Сегодня, 9 октября, состоялась встреча, организованная Департаментом города Москвы по конкурентной политике, в ходе которой были представлены помещения, выставленные департаментом на торги, а присутствующим экспертам предлагалось озвучить свое мнение относительно предлагаемых лотов, обсудить концепции и экономику проектов. Главным номером мероприятия стал кинотеатр «Арктика», расположенный в СВАО, между станцией метро «Бабушкинская» и ж/д-станцией «Лосиноостровская». Жизнеспособна ли предложенная модель центра с кинотеатром в существующем объекте – пытался понять корреспондент CRE.
В начале встречи участником был представлен короткий видеоролик с основными данными и согласованной правительством концепции по реконструкции объекта. Здание 1967 года постройки расположено на участке площадью 3650 кв. м. Площадь самого объекта составляет 2695 кв. м. В качестве варианта коммерческого использования предлагается концепция, включающая три кинозала, фреш-маркет и точки общепита. В ГУП ЦУГИ рассчитали, что инвестиции в реконструкцию кинотеатра составят 123,24 млн руб., а совокупные инвестиции вместе с покупкой по стартовой цене аукциона будут равны примерно 207,4 млн руб. Предполагаемая доходность в размере 65,3 млн руб. в год при ежегодных расходах на уровне 30 млн руб. позволит объекту выйти на окупаемость в течение 7,5-8 лет, полагают в департаменте, при этом рыночная стоимость кинотеатра после реконструкции составит порядка 296 млн руб.
После презентации свое мнение было предложено высказать специалистам, специально для этого приглашенным на мероприятие. Первым вызов принял Дмитрий Сороколетов, вице-президент Becar Asset Management. Эксперт предположил, что достижению заявленной доходности будут мешать некоторые факторы, в частности, речь идет об экономической модели работы кинотеатров, которые не могут платить за аренду помещений наравне с продуктовыми ритейлерами. «Бремя арендных платежей будет ложиться в основном на плечи торговых операторов, - считает эксперт. - Если помещения под кинопоказ займут 50% площади здания, то ставка для ритейлеров должна составлять порядка 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Готовы ли арендаторы к таким ставкам – это вопрос».
Как выяснилось, вопросы есть и у других участников дискуссии. Александр Копылов, директор департамента консультационных услуг CBRE: «Когда я в первый раз увидел презентацию, у меня сразу возник вопрос – зачем мы пытаемся возвращать к жизни абсолютно функционально устаревшие объекты? Надо сносить и строить на этом месте что-нибудь приличное с расширением площадей за счет большей высоты. Тогда для инвесторов будет понятна экономика, арендаторы смогут получить лучшие условия, а жители района – востребованную, продуманную и грамотно реализованную концепцию. С точки зрения наполнения, концепция включает фреш-маркет, но около метро «Бабушкинская» есть предложение в сегменте фреш, а с другой стороны, у станции «Лосиноостровская» всегда предлагался большой выбор дешевой и свежей продукции».
Эксперт отметил, что не всегда стоит идти на поводу у жителей, которые хотят оставить тот или иной объект, просто чтобы он был. Объект должен работать, а для этого мало реконструкции с сохранением имеющихся площадей и старого функционала.
Егор Левченко, директор департамента торговой недвижимости ILM, предлагает рассмотреть другие варианты использования площадей с минимальными для инвестора затратами и лучшей окупаемостью: «Если смотреть с точки зрения инвестора, то логичным было бы открыть тут продуктовый супермаркет и точки общественного питания, которые были бы востребованы за счет посетителей парка. Можно было бы сделать небольшой косметический ремонт, сократив таким образом инвестиции. Это важно, потому что предлагаемая реконструкция означает помимо строительных затрат еще и долгий цикл получения разрешительной документации, то есть фактического простоя объекта. Кроме того, стоит отметить, что у киносетей не первый год происходит падение выручки за счет развития онлайн-кинотеатров».
В плане корректировки использования помещений с Егором соглашается генеральный директор ГК Консалтика Евгения Зябкина, которая подготовила несколько вариантов функционала, востребованных сегодня в Москве. «Сейчас развивается тренд на здоровый образ жизни, поэтому в качестве варианта я бы предложила рассмотреть спортивную направленность объекта, - говорит эксперт. - К примеру, футбольная школа. По площадям объект подходит под эту концепцию, и она рассчитана на широкую аудиторию, от детей дошкольного возраста до взрослых. Здесь также можно разместить точки общепита. Второй вариант – это развлекательный центр, формат, уже существующий на рынке. Он подразумевает кафе, детские зоны, боулинг, бильярд, квесты. Под эти концепции площадь здания и участка подходят, а сами форматы активно развиваются и пользуются спросом».
Поддержала коллег и старший консультант департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Кристина Мортина. «Перед инвестором стоит вопрос тайминга реализации проекта. Например, варианты досугового центра будут, конечно, более востребованы, чем размещение обычного кинотеатра», - сказала Кристина Мортина.
После того, ка все желающие высказались, слово взял Василий Калинкин, Департамент города Москвы по конкурентной политике. Представитель департамента напомнил представителям бизнеса о том, что при возможности простых и логичных решений стояла бы очередь из инвесторов, и в обсуждении не было бы нужды: «Объект является памятником культурного наследия, а значит, любая концепция должна быть одобрена соответствующим департаментом. Проект включает ряд ограничений и обременений, например, в документах прописана функция кинопоказа и определенный порядок использования земельного участка. К тому же, концепция с кинотеатром появилась в результате исследования пожеланий жителей района, они даже писали письма о том, что функция кинопоказа здесь необходима».
Таким образом, глобально концепция реконструкции и дальнейшего использования советского кинотеатра не изменится. Насколько успешными окажутся поиски инвестора – покажет время. Напомним, что в 10 минутах пешком от «Арктики» расположен действующий кинотеатр «Вымпел». В другой стороне от метро «Бабушкинская» есть ТЦ «Клен», в котором расположен развлекательный центр «Пушка» с кинотеатром.
Автор: Павел Назаркин
В начале встречи участником был представлен короткий видеоролик с основными данными и согласованной правительством концепции по реконструкции объекта. Здание 1967 года постройки расположено на участке площадью 3650 кв. м. Площадь самого объекта составляет 2695 кв. м. В качестве варианта коммерческого использования предлагается концепция, включающая три кинозала, фреш-маркет и точки общепита. В ГУП ЦУГИ рассчитали, что инвестиции в реконструкцию кинотеатра составят 123,24 млн руб., а совокупные инвестиции вместе с покупкой по стартовой цене аукциона будут равны примерно 207,4 млн руб. Предполагаемая доходность в размере 65,3 млн руб. в год при ежегодных расходах на уровне 30 млн руб. позволит объекту выйти на окупаемость в течение 7,5-8 лет, полагают в департаменте, при этом рыночная стоимость кинотеатра после реконструкции составит порядка 296 млн руб.
После презентации свое мнение было предложено высказать специалистам, специально для этого приглашенным на мероприятие. Первым вызов принял Дмитрий Сороколетов, вице-президент Becar Asset Management. Эксперт предположил, что достижению заявленной доходности будут мешать некоторые факторы, в частности, речь идет об экономической модели работы кинотеатров, которые не могут платить за аренду помещений наравне с продуктовыми ритейлерами. «Бремя арендных платежей будет ложиться в основном на плечи торговых операторов, - считает эксперт. - Если помещения под кинопоказ займут 50% площади здания, то ставка для ритейлеров должна составлять порядка 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Готовы ли арендаторы к таким ставкам – это вопрос».
Как выяснилось, вопросы есть и у других участников дискуссии. Александр Копылов, директор департамента консультационных услуг CBRE: «Когда я в первый раз увидел презентацию, у меня сразу возник вопрос – зачем мы пытаемся возвращать к жизни абсолютно функционально устаревшие объекты? Надо сносить и строить на этом месте что-нибудь приличное с расширением площадей за счет большей высоты. Тогда для инвесторов будет понятна экономика, арендаторы смогут получить лучшие условия, а жители района – востребованную, продуманную и грамотно реализованную концепцию. С точки зрения наполнения, концепция включает фреш-маркет, но около метро «Бабушкинская» есть предложение в сегменте фреш, а с другой стороны, у станции «Лосиноостровская» всегда предлагался большой выбор дешевой и свежей продукции».
Эксперт отметил, что не всегда стоит идти на поводу у жителей, которые хотят оставить тот или иной объект, просто чтобы он был. Объект должен работать, а для этого мало реконструкции с сохранением имеющихся площадей и старого функционала.
Егор Левченко, директор департамента торговой недвижимости ILM, предлагает рассмотреть другие варианты использования площадей с минимальными для инвестора затратами и лучшей окупаемостью: «Если смотреть с точки зрения инвестора, то логичным было бы открыть тут продуктовый супермаркет и точки общественного питания, которые были бы востребованы за счет посетителей парка. Можно было бы сделать небольшой косметический ремонт, сократив таким образом инвестиции. Это важно, потому что предлагаемая реконструкция означает помимо строительных затрат еще и долгий цикл получения разрешительной документации, то есть фактического простоя объекта. Кроме того, стоит отметить, что у киносетей не первый год происходит падение выручки за счет развития онлайн-кинотеатров».
В плане корректировки использования помещений с Егором соглашается генеральный директор ГК Консалтика Евгения Зябкина, которая подготовила несколько вариантов функционала, востребованных сегодня в Москве. «Сейчас развивается тренд на здоровый образ жизни, поэтому в качестве варианта я бы предложила рассмотреть спортивную направленность объекта, - говорит эксперт. - К примеру, футбольная школа. По площадям объект подходит под эту концепцию, и она рассчитана на широкую аудиторию, от детей дошкольного возраста до взрослых. Здесь также можно разместить точки общепита. Второй вариант – это развлекательный центр, формат, уже существующий на рынке. Он подразумевает кафе, детские зоны, боулинг, бильярд, квесты. Под эти концепции площадь здания и участка подходят, а сами форматы активно развиваются и пользуются спросом».
Поддержала коллег и старший консультант департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Кристина Мортина. «Перед инвестором стоит вопрос тайминга реализации проекта. Например, варианты досугового центра будут, конечно, более востребованы, чем размещение обычного кинотеатра», - сказала Кристина Мортина.
После того, ка все желающие высказались, слово взял Василий Калинкин, Департамент города Москвы по конкурентной политике. Представитель департамента напомнил представителям бизнеса о том, что при возможности простых и логичных решений стояла бы очередь из инвесторов, и в обсуждении не было бы нужды: «Объект является памятником культурного наследия, а значит, любая концепция должна быть одобрена соответствующим департаментом. Проект включает ряд ограничений и обременений, например, в документах прописана функция кинопоказа и определенный порядок использования земельного участка. К тому же, концепция с кинотеатром появилась в результате исследования пожеланий жителей района, они даже писали письма о том, что функция кинопоказа здесь необходима».
Таким образом, глобально концепция реконструкции и дальнейшего использования советского кинотеатра не изменится. Насколько успешными окажутся поиски инвестора – покажет время. Напомним, что в 10 минутах пешком от «Арктики» расположен действующий кинотеатр «Вымпел». В другой стороне от метро «Бабушкинская» есть ТЦ «Клен», в котором расположен развлекательный центр «Пушка» с кинотеатром.
Автор: Павел Назаркин
