Новогиреево: жилой массив в окружении промзон

Новогиреево – типичный спальный район, который ограничен с севера шоссе Энтузиастов и Измайловским лесопарком, с востока – МКАД, а с юга и запада железнодорожными ветками Нижегородского, Каширского и Рязанского направлений, а также Малым кольцом Московской железной дороги. При этом стоит отметить, что жилой застройки практически нет на границах района. Иными словами, она буквально «окружена» промзонами. Даже со стороны МКАД можно видеть «прослойку» производственно-промышленных территорий, отделяющую жилые кварталы от окружной магистрали. Однако они делают сам кластер более изолированным, а его «спальное» назначение более явным. Соответствует «спальному» назначению и обилие зеленых насаждений: Терлецкий лесопарк, Перовский парк культуры и отдыха. Рядом с кластером располагается Измайловский лесопарк.

Жилой сектор в основном формировался в 60–70-х годах прошлого века, сразу после включения Перово в состав Москвы. Средний год постройки домов – 1971-й. В Новогиреево на площади 1950 га проживает 312,9 тыс. человек. Средние доходы населения немного уступают среднему показателю в столице.

Правда, ситуация должна несколько измениться. С 2003 года здесь уже построено более 520 тыс. кв. м нового жилья, что составляет 8,5% от всего жилого фонда кластера. И в настоящее время происходит его активная реновация. Панельные пяти- и четырехэтажные здания сменяют дома серий П-44Т. На месте 11–12-го районов Перово планируется реконструкция существующих зданий и строительство 144 тыс. кв. м новостроек. Также власти собираются реконструировать микрорайон 19–26 Перово. Здесь будут возведены 10 двадцатиэтажных домов и инфраструктурные объекты. В 40-м микрорайоне Новогиреево также планируется реновация жилого фонда. На месте кварталов 42–50 района Ивановское компания ДСК-1 реализует 80 тыс. кв. м новостроек. На Зеленом проспекте введено в эксплуатацию более 35 тыс. кв. м новых домов. Таким образом, с учетом запланированных больших объемов нового жилья в кластере и высоких цен на недвижимость высокодоходные слои населения будут составлять большую долю жителей района.

Транспортная недоступность

Транспортная ситуация внутри Новогиреево на первый взгляд представляется весьма благополучной: если посмотреть на карту, можно увидеть множество не самых узких дорог, равномерно распределенных по всей «жилой» территории. Однако беда в том, что они начинаются и заканчиваются здесь же, внутри района: Зеленый проспект, Перовская улица, Владимирские улицы… Связь с «внешним миром» осуществляется лишь по МКАД и расположенному в удаленной от центра части Свободному проспекту, а также по шоссе Энтузиастов. Кстати это шоссе является единственным выездом и в центр, и на Кольцевую дорогу, если не считать дороги на МКАД через Ивановский мост. Ситуация усугубляется высокой численностью населения не только в самом районе, но и городах области (Реутов, Балашиха и др.), расположенных вдоль шоссе Энтузиастов за пределами МКАД. Стоит ли удивляться, что шоссе Энтузиастов прочно занимает свое место в ряду «легендарно пробочных» московских магистралей. Сейчас его расширяют. К 2011 году должен быть построен участок Четвертого транспортного кольца, который проходит рядом с западной границей кластера и соединит шоссе Энтузиастов с Рязанским проспектом. В этом же году планируется постройка части Четвертого транспортного кольца от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе.

Городской транспорт, как и в любом «спальном» районе, развит достаточно хорошо. Многочисленные автобусы и маршрутки развозят жителей от трех станций метрополитена Калининской линии: «Новогиреево», «Перово», «Шоссе Энтузиастов». Конечно же, при постоянно загруженных автодорогах это не решает проблему доступности, тем более что и пассажиропоток на этом участке метрополитена достаточно высок. Так что надежды на улучшение ситуации жители кластера и игроки «местного» рынка недвижимости связывают с обещанным в 2012 году запуском скоростного трамвая от района Ивановское до площади Рогожская Застава.

Коммерческая недвижимость: бесцветное настоящее...

Как всегда, в условиях изолированности кластера наиболее востребованным является торговый сегмент коммерческой недвижимости. А конкретнее – стрит-ритейл. Что же касается торговых комплексов – их немного. Наиболее крупный – «Перовский», который располагается в здании советской постройки рядом с метро «Новогиреево». Общая площадь комплекса – около 12 тыс. кв. м, его якорными арендаторами являются «М.видео» и «Перекресток». Качественных современных ТЦ, которые по международной классификации попадают в разряд профессиональных, на данный момент в кластере нет.

Высокая численность населения кластера, активная реконструкция жилого фонда и слабое предложение со стороны профессиональных ТЦ порождают высокий спрос на продукцию в непрофессиональных ТЦ и стрит-ритейле. С этим связано активное развитие данных видов торговли в районе. Ситуация может измениться в случае реализации современных ТЦ. В частности, на территории кластера на шоссе Энтузиастов, недалеко от МКАД, планируется строительство ТЦ «Мосмарт» (общая площадь 61 тыс. кв. м, открытие – в III квартале 2010 года). На торговую недвижимость района также окажут влияние торговые центры, расположенные на МКАД. Прежде всего это касается строящегося ТРЦ «Шоколад» (2-й км МКАД, внешняя сторона, запланированное открытие – II квартал 2009 года, общая площадь – 84 800 кв. м).

Экономический кризис оказал существенное влияние на развитие коммерческой недвижимости в кластере. Так, в IV квартале 2008 года средневзвешенная стоимость продажи торговых помещений уменьшилась на 9% по сравнению с III кварталом 2008 года и составила $4878/кв. м. Во II полугодии 2008 года этот же показатель составлял $5028/кв. м. С кризисом связано и сокращение объемов предложения торговых помещений. Общая площадь предлагаемых помещений во II полугодии 2008 года составила 5133 кв. м, что на 19% меньше, чем в I полугодии 2008 года. Подешевели и торговые площади, сдаваемые в аренду. Так, в IV квартале 2008 года арендные ставки в кластере снизились на 4% по сравнению с III кварталом 2008 года и составили $1224/кв. м. Общая площадь предлагаемых помещений в аренду в IV квартале 2008 года – 4800 кв. м.

Офисный сегмент в Новогиреево развит крайне слабо, офисов классов А и В здесь нет. Единственный существующий бизнес-центр «Кусково» относится к классу С (ставка аренды – $340/кв. м в год, общая площадь всего комплекса, включая офисные и складские помещения, – 85 тыс. кв. м). Теоретически подобная ситуация в районе с высокой численностью населения могла привлечь внимание девелоперов, однако сегодня это вряд ли представляется реальным. Во II полугодии 2008 года средневзвешенная стоимость продажи офисных объектов кластера составляла $3818/кв. м, что на 10% меньше, чем в I полугодии 2008 года. Падение цен в IV квартале 2008 года по сравнению с III кварталом 2008 года было еще менее заметным – всего на 3,5%. Такая ситуация объясняется просто: в низких классах офисов падение цен в условиях кризиса меньше, чем в целом по рынку. Цена аренды офисных помещений в IV квартале 2008 года составила $777/кв. м в год, что на 7,5% меньше, чем в III квартале 2008 года.

Средневзвешенная стоимость продажи производственно-складских помещений во II полугодии 2008 года составила $2776/кв. м, площадей, предлагаемых на продажу, – 53,7 тыс. кв. м. За год стоимость производственно-складских помещений уменьшилась на 5%. При этом на продажу во II полугодии 2008 года было предложено всего 5 производственно-складских объектов.

Цены продажи на помещения свободного назначения были ниже торговых и офисных. В II полугодии 2008 года средневзвешенная цена продажи помещений свободного назначения в кластере составила $3361/кв. м, общая площадь предлагаемых на продажу таких помещений – 4,7 тыс. кв. м. За год стоимость помещений свободного назначения увеличилась на 20%. При этом общая площадь предлагаемых помещений уменьшилась за год в три раза. Правда, рост цен наблюдался только в I полугодии 2008 года, во II полугодии 2008 года цены, по сравнению с I полугодием 2008 года, упали на 3%. Рост цен в целом за 2008 год стал возможным, поскольку из-за отсутствия качественных торгово-развлекательных центров и бизнес-парков основной спрос приходится на помещения на первых этажах жилых домов. В I полугодии 2008 года спрос резко увеличился и вызвал повышение цен.

Гостиничный сегмент в кластере также развит крайне слабо. Единственным отелем является 3-звездочная «Спорт-Лайт» на 87 номеров. Конечно, сказывается изолированность Новогиреево и удаленность от центра, отсутствие в данном направлении крупных транспортных узлов, аэропортов и вокзалов.

…и радужное будущее

Будущее развитие коммерческой недвижимости в кластере Новогиреево представляется весьма позитивным.

Первое – высокая численность населения района и слабая конкуренция во всех сегментах коммерческой недвижимости. Эти обстоятельства делают кластер привлекательными для развития торговой и офисной недвижимости.

Второе – улучшение транспортной инфраструктуры, в частности, строительство Четвертого транспортного кольца, расширение Шоссе Энтузиастов. Все это обещает улучшить транспортную доступность и сделать его более перспективным. При этом, даже если все заявленные торговые проекты реализуются, останется возможность развития профессиональных торговых центров около планируемого Четвертого транспортного кольца, станций метро «Перово» и «Новогиреево».

Третье – большое количество промышленных предприятий на территории кластера (особенно рядом с метро «Шоссе Энтузиастов» и около платформы Кусково Московской железной дороги Нижегородского направления). Промзоны могут быть подвергнуты редевелопменту в офисные помещения класса В. Кроме того, реализация современных логистических центров возможна около платформы Кусково Московской железной дороги Нижегородского направления за счет реорганизации существующих промышленных зон.