Ледниковый период

Определение неопределенности

По сути, понятие «незавершенный проект» предполагает отложенный срок реализации. Однако для девелоперов аспектов, связанных с этим явлением, гораздо больше. В частности, многие считают незавершенным любой комплекс, не запущенный в эксплуатацию, то есть попросту все строящиеся и замороженные комплексы. Так, Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам компании «Лиедел Инвестментс Лимитед», называет «незавершенными» любые объекты, по которым еще ведутся строительно-монтажные работы, а также «не начатые», то есть проекты на стадии проектной документации. А Ольга Еременко, заместитель генерального директора «ДоминионМ», предлагает «плясать от цели»: «Если она не достигнута, то объект незавершенный. В то же время начальная цель может быть изменена, чтобы предусмотреть большую часть возможных рисков: тогда достижение новой цели делает проект завершенным». По мнению эксперта, цель можно считать измененной, если здание можно продать, найти соинвестора или изменить его назначение. Так, «ДоминионМ» планировал иметь 100%-ную долю ТЦ «Апрель» в Климовске, но в изменившихся условиях оперативно привлек соинвестора.

Другие эксперты рынка недвижимости также разошлись во мнениях. Ряд управляющих компаний утверждают, что проект не завершен, если не принят приемной комиссией, отсутствуют подписанные договора аренды, не сданы инженерные системы, а также если застройщик не получил статус собственника. Критериев может быть очень много, поэтому даже открытие ТЦ и начало торговли не говорит о том, что проект завершен. Например, у «Молл Менеджмента» в данном ключе есть только «завершенные и проекты на разных стадиях девелопмента». Наконец, для внешних консультантов «незавершенные» – это проекты, по которым не началась оплата аренды арендаторами.

Достроить, продать или ждать?

Варианты будущего незавершенных проектов сейчас зависят от концепции, местоположения и стадии готовности конкретного комплекса и, соответственно, финансовых возможностей владельца. Объекты могут находиться на трех этапах реализации: проектной документации, в активной фазе строительства и в завершающей. На начальной фазе, при остром дефиците средств, проект почти всегда «замораживают». С другой стороны, выгодно было бы оформить всю документацию именно сейчас, по необходимости внести изменения в концепцию проекта и выйти на площадку через пару лет, когда кризис закончится. «Если объект построен на 70–80%, то чаще всего его стараются достроить и ввести в эксплуатацию, прибегнув к рефинансированию. Найти средства можно путем их перераспределения из других бизнесов, получая платежи с дисконтом от крупных арендаторов за 6–12 месяцев, занимая частный капитал», – комментирует Игорь Чаплинский, директор по развитию «Магазина Магазинов». «Консервация объекта на 70%-ной стадии готовности – дело затратное, и инвестору предпочтительнее завершить проект и вернуть свои деньги пусть не за 5, а за 7 лет, – соглашается Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC. – Сейчас благодатное время для консалтинга – ведь на него требуется гораздо меньше денег плюс сейчас возможны максимальные скидки по разработке проектов».

Если же объем «недоделок» превышает 40–50%, большинство девелоперов замораживают стройку. Тем более что массовых продаж недостроенных проектов на рынке нет – по причинам отсутствия потенциальных покупателей, общерыночной стесненности в средствах и просто из-за низкого качества самих концепций. «Но даже если инвесторы появятся и начнут скупать приостановленные объекты, то переговоры будут достаточно долгими, так как ценовые ожидания покупателя и продавца не смогут сразу совпасть», – прогнозирует Олег Коронцевич, начальник отдела управления имуществом УК «Молл Менеджмент». По мнению Марины Малахатько, коммерческого директора «DVI Холдинг», девелоперу лучше завершить любой строящийся проект за исключением признанных некачественными (неактуальными) в процессе реализации: «Кредитные обязательства перед банком наступают в определенный договором срок – значит, все потенциально востребованное нужно строить!»

Остановки по требованию

Начиная с осени 2008 года практически все крупные проекты, трактовавшиеся рынком как знаковые, заморожены. Так, в ММДЦ «Москва-Сити» отложили реализацию башни «Россия» (девелопер – Russian Land), не начали наземные работы по строительству МФК «Меркурий Сити Тауэр», а Tech Invest временно приостановил финансирование транспортного терминала с МФК. Под вопросом городской киноконцертный зал и здание мэрии. Застройщики будут заканчивать строительство только тех объектов, где площади уже сдаются или продаются в собственность. Mall of Russia (девелопер – AFI Development) обещают сдать в срок, в конце 2009 года. ОАО «Сити» постарается вовремя, к 2010 году, открыть также зигзагообразный 59-этажный комплекс площадью 180 тыс. кв. м на 20-м участке и малоэтажный МФК (около 150 тыс. кв. м) на наб. Т. Шевченко. Один из оптимистичных прогнозов для «Москва-Сити» у Сергея Михайлова, руководителя отдела маркетинга и рекламы «ДС Девелопмент»: «Он будет достраиваться в течение пяти лет».

«Система-Галс» в конце 2008 года приостановила строительство БЦ Leningradsky Towers (Москва, Ленинградский пр-т, 39), однако планирует возобновить работу в наступившем. Прочими первоочередными для девелопера проектами станут «Детский мир» (Москва, Театральный пр-д, 5), ТРЦ «Лето» (Санкт-Петербург, Пулковское ш., 7), курортный комплекс «Камелия» (Сочи, Курортный пр-т, 84). Компания «Открытые Инвестиции» заявила, что приостанавливает работу над некоторыми проектами и концентрируется на «Домников Плаза», так как «Альфа-Банк» подписал договор предварительной аренды на 23 тыс. кв. м в этом здании.

AFI Development пересмотрела портфель, разделив проекты до стабилизации на рынке на три категории: приносящие доход и строящиеся; не начатые строиться; проекты на ранней стадии девелопмента. В среднесрочной перспективе ресурсы сконцентрируют на ключевых строящихся объектах: ТЦ «Тверская Застава», Mall of Russia и проекте на Озерковской набережной (фаза II и III), финансирование которых полностью обеспечено как собственными, так и заемными средствами. Продолжат и работу над только проектируемыми (например, «Кунцево»), находясь в процессе получения разрешительной документации, ведь данный вид деятельности не требует значительных инвестиций, а значит, может продолжаться в рабочем порядке). «По данной категории планируем выходить на стройплощадку через два года в соответствии с ранее утвержденным графиком. Надеемся к тому времени на стабилизацию ситуации, хотя она во многом зависит от наличия внешнего финансирования», – отмечает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. Но при этом у девелопера нет единой схемы для приостановленных проектов. «Решение по продолжению строительства будет приниматься индивидуально по каждому из проектов, но все наши объекты, строительство которых началось, будут завершены», – заверяет г-жа Иванова.

Mirax Group также разделила все свои проекты на три группы: начатые, находящиеся на начальной инвестиционной стадии и проекты на стадии разработки. Как подтвердил Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group, все начатые проекты корпорации – на стадии завершения строительства, собственно строительства и выхода на стройплощадку – будут реализованы. На сегодняшний день все они уже формируют 95% cash flow компании. «Проекты на начальной инвестиционной стадии всегда проходили и проходят регулярную внутреннюю оценку эффективности, – поясняет г-н Луценко. – По ее итогам формируется план приоритетности их реализации, который сейчас скорректирован с учетом текущей рыночной ситуации». То есть в первую очередь финансирование будут получать проекты с наивысшим коэффициентом эффективности. Проекты Mirax Group на этапе разработки концепции и проходящие предынвестиционную оценку получат продолжение, но их финансирование будет отложено «до более благоприятных времен». По информации Blackwood, Mirax Group заморозила существующие пока только на бумаге проекты (БЦ «Адмирал», проект «Вращающаяся башня», БЦ «Поклонная-11», МФК на Лужнецкой набережной).

Объекты компании «РИГрупп» – БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» – будет достраивать подмосковное правительство. «Эвоком» после неудачных попыток продажи законсервировала незаконченный БЦ «Эвоком Плаза», а также заморозила проект бизнес-парка «Орехово-Домодедово». ГК «Пересвет» заморозила проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году.

Наиболее сложное положение у незавершенных проектов торговой недвижимости, однако многие девелоперы намерены идти до конца. «А какие могут быть альтернативы, если есть АРИ, ППМ и на рынке сегмента как нигде заметно перепроизводство? Похоже, что характерной чертой этого кризиса будет являться снижение ставок», – полагает Сергей Михайлов. Собственные проекты «ДС Девелопмента», по словам г-на Михайлова, пока реализуются в соответствии с планом. В частности, БЦ Nordstar Tower госкомиссия приняла в конце 2008 года, а ТЦ «На Беговой» и «Сокольники» откроются в 2009 году.

London Consulting & Management Company | LCMC, как и запланировали, открывают бизнес-центр «2.18» в Набережных Челнах. «Качественных объектов на рынке (особенно в регионах) по-прежнему не хватает», – констатирует Дмитрий Золин. У ОАО «РЕГИОНЫ-Девелопмент» нет незавершенных объектов. В декабре 2008 года компания открыла ТРЦ «Июнь» в Красноярске, не снижая темпов, продолжают строиться в Череповце и Уфе, готовят проектную документацию еще по нескольким объектам. Амиран Муцоев, член совета директоров ГК «РЕГИОНЫ», директор по развитию и вице-президент ОАО «РЕГИОНЫ-Девелопмент», отмечает не столько знаковый, сколько заметный случай в истории своей компании – закрытие конкурентов в Череповце: «В Зашекснинском районе города было заявлено три проекта – ТРЦ «360», ТРЦ «Планета» и ТРЦ «Июнь». Сегодня «Планета» и «360» заморожены, освободилось конкурентное пространство для развития нашего «Июня». Другой яркий пример – Иркутск, где ввод в эксплуатацию сразу двух ТРК – «Карамель» и Jam Молл от Hermitage Construction & Management Group – был перенесен с сентября 2008 года на весну 2009 года. «МТ Девелопмент» перенесла начало строительства подмосковного «Фристайл Парка». А планы «DVI Холдинг», несмотря на нестабильность экономической ситуации, не изменились: в марте 2009 года намереваются открыть в Уральском регионе большой ТРК с бодрящим названием «КомсоМолл». «Якоря» проводили в ТРК ремонтные работы уже с ноября 2008 года. Второй строящийся ТРК девелопера, в Волгограде, будет передаваться якорным операторам под отделку летом 2009 года. «Наша компания работает в прежнем режиме, имеет четкие планы открыть два крупных объекта в 2009 году», – сообщает Марина Малахатько.

На рынке складской недвижимости Московского региона пока нет замороженных знаковых проектов. По сравнению с офисной и торговой, сегмент складской недвижимости еще не достиг своего насыщения в Московской области. «Это связано с дефицитом девелоперов, работающих на рынке складской недвижимости. Кризис только будет способствовать «вымыванию» с рынка непрофильных инвесторов», – полагает руководитель отдела исследований промышленной и складской недвижимости СB Richard Ellis Байрам Карлиев. Все же, по мнению эксперта, сейчас девелоперы сегмента складской недвижимости, естественно, не возьмутся за реализацию новых проектов, а также наверняка приостановят на неопределенный период находящиеся на начальной стадии своего развития. «В 2008 году в Московском регионе введено около 450 тыс. кв. м качественных складских помещений, что составляет менее половины объемов, введенных в 2007-м. Предсказать развитие ситуации в 2009 году пока невозможно», – резюмирует г-н Карлиев.

А вот почти все крупные гостиничные проекты отложат до лучших времен. УК «Росинвестотель» предполагает заморозить 11 из 15 текущих проектов. Azimut Hotels Company планирует открыть первую гостиницу в Москве в деловом квартале «Даниловская мануфактура 1867» только к 2010 году. Остальные игроки сегмента пока не менее осторожны в прогнозах своего развития.

Скольжение по наклонной

Если верить рекламным заявлениям девелоперов, 2009-й станет годом возобновления массового строительства. «Все это не более чем декларации. Текущий год будет отмечен единичными выходами на площадки», – полагает Амиран Муцоев. Учитывая, что на рынке торговой недвижимости много замороженных проектов и мало качественных, сильного падения ставок произойти не должно, как прогнозирует для своего сегмента г-н Муцоев. Сергей Михайлов тоже сомневается, что кто-то решится на новое строительство: «Усложнилось не только возведение, но и сдача/продажа объекта в условиях сжимающегося спроса и демпинговых предложений разоряющихся девелоперов». Между тем распространение налоговых льгот на большинство объектов незавершенного строительства (отражаемых организацией на счете 08 «Капитальные вложения») возможно лишь в случае, если объект в целом достроен и передан по акту приемки в эксплуатацию. Наконец, Законом РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (с изменениями и дополнениями) не предусмотрено освобождение от уплаты земельного налога земель под строящимися объектами. «Замороженные» проекты на балансе становятся, по сути, убыточными, хотя и оттягивают более мучительные варианты «агонии» девелоперской компании.

Дмитрий Золин полагает, что единственным плюсом дефицита ввода объектов по всем сегментам станет «то, что девелоперы наконец будут вынуждены больше думать о качестве». «По ряду площадок есть возможность уменьшить затраты на строительство, архитектуру: таким образом снижение аренды напрямую не отразится на эффективности проекта, – высказывает иную точку зрения г-н Чаплинский. – Но если ставки были сильно завышены относительно рынка, то редевелопмент сведется к корректировке ожиданий девелопера».

По разным прогнозам, за первую половину 2009 года снижение ставок в торговой недвижимости предполагается на 15–20%. Разумеется, в таком случае сроки окупаемости увеличатся примерно вдвое.

«Сейчас в среднем срок окупаемости составляет 7–8 лет, а в случае изменения арендной политики в сторону уменьшения сроки могут увеличиться до 10–15 лет», – предсказывает г-н Коронцевич. Соответственно, и сроки окупаемости, по мнению г-на Золина, по всем сегментам будут расти, а прибыль уменьшится как минимум до конца текущего года: «Если же за время вынужденного «простоя» проекта концепция устарела, то необходимо пересмотреть ее и, возможно, скорректировать условия для будущих арендаторов». «Возможно, нами будут пересмотрены сроки сдачи в эксплуатацию, оптимизированы расходы для снижения себестоимости объектов, вследствие чего срок окупаемости вырастет, но, при грамотной корректировке бизнес-планов, не намного», – замечает г-жа Малахатько. Аналитики единодушны, что срок окупаемости незавершенных проектов вырастет даже при стабилизации финансовых рынков – с 5–7 до 8–10 лет.

Можно предположить, в 2009 году компании не будут выводить на рынок новые проекты, продолжая строительство начатых, а новые появятся на рынке не раньше 2010 года.