Офисы: сезон распродаж

Почему опустели офисы?

Занявшись осенним подсчетом офисных площадей, эксперты вдруг насчитали вместо 1–2% традиционно вакантных мест от 5% (CB Richard Ellis) до 6% (Jones Lang LaSalle и S. A. Ricci/King Sturge) пустующих площадей.

По прогнозам CB Richard Ellis, за оставшуюся часть 2008-го и 2009 год доля свободных площадей увеличится и может достигнуть 8%. Такими показателями московский рынок офисной недвижимости не баловал последние 10 лет, однако аналитики сенсационным этот факт признавать отказываются, утверждая, что «все идет по плану».

Действительно, сегодня в Москве насчитывается 8,2 млн. кв. м офисных площадей. В 2007 году на рынок поступило более 1 млн. кв. м офисных площадей. По данным Blackwood, в 2008 году ожидалось 2 млн. кв. м офисных площадей, к октябрю было введено 1,46 млн. кв. м, из которых сдано 1,2 млн. кв.м.

«Сравнивая долю свободных площадей класса А в разных зонах Москвы, можно отметить, что ситуация на рынке в меньшей степени затронет CBО, где доля свободных площадей составит 6%, – говорит Ирина Флорова, заместитель директора отдела исследований, руководитель аналитического направления компании CB Richard Ellis. – В «Москва-Сити» доля свободных площадей может составить 15%, в зоне между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК) – 12%. Более низкий показатель доли свободных площадей класса А ожидается за пределами ТТК, так как в этой зоне заявлено меньшее количество проектов». Сегодня арендные ставки офисных помещений класса А, по данным S.A. Ricci,/King Sturge составляют $1000–2000/кв. м в год, класса В – $700–1500, что в среднем на 4–5% выше, чем в начале июля.

«Мы ожидали коррекцию на рынке в 2009–2010 годах, основываясь на данных о новом предложении, которое должно было выйти на рынок. Кризис ускорил этот процесс, и мы предполагаем, что в ближайшие несколько месяцев на рынке появится больше вакантных площадей, т. к. многие компании будут сокращать штат и проводить реструктуризацию своего бизнеса, – считает Марк Форвард, директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – В целом арендаторы откладывают принятие решений относительно поиска помещений. Многие новые девелоперские проекты были отложены или приостановлены. Думается, такая тенденция продолжится, и когда снова появится спрос, на рынке будет меньше доступных площадей. По нашим ожиданиям, уровень вакантных площадей стабилизируется в III–IV кварталах 2009 года».

Появление на фоне финансового кризиса на рынке офисной недвижимости вакантных площадей побудило арендаторов и покупателей занять позицию выжидания. Вместе с тем, по мнению Михаила Миндлина, директора продаж и приобретений отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, «отложенный спрос – понятие, не совсем отражающее состояние рынка. Компании, которые нуждаются в переезде в связи с окончанием существующих договоров аренды, ведут работу по поиску новых офисов. Те компании, которые в связи с кризисом сокращают объем своей деятельности, начинают сдавать площади в субаренду. Отложенного спроса как такового на рынке нет, он просто сильно сократился».

«Если под влиянием финансового кризиса определенные компании не имеют средств на аренду нового офиса, это нельзя называть отложенным спросом (т. к. спрос – это платежеспособная потребность в чем-либо), – говорит Валентин Стобецкий, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank. – Участники рынка, имеющие необходимые финансовые средства, может сознательно ожидать снижения ставок аренды или цен продажи. Однако это будут как раз компании, наименее пострадавшие от кризиса».

Поедет ли компания из пункта А в пункт В?

В последние два месяца большинство арендаторов заняли выжидательную позицию в отношении переезда в новый офис или аренды дополнительных площадей. Во многих компаниях еще точно не знают, как финансовый кризис изменит их бизнес, поэтому пока трудно определиться с необходимой площадью офиса.

Есть в этой ситуации и плюс для арендаторов – у них появилась возможность обсуждать договоры аренды по более низким ставкам и одновременно рассматривать еще более выгодные альтернативные предложения. «Данная ситуация уже привела к снижению объема заключенных сделок на рынке, – говорит Ирина Флорова. – Некоторые арендаторы пересмотрели свои планы расширения, другие приостановили поиск нового помещения или пытаются прервать уже заключенные договора аренды. Сейчас мы наблюдаем значительное сокращение спроса со стороны компаний банковского и финансового секторов. Финансовый кризис оказал влияние и на фирмы, работающие в сфере недвижимости, что выражается в сокращении штата сотрудников. Ввиду сложившейся ситуации мы полагаем, что совокупный объем сделок в 2009 году составит 50–75% от аналогичного показателя 2008 года».

В условиях кризиса каждая компания будет стараться «потуже затянуть пояс». В это понятие помимо слезного прощания с 10–20% незаменимыми сотрудниками входит и минимизация издержек на содержание офиса. Выбирая между уютным, престижным, но дорогим офисом класса А и скромным, но в два раза дешевле, за пределами ТТК, некоторые компании наверняка остановятся на эконом-варианте. «Есть примеры, когда компании, уже подписав договоры аренды и заплатив депозиты, предпочитают выйти из сделок», – отмечает Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci.

Однако, как уверяют аналитики, «великого переселения» из класса А в класс В все же не произойдет. Люди быстро привыкают к определенному образу жизни, и им так же трудно отказаться от достойного офиса, соответствующего статусу их компании, как от привычки обедать в хорошем ресторане. Если сотрудники привыкли работать в нормальных условиях, они не поедут в производственное помещение в стиле «без окон, без дверей, полна горница людей» со стенами из гипсокартона, окрашенными в «веселенький» салатовый цвет. Скорее компании «сожмутся», уменьшив свою площадь на 10–20% (на столько же, на сколько они сейчас режут персонал), потом начнут вести переговоры с арендодателем о снижении арендных ставок, а если тот останется непреклонен (что маловероятно), станут искать офис в своем же сегменте. А сегодня рынку есть что предложить. К тому же нужно отдавать себе отчет в том, что «класс В в Москве условен, и разница между качественным зданием класса А и В астрономическая, – говорит Михаил Миндлин. – Пропорция аренды в классах А, В и С не изменится. Уменьшится количество сделок. Арендаторы, используя сложившуюся ситуацию, постараются снимать качественные помещения, но за более разумные деньги».

«Компании будут внимательнее относиться и к размерам арендуемого офиса, – считает Алексей Богданов. – Если раньше арендаторы охотно брали офисы «на вырост» – с 30–40%-ным запасом, теперь такого не происходит. Более того, за счет площадей, взятых с учетом будущего расширения, резко, процентов на 30%, увеличился рынок субаренды по сравнению с серединой III квартала. Многие компании, уже арендовавшие офисы, вынуждены сдавать в аренду больше площадей, чем рассчитывали».

По мнению Алексея Богданова, такое резкое наводнение рынка качественными предложениями по субаренде в классе А и B неизбежно приведет к корректировке цен, в том числе и на полностью готовые к въезду офисы. Конечно, не стоит ждать радикального провала арендных ставок в этом сегменте, но 10–15%-ное снижение – реальность.

В такой ситуации в щекотливом положении оказываются компании, которые брали в прямую аренду достаточно большие площади, получая дисконт на объеме, в расчете пересдать их в субаренду более мелкими блоками как раз на 10–20% дороже. Сегодня той маржи, на которую они рассчитывали, может просто не быть. Более того, может появиться отрицательная маржа.

Рынок субаренды сегодня формируется двумя основными силами: компаниями, арендовавшими большие офисные площади с учетом возможности дальнейшего расширения, и компаниями, сократившими свой персонал ввиду нестабильной экономической ситуации. Сдает свои площади в аренду Ситибанк, Mazdа и ряд других компаний.

Это обусловило появление на рынке вакантных площадей в высококлассных зданиях, введенных в эксплуатацию в течение последних 3 лет, что при иных обстоятельствах было бы очень нетипичным для рынка на данном этапе его развития (см. табл.).

Диктатура покупателя

По законам жанра первым реагирует на финансовый кризис рынок продаж. Увеличение предложений в несколько раз и уменьшение числа покупателей, вызванное кризисом, породили «диктатуру покупателя». У владельцев кошельков сегодня праздник, они заказывают музыку, придирчиво выбирают офисные квадраты и все громче требуют скидок.

«Сегодня офисные помещения продаются с большим дисконтом, который может достигать 30–40%, есть примеры и 50%, – рассказывает Михаил Миндлин. – Все зависит от конкретно взятого владельца. Некоторые компании не снижают цену совсем. Это зависит от стратегии девелопера, от того, насколько ему сейчас нужны деньги. MIRAX снизила цены продажи помещений в «Федерации» и «MIRAX-плаза» до 30%. Если говорить о среднем показателе дисконта на рынке, он составляет приблизительно 30%, но примеры сделок по более чем 40% дисконтам говорят, что рынок развивается дальше. Активность покупатели проявляют в первую очередь по проектам с очень большим дисконтом».

С этим мнением согласен Марк Форвард: «На данном этапе все девелоперы предоставляют скидки. Размер скидок зависит от финансовых потребностей самого девелопера. Сейчас на рынке создалась ситуация, благоприятная для арендаторов, но важно понимать, что собственники и арендаторы по-прежнему должны договариваться об условиях, выгодных для обеих сторон. Сказать, что арендатор диктует условия, – неправильно. Мы думаем, что в течение ближайших 6–9 месяцев арендаторы могут воспользоваться текущей рыночной ситуацией».

Сразу, как только стало ясно, что отныне «торг уместен», вышла из моды традиция покупать проект на ранней стадии: понятно, что получать дисконт в 40% гораздо выгоднее, чем вложиться в строящийся объект с такой же скидкой, но весьма туманными перспективами и дополнительными рисками.

Самый рисковый сегмент рынка – площадки с документацией, где и метров-то еще никаких нет, – упал в цене на 60–70%.

«На фоне фундаментально высокого спроса на арендуемые площади в Москве в долгосрочной перспективе сегодня все же наблюдается достаточно резкий его спад со стороны арендаторов. При этом стоит отметить, что уменьшение спроса сегодня вызвано скорее эмоционально-спекулятивным желанием арендаторов осмотреться, подождать и более точно определиться со своими потребностями, – считает Алексей Богданов. – Это приведет к тому, что арендодатели станут еще более сговорчивыми к Новому году, когда произойдет еще и сезонное падение спроса. Думается, что своего дна рынок достигнет в январе-феврале 2009 года и ставки, снизившись на 15–20%, опять стимулируют замерший сегодня спрос. С другой стороны, тот факт, что не все заявленные проекты будут введены в строй, приведет к повышению арендных ставок. Но это произойдет не ранее, чем через год-полтора».

По прогнозам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в следующем году арендные ставки могут снизиться до 30%.

Остаться в живых

Девелоперские компании, строившие свою стратегию на дешевых западных деньгах, вкладывали минимум своих инвестиций в проект (а это большинство крупных компаний), и сегодня испытывают громадные трудности, поскольку финансирования практически нет. Время «длинных» дешевых кредитов закончилось.

«Главная проблема, с которой в настоящее время пришлось столкнуться многим застройщикам, – повышение ставок по кредитам, – говорит Дмитрий Луценко, член совета директоров MIRAX GROUP. – Если в начале 2007 года ставка девелоперов составляла около 9,5%, то сейчас она достигла планки в 25%. В таких условиях наша компания приняла решение не привлекать кредитов. В настоящее время средства MIRAX GROUP на счетах в банках составляют $160 млн., а объем выручки по заключенным контрактам – $1 млрд. Соответственно, нам хватит собственных средств, чтобы выполнить все кредитные обязательства и завершить проекты, находящиеся на стадии строительства».

Чтобы выжить и достроить главные объекты, девелоперы отказываются от запуска анонсированных проектов, замораживают начатые и распродают активы. По словам Валентина Стобецкого, проекты со сроками сдачи в ближайшие два-три квартала, скорее всего выйдут на рынок. Те проекты, которые должны выйти в конце 2009 года и в более поздние сроки, могут быть отложены из-за сложностей с привлечением финансирования.

«Наша компания планирует продолжать ведение проекта многофункционального делового комплекса «Новый балчуг», – рассказывает Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция». Объект находится на Садовнической улице, в пятистах метрах от Кремля, т. е. в сегменте, где переизбытка площадей не предвидится, поэтому нет никаких оснований для остановки проекта. Другие объекты компании, у которых конкуренция более высокая, мы приостанавливаем до момента стабилизации рынка, когда будем точно понимать, на каком объеме и ценовом уровне он зафиксируется. Сейчас не время для резких движений, это касается как решений о продаже проектов, так и, наоборот, о запуске новых. Девелоперам сегодня необходимо дождаться предсказуемости поведения потребителей».

Могут ли девелоперы рассчитывать на помощь банков и инвестиционных фондов? «Банкиров пугает неопределенность на рынке, они очень осторожно выдают кредиты, – говорит Александр Ольховский, вице-президент ВТБ. – Финансирование получат только качественные, продуманные проекты. А таких сегодня очень мало». Банки интересует долевое участие в проектах, что, в принципе, не ново. «Очевидно одно: теперь банки будут диктовать условия этого участия», – подчеркивает Дмитрий Луценко.

«Проблема с кредитованием на рынке, конечно, существует, но нас она не затронула, – заверяет Кирилл Субботин, руководитель управления офисной недвижимости «ДС Девелопмент». – Мы берем займы у наших давних стратегических партнеров, являемся кредитоспособными и имеем надежную репутацию. В наших проектах заложен достаточной большой запас прочности для того, чтобы выдержать финансовую нестабильность. В компании «ДС Девелопмент» все объекты обеспечены финансированием, и строительство идет согласно плану. В ближайшем будущем, мы откроем ТЦ «На Беговой» и завершим строительство бизнес-центра «Nordstar Tower», активно строится и наш проект МФК в Оружейном переулке».

Значительно снизился во время кризиса интерес со стороны западных инвестиционных фондов к офисной недвижимости. «Западные инвестиционные фонды могут вкладывать деньги в офисный сегмент рынка при определенных условиях, – считает Максим Стерлягов, вице-президент управления инвестиций в недвижимость Morgan Stanley. - Я считаю, что инвесторы будут ориентироваться на следующие факторы: Во-первых, качество: офисы класса А с хорошим местоположением в CBD в Москве будут пользоваться большим спросом со стороны иностранных инвесторов чем офисы класса Б, во-вторых, фонды будут рассматривать действующие бизнес-центры, а не новые проекты. Третье условие – высокое качество арендаторов (желательно, международные компании с хорошим кредитным рейтингом) и текущие арендные ставки, которые должны иметь смысл в долгосрочной перспективе. Четвертое – цена. Будет учитываться, насколько она является конкурентной в данных условиях. Пятое – параметры текущего кредита: срок погашения, ставки. Инвесторы принимают во внимание не только доходность проекта, но и риски, связанные с владением недвижимости. Как показывает практика, во время кризиса, наиболее ликвидными будут оставаться качественные продукты. С точки зрения географии западных инвесторов прежде всего будет интересовать Москва, затем – Санкт-Петербург. Ликвидность офисной недвижимости в регионах пока невелика. Продать или сдать в аренду бизнес-центр, расположенный в региональном центре в текущих условиях гораздо сложнее. Для западных инвестиционных фондов решение войти в Россию уже сопряжено с принятием определенных рисков, а инвестировать в регионы – это двойной стресс. Поэтому офисы в регионах – не самая популярная тема».

Можно выделить несколько факторов, которые теперь являются для девелоперов конкурентными преимуществами. «Это прежде всего доверительные отношения с кредитными организациями, которые, возможно, сейчас и не готовы выделить им долгосрочные финансовые ресурсы, но смогут предоставить финансирование, как только рыночная ситуация более или менее стабилизируется, – считает Валентин Стобецкий. – В более выигрышном положении оказались девелоперы с наименьшей долговой нагрузкой, не испытывающие значительных проблем с погашением текущей задолженности. Естественно, выиграют те компании, которые располагают достаточным объемом собственных средств и способны продержаться достаточно длительное время в условиях низкого уровня продаж и отсутствия заемного капитала».

И это пройдет…

Главное «утешительное» свойство кризиса – рано или поздно он заканчивается. За спадом всегда следует подъем. По мнению аналитиков-оптимистов, кризис продлится года полтора-два. Пессимисты о сроках предпочитают не говорить.

По словам Кирилла Субботина, руководителя управления офисной недвижимости «ДС Девелопмент», возможны два сценария событий: «Можно предположить, что падение платежеспособного спроса уравновесится дефицитом помещений и рынок немного уменьшится в масштабах и достигнет своего равновесия в более низкой точке. Вполне реален и другой сценарий – когда закончится неразбериха на рынке офисной недвижимости, после некоторого падения ставки аренды опять начнут расти. Этот рост, конечно, будет касаться только качественных помещений. На переоцененные офисы ставки будут снижаться». Падение арендных ставок и стоимости офисной недвижимости иначе как кратковременным не называют.

«Как только рынок стабилизируется и движение вниз прекратится, наступит удачный момент для вложения средств на растущем по цене рынке, – говорит Иван Романов. – Это именно тот период, когда нужно инвестировать средства, потому если тенденция вложений станет массовой, спрос начнет резко расти. И те компании, которые первыми выйдут на стройку и возобновят работу над проектами, получат максимальный эффект, так как первыми предложат вновь созданному потребительскому спросу то, чего будет очень сильно не хватать. В 2009–2010 годах на коммерческом рынке следует ожидать тенденцию восходящую, и, по нашим оценкам, она превзойдет те темпы роста, которыми отмечены 2006–2007 годы».

Что же касается скорого насыщения рынка, о котором журналисты так тревожатся, то с этим делом придется повременить. В Париже, где живет 7–8 млн. человек, около 40 млн. кв. м качественных офисных площадей. В Москве с населением около 13 млн. человек офисных площадей класса А и В всего около 7,5 млн. кв. м. До Парижа нам еще далеко. А вот распродажам офисов со скидкой 50% может позавидовать даже Франция.