Кластер Дегунино площадью 2284,6 га расположен на севере Москвы и ограничен исключительно искусственными барьерами: с запада, юга и востока – железнодорожными путями соответственно Октябрьской, Окружной (Малое кольцо) и Савеловской железной дороги, с севера – МКАДом. Дегунино является одним из 10 самых густонаселенных районов Москвы. Его население составляет 314 769 человек. При этом по функциональному типу кластер относится к спально-промышленному.
Жилой фонд Дегунино в основном представлен панельными домами эконом-класса со средней этажностью 13 этажей. При этом кластер в основном застраивался в конце 1970-х – начале 1980-х годов. Жилье в районе исторически было одним из самых дешевых в Москве из-за транспортных проблем, неважной экологии и промышленных территорий. Средний ежемесячный доход жителей кластера составляет 21 498 руб./чел., что ниже среднего показателя по Москве. В последние годы Дегунино активно застраивается: с 2003 года в районе было введено 87 новых домов, площадь которых составляет 19,5% от общей площади домов в кластере, что является довольно высоким показателем ввода нового жилья. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры находится на среднем уровне: в районе расположены 51 школа, 82 детских сада, 34 медицинских учреждения.
Можно отметить нехватку в кластере организованных рекреационных зон. Подобными объектами являются парк «Дубовая роща» и небольшой парк на ул. Селигерской. Согласно плану реконструкции намечено дальнейшее благоустройство парка «Дубовая роща», входящего в природную зону «Ангарские пруды»: предполагается высадка деревьев, кустарников, цветников, установка дополнительных детских площадок.
Зато промзоны занимают чуть ли не половину территории кластера. Наиболее значительные располагаются в западной части, между Дмитровским шоссе и железнодорожной веткой, а также у МКАД, полностью отделяя жилую часть кластера от кольцевой автодороги. К промышленным объектам, расположенным в районе, относятся: 149-й Механический завод, машиностроительный завод «Знамя», Московский опытно-экспериментальный трубозаготовительный комбинат и др.
Трудности перемещения
С точки зрения транспортной инфраструктуры более труднодоступный кластер сложно себе представить. Через Дегунино проходит одна-единственная связывающая с центром транспортная магистраль – Дмитровское шоссе, которое к тому же выходит на МКАД уже за пределами района. Поскольку с запада, востока и юга он ограничен железнодорожными путями, сообщение с «соседями» может осуществляться лишь по МКАД или через центр города. «Прямым» доступом с западной стороны может служить лишь небольшой отрезок ул. Дыбенко около МКАД, а с востока – часть Дмитровского шоссе. Других дорог попросту нет, разве что на небольшом участке, примыкающем к центру города. Стоит ли удивляться, что Дмитровское шоссе является одним из самых «пробочных» в Москве? Безрадостную картину дополняют грузовики и автомобилисты, следующие на дачи и горнолыжные курорты дмитровского направления.
С городским транспортом в кластере дела обстоят не лучше. Единственная станция метро – «Петровско-Разумовская» – расположена даже не в самом районе, а на его южной границе. Таким образом, передвижение на общественном транспорте из Дегунино до ближайших станций метро занимает дополнительное время при дороге на работу и домой (в среднем 20 минут).
Немного «скрашивает» картину наличие восьми железнодорожных станций, половина из которых (Петровско-Разумовское, НАТИ, Моссельмаш и Ховрино) расположены на Октябрьской железнодорожной ветке, остальные (Окружная, aБескудниково, Лианозово, Марк) – на железнодорожной ветке Савеловского направления. Однако и этот вид транспорта позволяет лишь добраться до Дегунино. Перемещаться же внутри кластера остается только по загруженным улицам на маршрутке, автобусе или троллейбусе.
Современные коммерческие площади
В кластере практически отсутствуют современные торговые и офисные площади. Существующие концептуальные ТЦ внутри кластера можно отнести к разряду районных. На сегодня современный торговый сегмент Дегунино представлен:
-
ТРЦ XL – Дмитровское шоссе, 89 – общая площадь 32 тыс. кв. м, торговая – 22 тыс. кв. м.
- ТРЦ Zig-Zag – Лобненская ул., 4-6 – общая площадь 28 400 кв. м, торговая – 16 тыс. кв. м.
На границе кластера, на пересечении Дмитровского шоссе и МКАД, расположен многофункциональный комплекс «РИО-Гранд» общей площадью около 220 тыс. кв. м (с учетом торгово-развлекательного центра, складского и офисно-гостиничного комплекса). Торговая площадь комплекса составляет порядка 60 тыс. кв. м. Якорными арендаторами ТРЦ являются «Наш гипермаркет», DIY «Наш дом», бытовая техника и электроника «Эльдорадо», товары для детей «Детский мир», 9-зальный кинотеатр «Синема Стар», детский развлекательный центр Fun City, боулинг и т. д.
Офисный сегмент в кластере также развит слабо. На его территории представлен только один крупный объект офисной недвижимости: бизнес-парк North House общей площадью 58 500 кв. м, расположенный по адресу: Дмитровское шоссе, 100. Впрочем, плохое местоположение с точки зрения транспортной доступности с лихвой компенсируется низкой арендной платой: ставка в офисном центре начинается от $350–375/кв. м в год, включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.
Рынок купли-продажи и аренды
Тем не менее в последние два года в кластере наблюдался устойчивый рост цен на коммерческую недвижимость (как по рынку в целом, так и в отдельных его сегментах). По данным мониторинга RRG, с I полугодия 2006 года по I полугодие 2008 года средневзвешенная цена выросла почти в 3 раза. А вот II полугодие 2008 года отмечено падением цен примерно на 15%. Данная ситуация связана прежде всего с финансовым кризисом на российском рынке, а также с тем, что на продажу было выставлено несколько крупных помещений.
Еще одной особенностью рынка кластера Дегунино в период кризиса является отсутствие «объектов-рекордсменов», цены на которые сильно отличаются от среднерыночных. Также в целом характерно увеличение средней площади предлагаемых на продажу помещений.
Как и в любом спальном районе, основная деловая активность приходится на торговый сегмент. В период со II полугодия 2006-го до I полугодия 2008 года наибольший объем предложений (43–50%) на продажу приходился на торговые объекты. Однако во II полугодии 2008 года объем предложения торговых помещений резко сократился. Если в I полугодии 2008 года на продажу было выставлено 16 объектов, то во II полугодии этого же года только 9 (32% от общего числа предложений). В течение двух лет наблюдался устойчивый рост средневзвешенной цены торговых помещений, стоимость квадратного метра увеличилась с $2943 до $6499. А во II полугодии 2008 года отмечено снижение средней цены за 1 кв. м почти на 27%: с $6499 до $4722. При этом общая площадь помещений, выставленных на продажу, увеличилась почти на 15%, а средняя площадь увеличилась более чем в два раза. Также стоит отметить, что традиционно наиболее дорогие помещения расположены в части кластера, наиболее приближенной к центру города.
Что касается офисных помещений, то в течение 2 лет их доля в общем объеме предложения колебалась в основном в диапазоне 20–25%. Наибольший скачок средневзвешенной цены был отмечен во II полугодии 2007 года – цена выросла почти в 2,5 раза. В I полугодии 2008 года средневзвешенная цена выросла незначительно – на 7%. Во II полугодии 2008 года средневзвешенная цена на офисные помещения упала почти на 15% и составила $3179/кв. м. При этом во II полугодии 2008 года общая площадь офисных объектов упала на 2% при росте средней площади более чем в 1,7 раза. Как и в торговом сегменте, в продажу попадают более крупные офисные помещения, и чувствуется влияние на рынок финансового кризиса.
Производственно-складские помещения всегда «лидировали» по объему экспонируемых площадей. Однако во второй половине 2008 года предложение в этом сегменте «обогнало» все другие и по количеству предлагаемых к продаже объектов. Средневзвешенная цена уменьшилась по сравнению с первым полугодием на 3% и составила $2050/кв. м. Так же как и в торговом, в офисном сегменте увеличилась средняя площадь выставляемых на продажу объектов: она составила 3389 кв. м по сравнению 2469 кв. м в I полугодии 2007 года. Интересно, что во II полугодии 2008 года число объектов ПСП увеличилось лишь на один, общая площадь объектов данной категории выросла более чем в 1,5 раза.
Число помещений свободного назначения в течение 2 лет составляло в среднем 10–15% от общего числа предложений на продажу. Средневзвешенная стоимость за квадратный метр во II полугодии 2008 года составила $3249, что превышает стоимость офисных помещений и ПСП.
Несмотря на столь изолированное положение арендные ставки в районе являются средними для кластера, расположенного за ТТК: для торговых помещений – $757, для офисных помещений – $645, для ПСП – $282. Распределение предложения на рынке аренды во IV квартале 2008 года выглядит следующим образом: 29% – торговые помещения, 51% – офисные, 20% – производственно-складские. Падение арендных ставок, связанное с кризисом, уже началось: за квартал оно составило для торговых помещений – почти 5%, для ПСП – 13%, только для офисных помещений по-прежнему наблюдается небольшой рост данного показателя – около 3%.
«Логистические» перспективы
Послекризисные перспективы Дегунино вполне могут быть связаны с реконструкцией промзон. Огромные территории, занимающие чуть ли не половину площади кластера, являются, по сути, «неразработанными» площадками. А три железнодорожные ветки и МКАД, к которым примыкают промзоны, представляют собой почти готовую инфраструктуру для логистических комплексов.
Кроме того, эти территории могут быть перспективными с точки зрения создания многофункциональных комплексов. Офисные площади в этом случае могут быть ориентированы на «местных» бизнесменов, которым будет удобно размещение офиса в кластере их проживания.
В целом же кластер имеет достаточно низкий инвестиционный рейтинг, и еще долгие годы старые промышленные помещения будут функционировать как производственно-складские территории для мелкого и среднего бизнеса.
