В наиболее выигрышном положении оказалось олимпийское строительство. Заметим, что не так давно здесь проваливались даже конкурсы, предлагающие подряды с гарантированным финансированием. Показательны слова губернатора Кубани Александра Ткачева о том, что кубанские строители не спешат участвовать в тендерах на застройку будущей олимпийской столицы и деньги «уходят» в другие регионы. Впрочем, политическая воля и растущие проблемы с финансированием помогли власти сломить упорство участников рынка, боящихся политических рисков.
Сейчас, как отмечает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle, все проекты, связанные с развитием олимпийской инфраструктуры, продолжают развиваться. «Если говорить о проектах частно-государственного партнерства, то их участники активно стремятся преодолеть финансовые проблемы. Программы пытаются свернуть до минимума, но все, что возможно, сделают», – считает она. Государственная поддержка пришлась как нельзя кстати. Так, «Интеррос» уже получил кредит на сумму до $750 млн на строительство и эксплуатацию горнолыжного курорта «Роза Хутор» от госкорпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности». Сейчас «Интеррос» планирует пустить в дело первые $50млн из этой сумы.
В ближайшее время «Олимпстрой» рассчитывает «пристроить» инвесторам такие объекты, как Малая ледовая арена, Дворец фигурного катания, Большой дворец для хоккея с шайбой и Конькобежный центр. Как отметил вице-премьер РФ Дмитрий Козак, несмотря на кризис, к некоторым объектам у инвесторов «огромный интерес».
Решение МОК вызывало к жизни также немало проектов, не связанных напрямую с олимпийскими играми. Ярче всего среди них выделялись искусственные острова «Остров Федерация», «Сакура», «Молодая Луна», проект «Базового элемента» по освоению 800 га под коммерческую, жилую и развлекательную недвижимость в Геленджике, проекты Сбербанка на Красной Поляне. Если говорить о проектах первой величины, то они еще долго не сойдут с бумаги. «Низкой является вероятность реализации проектов, строительные работы по которым не начаты, и особенно проекты, территория которых занята существующими зданиями и сооружениями», – отмечает Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis .
Так, строительство проекта, ставшего символом сочинского размаха, – «Острова Федерация» – по всем приметам отложено до лучших времен. Из проекта уже вышел архитектор Эрик Ван Эгераат. Девелопер «М-Индустрия» отказывается от каких-либо комментариев. «Строительство «Острова Федерация», принимая во внимание масштаб проекта и изменение состава субъектов, участвующих в его реализации, может быть завершено только после 2014 года», – дипломатично замечает г-жа Лисина. В схожем положении – острова «Сакура» и «Молодая Луна». Заморозка большинства проектов комплексной застройки выглядит вполне разумно. Как отмечает Юлия Никуличева, реализовать в Сочи большие проекты комплексного освоения территорий будет непросто. «В них значительная часть площадей отдана под жилую застройку, а в условиях кризиса люди уже думают не о втором, а о первом жилье», – резонно замечает эксперт.
В Москве или Петербурге девелоперы, скорее всего, задумались бы о реконцепции. В таком случае, как правило, либо уменьшается объем строительства (снижается общая площадь), либо происходит функциональное перераспределение составляющих – уменьшается объем коммерческих площадей в пользу жилой составляющей (апартаментов). Однако на юге своя специфика. «Информация касательно реконцепции проектов в Сочи в настоящее время отсутствует, такое развитие событий кажется маловероятным. Во-первых, стоимость земли в Сочи такова, что уменьшение объема площадей окажет критическое воздействие на окупаемость проекта. Во-вторых, перераспределение коммерческих помещений в пользу жилых неэффективно по причине уже существующего избыточного предложения в сегменте жилья бизнес-класса. (Говоря о бизнес-классе, мы учитываем, что большинство элитных объектов Сочи, позиционируемых как элитные, в действительности элитному классу не соответствуют, а укладываются в общепринятые представления о жилье категории бизнес.) Число сделок с жилой недвижимостью в Сочи на протяжении полутора лет (с августа 2007 года) минимально, спрос отсутствует», – описывает ситуацию Елена Лисина.
Азовские игры
Еще один политический проект – хотя и не такой заметный – развитие южной игорной зоны. Напомним, что, согласно Федеральному закону, 1 июля 2009 года все российские игорные заведения должны переместиться в четыре игорных зоны – на территориях Краснодарского края и Ростовской области, в Приморье, Алтайском крае и Калининградской области. Игорные операторы с самого начала скептических отзывались о возможностях создания русских Лас-Вегасов и Макао. Южный проект «Азов-Сити» показал наибольшую жизнеспособность. Тем не менее пока из 16 участков в краснодарской части «Азов-Сити», выставленных на торги, только шесть общей площадью 120 тыс. кв. м заинтересовали потенциальных инвесторов. Известно, что победителями проведенных ранее туров торгов на право аренды земельных участков на территории игорной зоны в Щербиновском районе Кубани стали краснодарские компании ООО «Кубаньнефть-проект», «Олимп» и «Виза МК», казанское ООО «Роял Тайм», московские «Корстон-девелопмент» и «Сатурниус», армавирская компания «Бизнес-Консалт», а также австрийская ASATI. В декабре прошлого года компания «Роял Тайм» приступила к строительству первого игорного заведения «Оракул» на своей площадке в 4 га. Любопытно, что в прошедшем конкурсе изменилось основное условие. Если раньше срок завершения строительства был 1 июля 2009 года, то теперь это 1 июля 2011 года. Пока местные власти держатся с показным оптимизмом. Вице-губернатор Кубани Алексей Агафонов не устает выступать с заявлениями о том, что ни один из инвесторов кубанской части игорной зоны «Азов-Сити», несмотря на мировой финансовый кризис, не отказался от участия в этом проекте.
Компании, пока не принявшие окончательного решения, говорят о технических трудностях. Например, как подчеркнула компания Casinos Austria, которая в июле выиграла конкурс на право аренды одного из участков ростовской части игорной зоны «Азов-Сити» площадью 1,5 га, она по-прежнему заинтересована в проекте, однако не планирует подписывать договор аренды и инвестиционное соглашение до тех пор, пока не будет разработан генплан развития зоны. Как заметил глава компании, Casinos Austria не дожидается запуска игорной зоны, а лишь хочет познакомиться с окончательным планом ее развития.
Власти Кубани сохраняют уверенность в том, что игорная зона «Азов-Сити» будет создана на юге РФ в предусмотренные правительством сроки. Вице-губернатор края считает, что инвесторы начнут активнее вкладывать средства в «Азов-Сити», после того как у них «пройдут шок и страх», вызванные мировым финансовым кризисом.
По мнению представителей администрации, проект интересен именно тем, что «имеет федеральное значение». Представители игорного бизнеса, напротив, полагают, что при самом позитивном сценарии проект может быть реализован только на областном уровне. Даже до финансового кризиса было очевидно, что в том масштабе и в те сроки, что определило правительство, проект «Азов-Сити» не мог состояться. Теперь же, когда страна сталкивается с дефицитом бюджета, будет крайне странным выглядеть выделение миллиардных средств на строительство игорной зоны, так как коммерческая эффективность данных проектов вызывает серьезные сомнения, считают бизнесмены.
Теоретически в проекте могут принять участие местные операторы, а сама зона может в отдаленном будущем стать вполне успешной, но лишь на локальном уровне, удовлетворяя спрос соответствующих регионов (Краснодарского края и Ростовской области). Говорить о том, что данная зона способна работать, так сказать, на федеральном уровне, не приходится», – считает Лаврентий Губин, пресс-секретарь компании Storm International B.V. (один из крупнейших игорных операторов в стране).
По его словам, Storm International B.V. может войти в проект только при условии строительства аэропорта непосредственно на территории зоны, подведении качественной трассы и железнодорожной ветки, предоставлении другой необходимой инфраструктуры, обеспечении государственных гарантий и инвестиций, налоговых «каникул» на период становления, разработки конкретного плана развития территории и неукоснительного его соблюдения. Все это требует громадных инвестиций и времени. Хотя проект и вызывает все больше вопросов, однако при значительной корректировке он все же может быть реализован.
Несостоявшаяся война
В ближайшем будущем эксперты предсказывают войну между региональными транспортными хабами – Краснодаром и Ростовом за звание «складской» столицы ЮФО. Сегодня логистический рынок на юге представлен только некачественными складами советского образца и вышедшей недавно на рынок 1-й фазой складского комплекса «Мегалоджикс Ростов». По данным CB Richard Ellis, все новые складские проекты класса А в ЮФО заморожены. «По мере того как Россия благополучно минует негативное влияние мирового финансового кризиса, мы сможем опять увидеть усиливающийся интерес к Краснодарскому краю как частных, так и институциональных инвесторов», – отмечает Байрам Карлиев, руководитель отдела исследований промышленной и складской недвижимости CB Richard Ellis. Тем не менее, добавляет он, реальный спрос на складские помещения класса А не поддается достоверному анализу. Что не помешало девелоперам начать работы над большим количеством громадных проектов.
Основные из них:
- ProLogica Park «Тахтамукай» – 104 тыс. кв. м («Девелопмент-Юг»);
- Megalogix Krasnodar – 100,5 тыс. кв. м (Raven Russia and Avalon Group);
- Eastfield Park Krasnodar – 110 тыс. кв. м (Eastfield Group);
- Логистический парк «Южный» – 300 тыс. кв. м («М-Индустрия»);
- Parkridge Krasnodar – 117 тыс. кв. м (Parkridge Holdings).
Ни один из вышеперечисленных проектов на данный момент не находится в активной фазе девелопмента.
Эти склады задумывались в спекулятивных целях, и всем им присущи высокие риски, сопряженные с чисто спекулятивным девелопментом. Довольно спорно, смогут ли они найти покупателей в новых реалиях. «Развивать спекулятивные складские проекты в нынешней ситуации не будет никто, даже на рынке Московского региона спекулятивная активность в данном сегменте значительно уменьшилась. Финансировать спекулятивный девелопмент сейчас никто не будет», – подводит итог Байрам Карлиев.
Можно предположить, что кризис позволит части игроков отказаться от высокорисковых проектов, сохранить лицо. Если все заявленные проекты были бы реализованы, говорят эксперты, то к началу 2011 года мы имели бы около 730–750 тыс. кв. м качественного складского предложения и рынок бы просто захлебнулся от такого количества площадей.
Если работа над заявленными проектами возобновится, встанет вопрос об их реализации. Как отмечают специалисты, пока совершенно неясно, кто будет арендовать высококачественные помещения. Вряд ли площади подойдут российским арендаторам средней руки. В первую очередь, конечно, такие помещения арендовали бы транспортные компании, 3PL-провайдеры и т. д. Однако сейчас эти арендаторы крайне ненадежны. В нынешней ситуации они несут очень большие риски и могут испытать преддефолтное или даже дефолтное состояние.
Как видим, большинство мегапроектов оказались заложниками собственных амбиций. Запланированные объемы требуют огромных вливаний. При этом проекты нередко строились в спекулятивных целях, без учета возможных рисков, без продуманной концепции. При всех этих издержках, которые часто оправдывались болезнью роста, не стоит забывать, что пока на юге сохраняется дефицит в большинстве сегментов рынка. Выиграет тот, кто сможет сделать проект интересным в первую очередь для локальных игроков, что обеспечит окупаемость в разумные сроки. Другой вариант, более привычный для российских игроков, – оседлать политическую конъюнктуру.
