Назовите основные тенденции и наиболее запомнившиеся события 2008 года

Иван Санаров,
директор по прикладным исследованиям ООО «Томское агентство привлечения инвестиций»

В целом 2008 год, а точнее, его первая половина, оказала существенное влияние на сектор коммерческой недвижимости Томской области. Тенденции, наметившиеся к началу 2008 года, позволили говорить о переносе центра внимания крупных девелоперских компаний от городов-миллионников к полумиллионникам, к числу которых относится Томск. Началась активная работа над несколькими проектами комплексной деловой застройки центральной части Томска, среди которых проект создания делового центра города – «Томск-Сити». Проекты сити-парков также заявлены в Омске, Красноярске, Иркутске. Другая тенденция рынка недвижимости сибирских регионов – организация логистических комплексов современного уровня. В проектах их создания участвуют как местные компании, так и федеральные операторы. Такого рода объекты вводятся или планируются к вводу в Новосибирске, Красноярске, Иркутске, Омске.

Запуск объектов южной площадки томской технико-внедренческой зоны стал крупнейшим региональным проектом в коммерческом секторе. В дальнейшем эта площадка может быть интересна девелоперам и инвесторам в части развития инфраструктуры, строительства административно-выставочного центра (площадь – 37 тыс. кв. м). В Томской области достигнута принципиальная договоренность по размещению объектов с крупными «якорными» игроками торгового сектора – компаниями IKEA и Metro.

Финансовая ситуация второй половины 2008 года внесла свои коррективы в планы развития сектора коммерческой недвижимости нашего региона. Вместе с тем нельзя сказать, что все существующие проекты приостановлены. В городе продолжается реализация нескольких проектов по строительству многофункциональных бизнес-комплексов, административно-гостиничных комплексов, в том числе с участием международной сети Domina Group. Интерес к региону обусловлен как высокой покупательной способностью и деловой активностью в самом Томске, так и дефицитом предложения деловых центров и современных складских комплексов классов А и B, что характерно и для других регионов Сибирского федерального округа. Поэтому, несмотря на снижение активности в коммерческом секторе, в ближайшем будущем начнется строительство транспортно-логистического комлекса, а также регионального фармацевтического склада, ведь временные сложности на строительном рынке для новых проектов – это время, когда можно существенно снизить проектные затраты на инвестиционной стадии.

Федор Голованов,
руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость»

2008 год для рынка коммерческой недвижимости, конечно же, запомнится прежде всего финансовым кризисом. Влияние этого кризиса будет ощущаться еще как минимум несколько лет, а история начала и развития войдет в учебники и пособия для девелоперов. Если смотреть более узко, что знаменательного произошло в Новосибирске, то можно выделить такие события, как открытие «Гринвича» и «Сибирского молла», ожидаемое в скором времени открытие «Хилтона». Среди наиболее значимых для Новосибирска проектов я бы выделил представление проекта «Кемпински», начало работ (если это все-таки всерьез) по возведению «Новосибирск-Плазы».

Сергей Храмов,
главный исполнительный директор Finstar Properties

За последние два года на рынок торговой недвижимости Сибирского федерального округа вышли практически все крупные девелоперы, в том числе и Finstar Properties. За первое полугодие 2008 года рынок торговых центров СФО увеличился примерно на 400 тыс. кв. м, что в целом соответствует показателю 2007 года, когда рынок по итогам года увеличился на 700 тыс. кв. м. При этом на второе полугодие 2008 года к вводу заявлено еще 780 тыс. кв. м, но скорее всего большинство проектов будет перенесено на 2009 год.

На рынок коммерческой недвижимости в следующем году будет продолжать оказывать влияние финансовый кризис. Соответственно, он сильно притормозит в своем развитии. Например, весь рынок торговых центров (строящиеся и проектируемые ТЦ) СФО мы оцениваем в 5,9 млн. кв. м, при этом на долю федеральных игроков приходится 47% от данного объема. Понятно, что если федеральные девелоперы заморозят собственные проекты, то рынок уменьшится практически вдвое.

На 2009 год девелоперами заявлено к реализации около 1,5 млн. кв. м торговых площадей (без учета проектов, перенесенных на 2009 год). При этом только за последние два месяца о приостановке реализации собственных проектов заявил ряд крупных федеральных игроков, что уже по самым скромным подсчетам снизило объем рынка на 400 тыс. кв. м. Так что ожидать какого-то резкого роста рынка не стоит. В лучшем случае показатели ввода ТЦ будут находиться на уровне 2007–2008 гг.

Finstar Properties реализует три проекта в СФО – один проект в Омске площадью 140 тыс. кв. м, два ТРЦ в Барнауле по 42 тыс. кв. м и 64 тыс. кв. м соответственно. Сроки реализации этих проектов, по всей видимости, увеличатся.

Георгий Найденов,
генеральный директор управляющей компании «Регионы-Менеджмент»

Основная тенденция начала этого года – это большое количество заявленных на этот год девелоперских проектов в регионах, причем именно в торговой недвижимости. Тенденция конца 2008 года: обратная ситуация с этими же проектами. Это, пожалуй, два основных тренда 2008 года. Кроме того, в начале года среди девелоперов прозвучало огромное количество заявлений о том, что девелоперские компании будут активно развиваться. В сегменте ритейла обещали, что 2008–2009 гг. станут периодом большого прорыва, открытия огромного числа филиалов, новых торговых комплексов. Однако на деле мы все знаем, какое событие стало основным к концу нынешнего года.

Что касается наиболее знаковых событий, первым среди них по региональным рамкам в девелопменте является открытие ТЦ «Планета» в Красноярске. Второе знаковое событие для меня – это открытие нашего объекта в Красноярске, запланированное на 20 декабря.

В этом году Красноярск является, можно сказать, передовым городом с точки зрения регионального торгового девелопмента. И на основании хотя бы этих двух событий нельзя сказать, что все проекты в регионе будут заморожены.

Андрей Клепиков,
исполнительный директор «Смарт – коммерческая недвижимость»

На декабрь 2008 года в Кемерово запланировано открытие торгового центра «Променад-3», который достраивает в условиях экономического кризиса компания «Кемеровопромстрой». Сроки запуска переносятся третий раз. Кроме того, в «Променаде-2», построенном в 2007 году, арендаторы выдвинули условие управляющей компании о снижении арендной ставки в два раза. Условие было удовлетворено. По оценкам специалистов компании «Смарт – коммерческая недвижимость», снижение арендной ставки было закономерным итогом не очень удачного местоположения и концепции торгового центра.

Также ТЦ «Гранд-Сити», который неоднократно менял свою концепцию, с трудом пытается запуститься в декабре. Известно, что собственники в ноябре выбрали брокера – компанию LCMC. Компания «Смарт – коммерческая недвижимость» ведет переговоры о субподряде с LCMC на подбор в торговый центр местных арендаторов.

Заканчивается редевелопмент бывшего кондитерского комбината. В итоге на проспекте Ленина в I квартале 2009 года появится многофункциональный комплекс. Cобственники пока не выбрали название. Концепция предполагает разместить в четырехэтажном корпусе детский игровой центр – 4-й этаж, боулинг – 3-й этаж, магазин электроники – 2-й этаж, продуктовый магазин – 1-й этаж.

Если говорить о важных событиях макроуровня в Сибири за 2008 год, то могу выделить несколько: рынок спроса и предложения поменялись местами. В начале 2008 года он был рынком арендодателя, в конце – это рынок арендатора. Произошло некоторое падение интереса крупных западных сетей к развитию в городах с 500 тыс. населением в связи с большим объемом предложения в городах с населением 1 млн. чел. В 2009 году западные сети будут покупать только очень хорошие места и по ценам, которые они будут диктовать. В 2008 году произошло снижение стоимости приобретения объектов коммерческой недвижимости (земельные участки) на 100 и более процентов от заявляемой.

К концу года наметилась тенденция к переделу сфер влияния в девелоперском направлении, которая наберет обороты в 2009 году. Скорее всего, останутся только крупные и профессиональные игроки. Возможны сделки слияния и поглощения.

Риелторский рынок претерпевает серьезные изменения. Резкое сокращение участников рынка. Возможны сделки слияния и поглощения. Результаты будут видны в I и II втором кварталах 2009 года. Замораживание анонсированных в начале года девелоперских проектов и неопределенность их дальнейшей судьбы. В 2009 году собственники будут вынуждены продавать их со значительным дисконтом.

Повсеместная недозагрузка уже построенных объектов (офисные, торговые). В 2009 году собственники будут тратить значительные средства, в том числе, возможно, пересматривать концепции для привлечения клиентов.

Постепенное «вымывание» из существующей коммерческой недвижимости малого и среднего бизнеса. Малый бизнес вынужден переходить в формат «офис-квартира». Общее снижение арендных ставок арендодателями. В 2009 году тенденция усилится, так как поставить на ноги малый и средний бизнес быстро не получится. Возможно развитие бизнес-инкубаторов, где значительную долю затрат будут нести городские бюджеты.

Дмитрий Богданчиков,
директор Lex Development (Красноярск)

В следующем году можно ожидать появление тех торговых центров, владельцы которых смогут обеспечить финансирование строительства собственными средствами. Среди таких объектов можно выделить «Арену Молл» (Millhouse Capital) и «Мегу» (IKEA) в Омске. Поэтому в Сибирском федеральном округе в 2009 году можно ожидать появления 200–300 тыс. кв. м новых торговых площадей в ТЦ вместо запланированных 1,3 млн. кв. м (около 15–25% от суммарной заявленной величины).

Для Красноярска 2008 год стал годом качественного прорыва. Открытие торгово-развлекательного комплекса «Планета» класса «Суперрегиональный» (140 тыс. кв. м) показало все преимущества качественного торгового объекта. Также в этом году ожидается открытие еще двух крупных качественных ТРК – «Июнь» (82 тыс. кв. м) ГК «Регионы» и «Огни» (60 тыс. кв. м) компании StroinRos Group. Появление этих объектов с учетом наметившегося падения покупательной способности населения завершило этап первоначального насыщения рынка торговых площадей города.

В секторе офисной недвижимости знаковым событием стало завершение строительства бизнес центра «Весна» класса В местной компании «Монолитхолдинг». Завершается строительство бизнес центра «Монолит» с заявленным классом А, которое ведется тем же застройщиком. Введен в эксплуатацию бизнес-центр «Европа» класса А, расположенный в центре города.

Заметных событий в строительстве гостиничной недвижимости не наблюдалось, при том что было заявлено о планах строительства крупных гостиниц с привлечением международных операторов.

Что касается 2009 года, то первую половину года усилия девелоперских компаний будут направлены на поиск финансирования для завершения строительства объектов. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от улучшения макроэкономических показателей, улучшения ситуации в банковской сфере, стабилизации социальных явлений. Год будет удачен с точки зрения покупки земельных активов либо объектов недвижимости, продаваемых с существенным дисконтом в силу тяжелого финансового состояния продавца.

Тимур Брегадзе,
заместитель генерального директора группы компаний «Магистр» (Барнаул)

Этот год для рынка коммерческой недвижимости оказался переломным. Последствия тех изменений, которые произошли в этом сегменте, в настоящее время оценить в полном объеме невозможно, однако определенно ясно, что ими была заложена такая экономическая платформа, которая позволит «выжившим» и «обновленным» компаниям выйти на качественно новый этап своего развития.

Сегодня, подводя итоги уходящего года и отмечая важные события, произошедшие на рынке, мы должны признать, что за чередой презентаций инвестиционных проектов в сибирских регионах различными девелоперскими и строительными организациями в начале 2008 года главным событием с кардинальными последствиями стало их замораживание, а в некоторых случаях и дефолты их «создателей». Так, начавшаяся волна технических дефолтов у сибирских компаний («Алпи», «Марта Финанс», «Миннэско», «Арбат Престиж» и т. д.) позволили осознать всему сибирскому бизнес-сообществу, что мировой финансовый кризис – это новая реальность, при которой стоит только одна задача – выжить.

И хотя давать прогнозы зачастую дело неблагодарное, но уже в настоящее время с определенной долей уверенности можно спрогнозировать, что в новых экономических условиях смогут работать только сильные компании, сумевшие сохранить хорошее соотношение собственного капитала к привлеченным кредитам. Понятно и то, что те, кто останутся, останутся надолго.

Главным вопросом, на наш взгляд, для всех игроков рынка недвижимости является понимание того, какова будет глубина и продолжительность финансового кризиса. И здесь можно предположить два основных варианта развития событий: оптимистический вариант – правительству России и международному сообществу удастся принять стабилизирующие меры, направленные на оздоровление экономики, и инерционный рынок коммерческой недвижимости не успеет в полной мере испытать последствия текущих событий, ситуация стабилизируется и ведущие федеральные и региональные игроки сохранят основные активы. Негативный вариант – мы только вступаем в стадию «глобальной депрессии», в результате которой большая часть активов девелоперских, риелторских и строительных компаний будут распроданы, а освободившиеся финансовые потоки выведены за рубеж либо распределены по разным направлениям российского рынка.

Тем не менее стоит еще раз подчеркнуть: позитивным итогом этого года будет то, что на рынке недвижимости останутся только самые сильные. Это экономический каркас не только для новой складывающейся политической элиты, но и для государства в целом, способный адекватно отвечать вызовам современности.

Дмитрий Сапунов,
генеральный директор Regional Real Estate (Омск)

На рынке коммерческой недвижимости хотелось бы отметить открытие ТЦ «Континент 2» (Омск), «Сибирский молл» (в Новосибирске). Заявлен к открытию проект «Арена Молл» (140 тыс. кв. м). Амбициозный проект мог бы конкурировать с «Мегой» по локации, логистике, пулу арендаторов, рекреационной составляющей, маркетингу, несмотря на более поздний выход на рынок. К сожалению, к концу года появилась информация о серьезном сдвиге сроков ввода ТРЦ. При этом его составная часть – гипермаркет OBI –уже практически готова.

Крупнейшей сделкой, которая могла быть реализована в 2008 году, является сдача ТК «КИТ-Интерьер» в аренду «Большой медведице». К сожалению, арендатор в связи с кризисом отказался от планов по входу в Омск, и сделка была расторгнута.

Прогноз на 2009 год. Безусловно, самое ожидаемое событие – открытие «Меги». Планируется ввод «Фестиваля» (24 тыс. кв. м) и «Миллениума» (100 тыс. кв. м). Это торгово-офисные объекты, причем офисные площади «Фестиваля», как заявлено, первые площади класса А в Омске. Планы по вводу третьих очередей «Континента» и «Маяка» отложены. Строительство «Арены Молл» также.

Ожидается стремительный рывок на рынке гостиничной недвижимости Омска. Приобретенные международными компаниями омские гостиницы («Сибирь») должны быть открыты именно в 2009 году. Мы ожидаем существенной корректировки цен на гостиничные услуги, вызванной появлением нового более качественного предложения.

Ольга Ясько,
региональный директор департамента аналитики Colliers International

В Новосибирске генинвестор вышел из проекта строительства технопарка Академгородка. Генеральный инвестор технопарка ООО «РосЕвроДевелопмент» (входит в консорциум «РосЕвроГрупп») вышел из проекта, хотя формального отказа еще нет. Тем не менее бизнес-план участия в проекте технопарка готовит возможный новый генеральный инвестор – ООО «Газпромбанк-Инвест» («дочка» Газпромбанка), однако окончательное решение не принято.

В мае обладминистрация, мэрия, Сибирское отделение РАН, ОАО «Технопарк Новосибирского Академгородка» и инвестор проекта – ООО «РосЕвроДевелопмент» подписали инвестконтракт на 17 млрд. рублей о создании и порядке управления технопарком Академгородка, регламентирующий порядок финансирования, объемы и сроки строительства объектов крупнейшего в Сибири научно-внедренческого центра. Инвестконтракт предполагал строительство объектов технопарка в Академгородке общей площадью 330 тыс. кв. м на территории 48 га. Корпорация Intel рассматривала возможность размещения своего представительства в технопарке Академгородка.

Среди наиболее значимых событий рынка профессиональной торговой недвижимости Сибирского федерального округа в 2008 году можно назвать открытие ТРЦ «Планета» в Красноярске (общая площадь 140 тыс. кв. м), «Сибирский молл» в Новосибирске (общая площадь 67 тыс. кв. м), а также открытие DIY гипермаркета сети Castorama в Омске.

Стоит отметить, что финансовый кризис в незначительной степени повлиял на итоги 2008 года, поскольку финансирование заявленных на этот год проектов уже было получено до проявления последствий кризиса на российском рынке. Среди причин, вызвавших задержки в открытии торговых объектов, можно назвать традиционные ошибки прогнозирования сроков строительства, а также административные барьеры. Точные итоги года можно будет подводить по прошествии декабря, т. к. на этот месяц заявлено открытие многих торговых центров, неоднократно переносивших сроки выхода на рынок (например, ТРЦ «Июнь» в Красноярске).

Если говорить о влиянии финансового кризиса на рынки торговой недвижимости городов региона, то в настоящее время в ряде проектов девелоперы пересматривают сроки ввода в эксплуатацию. Например, компания Advantage Group уже объявила о приостановке реализации ТЦ Omega Plaza в Новосибирске.

На рынке гостиничной недвижимости Сибирского региона за 2008 год не произошло значимых событий: не было открыто ни одной гостиницы под управлением международных операторов, ни одной крупной независимой гостиницы. На 2008 год было заявлено открытие отеля под управлением Hilton Hotels Corporation в Новосибирске, а также отеля под брендом Ibis (управляющая компании Accor) в Омске, однако с высокой долей вероятности выход объектов на рынок будет перенесен на 2009 год.

Сергей Демин,
руководитель отдела консалтинга компании «Магазин Магазинов»

Крупнейшие открытые торговые центры в 2008 году в СФО: Новосибирск – «Сибирский молл» (общая площадь 67 тыс. кв. м), Омск – «Континент-2» (общая площадь 70 тыс. кв. м), Красноярск – «Планета» (общая площадь 140 тыс. кв. м). Существует информация о том, что пока открыта только первая очередь общей площадью 114 тыс. кв. м. А вторая очередь (26 тыс. кв. м) откроется в 2009 году.

По данным на конец ноября 2008 года, в Сибири процент выполнения плана по вводу торговых площадей в торговых центрах в эксплуатацию в 2008 году (40%) выше соответствующего среднероссийского показателя (20%). В конце 2008 года планируется сдача некоторых объектов, таких как «Июнь» и «Огни» в Красноярске. В настоящее время в связи в финансовым кризисом большая часть проектов, реализуемых в сфере торговой недвижимости в Сибири, заморожена. Поэтому в 2009 году появится значительно меньше торговых центров по сравнению с запланированным количеством.

Дмитрий Золин,
управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC

Конечно, в сложившейся ситуации самым знаковым событием уходящего года стал финансовый кризис, перекроивший планы большинства девелоперов и риелторов. Но хочется отметить не только отрицательные его стороны, но и те положительные тенденции, которые проявились на рынке коммерческой недвижимости страны. Например, произошла так называемая очистка рынка: девелоперы, реализующие свои проекты на заемные деньги, стали более тщательно относиться к подрядным работам, разработке концепции и выбору управляющей компании. А иллюзорные, экономически неликвидные проекты постепенно стали исчезать из портфеля компаний. Поэтому услуга оптимизации портфеля девелоперских проектов стала особенно актуальна и получила возможность развития на российском рынке, которую не имела ранее.

Еще одной положительной стороной кризиса стала координация кадровой политики компаний, штат которых часто раздувался, а набранный персонал не всегда отличался профессионализмом. Теперь многие работодатели, оказавшись перед необходимостью сокращения собственных расходов, наконец, заинтересовались профессиональной оценкой персонала.

Также одним из основных итогов 2008 года стало увеличение качества реализованных объектов. В регионах повысилась культура потребления, если раньше жители маленьких городов от недостатка предложения посещали преимущественно рынки и зону стрит ритейла, то после реализации крупных проектов ТРЦ и стремительного развития федеральных операторов, покупательские потоки плавно переместились в торговые центры. Параллельно стали разрабатываться концепции проектов нового формата, например, дисконт-центр. Утвердил свою позицию на рынке формат многофункционального центра, развлекательная составляющая в котором стала неотъемлемой частью качественного объекта в сегменте торговой недвижимости.

Григорий Печерский,
вице-президент компании ADG group

В связи с наступлением мирового финансового кризиса для выявления тенденций было бы логично разделить уходящий год на два основных периода – с января по сентябрь и с сентября по декабрь. Начало и первая половина года были отмечены продолжением развития ситуации на фоне общих тенденций, сложившихся ранее. Это, в частности, концептуальное преобразование рынка торговой недвижимости от небольших объектов с непродуманной концепцией к качественным и отвечающим всем современным требованиям ТЦ с развлекательной составляющей. Кроме того, многие девелоперы связывали свои планы с освоением принципиально новых для России форматов объектов – аутлеты, open-malls и ряд других. Инвесторы, работающие на рынке девелопмента, обратили внимание на сегмент уже готовых и функционирующих объектов. Однако начиная с сентября, ввиду известных всем событий, данная активность пошла на спад. На сегодняшний день рынок заемного финансирования практически отсутствует, многие девелоперские проекты проекты заморожены. В числе наиболее значимых для рынка событий можно отметить приобретение израильским фондом Gazit Globe и Citi Property Investors доли в австрийской компании Meinl European Land, владеющей сетью торгово-развлекательных комплексов «Парк-хаус». Сумма сделки составила порядка 800 млн. евро, а Meinl сменила название на Atrium European Real Estate.

Роман Ветров,
коммерческий директор ООО «Агентство недвижимости Алтай»

В 2008 году на рынке коммерческой недвижимости произошел переломный момент: вследствие финансового кризиса, перешедшего в мировой экономический, рентабельность практически всей недвижимости в том числе коммерческой недвижимости существенно снизилась, а в некоторых проектах и вовсе стала отрицательной. В связи с этим наблюдается существенный отток инвестиционного капитала. Девелоперы пересматривают концепцию своих проектов, рассматривая уже новый рыночный спрос.

Особенно хочется подчеркнуть тот факт, что рынок недвижимости, стабильно и динамично растущий до 2007 года, пережив стагнацию в конце 2007 года и до III квартала 2008 года, перешел в рынок «падающий». Многие игроки рынка, не приспособленные к работе на «падающем» рынке терпят убытки, а некоторые на грани банкротства. Особенно это отразилось на риелторских и строительных компаниях.

В IV квартале 2008 года количественно и качественно вырос спрос от частных инвесторов на земельные участки, особенно в курортных зонах.

Рынок недвижимости инерциален, поэтому первая половина 2009 года может показывать спад (без финансовых вливаний со стороны правительства в экономику). Однако стоит осознавать, что падения цен более чем на «адекватную себестоимость», в отличие от роста, быть не может, и динамика роста вновь стабилизируется, как минимум до уровня цен 2007 года.

Марк Афраймович,
управляющий партнер, председатель совета директоров Ross Group

До лета 2008 года, также как и в 2007 году, рынок торговой недвижимости активно развивался. Было заявлено много новых проектов. Однако мало из них было введено в эксплуатацию. Сегодня мы видим, что многие проекты из заявленных замораживаются. Например, в Новосибирске заморозила свой проект компания «РосЕвроДевелопмент», ADG Group. В Иркутске достраивается Jam Mall, Карамель. Активно завоевывавшая сибирский рынок красноярская сеть «Алпи» столкнулась с большими финансовыми проблемами. Известно о том, что идут переговоры о покупке X5 Retail Group всей сети «Алпи». «РегионМарт» объединился с иркутской сетью «Амик Кэш энд Керри». В планах объединенной компании довести число магазинов, работающих под брендом «Поляна», до 75, охватив тем самым Западную и Восточную Сибирь.

Между тем ситуация на рынке торговой недвижимости довольно сложная. Многие региональные девелоперы недополучили от банков транши по ранее выданным кредитам. На сегодняшний день финансирование получить практически невозможно. Какие-то стройки будут заморожены. И кроме того есть вероятность, что банки будут забирать объекты в случае невозврата кредитов.

Что касается прогноза на следующий год, безусловно, у ритейла будут сложности. Вся программа развития ритейла была рассчитана на кредитные ресурсы. Все банки заявляют, что до весны денег не будет. Они озвучивают ставки в 30%, для девелопмента это неприемлемое условие. Весной 2009 года возможна нормализация ситуации.

Кроме того, девелоперы, у которых есть средства, не будут строить ТЦ, так как велика вероятность не найти арендаторов на свои площади.

Стратегия на ближайшее время такова: девелоперам нужна очень сильная команда брокеров. Без них велика вероятность принятия неверных решений. Обязательно нужно качественное продвижение объекта, сильное управление. Девелоперы должны изменить свое отношение к объекту, работать надо более профессионально.