Подземное строительство

В целом идея подземного строительства не нова: человечество начало сооружать подобные объекты с давних времен, в основном в целях безопасности. Активным в плане этого вида строительства был XX век. Именно тогда и в Старом, и в Новом Свете появились настоящие шедевры подземного строительства: в Канаде «улицы» под деловой частью Торонто соединяют 27 км торговых улиц, 5 станций метро, 20 автомобильных паркингов, 2 универмага, 6 отелей, а также железнодорожный терминал (площадь застройки – около 370 тыс. кв. м). Тоннель под Ла-Маншем длиной 49 км и глубиной 40 м соединил Великобританию и континентальную Европу в 1994 году, хотя идея его строительства высказывалась инженерами еще в начале XIX века.

Освоением подземного пространства известна Япония – в стране с самой дорогой землей в мире есть целые подземные города, где расположены супермаркеты, бары, рестораны, учреждения сферы услуг и даже офисы. Кроме того, большинство зданий в Токио имеют подземные сооружения глубиной в несколько этажей. В Японии также находится самый длинный в мире железнодорожный тоннель «Сэйкан» (общая длина 53,85 км), уходящий на глубину до 240 м, был проложен в конце 1980-х годов под проливом Цугару между островами Хонсю и Хоккайдо.

Для России практика подземного строительства относительно нова, и в глобальных масштабах она началась в Москве и Санкт-Петербурге с прокладки линий метрополитена в 1930-х годах.

Сегодня крупные мегаполисы включают подземные объекты в стратегические планы развития, чтобы решить тем самым целый ряд проблем: территориальных, транспортных, экологических, ведь под землю можно перенести склады, парковки, предприятия сферы обслуживания, автомобильные трассы и транспортные узлы. Подземное пространство также облюбовали девелоперы торговой недвижимости: технологии совершенствуются с каждым днем, и современные торговые центры становятся психологически комфортнее: высокие потолки, хорошая система вентиляции и кондиционирования, яркое освещение, большие залы и т. д., хотя крупномасштабные 100% подземные объекты все еще редкость для наших городов.

В Москве первым крупным проектом подземной застройки стал торгово-рекреационный комплекс «Охотный ряд», открытый для посетителей в конце 1997 года. В настоящее время городской Программой подготовки к комплексному освоению подземного пространства на период 2009–2011 гг. предполагается, что подземные объекты появятся на территории 37 зон столицы. В их число войдут и многофункциональные комплексы.

Подземное строительство, безусловно, намного более сложный и дорогостоящий процесс, чем обычное наземное строительство. Процесс подземного строительства усложняется на порядок, когда мы говорим о строительстве крупного объекта в центре Москвы, где под землей проходит огромное количество самых различных коммуникаций, линии метрополитена, а на поверхности расположены исторические здания. На рынке практически нет игроков, которые могут инвестиционно и технологически реализовать подобные проекты на должном уровне, в соответствии с современными стандартами строительства и планировочными решениями. Рынок естественным образом осваивает в первую очередь наземные площадки. Однако на сегодняшний день пустующих площадок в центре Москвы практически не осталось. И девелоперы рассматривают альтернативные варианты в наиболее интересных с точки зрения расположения и покупательских потоков площадки.

Для девелопера привлекателен высокодоходный проект, даже если он требует дополнительных издержек на строительство. Реализуемый нами проект ТРЦ «Тверская Молл» на площади Белорусского вокзала как раз находится в одном из мест наибольшего покупательского спроса. Кроме того, это составляющая более глобального проекта реконструкции района, и возводится с целью ее эффективного использования. Помимо самого подземного торгового центра будет произведена комплексная реконструкция района, в рамках которой будет построена бессветофорная транспортная развязка, позволяющая существенно повысить пропускную способность транспорта в районе Белорусского вокзала. Проект общей площадью более 500 тыс. кв. м предполагает строительство офисных, жилых и гостиничных зданий и превращение площади Тверской Заставы в пешеходную зону с восстановлением исторических составляющих: памятника Максиму Горькому, старинных решеток и фонарей на путепроводе, зданий двух снесенных в 30-е годы прошлого века кордегардий (караулен при въезде в город). Именно караульни когда-то исторически символизировали въезд в столицу с петербургского тракта.

При запуске подземного проекта девелоперу, как правило, приходится привлекать иностранных специалистов, имеющих больший опыт в данной сфере, ведь строительство подземного объекта, начиная от его архитектурной концепции и заканчивая разработкой маркетинговой стратегии, кардинально отличается от наземного строительства и по сложности применяемых технологий значительно превосходит наземное.

Во-первых, подземное пространство насыщено инженерными коммуникациями, которые необходимо вынести и проложить по-новому с учетом перспективы застройки. Часто строительство ведется над действующими линиями метрополитена, что требует проведения дополнительных защитных мероприятий и постоянного мониторинга существующих вокруг стройплощадки зданий и сооружений метрополитена. Также необходимо отслеживать грунтовые воды, контролировать водопонижение, проводить дренаж. Сложности добавляет и тот факт, что подземный рельеф меняется гораздо динамичнее, чем наземный.

Во-вторых, в случае подземного строительства на объект накладываются определенные санитарные ограничения из-за отсутствия естественного освещения, пожарные требования, так как в случае пожара сложнее эвакуировать людей с подземных, чем наземных этажей и т. д. Все это требует достаточно длительных согласований с городскими и федеральными властями, что увеличивает сроки реализации проекта.

В-третьих, начав строительство, можно обнаружить объекты, не указанные в городской документации или карте: кабель спецсвязи, подземную реку, неизвестный исторический памятник, что сделает проект еще более затратным. Например, в процессе проведения подготовительных работ в рамках строительства подземного ТРЦ «Тверская Молл» на площади Тверской Заставы рабочие обнаружили два объекта гражданской обороны, служивших когда-то узлами связи. Каждое из этих секретных сооружений представляло собой бункер диаметром 25 м и было защищено бетонной плитой толщиной 3,6–3,8 м. Проектировщики знали о существовании бункеров, но определить до начала работ, какой они толщины, существующими методами было невозможно. Это стало известно только в ходе их демонтажа – плиты пришлось распиливать специально заказанными алмазными резцами и канатами в течение нескольких недель.

Все это, безусловно, усложняет проект подземного строительства и увеличивает его стоимость. Подземные объекты априори требуют больше вложений, чем их наземные собратья: каждый нижний этаж обходится примерно на 30% дороже предыдущего, а в целом, по мнению специалистов, разница в цене наземных и подземных объектов может составлять до 100%.

Однако грамотный просчет окупаемости подземного объекта оправдывает вложенные в него средства. Еще раз отметим, что одна из основных составляющих коммерческого успеха ТЦ заключается в его местоположении. Правильно выбранное место вкупе с качественным строительством, продуманными планировками и грамотным подбором арендаторов окупают вложенные инвестиции.