Назовите основные тенденции и знаковые события 2008 года

Денис Соколов,
руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

Спекулятивный капитал покинул Россию, поэтому в ближайшем будущем деньги будут в дефиците. Соответственно, можно ожидать коррекции на рынке недвижимости и появления привлекательных предложений. Сегодня не стоит сосредотачиваться на том, какой сектор недвижимости более привлекателен для инвестиций. Да, при прочих равных условиях офисная недвижимость в большей степени подвержена риску падения спроса. Однако следует иметь в виду, что каждый объект недвижимости по-своему уникален. В Москве можно обозначить множество замечательных офисных проектов, на востребованность которых никакой кризис не повлияет. Также и наоборот, есть торговые центры, которые в первую очередь пострадают от кризиса.

Если инвестору предлагается объект, который полностью соответствует его стратегии, то не всегда разумно ждать падения цен, поскольку велика вероятность, что именно этот объект приобрести не удастся, а другие не настолько хорошо «впишутся» в портфель. В Европе объект недвижимости в среднем выходит на рынок раз в 15 лет. Учитывая то, что российский рынок молодой, в 2009 году у инвесторов будет уникальная возможность выбора, которая уже может не повториться в будущем. Мы увидим не столько конкуренцию капиталов, сколько конкуренцию умов и стратегий.

Михаил Ильин,
Управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр»

Вместе с 2008 годом уходят в прошлое многие атрибуты рынка коммерческой недвижимости Москвы и регионов, без которых в прежние годы представить себе рынок было очень сложно. Мы можем проститься с безудержным ростом цен и уверенностью в том, что основная часть проектов удачна и будет востребована на рынке, ушли в прошлое 100%-ная загрузка объекта на стадии строительства. Немаловажно, что помимо атрибутов рынка изменились непосредственные участники рынка – застройщики, подрядчики, консультанты, многие из которых абсолютно не уверены в завтрашнем дне.

Не сомневаюсь, что многое и многие поменяются, и, надеюсь, к лучшему. Пусть это и будет основной хорошей, как это ни странно, тенденцией уходящего года. На фоне кризиса просто обязаны на первое место выйти такие характеристики, как профессионализм, системность и качество. Хочется верить, что 2008 год через несколько лет мы будем вспоминать как время, когда были заложены положительные системные изменения рынка и его участников.

Эдриан Галис,
директор, корпоративные финансы, Pricewaterhouse- Coopers

С начала IV квартала уходящего года практически не было крупных сделок – как из-за разницы во взглядах на цены у покупателей и продавцов, так и из-за неопределенности на рынке, которая затрудняет оценку. Многие покупатели считают, что в условиях кризиса цены должны быть снижены, в то время как продавцы твердо придерживаются цены, которая кажется им справедливой. Говоря о макроэкономике в краткосрочной перспективе, можно предположить, что развитие бизнеса остановится, а то и получит обратное развитие, а у инвесторов на рассмотрении окажется больше вариантов вложений.

Продавцы при наличии некоторой финансовой гибкости, могут подождать с продажей, попытавшись переждать кризис, если же таковой нет, то можно рассмотреть возможность немедленной продажи, но тогда им, возможно, придется снизить ценовые ожидания или же постараться реструктурировать активы и задолженности. На сегодняшний день долгового рынка не существует, а что касается рынка акций, то продавцам придется подогнать свои ожидания к существующим реалиям, и, что даже более важно, навести порядок в своем финансовом хозяйстве, чтобы привлечь достойных партнеров.

Михаил Уринсон,
управляющий директор ИДК «АЛУР»

Большинство российских девелоперов, к сожалению, недооценили последствия мирового финансового кризиса для рынка недвижимости РФ, начавшегося осенью 2007 года. Многие поверили в реальность кризиса только осенью этого года – год спустя после его начала и только после отказа большинства инвесторов от инвестиций в стройку. В результате стратегии не были своевременно скорректированы, и в первой половине года мы наблюдали продолжающуюся агрессивную скупку и продажу земли по явно завышенным ценам и распыление ресурса на широкий круг проектов – одни амбициознее других. Что мы видим сейчас? Большинство проектов заморожено, земля значительно подешевела, однако на нее все равно нет спроса, ресурсов не хватает даже на завершение проектов, находящихся в высокой стадии строительной готовности: большинство из них, вопреки ожиданиям собственников, будут проданы со значительным дисконтом либо превратятся в долгострой.

Сложившаяся ситуация – во многом следствие низкой квалификации участников рынка: в первую очередь девелоперов, принимающих решения об инвестировании собственных и привлеченных средств, и консультантов, продолжавших заклинать рынок на дальнейший рост.

Тем не менее в кризисе можно найти и положительные стороны. К счастью, в отличие от многих стран, в России сохраняется значительный дефицит во всех сегментах недвижимости, который только усугубится в силу замораживания значительного числа проектов, а значит, есть фундаментальная основа для стабилизации ситуации и возобновления роста. Мы считаем, что это перспектива полутора-двух лет.

Безусловно, не все переживут текущий кризис. В ближайшее время непрофессиональные игроки покинут рынок, зафиксировав убытки и смирившись с тем, что обещанная сверхдоходность оказалась красивым мифом. Придет пора профессионалов, которым также придется значительно умерить свои ожидания в отношении доходности. Обжегшиеся инвесторы сконцентрируют свое внимание на глубоко проработанных и продуманных проектах, находящихся в стадии строительства или близких к началу строительных работ, за которыми стоят опытные профессионалы. Маркетинг станет инструментом принятия инвестиционных решений, а не «обязательной» главой в инвестиционных меморандумах.

Предстоящий год для всех нас будет однозначно непростым, поэтому хотим пожелать всем веры в успех, терпения и настойчивости!

Виталий Можаровский,
партнер «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»

Если попытаться соригинальничать и оставить в стороне кризисные явления, то, как юрист, основным событием 2008 года я бы назвал победу группы «Истлайн» в знаковом деле по аэропорту «Домодедово», которое можно рассматривать как своеобразную попытку власти подвести черту под эпохой приватизации смутных 1990-х гг.

Что касается тенденций и прогнозов на следующий год, то, похоже, скучать нам не придется – ожидается ряд заметных событий, среди которых начало радикальной реформы гражданского и земельного законодательства, анонсированной президентом. Кроме того, надеюсь, непростая экономическая ситуация послужит хорошим стимулом для активизации процесса приватизации земли на федеральном уровне и в особенности в Москве, а также реализации инфраструктурных проектов государственно-частного партнерства.

Приближается 1 января 2010 года, когда «прозвенят звоночки» одновременно по многим правовым аспектам, например, истечет срок для переоформления права постоянного бессрочного пользования землей по ныне действующим правилам и ценам. Вступит в силу запрет предоставления земель, их резервирования, изъятия и изменения категории в отсутствие правил землепользования и застройки и документов территориального планирования. Регионы смогут самостоятельно устанавливать «прейскуранты» для приватизации земли и т. д.

Еще важно отметить повышенное внимание налоговых властей к сделкам с недвижимостью: появились прецеденты налоговой переквалификации сделок, в которых вместо покупки недвижимости покупаются акции ее собственника, а также продолжается политика «мягкого» вытеснения офшоров.

Продолжится рост интереса к сельскохозяйственным активам как агробизнесу. А девелоперы коттеджных поселков, возводимых на сельскохозяйственных землях, возможно, столкнутся с проблемами правового характера.

С Новым годом!

Александр Ольховский,
вице-президент ВТБ, президент ГУД

Я бы назвал 2008 год годом перелома. Прежде всего перелома в сознании большинства участников рынка. В начале года мы были свидетелями всеобщей эйфории, явившейся следствием бурно растущего рынка, всеобщих успехов, в том числе и успехов не очень качественных проектов. Слабый глас в пустыне о перегретости рынка так и не был услышан подавляющим большинством девелоперов. Успешные IPO, дешевые кредитные ресурсы, низкие ставки по облигационным заимствованиям сформировали неверную картину: «деньги – ничто, проект – все». Один за другим раздавались громкие заявления о вхождении на рынок различных зарубежных фондов, представляющих практически все уголки земного шара. Естественно, что на таком фоне целый ряд девелоперов вел агрессивную политику экстенсивного роста. Наличие квалифицированных кадров рассматривалось как хоть и важное, но не обязательное условие для начала новых, порой крупномасштабных и сложных проектов.

Результаты налицо. Начиная с сентября месяца доступ к дешевым кредитным ресурсам почти мгновенно иссяк. Получение кредита на срок три года и под процентную ставку в 16–18% годовых рассматривается как громадный успех. Альтернативные способы привлечения финансовых ресурсов практически не функционируют. Что нас ждет в ближайшее время? Тяжелый 2009 год, с наступлением которого мало кто связывает позитивные ожидания. Сохранение интеллектуального потенциала компаний, антикризисное управление финансами и затратами, попытка сохранения оптимизма – вот основные задачи, которые будут решать компании в следующем году. Будет сложно, но те, кто выживут, будут пожинать плоды значительно менее конкурентного рынка. Желаю всем профессионалам рынка коммерческой недвижимости мудрости и терпения.

С Новым годом!

Дмитрий Гаркуша,
генеральный директор DB Development

К существенным событиям уходящего года в области недвижимости можно отнести строительство таких сложнейших в инженерном смысле и в девелопменте объектов, как гостиница «Москва» или комплекс «Федерация», центральное ядро «Москва-Сити». Девелоперы приступили к реализации очень масштабных проектов, требующих концентрации огромных финансовых, технических и человеческих ресурсов, таких как «Академ Сити» в Екатеринбурге, московский проект «А-101» компании «Масштаб» и других. Раньше подобные проекты были по плечу разве что советскому государству с централизованной и плановой экономикой.

В первом полугодии западные банки уже жили в условиях взаимного недоверия, при этом в России продолжалось развитие отрасли гигантскими шагами.

С этой точки следует посмотреть в будущее. Вызов, который сегодня ощутил на себе каждый девелопер в виде разразившегося как гром среди ясного неба финансового кризиса, определит будущее этого рынка и его участников. Те, кто смогут адаптировать свои проекты к новым реалиям, к изменившемуся или почти исчезнувшему спросу, и взять на себя смелость продолжить реализацию проектов, окажутся новыми лидерами этого рынка. Именно с такими участниками рынка мы планируем сотрудничать в будущем, концентрируя на них свои силы и аккумулируя имеющиеся в нашем распоряжении инвестиционные возможности для достижения результатов.

Несомненно, следующий год будет трудным для многих девелоперов. Доступ к источникам финансирования – как в форме акционерного капитала, так и долгового – многим участникам рынка фактически будет закрыт. Банки будут принимать решения по финансированию проектов более взвешенно, подходя к объектам финансирования очень избирательно. На рынке останутся только профессионалы, уделяющие серьезное внимание управлению рисками, безоговорочно выполняющие требования законодательства и умеющие находить компромисс между желанием заработать и обязанностью соблюдать права акционеров, потребителей, кредиторов.

Вадим Ульченко,
глава представительства Eurohypo AG в России

Уходящий год можно охарактеризовать как переломный в сфере коммерческой недвижимости России. Этот сегмент российской экономики сравнительно молод – ему всего 8 лет с момента рождения. Мало кто смог накопить серьезный опыт работы в этой сфере, тем более в кризисное время. Ряд компаний начал заниматься коммерческой недвижимостью уже накануне кризиса. Некоторые посчитали, что бум никогда не закончится и можно осуществлять очень агрессивные инвестиции, реализовывать проекты любого качества, финансируя их «короткими деньгами». А ведь недвижимость не терпит «коротких денег». Но на данном этапе рынок все «прощал»…

Теперь становится очевидным, что выживут не обязательно крупнейшие, но наиболее профессиональные команды. Перечень активных игроков рынка существенно видоизменится и, по всей вероятности, заметно сократится.

Сделанные в этом году крупные приобретения и подписанные на большие площади договоры аренды уже не радуют инвесторов и арендаторов – они оказались в явном проигрыше. С уверенностью можно отметить, что если не все, то большинство анонсированных новых проектов не будут начаты в ближайшие годы, а ряду проектов не суждено быть реализованными никогда, потому что архитектурные и концептуальные решения уже не будут востребованы новым рынком.

Тем не менее вселяет оптимизм понимание того, что сектор коммерческой недвижимости претерпит качественные изменения в лучшую сторону. Те компании, банки, фонды, которые пройдут через кризис и сделают работу над ошибками, смогут лучше оценивать дальнейшее развитие своего бизнеса, предлагать рынку новое качество, новые решения и концепции с пониманием того, что рынок может неожиданно меняться и не всегда будет «прощать».