Ирина Баева: «Коворкинги кажутся очень простым бизнесом, но как говорится «Devil is in the details»

Ирина Баева, управляющий директор компании IWG в России, рассказывает в интервью CRE о копировании идей в сегменте коворкингов, мировых тенденциях и выходе новых брендов в Россию.
 
Ирина Баева, управляющий директор компании IWG в России, рассказывает в интервью CRE о копировании идей в сегменте коворкингов, мировых тенденциях и выходе новых брендов в Россию.

- Ирина, в России появляется все больше коворкингов – развиваются как международные сети, так и местные игроки, даже власти открывают площадки для предпринимателей в Московской области. Как вы оцениваете потенциал рынка гибких пространств в России и в мире?

- Прежде чем перейти к России, я хочу отметить, что очень большой скачок в развитии сегмента пришелся на период с 2014 по 2018 год – количество гибких рабочих пространств в мире выросло на 205%, а число операторов – на 138%. Такой быстрый рост объясняется фундаментальными сдвигами в экономике, которые меняют поведение арендаторов. Компании рассматривают гибкие пространства как долгосрочное решение, удобное при изменении масштабов бизнеса, положительно влияющее на прибыль и поддерживающее культурные изменения внутри компании.

В России инвесторы начали рассматривать новые сферы для вложений в 2014-2015 годах, когда произошел резкий спад строительства новых офисных площадей, сопровождающийся девальвацией рубля. Тогда и случился бум коворкингов. Идею подхватили сначала начинающие российские предприниматели, потом более состоятельные бизнесмены, сейчас в этот сегмент начали выходить девелоперы и строительные компании. До 2015 года практически единственным игроком на этом рынке в России был Regus, который открыл свой первый центр в 1998 году. На сегодняшний день в Москве насчитывается уже больше 160 площадок.

Согласно исследованиям, к 2030 году доля гибких рабочих пространств в мире составит 30% от общего объема офисных площадей. Сейчас доля таких пространств в мире составляет 6-8%, а в России она только приближается к 2%. Глобальный рынок растет на 13% в год, в десяти наиболее крупных городах – на 19% в год. В России сегмент еще очень молод, но за эти годы был сделан большой шаг в его развитии, поэтому можно предположить, что мы будем двигаться к мировым показателям, только с разницей во времени.

- Отражается ли рост числа площадок на их качестве?

- Этот бизнес кажется очень простым, но дьявол кроется в деталях. Кажется, взял площадку в аренду, создал рабочие места и минимальную инфраструктуру, и все готово. Но не все так просто. Нужно понимать, где открывать площадку, как грамотно структурировать сделку с владельцем помещения, кто потенциальный клиент, продумать все бизнес процессы, уровень диджитализации проекта, преимущества проекта, каналы продаж, оценить уровень доходности, предусмотреть стратегию в периоды кризисов, через которые мы успешно прошли в России ни один раз. Гибкие рабочие пространства очень разные, но даже бизнес крупных игроков требует постоянного развития, чтобы быть прибыльным, операционно-эффективным и обеспечивать высокое качество сервиса, соответствующее ожиданиям клиентов.

Все, кто задумывается о выходе в этот сегмент, сначала изучают лидеров по всему миру, чтобы потом внедрить какие-то идеи у себя. В основном все новые гибкие пространства основаны на копировании от 90% до 100%. Раньше копировали коворкинги, потом - офисную часть, сейчас - коливинги, специализированные коворкинги и многое другое. Все эти идеи давно существуют, где-то более эффективно, где-то менее, а к нам в Россию приходят только сейчас в результате заимствования. Копирование является самым простым и понятным способом и пока ему есть место, люди будут копировать.

- При таком разнообразии типов гибких пространств как себя позиционирует IWG? Это коворкинги, сеть гибких офисов или что-то другое?

- Первая площадка IWG под своим самым первым брендом Regus открылась 30 лет назад в 1989 году в Бельгии. По мере роста бизнеса становилось понятно, что мир меняется и людям нужны более интересные концепции и решения, и тогда компания начала приобретать другие бренды с уникальным ноухау. Так к Regus присоединились компании под брендами Spaces, No18, Signature и HQ, и в 2016 году они были объединены в рамках глобальной сети IWG. Среди наших проектов можно найти различные форматы – незакрепленные места, закрепленные места, отдельные офисы, гибридные пространства, пространства, трансформируемые под клиента и вместе с клиентом и многое другое. Общепринятое понятие в мире – гибкие офисные пространства, но в России рынок привык к названию коворкинг. Сейчас брокеры пытаются сегментировать эту сферу, но клиенты, как правило, не задумываются над понятиями – им нужны конкретные решения, и как ты их не назови, они должны соответствовать их требованиям. В России слово «коворкинг» на слуху, и я не против, чтобы нас называли коворкингами те, кто впервые сталкивается с данной сферой. Для тех, кто освоил слово «коворкинг» и хочет большего, IWG предоставляет глобальную сеть гибких рабочих пространств, работающую в 120 странах мира более чем в 3500 локациях.

- Какие у вас планы по дальнейшему развитию в России и в мире?

- На сегодняшний день мы присутствуем в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске и Екатеринбурге, и занимаем первое место среди сетей гибких офисов в России по площади портфеля - 34 тысячи квадратных метров. В мире открывается по одной площадке какого-либо бренда IWG каждый день. Безусловно, мы планируем дальнейшее развитие в России, но это будет очень продуманный рост с пониманием, в каких местах стоит открывать новую площадку, с каким партнером и какой продукт предложить аудитории.

- А если говорить о конкретных городах и регионах?

- Прежде всего, это Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники и города с развитой экономикой, где есть спрос и деловая активность. Мы начали продажу франшизы во всех странах, и как только будут подтверждены договоренности с потенциальными партнерами, можно будет говорить о конкретных городах.

- С чем связано решение развиваться по франшизе, а не самостоятельно?

- Франчайзинг значительно влияет на скорость развития бизнеса. Строительство сети своими силами предполагает определенный темп открытия новых площадок, а поддержка партнеров позволяет в разы его увеличить. Когда скорость развития важна, франшиза – идеальный вариант. Кроме того, компания давно видит интерес к франшизе – предприниматели стремятся стать частью глобальной сети, так как это позволяет получать поддержку во всех вопросах – в операционной деятельности, технологической деятельности и продажах. IWG помогает партнерам в выборе локации, обучает персонал и продает рабочие места на площадке франчайзи наравне с местами в собственных гибких пространствах, а партнер только инвестирует в ремонт помещения и создание инфраструктуры. К такому варианту обращаются не только девелоперы, инвест-банки, но и партнеры, которые уже имеют франшизы в других сферах, например, в фитнесе, фуд-ретейле или фэшн-ретейле и хотят диверсифицировать риски.

- Какие основные сложности в развитии вы видите?

- Это софинансирование, поиск площадок, доходность проектов и устойчивость проектов.

- Мы видим, что крупный бизнес все чаще арендует гибкие рабочие пространства целиком или их большую часть. Такая тенденция обусловлена популярностью коворкингов или нехваткой обычных офисов?

- Главная причина - из-за дефицита качественных офисов. Компании находятся в ожидании строительства собственной площадки, либо растут быстрее, чем планировалось. Вторая причина – поиск площадок для проектных команд и департаментов. В первом случае выбор вынужденный, вариантов нет и нужно где-то размещать сотрудников, во втором случае – выбор осознанный, и нужно создать определенную обстановку для команды.

К коворкингам прибегают также как к немонетарной мотивации сотрудников, когда нужно удержать наиболее ценный персонал, который не хочет находиться в обычном пространстве. Конечно, не стоит вопрос размещения в коворкинге бухгалтерии. Речь идет о разработчиках с другим мышлением, которым, помимо зарплаты, социального пакета и других составляющих нужно более комфортное, современное и креативное пространство. В остальном пока чаша весов не перевесила в сторону полного перехода из классической офисной недвижимости в гибкие пространства.

- Тем не менее, пространства занимают все большие площади. Например, SOK в «ВТБ Арена Парк» расширился до 18 400 кв. м, а также появлялась информация, что WeWork ведет переговоры об аренде 25 000 кв. м в «Москва-Сити». Это единичные случаи, или тенденция на увеличение площадок сохранится?

- Понятен пример, когда у компании не так много локаций и она органически расширяет одну из самых востребованных площадок. Что качается 25 тыс. кв. м и больше – мне кажется, это будут единичные истории. Вакантность в «Москва-Сити» сокращается и решение запустить там крупный проект, возможно, неплохое. В остальном взять большую площадь не сложно, важно понимать, что за этим стоит и что дальше будет с экономикой таких проектов. У нас недавно открылся центр бренда Spaces на 18 тыс. кв. м в Париже, и его загрузка на момент открытия составила 60%. Есть и другие примеры успешных крупных проектов. Но при этом должна быть верно выбрана локация, здание и партнер, который верит в идею на 100%. Ведь ни один инвестор не будет долго ждать возврата инвестиций.

- А что можно сказать об инвестициях и окупаемости площадок?

- Окупаемость каждой площадки гибких офисов в среднем составляет 36 месяцев. Бывают исключения. Вложения - не менее 50 тысяч рублей на квадратный метр, в зависимости от бренда. Да, есть примеры, когда компании обещают инвестиции в 35 тысяч рублей на квадратный метр и окупаемость 2 года. На мой взгляд, такого не может быть у компании с долгосрочной понятной стратегией. Уже сейчас бизнес предъявляет высокие требования к организации пространства, техническому оснащению, качеству материалов. А будущее за миллениалами, и, согласно исследованиям, 69% из них будут рассматривать возможность работы в гибких пространствах, поэтому нужно рассчитывать вложения в площадку исходя из видения, что с ней будет минимум через 5-7 лет.

- В России вы планируете расширять существующие площадки или открывать новые?

- Да, будем двигаться в обоих направлениях, есть очень интересные площадки, которые пока не буду называть. Именно там мы и будем и развиваться. Главная задача сейчас все-таки грамотно управлять текущим бизнесом, так как портфель проектов очень большой. В дальнейшем планируем вывести в Россию все бренды IWG – Spaces, No18, HQ, Signature.

- А если взглянуть на резидентов гибких пространств, то кто они, помимо крупного бизнеса и фрилансеров?

- Арендаторы разнообразны – это и фрилансеры, и российский малый, средний и крупный бизнес, а также крупные международные и государственные корпорации. За 30 лет работы компания выстроила отношения с 500 крупнейшими компаниями мира. Для корпоративных клиентов мы обеспечиваем экспансию в любую точку мира, где есть площадки, в течение 1-3 дней, это только вопрос поиска локации. В большинстве случаев цены предварительно согласованы в так называемом master договоре.

В России сейчас около 30% резидентов составляют западные клиенты, а 70% - российские компании. В странах Европы и США корпоративные клиенты занимают площадки по 5-6 тыс. кв. м и показывают более активный рост, в России такого развития пока нет, но, тем не менее, IT-сегмент и финансовый сектор, например, проявляют высокий интерес к гибким решениям.

- Будут ли меняться пропорции клиентов?

Сейчас наблюдается увеличение спроса со стороны российских компаний, включая государственные компании. Иностранные компании также активны, но их запросы меньше по объему спроса. И я думаю, в перспективе 2-3 лет эта тенденция сохранится.

- Можно сказать, что арендаторы гибких офисов, как правило, бывшие резиденты коворкингов? Или из обычных офисов тоже приходят?

- Да, резиденты классических офисов переезжают в гибкие рабочие пространства, как и бывшие арендаторы коворкингов, когда бизнес расширяется, часто решают арендовать отдельный офис на той же площадке. В то же время, если компании становится некомфортно, она может из большого офиса перейти в коворкинг.

- А маловероятно, что компания, которая привыкла к гибкому пространству и услугам, переедет в обычный офис?

Такие примеры тоже есть, компании, которые находились в гибком пространстве, переезжали в отдельный особняк или в более удобную локацию.

- Можете ли выделить какие-то мировые тенденции в развитии сегмента, которые могут прийти в Россию?

- Учитывая мировую экономическую ситуацию, главный тренд – это консолидация. В традиционной модели после расширения бизнеса до определенного уровня происходит переломный момент, когда предприятие перестает работать по старой схеме и быть рентабельным и нужно либо что-то кардинально менять, либо задумываться о слиянии или поглощении другими компаниями. Такая тенденция заметна в мире. Мы получаем предложения от локальных конкурентов, которые уже открыли 4-5 центров, с просьбой о слиянии, и сами следим за новыми идеями и компаниями, которые можно было бы включить в глобальную сеть. Это нормально. Например, в Японии были приобретены офисы, которые находятся на полностью удаленном управлении, без ежедневного присутствия персонала в центрах. 

- Что будет происходить со ставками аренды в гибких пространствах в России?

- Ставки будут расти как минимум отражая индексацию, которая составляет в среднем 4-5%. Для эффективного ведения бизнеса ежегодный прирост стоимости рабочего места должен быть не менее 8-10%, чтобы бизнес чувствовал себя уверенно. Дальше все зависит от спроса и реакции рынка.


иГРОКИ РЫНКА

IWG

Баева Ирина

Другое

IWG

Управление и эксплуатация недвижимости

Регус

Поделиться

78450

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

подпишись НА эксклюзивные новости cre