Алексей Ванчугов: «Мы сфокусированы на вытаскивании торговых комплексов из болота»

Алексей Ванчугов, генеральный директор компании Mall Marketing, в интервью CRE News (полная версия).

CRE News: Что происходит сейчас между арендаторами и арендодателями на самом деле? Какие между ними сейчас выстраиваются отношения?

Отношения выстраиваются непростые и надо рассматривать разные регионы, в разных городах они имеют свою специфику. Скажем, в Самаре, сейчас стало на 30% меньше арендаторов чем было, и это определяет взаимоотношения с оставшимися из них. В Москве в таких объектах как Щука, Европейский и Атриум мало что изменилось. Есть какие-то поползновения арендаторов получить скидку, и кто-то даже ее получает, обосновывая ее и доказывая. Но факт существования листа ожидания существенно нивелирует желание получить скидку и оставляет все на прежнем уровне. В целом, то что происходит, можно характеризовать как серьезное снижение арендных ставок или выборочное снижение арендных ставок, оно не поголовное. Здесь есть еще и второй момент. Привязка к курсу и фиксация курса на какой-то промежуток времени от трех месяцев до года. Сейчас управляющие компании и собственники согласны фиксировать курс. Это означает перевод контракта, по-сути, в рублевый. А он может быть по-прежнему долларовым или в евро номинирован, но фиксация курса делает его рублевым. На данный момент падение ставок составило от 20 до 50% в зависимости от того, что за регион, что за арендатор, что за торговый центр. Это зависит от очень большого количества факторов.

Вы предполагаете, что падение ставок продолжится из-за индексации?

В некачественных объектах ставка будет падать. Общую температуру по больнице  сказать нельзя. И будет непрофессиональным говорить, что общая ставка аренды будет падать. В некачественных объектах собственникам и управляющим компаниям придется идти на уступки и выполнять требования арендаторов.

Не очень успешные проекты будут в связи с этим как-то рестуктуризироваться?

У них тоже есть разные пути развития. Есть неуспешные проекты, которые были неуспешными до кризиса. Сейчас они пытаются под флагом кризиса стать легитимно неуспешными. А есть проекты, чьи проблемы вылезли в результате кризиса? Они как раз достроились, вышли на рынок, и все их ошибки выплыли наружу. Сейчас все в разном положении. Хороших арендаторов станет значительно меньше. Их останется не более 50% от известного нам числа до августа 2008 года.

А насколько реальны те данные, которые озвучивают консультанты?

Разные консультанты озвучивают разные данные. Я слышал мнения консультантов о том, что надо снижать ставки, не дожидаясь требований арендаторов. И слышал мнения консультантов, что не стоит торопиться.

Это касается Москвы или всей территории РФ?

Проблема с нашим рынком заключается в том, что мы больше работаем с Москвой, а на самом деле у нас есть 13 городов, 13 больших рынков, и там ситуация другая. Скажем, в Тюмени доход на душу населения выше, чем в Москве. Отсюда вытекают совершенно другие показатели: ставки аренды и уровень падения. А рецепты предлагаются не по какому-то конкретному рынку, а общие. Но при этом Тольятти кардинально отличается от Тюмени.

То есть каждый регион нужно рассматривать отдельно?

Абсолютно верно. Поэтому, когда консультанты дают какую-то общую температуру по больнице, не понимаешь в каком месте этот рынок. Он же громадный. Он очень неравномерный.

А Вы свои ошибки, основываясь на предыдущем опыте работы, сейчас видите?

На сегодняшний момент у нас ошибок не так уж и много. Кризис нас заставил больше работать и меньше получать, мы стали больше времени проводить на работе. И нам пришлось переориентироваться с подготовительных стадий проекта на эксплуатационные, на обслуживание уже действующих комплексов. Мы сейчас полностью сфокусированы на  вытаскивании, как Барон Мюнхгаузен, новых комплексов из того болота, в которое мы все погружаемся.

Значит, все-таки были какие-то ошибки?

Была ли какая-то общая неграмотная политика? Это неправильные пчелы, они делают неправильный мед. Мы все очень много говорим об арендаторе, о ставке. А следовало бы говорить о потребителе и об его покупательской способности. Поэтому кризис обнажил эту проблему с наибольшей остротой. Падение покупательской активности было драматическим. Индекс потребительских ожиданий упал на 25%. Это говорит о том, что в ближайшие три месяца люди станут тратить осторожней, меньше, пойдут в другие ценовые сегменты. Готовы ли мы к этому? Я очень сомневаюсь.

Что делать-то в сложившейся ситуации?

Есть торговые центры вполне нормально себя чувствующие в силу хорошей концепции. В силу отличной локации, каких-то недоделок мелких, но не являющихся принципиальными. На самом деле, проблемы есть у всех, просто сейчас кому бриллианты мелкие, а кому щи жидкие. Надо вытаскивать покупательскую активность.

Вы в таких проектах уже принимаете участие?

Мы как раз в них и находимся. Безнадежным нам очень сложно чем-то там помочь. Поэтому мы как раз именно в тех проектах, где что-то можно сделать. Например, проект компании TPS вышел на рынок в Краснодаре в ноябре, в самый разгар кризиса. Мы сумели сформировать клиентский поток, мы сумели сформировать средний чек.

Это обусловлено хорошим расположением объекта?

Ничего не поменялось в этом мире. Это была концепция последних тридцати лет. А последние два три года к первому location прибавились еще арендаторы и атмосфера. Могу сказать, что в кризис  location, арендаторы и цена – это три ключевых фактора. Арендаторы - гибкая категория, их можно менять. А можно брать тех, кто работает со своей аудиторией, можно тех, кто торгует в более дешевых сегментах. Если говорить о цене, то нужно очень быстро подстраиваться под потребителя всей цепочки: арендатор – арендодатель. Арендаторы и девелоперы идут параллельными дорогами, и иногда еще умышленно расходятся в разные стороны. Т.е. одни повышают ставки или не дают скидки. А вторые продают старые коллекции под видом новых по той же самой цене. В итоге оба сидят с пониманием того, что потребитель к ним не пришел и не заплатил им денег. Можно сказать, что чувство реальности сейчас обретает успешность. С этого момента цены зависят только от скорости восприятия, т. е. сейчас все понимают, что надо быть мягкими и дипломатичными в отношении друг друга.

Все говорили о том, что выживут в этом кризисе только сильнейшие. Можно ли сейчас сказать, что слабые игроки уже ушли?

Деятельность многих компаний остановлена. Не достраивается сейчас практически все, но в первую очередь не достраивается то, что сомнительно. Банки стали под микроскопом рассматривать проекты, в которые они по-прежнему готовы идти. И понятно, что готовы они идти на других основаниях, на более жестких условиях, но они все-таки готовы туда идти. И если не сейчас, то через полгода. Но чтобы принять решение через полгода о том, куда идти, они уже сейчас рассматривают все под микроскопом. Это вполне естественный процесс. Рассматривая проект под микроскопом, видят много интересного и многие проекты в разведку не берутся. Можно сказать, что слабейшие умерли, нельзя сказать, что сильнейшие выжили. Продолжается борьба за выживание. Даже те компании, которые раньше считались элитой, сейчас под большим вопросом.

Значит, спрос все-таки есть?

Спрос то он конечно есть. Сделок нет, а спрос есть. Это замкнутый круг. Такая парадоксальная ситуация сложилась. Есть дефицит, но при этом никто ничего не покупает и это еще какое-то время продлится, пока не отфиксируются сильнейшие. Есть компании, которые еще существуют внешне, но уже внутри есть опись их имущества. И банки выставляют их активы на управление. Сначала все эти процессы протекают глубоко внутри инкорпорировано, потом между компаниями. А уже только потом они становятся достоянием общественности. То, что мы видим сейчас, это некий слепок того, что происходило в середине января. Реальность нынешнего дня мы увидим где-то в конце марта - начале апреля. Уважаемые мной аналитики посчитали, что если бы в августе в нашей стране не случился масштабный финансовый кризис, то случился бы локальный кризис в девелопменте. Его условной реберной точкой можно считать сентябрь-октябрь. И произошел бы он скорей всего в регионах. Дело в том, что проектов не качественных или не очень востребованных было построено и заявлено такое количество, что 2009 год мы бы прошли под знаком перенасыщения. Есть в экономике такой термин перепроизводство. У нас просто появилось бы как минимум 15 лишних торговых центров. Они были бы не востребованы. Но на самом деле, надо сказать, что и до кризиса у нас было много объектов, где до 40% площадей пустовали. Эти объекты были в Москве, в Казани, в ряде других городов.

Что сейчас с ними?

Когда стоит один объект и стенка к стенке к нему строится другой объект с плохими архитектурно-планировочными решениями на слабо развитой пешеходной улице. И этот объект дальше от транспортной артерии, то какие могут быть вопросы? Формально, по всем отчетам и на официальном сайте компании он выглядит как актив. Скорее это убыток, который тянет вниз. У каждого девелопера есть свой портфель. И то, что каждый пятый девелопер в нашей стране имел бы дискредитацию портфеля, вот это я могу Вам сказать наверняка, уже в конце 2009 года.



иГРОКИ РЫНКА

Ванчугов и партнеры / Vanchugov Partners

Ванчугов Алексей

Поделиться

7016

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

подпишись НА эксклюзивные новости cre