Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ, о трендах в проектировании и реконструкции торговых объектов, ошибках в зонировании и перспективах ТРЦ.
- Эрик, сложившаяся ситуация в экономике привела к тому, что в ближайшие годы на рынок выйдет очень мало торговых центров. Останется ли работа для архитекторов в этом секторе, на ваш взгляд?
- Для архитектуры в целом это не всегда негативный фактор: меньший поток означает, что повысится внимание к каждому конкретному объекту. Сейчас, чтобы привлечь покупателя в ТРЦ, уже недостаточно возвести ангар, заполнить арендаторами и повесить вывеску. Также появятся объекты, требующие реконцепции или полной реконструкции. Возможно, фокус рынка в краткосрочной перспективе сместится именно в сторону переосмысления уже существующих строений.
- Почему именно реконцепция и реконструкция? Разве здания уже не пригодны для использования?
- Ввиду того, что развитие рынка недвижимости совершило определенный скачок, этапы, которые западное общество проходило постепенно, мы буквально «проскочили». И многие здания, построенные на рубеже 2000-х гг., сегодня представляют собой устаревшие в моральном и техническом смысле объекты. Региональный рынок, где часто экономия определяет качество архитектуры, на 80% состоит именно из таких объектов. Поэтому в ближайшие годы архитекторы, возможно, станут востребованы в этом сегменте, так как именно они смогут подсказать, как можно переосмыслить, использовать существующие объекты, не прибегая к сносу и новому строительству.
- А почему, в таком случае, объекты нельзя снести и построить на их месте качественно новые торговые комплексы?
- Снос и новое строительство - достаточно затратная процедура. С текущими кредитными ставками и общей рыночно-конъюнктурой ситуацией срок окупаемости вряд ли устроит инвесторов. Продуманная реконструкция обойдется дешевле и при этом быстрее окупится. Другое дело, если бы мы говорили об историческом наследии, где вопрос редевелопмента является одним из самых дорогих. Но в случае с торговыми комплексами мы зачастую имеем дело с банальными ошибками в зонировании, отделке, устранить которые порой можно и без вмешательства в конструктив здания.
- Можно поподробнее про ошибки? Есть ли они в новых ТЦ?
- Если объект готовился и проектировался в разумные сроки, были привлечены профессионалы с необходимым опытом, то риск ошибок сводится к минимуму. Стоит понимать, что не всегда можно предугадать те или иные моменты, которые могут возникнуть в период эксплуатации и активной работы комплекса. Но при грамотном, последовательном проектировании риски минимальны. Конечно, до сих пор, особенно в регионах, можно встретить ТЦ, где не продумана навигация, где некорректно устроено вертикальное и горизонтальное зонирование, не продумана логика движения посетителя, не отработаны входы и выходы, неудобно расположены паркинги и многое другое. Чаще всего такое встречается там, где отсутствует конкуренция, и инвестор руководствуется только экономией. Прогноз успешности такого объекта обычно основывается на том, что в ближайшие годы рядом никто не «построится». Но, как показывает практика, люди постепенно начинают «расти» и становиться более требовательными в таких вопросах. Поэтому то, что было возможно 10 лет назад, сегодня может негативно отразиться на жизнеспособности объекта.
- Какие тренды вы можете отметить в проектировании и реконструкции объектов сегодня?
- В первую очередь, это общественные пространства. Упор на точки питания, фудмаркеты и пр. Расширение функционального наполнения, напрямую не связанного с ритейлом. Упор на архитектуру объекта. Когда наше бюро работало над проектом ТРЦ «Хорошо!», одной из важных задач было создать точку притяжения района не только за счет самого ретейла, а с помощью нового общественного пространства, места для отдыха и встреч. Онлайн развитие означает, что торговый центр сегодня – это не столько объект, привлекающий людей прямой необходимостью покупок, сколько настроением, опытом, расширенным функционалом, которые они получат.
Это справедливо и для проектов реконцепции и реконструкции. Для собственника выделить 200, 500 кв. м под лаунж, холлы, зоны рекреации и многое другое кажется странным и бессмысленным, потому как на первый взгляд очередной арендатор принесет больше прибыли. Но реалии изменились, а с ними и поменялись покупательские предпочтения. И такие объекты с максимальной плотностью стали отталкивать людей. В любом случае важен точный расчет и баланс коммерческих и рекреационных площадей, четко продуманные сценарии посещения объекта различными группами людей, логика зонирования. Только так получится достичь правильного соотношения функций и активного, интересного и при этом коммерчески обоснованного решения.
- Как вы относитесь к «яркой» архитектуре торговых объектов, помогает ди она в привлечении покупателей?
- Для нас архитектура не делится на яркую или блеклую, а скорее - на уместную или нет. Мы никогда не ставим себе задачей сделать объект, основной задачей которого будет только лишь выделиться на фоне окружения. В первую очередь хорошая архитектура решает проблемы участка, окружения, создает удобное, логичное и интересное пространство для людей. Если всего этого удается достичь, то объект начинает привлекать людей, если – нет, то цветастые фасады не помогут.
- Не считаете ли вы, что на рынке просто слишком много торговых центров, а люди начинают больше покупать с помощью Интернета?
- Если ориентироваться на европейские стандарты, то наши объемы от них далеки. Условно, средняя цифра по стране из расчета торговых площадей на 1000 человек не дотягивает и до 300 кв. м, при европейском уровне в 700-800. Нам есть, куда расти, но это больше вопрос подхода. Важно переосмыслить саму суть ТРЦ, дать людям выбор, развивать другие форматы, увеличить долю стрит-ритейла. Возможно, что перспективным вектором развития ТРЦ станут гибридные структуры совмещенного использования на подобии парка «Зарядье», где насыщенная функциональная программа может включать различного рода ретейл, досуг, развлечения и при этом «оборачиваться» озеленением, парком. Конечно, в каждом конкретном случае необходим детальный просчет экономики, сроков возведения, окупаемости и пр., но я скорее про расширение подхода к самой концепции ретейла. И здесь как раз архитекторам есть о чем задуматься в ближайшие годы.
- Эрик, сложившаяся ситуация в экономике привела к тому, что в ближайшие годы на рынок выйдет очень мало торговых центров. Останется ли работа для архитекторов в этом секторе, на ваш взгляд?
- Для архитектуры в целом это не всегда негативный фактор: меньший поток означает, что повысится внимание к каждому конкретному объекту. Сейчас, чтобы привлечь покупателя в ТРЦ, уже недостаточно возвести ангар, заполнить арендаторами и повесить вывеску. Также появятся объекты, требующие реконцепции или полной реконструкции. Возможно, фокус рынка в краткосрочной перспективе сместится именно в сторону переосмысления уже существующих строений.
- Почему именно реконцепция и реконструкция? Разве здания уже не пригодны для использования?
- Ввиду того, что развитие рынка недвижимости совершило определенный скачок, этапы, которые западное общество проходило постепенно, мы буквально «проскочили». И многие здания, построенные на рубеже 2000-х гг., сегодня представляют собой устаревшие в моральном и техническом смысле объекты. Региональный рынок, где часто экономия определяет качество архитектуры, на 80% состоит именно из таких объектов. Поэтому в ближайшие годы архитекторы, возможно, станут востребованы в этом сегменте, так как именно они смогут подсказать, как можно переосмыслить, использовать существующие объекты, не прибегая к сносу и новому строительству.
- А почему, в таком случае, объекты нельзя снести и построить на их месте качественно новые торговые комплексы?
- Снос и новое строительство - достаточно затратная процедура. С текущими кредитными ставками и общей рыночно-конъюнктурой ситуацией срок окупаемости вряд ли устроит инвесторов. Продуманная реконструкция обойдется дешевле и при этом быстрее окупится. Другое дело, если бы мы говорили об историческом наследии, где вопрос редевелопмента является одним из самых дорогих. Но в случае с торговыми комплексами мы зачастую имеем дело с банальными ошибками в зонировании, отделке, устранить которые порой можно и без вмешательства в конструктив здания.
- Можно поподробнее про ошибки? Есть ли они в новых ТЦ?
- Если объект готовился и проектировался в разумные сроки, были привлечены профессионалы с необходимым опытом, то риск ошибок сводится к минимуму. Стоит понимать, что не всегда можно предугадать те или иные моменты, которые могут возникнуть в период эксплуатации и активной работы комплекса. Но при грамотном, последовательном проектировании риски минимальны. Конечно, до сих пор, особенно в регионах, можно встретить ТЦ, где не продумана навигация, где некорректно устроено вертикальное и горизонтальное зонирование, не продумана логика движения посетителя, не отработаны входы и выходы, неудобно расположены паркинги и многое другое. Чаще всего такое встречается там, где отсутствует конкуренция, и инвестор руководствуется только экономией. Прогноз успешности такого объекта обычно основывается на том, что в ближайшие годы рядом никто не «построится». Но, как показывает практика, люди постепенно начинают «расти» и становиться более требовательными в таких вопросах. Поэтому то, что было возможно 10 лет назад, сегодня может негативно отразиться на жизнеспособности объекта.
- Какие тренды вы можете отметить в проектировании и реконструкции объектов сегодня?
- В первую очередь, это общественные пространства. Упор на точки питания, фудмаркеты и пр. Расширение функционального наполнения, напрямую не связанного с ритейлом. Упор на архитектуру объекта. Когда наше бюро работало над проектом ТРЦ «Хорошо!», одной из важных задач было создать точку притяжения района не только за счет самого ретейла, а с помощью нового общественного пространства, места для отдыха и встреч. Онлайн развитие означает, что торговый центр сегодня – это не столько объект, привлекающий людей прямой необходимостью покупок, сколько настроением, опытом, расширенным функционалом, которые они получат.
Это справедливо и для проектов реконцепции и реконструкции. Для собственника выделить 200, 500 кв. м под лаунж, холлы, зоны рекреации и многое другое кажется странным и бессмысленным, потому как на первый взгляд очередной арендатор принесет больше прибыли. Но реалии изменились, а с ними и поменялись покупательские предпочтения. И такие объекты с максимальной плотностью стали отталкивать людей. В любом случае важен точный расчет и баланс коммерческих и рекреационных площадей, четко продуманные сценарии посещения объекта различными группами людей, логика зонирования. Только так получится достичь правильного соотношения функций и активного, интересного и при этом коммерчески обоснованного решения.
- Как вы относитесь к «яркой» архитектуре торговых объектов, помогает ди она в привлечении покупателей?
- Для нас архитектура не делится на яркую или блеклую, а скорее - на уместную или нет. Мы никогда не ставим себе задачей сделать объект, основной задачей которого будет только лишь выделиться на фоне окружения. В первую очередь хорошая архитектура решает проблемы участка, окружения, создает удобное, логичное и интересное пространство для людей. Если всего этого удается достичь, то объект начинает привлекать людей, если – нет, то цветастые фасады не помогут.
- Не считаете ли вы, что на рынке просто слишком много торговых центров, а люди начинают больше покупать с помощью Интернета?
- Если ориентироваться на европейские стандарты, то наши объемы от них далеки. Условно, средняя цифра по стране из расчета торговых площадей на 1000 человек не дотягивает и до 300 кв. м, при европейском уровне в 700-800. Нам есть, куда расти, но это больше вопрос подхода. Важно переосмыслить саму суть ТРЦ, дать людям выбор, развивать другие форматы, увеличить долю стрит-ритейла. Возможно, что перспективным вектором развития ТРЦ станут гибридные структуры совмещенного использования на подобии парка «Зарядье», где насыщенная функциональная программа может включать различного рода ретейл, досуг, развлечения и при этом «оборачиваться» озеленением, парком. Конечно, в каждом конкретном случае необходим детальный просчет экономики, сроков возведения, окупаемости и пр., но я скорее про расширение подхода к самой концепции ретейла. И здесь как раз архитекторам есть о чем задуматься в ближайшие годы.
