в России сектор складов? Есть ли компании, которые выводят свои активы из складского бизнеса, с чем это связано?

– Я бы не стал судить о насыщении рынка по одному девелоперу, который выходит из бизнеса. Да, на рынке уже появился ряд предложений от девелоперов, которые продают сетевые проекты. Но в большей степени это делают не из-за ситуации на рынке, а из-за внутренних проблем компаний. Как правило, для таких девелоперов складской бизнес в России – не основной. По аналогии: если у человека есть квартира, машина, свой бизнес и дача, на которую он уже года два не ездил, то когда ему срочно понадобятся деньги, он скорее продаст эту дачу, чем свой бизнес.

– Каков ваш подход при вхождении в проекты?

– Подход стандартный – мы стараемся приобретать более или менее готовые к строительству площадки, чтобы не связываться с сельхозземлей. Мы работаем на вторичном рынке, первичный нас не интересует – там слишком непонятные правила игры. На нем могут комфортно работать только девелоперы с могучим административным ресурсом.

– Прошло два года, проект реализован – вы продолжаете им управлять или продаете? Я понимаю, что в России пока еще нет готовых проектов, но тем не менее какие перспективы и планы?

– Мы хотим и дальше развиваться как девелопер, поэтому «держать» проект десятилетиями не планируем. Решение о продаже будет приниматься исходя из рыночных реалий, но поскольку нашим акционером является крупнейший в мире владелец складской недвижимости, вполне возможно, что продажа будет осуществляться вне рынка.

– Больше рынок продавца или рынок покупателя?

– Рынок покупателя. Раньше любой гражданин, имевший в собственности интересный кусок земли, записывал себя в девелоперы – вокруг него «крутились» крупные инвестиционные компании и банки с предложениями интересных совместных проектов. Сейчас такой ситуации и близко нет. По моим наблюдениям, некоторые землевладельцы уже начали это понимать.

– Credit crunch, Грузия, доходы падают. Игроки уходят с рынка. Понятно, что не все банки дают кредиты. Будет ли массовое бегство иностранных компаний с российского рынка?

Я не думаю, что западные игроки уйдут с российского рынка. Финансово здоровые компании будут продолжать работать здесь, но, конечно, темпы развития значительно снизятся.

– И еще один вопрос – ваше хобби?

– Уже много лет работа – мое единственное хобби. При этом я стараюсь ездить в новые страны. Много лет катаюсь на сноуборде. Сплавлялся на байдарке в Карелии, учился управлять кайтом в Доминиканской Республике и на Родосе, на машине объехал несколько европейских стран, недавно вернулся из поездки по греческим островам. Для меня интересно все новое.