0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Итоги 2020 года (часть 1)

Макроэкономические показатели, инвестиции, офисная, торговая недвижимость - все, что вы хотели знать о состоянии рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, но стеснялись спросить! Вторая часть статьи здесь!
Изображение взято из источника: CRE

2020 год рынок встречал со сдержанным оптимизмом. С одной стороны, доля свободных площадей сокращалась, а девелопмент оживал. С другой — в горизонте года-двух ожидался макроэкономический кризис, который не мог обойти стороной и Россию. В марте же случилось то, что специалисты сравнивали с «идеальным штормом» - практически одновременно упали нефть и фондовые рынки, начали закрываться границы (в том числе, ограничивались производство и поставки товаров из Китая), упал курс рубля. Когда в апреле были ограничены передвижения внутри России и работа торговых предприятий, а государство окончательно определилось с вектором поддержки бизнеса (предписания и штрафы), казалось, что это начало конца, и в декабре в качестве подведения итогов мы будем сверять списки героически погибших.

Тем не менее, сейчас можно констатировать, что пациент скорее жив. Большинство неприятностей были прогнозируемы и временны, другие — долгосрочны и неизбежны в силу общих тенденций, поэтому игроки почти ко всему были в той или иной степени готовы. Как снег на голову свалились разве что пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения. Этот материал был задуман, как краткий и позитивный обзор произошедшего на рынке коммерческой недвижимости за год. Кратким он не получился, полностью позитивным - тоже. Но хотя бы избежать в статье тона некролога мы попытаемся.
 

Макроэкономика в ожидании «черных лебедей», общие показатели в норме, а государство сделало свой выбор

Логично, что ослабление рубля приводит к снижению покупательной способности населения и росту инфляции. Влияние этих факторов на рынок коммерческой недвижимости отрицать сложно. Однако, настолько ли все критично по состоянию на данный момент? ЦБ пока держит инфляцию на приемлемом уровне, не сильно отклоняясь от прогноза, сделанного регулятором в начале года.

 Данные: ЦБ РФ

Также стабильный курс ЦБ держит по низкой ключевой ставке. По состоянию на 10 декабря она составляет 4,25%, и повышаться она вроде бы не собирается. Это должно означать, что заемное финансирование коммерческих проектов будет становиться более выгодным, чем использование собственных накоплений. В целом, такая политика со стороны ЦБ выглядит адекватной - после масштабной чистки коммерческих банков в сферу нужно привлекать деньги. Вопрос только в запасе прочности.


Данные: ЦБ РФ

Другое дело индекс потребительской уверенности, - на графике видно падение показателя, сопоставимое с падением 2015 года. Однако на том же графике видно, что для потребительской уверенности вообще характерен быстрый «отскок»: зарплата пришла — мы на краю долгой и счастливой жизни, зарплату задержали (или рубль упал) — мы все умрем! По графику Росстата видно, что в третьем квартале индекс уже пошел вверх, надолго ли — покажет время. Сейчас мы не располагаем адекватными данными на декабрь.
 

Индекс потребительской уверенности

Данные: Росстат

По итогам января—октября 2020 г. оборот розничной торговли снизился на 4,6%, до 26,902 трлн рублей (данные Росстата). Согласно графикам, с 2013 года этот показатель только рос. За последние три года средний прирост составлял около 6%, соответственно прогнозируемый оборот за год в целом должен был находиться в районе 35,5 — 36 трлн рублей, однако с учетом падения этот показатель может в 2020 году откатиться до уровня 2018 или даже 2017 гг. и составить порядка 30 трлн рублей. Потери в абсолютном выражении по сравнению с прошлым годом составили уже более 1,2 трлн рублей, и эта цифра вырастет. Однако нужно помнить, что торговля в 2020 году пострадала больше других (исключая отели), поэтому даже падение общего оборота в пределах 10% к прошлому году фатальным не является. Другое дело, что в любой кризис бедные становятся беднее (поэтому растут дискаунтеры), а богатые — богаче (поэтому премиум тоже не унывает).


Данные: Росстат

Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield:

"С точки зрения макроэкономики 2020 год не принес сюрпризов. Начавшаяся еще в 2015 году трансформация экономической модели от потребительской к инвестиционной лишь ускорилась благодаря пандемии и локдауну. Сегодня потребительский рынок уже не воспринимается властями как значимый драйвер экономического роста. Наоборот, именно торговля внесла основной вклад в падение ВВП.

Однако правительству удалось переиграть испуганного ковидом потребителя. Словесные интервенции, субсидирование ипотеки и массированные рекламные кампании соблазнили граждан на покупку жилья. Сделки в новостройках бьют рекорды, ипотечный долг растет рекордными темпами, а снижение ипотечной ставки компенсировано ростом цены от застройщика. Таким образом, большая часть реальных располагаемых доходов заблокирована в ипотечных платежах. И это плохая новость для ритейла".


Специалисты рынка жилой недвижимости, кстати, не единодушны в оценке ситуации. Некоторые сравнивают рост в этом году с мыльным пузырем, который лопнет со дня на день. Другие уверены в долгосрочных перспективах рынка. Мы со своей колокольни коммерческой недвижимости хотим тут уточнить только, что правительство уже рассматривает повышение ипотечных ставок и ограничения по смене ВРИ для комплексной застройки.
 

Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons: "Наиболее значимые законодательные новеллы в сфере регулирования жилой недвижимости в 2020 году разработаны как меры поддержки отрасли в условиях пандемии. Среди них можно выделить, во-первых, Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423, устанавливающее особенности применения финансовых санкций и иных мер ответственности к застройщикам. Так, в период с апреля по декабрь 2020 года не начисляются и не подлежат уплате застройщиком предусмотренные законодательством о долевом строительстве неустойки за нарушение сроков передачи объекта, убытки, а также проценты за пользование денежными средствами дольщика. По требованиям об уплате таких неустоек, убытков и процентов, предъявленным ранее установленного срока, предусмотрена отсрочка до конца 2020 года.

Учитывая значительные ограничения деятельности застройщиков в рамках режима повышенной готовности (в том числе приостановку строительной деятельности во многих регионах РФ), данная мера поддержки существенно облегчила финансовое положение стройкомплекса и положительно сказалась на состоянии строительной отрасли в целом.

Второй важной мерой поддержки является программа льготной ипотеки, утвержденная Правительством РФ и действующая, с учетом продления, по 1 июля 2021 года. По отзывам большей части крупных игроков в строительной и банковской сфере, программа льготной ипотеки возымела реальный эффект и помогла удержать спрос на новое жилье, поддержав тем самым строительную отрасль.

В сфере жилого строительства грядут иные значительные изменения: так, в первом чтении принят законопроект о внесении масштабных изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ в части комплексного развития территории. Вместо существующих способов реновации заселенных территорий, предусмотренных Градостроительным кодексом, предлагается ввести единый институт комплексного развития территорий и интегрировать его с жилищным законодательством, и в том числе сделать более понятными правила сноса существующей жилой застройки.

На данный момент законопроект находится в стадии активной доработки, однако, если его концепция существенно не изменится, девелоперы, заинтересованные в масштабных проектах, получат гораздо более четкие правила игры по сравнению с действующими на данный момент".


Денис Соколов: "Хорошей же новостью является то, что «черные лебеди» в этом году не прилетели осенью в Россию (можно сказать, что они предпочли Беларусь), поэтому на протяжении всего года прогнозы сжатия экономики пересматривались в сторону улучшения. Если в середине года ожидалось сжатие почти на 7%, то к концу года реалистичная оценка – 4%, что хоть и превышает прогноз для глобальной экономики (-3,8%), но находится в рамках позитивного сценария.

В конце года власти определились с политикой относительно пандемии – своего рода контролируемый хаос. Т.е. меры жесткого локдауна исключаются, и больше ответственности за здоровье  перекладывается на население. Вывод в свободный оборот вакцины станет финальным аккордом: люди сами будут делать свой выбор.

В 2021 году нас ждет, боюсь, много разочарований. Базовый прогноз предусматривает рост экономики на мизерные 2%. И эта цифра вряд ли будет сильно увеличиваться, так как стимулов практически не осталось. ЦБ уже давно обеспокоен ростом ипотечного долга, поэтому будет пытаться охладить этот рынок, потребительский рынок находится между Сциллой выпадающих доходов населения и Харибдой в виде истощенных товарных цепочек в бурном море высокой инфляции".


С началом карантинных мер многие надеялись на европейскую модель господдержки — выплаты субсидий конечному потребителю для стимулирования всей цепочки от производства до сбыта товара, однако правительство по факту ограничилось здесь только одним сектором, при этом максимально сложив с себя функцию прямой помощи населению. Собственно, по всем высказываниям ответственных лиц понятно, что именно на сектор жилищного строительства была сделана ставка в поддержке экономики. Однако, вниманием не обошли и коммерческую недвижимость.


Сергей Трахтенберг: "Среди ключевых законодательных изменений в сфере коммерческой недвижимости в целом можно выделить Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", статья 19 которого посвящена мерам поддержки арендаторов нежилых объектов недвижимости.

Так, арендаторам предоставлено право требовать снижения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, до 1 октября 2020 года для определенных категорий арендаторов (которые были отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики) действовало право на предоставление отсрочки по уплате арендной платы, а для субъектов малого и среднего предпринимательства - право на односторонний отказ от договора аренды при отказе арендодателя снизить арендную плату.

Отличительной чертой этих мер поддержки является фактическое перекладывание части финансовых рисков, вызванных пандемией, исключительно на арендодателей без предоставления им конкретных мер поддержки на федеральном уровне. Тем не менее, практика всех последних месяцев показала, что и для арендаторов предложенные меры поддержки также были явно недостаточны и фактически не работали (в частности, арендатором были нужны не отсрочки, а скидки, четкого законодательства по применению которых так и не было принято). В результате этого собственники и арендаторы договаривались о компромиссных вариантах фактически без оглядки на принятые нормы законодательства, которые во многом не отвечали потребностям рынка ни для собственников, ни для арендаторов".
 

Денис Соколов: "Проблемой для населения станет и деградация развлекательного компонента. Российские горожане за прошедшие годы привыкли, что, несмотря на экономическую стагнацию, улучшается городская среда, увеличивается диапазон доступных развлечений. Пандемия развернула этот процесс вспять. Соответственно, гражданам будет особенно сложно пережить экономические трудности.

Поэтому, с моей точки зрения, основной вызов 2021 года – это даже не экономика (ее перспективы, хоть и не очень радостны, но вполне прогнозируемы), а настроения граждан как потребителей, как работников, как горожан, в конце концов.

Мне кажется, что именно 2021 год должен заставить наиболее прогрессивных собственников провести ребрендинг и переосмысление объектов, так как те здания, которые вызывают ассоциации с навсегда ушедшими годами процветания, будут вызывать лишь отторжение. Наступает время экономии, прагматизма, простоты и скромности".

 

Инвестиции. Чувствительная дама, восходящая звезда и упавший рыцарь

В третьем квартале инвестиции в склады составили 30% от общей суммы вложений, что является рекордом, но конечно в годовом исчислении доля индустриалки будет меньше. С другой стороны, сейчас рекордно низкая доля инвестиций в торговую недвижимость, хотя некоторые эксперты ожидают крупных сделок в сегменте в конце этого года и начале следующего. С третьей стороны, общий объем инвестиций в РФ меньше, чем годом ранее. Knight Frank уже подвела предварительные итоги, поэтому рассмотрим их данные. Наряду со складами выросли инвестиции в землю. И если при общем росте экономики закапывание денег в землю выглядит несколько странным решением, то в кризис — напротив, земля обеспечивает сохранность средств. Поэтому склады и земля в структуре инвестиционного спроса выглядят логично, ну а офисы остаются «при своих».

 

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: "Инвестиции в недвижимость всегда были чувствительны к внешним событиям, и уже в марте стало понятно, что объем вложений в активы нашей страны из-за пандемии сократится – это мировая тенденция. Так, в России по итогам 2020 года объем вложений ожидается на уровне 230 млрд руб. – на 18% меньше прошлогоднего показателя. В первом полугодии многие инвесторы предпочли взять паузу, поэтому в основном закрывались сделки, уже находящиеся на высокой стадии готовности. Однако стоит отметить, что на Москву последствия коронакризиса почти не повлияли, и мы ожидаем сохранения прошлогоднего уровня – около 191 млрд руб. (+3,3% г./г.). При этом объем вложений в региональные активы сократится практически на 60% до 39 млрд руб., ведь в регионах инвесторы заинтересованы преимущественно гостиничными и торговыми объектами, которые в текущем году испытали наибольший шок.

В III квартале 2020 года рынок почувствовал себя несколько лучше из-за снижения влияния внешних негативных факторов, практически полного снятия ограничений и завершения сделок, готовящихся еще до локдауна. Тем не менее, к концу года уровень неопределенности остается прежним: вторая волна пандемии и возобновление части ограничительных мер дали понять, что начало восстановления рынка стоит ожидать не раньше второго полугодия 2021 года.

Данные: Knight Frank

В целом в России снизилась активность иностранных инвесторов – доля зарубежного капитала в текущем году составит около 9% (18% годом ранее).

Лидером в структуре инвестиций в России в 2020 году стал сегмент площадок под девелопмент – 41% от общего объема (29% в прошлом году). Офисная недвижимость занимает второе место с 26% (33% в 2019 году), а складская – третье, ее доля увеличилась за год с 2% до 25%. Таким образом место торговой недвижимости в тройке лидеров в этом году займет складской сегмент, который стал бенефициаром коронакризиса и получил мощный толчок к развитию.

Данные: Knight Frank

На фоне высокого интереса инвесторов к складам ставки капитализации на премиальные активы в сегменте снизились и достигли 10-11%. Диапазон для премиальных офисных объектов сохранился на уровне 9-10%, сектор оставался достаточно стабильным, и мы могли наблюдать закрытие сделок с данными активами. Верхняя граница в торговой недвижимости увеличилась на 0,5 п.п. – актуальный диапазон составляет 9,5-11%, такие объекты готовы продавать дешевле из-за высокого риска для инвесторов.



Данные: Knight Frank

В 2020 году последствия пандемии и общая неопределенность мотивировали инвесторов заняться поиском наиболее стабильных сегментов для вложений. Одним из таких секторов оказалась складская недвижимость – существенный рост доли инвестиций в сегмент был обусловлен его устойчивостью к экономическим потрясениям, а также функциональными характеристиками этих активов, которые в период кризиса оказались важным элементом перераспределения товаров в экономике. В будущем мы ожидаем дальнейшего роста интереса к складской недвижимости, что в том числе обеспечит восстановление рынка инвестиций.

Относительно участия международных инвесторов следует отметить, что сейчас им невыгодно наращивать портфели в России. На рынке остался сегмент розничных инвесторов, которые хотят вкладываться в недвижимость, но исторически для этого не было полноценных инструментов. Многие компании и профессиональные команды сегодня работают над тем, чтобы предлагать инструменты закрытых фондов недвижимости для розничных инвесторов.

В будущем доля иностранных инвесторов останется невысокой, что, с одной стороны, делает рынок менее масштабным и развитым по сравнению с западными странами, но с другой, уменьшает зависимость от иностранного капитала и дает большую устойчивость к внешним геополитическим и экономическим переменам".


Андрей Богданов, Управляющий директор Accent Capital: "На текущий момент безусловно разные сектора коммерческой недвижимости чувствуют себя по-разному. Логистическая недвижимость – «восходящая звезда» и останется таковой ближайшие 2-3 года. Торговая недвижимость – «упавший рыцарь», восстановление которого произойдет по итогам снятия ограничений в итоге вакцинации и положительной динамики в реальных доходов населения. Офисная недвижимость – «терраинкогнита», проходящая период переосмысления.

Среди форматов внутри секторов в логистике актуальны современные крупные объекты для федерального онлайн и офлайн ритейла, а также склады последней мили. В торговой недвижимости более успешными видятся средние форматы, в первую очередь комьюнити с качественными коммерческими концепциями и сильной развлекательной составляющей. Для офисов ключевыми преимуществами видятся многофункциональность и гибкость, которые позволят адаптироваться к долгосрочным эффектам удаленки.

Наша компания планирует в целом следовать своей инвестиционной философии. Безусловно, ожидается наращивание логистического портфеля, но при этом мы полагаем возможным развитие всех секторов в своем портфеле, поскольку инвесторы имеют как известно разный риск-профиль, соответственно, активы даже в пострадавших секторах – это потенциально более высокая доходность при соответствующем риске, конечно.

Качественные активы практически не бывают стрессовыми, и даже если владельцы активов находятся в банкротстве, эффективные управляющие с малой степенью вероятности будут их продавать существенно ниже рынка. Поводом к скидкам могут быть оптовые сделки или необходимость срочных продаж, которые при этом часто проходят off-market. Сейчас мы в меньшей степени рассматриваем гипермаркеты и street retail, а наиболее перспективными видятся community и neighbourhood центры. В любом случае текущая ситуация по мере восстановления экономики может сформировать эффект низкой базы и повод к интенсивному восстановлению, предварительную траекторию которого мы могли наблюдать в июле-августе после окончания первой волны".

 

Офисная недвижимость. Развиваем гибкость и переосмысливаем себя

По основным индикаторам рынка для офисной недвижимости 2020 год не стал революционным. Некоторое сокращение спроса при низком вводе оставляет вакантность на низком уровне, соответственно, не наблюдается и серьезной корректировки средних ставок аренды. В числе основных трендов по рынку эксперты называют увеличение предложения по субаренде, рост сегмента коворкингов и реорганизацию офисных пространств. Интересно и то, что заметными ньюсмэйкерами стали компании, которые чаще фигурируют в новостях, как аналитики, посредники, обозреватели, чем как непосредственные участники рынка. Так, EY сдала часть площадей в субаренду под гибкий офис от Space 1, КПМГ сдала часть своего офиса ИД «Коммерсантъ», Cushman & Wakefield переехала в гибкий офис, а Colliers International занимаемые площади увеличила.

 

Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers International: "По предварительным итогам 2020 г., объем спроса составит примерно 1, 1 млн кв. м, что на 32% ниже, чем в 2019 г. В ближайшей время мы ожидаем рост числа сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, ротацию арендаторов в здания с децентрализованной локацией или в здания классом ниже, а также рост предложения субаренды. Одновременно с этим мы видим тенденцию на переезд из больших офисов низкого класса в помещения меньшей площадью, но в более качественных бизнес центрах с хорошей локацией.

Уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости продолжает незначительно увеличиваться. По предварительным итогам года, доля свободных площадей может составить порядка 8%, а в 2021 г. – увеличиться еще на 2 п.п.
 

Спрос, новый ввод, вакантность


Данные: Colliers International

Прогнозируемые объемы годового ввода офисных площадей колеблются на уровне 340–370 тыс. кв. м , однако мы не исключаем дальнейшую корректировку сроков ввода новых бизнес-центров и перенос их открытия на 2021 г. При этом, по нашим оценкам, серьезного провала по выходу новых объектов на рынок офисной недвижимости не будет. Мы наблюдаем, что девелоперы выполняют озвученные ими ранее планы, (так, в IV квартала была введена в эксплуатацию Neva Towers), что говорит о том, что они имеют определенный запас прочности.

Ставка аренды в классе А в настоящий момент составляет 26 611  руб./кв.м/год, в классе В+ - 16 208 руб./кв. м/год (не включая операционные расходы и НДС). В ближайшей перспективе мы не ожидаем снижения ставок аренды - собственники имеют запас прочности и надеются на стабилизацию ситуации с пандемией. В том числе потому, что в начале года, на старте развития ситуации, рынок Москвы был сбалансирован с точки зрения спроса и предложения и демонстрировал низкий уровень вакантности и постепенный рост ставок".
 

Вакантность офисных помещений в Москве


Данные: Colliers International

Сергей Трахтенберг: "Специфичным для офисной недвижимости новшеством текущего года является законодательно закрепленная обязанность работодателей перевести часть работников на дистанционный режим работы. В настоящий момент требования о переводе определенного процента персонала на удаленную работу введены в ряде субъектов РФ, включая Москву.

В связи с переводом работников на удаленную работу работодатели ищут пути снижения размера арендной платы по действующим договорам аренды офисов, а также всерьез задумываются о сокращении в долгосрочной перспективе потребности в офисных помещениях за счет перевода на дистанционную работу как минимум части персонала на постоянной основе. Как следствие, спрос на аренду офисных помещений уже ощутимо снизился и в перспективе может ослабеть еще сильнее".

 

Субаренда

Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties: "Сдача площадей в субаренду – это нормальная практика для офисов класса А, особенно в кризисные периоды. Арендатор сокращает расходы на аренду офиса, но сохраняет возможность вернуться к исходной площади при необходимости. Учитывая, что у O1 Properties уровень свободных площадей по-прежнему находится на минимальном уровне 6-7 %, мы спокойно относимся к практике субаренды: это предложение не составляет конкуренцию свободным площадям и не влияет на процесс их сдачи в аренду. Новый тренд на рынке – привлечение операторов гибких офисов для управления проектами субаренды. Это решение повышает ликвидность сдаваемых площадей за счет наличия сервиса от оператора, а также избавляет компании от необходимости заниматься непрофильным для себя поиском субарендаторов. Так в сентябре EY, арендатор бизнес-центра «Аврора» в престижном деловом квартале рядом с метро Павелецкая, договорилась о сотрудничестве с сетью Space 1, которая будет сдавать 4 800 кв.м. площадей, оказавшихся невостребованными, по схеме revenue sharing".

 

Директор департамента офисной недвижимости CBRE Елена Денисова в ходе подведения компанией итогов года также отмечала увеличение предложения субаренды. При этом эксперт уточнила, что в абсолютных цифрах точного расчета пока нет, но по предварительному прогнозу речи о высокой доле в общем предложении не идет и влияния на вакантность по рынку субаренда не оказывает.

 

Гибкие офисы

Малую долю рынка занимает и сегмент гибких офисов/коворкингов, что не мешает ему пользоваться повышенным вниманием со стороны экспертов. В 2020 году это внимание вполне заслужено, учитывая быстрый рост сегмента, несмотря на некоторые опасения игроков на момент введения весеннего локдауна. Основным рынком для гибких офисов остается Москва, хотя и в Петербурге, и в регионах проекты также открываются. В СМИ даже появлялись громкие заголовки о более высоком спросе на гибкие офисы в Северной столице, что является не совсем корректным утверждением, поскольку при более низкой вакансии, по объемам предложения гибких офисов Москва превосходит Петербург в несколько раз, как и по объемам офисного рынка в целом.

Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield: "С начала года по состоянию на начало декабря в Москве было открыто 29 площадок общей площадью 56 тыс. кв. м. В настоящий момент объем рынка гибких рабочих пространств составляет 236 тыс. кв. м, до конца года операторы заявляют к открытию еще 17 площадок общей площадью 46 тыс. кв. м. Таким образом, при условии открытия всех заявленных локаций, объем сегмента может составить 282 тыс. кв. м (1,5% от общего офисного предложения).  

Средняя стоимость аренды в гибких пространствах Москвы составляет 30 тыс. руб. за рабочее место в месяц. Существенного изменения по сравнению с 2019 годом не произошло.

Крупнейшими открытиями в 2020 году стали: Space 1 Арбат (4,6 тыс. кв. м), WeWork Аркус (4,4 тыс. кв. м) и Business Club ОКО II (4,2 тыс. кв. м). 

Крупнейшие переезды: Ситимобил арендовал 3 457 тыс. кв. м в We Work Arcus, OZON – 3400 кв. м в S.O.K Федерация, ФСК – 3 180 в Space 1 Арбат.

Операторы гибких рабочих пространств показывают себя как активные игроки рынка офисной недвижимости как в качестве арендаторов, так и в роли арендодателей. Важным для рынка событием стала аренда 11,6 тыс. кв. м в БЦ «Новый Балчуг» для размещения новой площадки Space 1. Данная сделка стала крупнейшей за год в сегменте коворкингов. Стоит также отметить, что во время карантина была заключена первая сделка на российском рынке формата Build-to-Suit в гибком офисе. Компания Brown-Forman выбрала площадку Space1 Фабрика Станиславского для размещения своего офиса.

Крупнейшие игроки рынка уже заявили к открытию в 2021 году 24 новые площадки общей площадью 107 тыс. кв. м. В 2021 году с учетом потенциального нового предложения 2020 года объем рынка увеличится до 389 тыс. кв. м. Таким образом, доля гибких офисов от общего офисного предложения может составить 2%".

Офис Cushman & Wakefield 

Cushman & Wakefield также заключила договор аренды гибкого офиса площадью около 800 кв. м с сетью сервисных офисов Space 1 по адресу Тверской бульвар, 26. Наша компания займет весь второй этаж в историческом особняке на территории усадьбы Римского-Корсакова и разместит там весь свой штат сотрудников. Мы приняли решение переехать в новый офис впервые за 13 лет. Сейчас арендуем офис в бизнес-центре Ducat Place III на ул. Гашека, 6.

Во-первых, это гибкость как в плане условий договора, так и в плане функционала и технологичности помещения. Мы искали современное пространство, удобное коллаборации отделов и управления кросс-функциональными командами. Новый офис позволяет поддерживать гибридный формат работы в компании, то есть обеспечивать взаимодействие сотрудников, решающих задачи как из офиса, так и из дома.

Еще один аргумент – простота управления. Все капитальные расходы на ремонт и отделку и операционные на последующую эксплуатацию (включая кофе на кухне, уборку и картриджи в принтерах) будут включены в стоимость аренды. Space 1 инвестирует не менее 60 000 руб. на кв. м. в отделку и оснащение. Аутсорсинг административно-хозяйственных услуг и отказ от некоторых исторических функций, как, например, большое клиентское пространство, позволят оптимизировать затраты на офис.

Одним из ключевых факторов в выборе стал уровень сервиса и технологичность. Space 1 предлагает арендаторам мобильное приложение для бесконтактного доступа в офис, заказа пропусков, печати документов, сервисного обслуживания, бронирования переговорных и пр. Офис оборудован «умными» рабочими столами, которые оснащены как беспроводными, так и USB-розетками в столешнице, а переговорные комнаты — Bluetooth конференц-системами, ТВ-панелями с функцией Airplay, что позволяет подключать устройства без использования провода.

 

Реорганизация офисов

Наряду с сокращением занимаемых площадей и сдачей излишков в субаренду, отмечается тренд на реорганизацию работы в существующем офисе. Так, глобальный офис JLL осенью выпустил исследование о новых трендах в организации работы офиса. А российский Colliers International увеличил занимаемые офисные площади при сохранении частично и полностью дистанционного формата работы для части своих сотрудников.


Исследование JLL

Олеся Дзюба, руководитель направления по организации рабочих пространств компании JLL: "Сотрудники во всем мире и в России «голосуют» за «гибридный» график и баланс между работой и личной жизнью. Такой формат подразумевает взаимодействие в распределенных командах, что вызывает трудности – увеличивается уровень стресса и недоверия, снижается вовлеченность, могут возникать технические неполадки, сложнее поддерживать командный дух.

В ответ на это компании переосмысливают рабочее пространство, технологии и бизнес-процессы для соответствия новым нормам. В этой ситуации необходимо предоставить комфортную среду для реализации различных видов деятельности и особенно для взаимодействия с коллегами, обеспечить IT-инфраструктуру для «бесшовных» коммуникаций, подумать об аспектах здоровья и благополучия.

Важно это сделать, сохранив эффективность работы – как индивидуальной, так и командной. Для этого мы разработали новую модель Human Performance, которая позволяет оценить текущую ситуацию и сравнить с бенчмарком, чтобы узнать, что не хватает сотрудникам для достижения максимальной эффективности".


Елена Малиновская, директор по аренде компании Millhouse: "Подход к организации работы в компаниях, а, следовательно, и сами бизнес -центры меняются. Этот тренд зародился еще задолго до пандемии, а тотальный переход на удаленку значительно ускорил этот процесс. В свое время бизнес-центры прошли путь от кабинетов к открытым рабочим зонам, теперь мы наблюдаем картину, когда пространство делится не на рабочие места, а на зоны различной деловой активности. Офис становится не только гибким, но и умным.

Сегодня рабочий день сотрудника состоит из нескольких блоков: обсуждение стратегии, работа в проектной группе, выполнение локальной задачи, обсуждение и креатив с коллегами, отдых и восстановление, концентрированная работа. Все эти задачи невозможно решить в рамках жесткой привязки к отдельному рабочему месту. Технологии связи, развитие облачных сервисов, компактность и мобильность техники – ноутбукти, планшеты, смартфоны позволяют работать фактически из любого места.

Крупные компании сегодня пересматривают рабочее пространство в пользу его более эффективного использования. Пионерам нового формата офисов стали крупнейшие мировые хай-тек и FMCG компании. Эти компании первыми открыли для себя бизнес-парки, расположенные не в центре города, а в экологичных и эффективных пространствах. Так, в свое время в бизнес-парке «Крылатские Холмы» компания adidas создала особую бизнес-среду для своих сотрудников, увеличив зоны общественных пространств, площадок для коллективной работы над проектами, обустроив комнаты отдыха и занятий спортом. Совокупный результат таких новаций создаёт среду, способствующую возникновению случайного взаимодействия между сотрудниками. А это ведёт к новым идеям в творчестве и нестандартному подходу в решении задач.

В период пандемии необходимость социальной дистанции подтолкнула некоторые компании к еще более эффективному использованию рабочих мест – отказу от закреплённого за сотрудником рабочего места. Однако это не означает сокращение общей арендуемой площади, а напротив, многие копании обращаются с запросом на дополнительный метраж для размещения зон общего пользования.

Успешную и востребованную концепцию бизнес-парка мы развиваем в новом проекте - Деловом квартале «Сколково Парк». Здесь рабочие зоны будут вписаны в уже сложившуюся инфраструктуру района. Одной из важнейших задач для архитекторов стала координация всех пространств, обеспечивающая взаимодействие сотрудников из разных отделов. Цель такого подхода состоит в том, чтобы аккумулировать общую энергию, по сути создав целый город в одном офисе: органическое, удобное пространство, приспособленное к переменам и к новым вызовам времени".

 

Татьяна Яцына, региональный финансовый директор Colliers International: "Расширение нашего офиса в первую очередь связано с потребностями бизнеса – компания Colliers сейчас активно развивается, мы усиливаем потенциал наших бизнес-линий и увеличиваем штат сотрудников.

Этот год существенно изменил правила игры во всех отраслях, и в том числе обозначил новые требования к организации офисного пространства – офис должен быть не только функциональным и комфортным для работы, он должен быть в первую очередь безопасным. Мы уже живем в новой реальности, и в следующем году даже при условии стабилизации и улучшения текущей ситуации, правила организации безопасного офиса, к которым относятся соблюдение социальной дистанции, более свободная рассадка сотрудников и т.д., сохранятся.

Увеличение площади позволяет нам изменить конфигурацию пространства, сделать его более сбалансированным, функциональным и безопасным, при этом учесть потребности и цели нашего бизнеса. В новом офисе будут добавлены новые рабочие места, расширены нерабочие зоны и зоны коллаборации, запроектирована большая кухня, в результате соотношение рабочих и нерабочих зон составит 60:40. В дальнейшем мы также планируем ввести систему hot desk, так как часть наших сотрудников активно работает на объектах, выезжает в командировки и им не требуется постоянное рабочее место. Подобное решение позволит нам сделать взаимодействие между сотрудниками более эффективным и еще больше усилит сплоченность команды.

Консалтинговый бизнес – это постоянный инфопоток, чтобы быть успешным и эффективным в этой отрасли очень важно быть в команде, оперативно реагировать на все события и принимать быстрые решения. Работа в офисе – это определенная энергетика, возможность постоянно быть в тонусе и в курсе всех событий, генерировать идеи и предложения вместе с близкими по духу людьми.  Мы проводили опрос внутри нашей компании об удаленной работе, не все сотрудники могут обеспечить себе комфортные условия для полноценной работы дома, и большинство из них хотело поскорее вернуться в офис. При этом размещение в коворкингах, которое является популярным у некоторых компаний, в большинстве случаев актуально только для небольших компаний. Тогда как для крупных корпораций с их атмосферой – это обезличенная и демотивационная история, которая создает ощущение временности. Для крупных компаний, как российских, так и международных, офис – это отражение их корпоративной культуры и мотивация для сотрудников. Также очень важно, что мы – международная консалтинговая компания в сфере недвижимости, которая в том числе оказывает услуги аренды и продажи офисных площадей и подбирает лучшие решения для своих клиентов и партнеров. Поэтому наш офис должен быть эталоном для других компаний, и мы прорабатываем каждую деталь нашего нового пространства с учетом всех современных и актуальных требований и решений".

 

Торговля. Денег нет, но вы держитесь

Это высказывание известного политического деятеля как нельзя лучше подходит для описания ситуации на рынке торговой недвижимости. Тем более, другой не менее известный политический деятель в начале года с экранов ТВ сообщил, что население воспринимает коммерсантов, как жуликов. И это очень хорошо характеризует отношение властей к ТЦ в частности и ритейлу в целом. Почему-то чиновники считают, что любая торговая компания имеет запас прочности на уровне Сбера, хранит все деньги в швейцарских банках, а не вкладывает их в операционную деятельность и развитие. Ну а если они такие запасливые, то и помогать им не надо! Логично, что основной темой года стало выживание как ТЦ, так и отдельных точек. При этом государство вызвало переполох с рассмотрением выше упомянутого закона о досрочном расторжении договора, добавив седых волос арендодателям и фактически ничего не упростив арендаторам. И все же игроки рынка, прошедшие не один кризис, пока справляются. «Мышки плакали, кололись, но продолжали есть кактус».

По данным компании CBRE, ввод в эксплуатацию торговых площадей в Москве в 2020 году составит 254 тыс. кв. м, что на 27% превышает показатель 2019 года, когда открылось 200 тыс. кв. м. Пандемия не скорректировала даты открытия крупных объектов: в конце февраля состоялось открытие ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», которые было перенесено с 2019 года (GLA 72 000 кв. м), ТЦ в составе МФК Kvartal West (44 000 кв. м), ТЦ в составе ТПУ Щелковский (GLA 60 000 кв. м). В 2021 году ожидается открытие около 500 тыс. кв. м торговых площадей. 25% этого объема - объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 30% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group. Кроме того, на 2021 год запланирован запуск ТЦ «Город Косино» (GLA 74 000 кв. м), ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м), а также ТЦ в составе ТПУ «Селигерская» (GLA 54 000 кв. м). Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls). Отметим, что для торговой недвижимости перенос сроков открытия сам по себе не является аномальным, поэтому часть из заявленных полумиллиона квадратных метров вероятно введены в 2021 году не будут.

Интересно, что те тренды в развитии ТЦ, которые эксперты указывали в качестве главных на протяжении последних лет, стали для отрасли одними из самых проблемных в период пандемии. Развлечения, детские центры, кинотеатры, спортивные объекты и фудкорты попадают под карантинные санкции в первую очередь. И тем не менее, обойтись без них современный ТЦ уже не может. Получается патовая ситуация — вводить целиком не получается, но вводить надо, концепции правильные и рабочие, но правильно они не работают. В торговой недвижимости, как и в других секторах, несколько снизило эффект кризиса то, что полного восстановления рынка после 2014-2015 гг. так и не случилось. Девелоперы в эти годы не строили наполеоновских планов, поэтому бума нового ввода не наблюдается, что позволяет собственникам в горизонте нескольких лет удерживать приемлемый уровень вакантности и рассчитывать на восстановление докризисных ставок в короткие сроки после снятия ограничений. Ключевыми здесь будут сроки снятия ограничений и восстановление трафика ТЦ, за которым на протяжении 2020 года следили специалисты Watcom.


Источник: Watcom

Вот что говорят в компании об итогах уходящего года:
 

  • 2020 год – аномальный во всех смыслах. Его сезонные колебания невозможно сравнивать с аналогичными периодами в прошлом году.
  • Основные отклонения в этом году, так или иначе, были связаны с пандемией.
  • Текущий уровень Shopping Index остается ниже на 51%, по сравнению с уровнем индекса на 48 неделе в 2019 году, который был одним из лучших периодов коммерческой недвижимости за последние четыре года: экономика России, наконец, начала выходить из рецессии, которая длилась 5 лет.
  • Сейчас рост реальных доходов снова пошел на убыль впервые после экономического шока 2014 года.
  • Снижение трафика началось уже на 12 – й неделе (16.03-22.03) на –13 – 16%, после срыва сделки ОПЕК и за неделю до этого роста курса доллара.
  • Резкое снижение Shopping Index началось на 14 - й неделе – это была первая нерабочая неделя (30.03-5.05). Тогда индекс снизился на 74-87%.
  • Слабый монотонный рост начался с 15 -16 – й недели. Тогда наблюдался повышенный спрос на продовольственные товары и товары повседневного спроса; в конце предшествующей недели Минпромторг РФ дал разъяснение о возможности посещения крупных супермаркетов и гипермаркетов.
  • После снятия или частичного снятия ограничений начался резкий рост трафика. В каждом городе это происходило в разное время, так как местные власти регулировали этот вопрос самостоятельно, в зависимости от роста числа заболевших и рекомендаций Роспотребнадзора в конкретном регионе.
  • В разных категориях восстановление тоже шло по-разному. Например, в сегменте DIY в Москве на 27- й неделе Shopping Index достиг уровня относительно аналогичного периода прошлого года, «вышел в ноль». Это было связано с двумя факторами: многие из них продолжали работу в ограниченном или полном формате в период действия ограничений;  выросла популярность их товаров на фоне кризиса и самоизоляции.
  • Стрит ритейл, например, восстанавливался быстрее.
  • Если сравнивать стрит ритейл c торговыми центрами на 24-й неделе, показатель динамики посещаемости торговых центров составлял 61%, в то время как Shopping Index объектов стрит-ритейла достиг 65% от уровня 24 – й календарной недели прошлого года.
  • В августе Shopping Index в ТЦ в Москве был на 23% LFL ниже, по сравнению с 2019 LFL.
  • «Предшкольный сезон» обычно считается одним из главных периодов, поскольку в это время всегда наблюдается всплеск продаж, и к этому сезону ритейлеры готовятся особенно активно. В этом году на 35 – неделе данный показатель оказался на 10% ниже аналогичного периода в прошлом году, а продажи в онлайн подросли. 
  • По данным некоторых агентств, выручка в сегменте non-food в августе выросла. Например, в сегменте фэшн рост выручки превышал рост трафика.
  • В сентябре началось снижение Shopping Index.
  • В первой половине сентября падение индекса в столице составляла 20%, по всей стране — 17%.
  • По итогам октября наибольшее восстановление трафика демонстрировал Екатеринбург - Shopping Index там снизился на 16,7%.
  • Наибольшее снижение - в Красноярске. Динамика показателя там была - 27, 6% LFL.
  • В Москве наблюдалась приблизительно одинаковая картина с Санкт- Петербургом -26% и - 26,3% соответственно.
  • В ноябре 2020 трафик в торговых центрах в городах  России, по сравнению с октябрем, в основном показал отрицательные значения.
  • Исключения составляют Москва +2.2% и Новосибирск +5.5%. «Черная пятница» поддержала трафик. По сравнению с аналогичным периодом 2019, в Москве динамика составила (-25.%) в Новосибирске (- 30.4%).
  • Но в целом, по словам Романа Скороходов, «несмотря на начавшийся спад посещаемости ТЦ в связи с пандемией еще в сентябре и общей экономической ситуацией, снижение в ноябре было не таким серьезным, в том числе из-за "чёрной пятницы", которая поддержала трафик»
  • Непосредственно в сам период «черной пятницы» на выходных трафик поднялся в городах России на 2-3%.
  • Подготовка к празднованию Нового года началась еще в ноябре. «Что касается предновогоднего трафика, мы не можем говорить о полном восстановлении учётом текущей ситуации по заболеванию и ограничениям в этой связи. Ожидаем небольшой всплеск где-то в 5-10%» - прокомментировал Скороходов.
  • На первых двух неделях начался рост Shopping Index: по итогам первых двух недель декабря (30 ноября — 13 декабря) показатель увеличился на 4% относительно конца ноября в Москве, и на 6.4% в Санкт- Петербурге.
  • Роман Скороходов связывает данный рост с Новым Годом, который является главным праздником для россиян, «тем более, что именно в этом году его все ждут с таким нетерпением».

Сергей Трахтенберг: "Значимой новеллой на региональном уровне является постановление Правительства Москвы, предоставляющее собственникам торговой недвижимости и гостиниц меры поддержки в виде грантов (при условии, что собственники также предоставили льготы своим арендаторам). Несмотря на критику в отношении незначительного размера предоставляемых грантов и сложной процедуры обращения за ними, необходимо отметить, что Москва одним из первых субъектов РФ приняла меры по поддержке арендодателей, а также прислушиваясь к замечаниям участников рынка, делала гранты доступнее (в частности, упростив список требований к претендентам). Ряд субъектов РФ также последовал примеру Москвы, предложив собственникам недвижимости схожие меры поддержки.

Наиболее существенное влияние на отрасль торговой недвижимости также оказало законодательное приостановление деятельности объектов розничной торговли в рамках режима повышенной готовности, а также включение некоторых видов деятельности в сфере непродовольственной торговли в перечень пострадавших отраслей, позволившее ритейлерам частично сократить потери, вызванные пандемией и нерабочим периодом".

По данным CBRE, с начала года открылось 17 магазинов новых международных брендов, 13 из которых открыли магазин стандартного формата. О приостановлении своей деятельности на территории России заявили международные бренды – Longchamp, Lefties, а также сеть кинотеатров CJ CGV. В ближайшие 2 года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.

Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 г. Размер скидки зависит от профиля арендатора и позиции собственника ТЦ. Скидки для fashion-операторов составляли от 10 до 30% на время ограниченной работы торговых центров. Для люксовых операторов скидки в период ограниченной работы розницы (апрель, май) составили до 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле 60%. С августа арендная плата вернулась к докризисному уровню. Снижение прайм-ставки в топовых и ключевых моллах было зафиксировано во II кв. и составило 15% по отношению к началу 2020 года. В 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться, а скидки для операторов по текущим договорам аренды сохранятся. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года, по нашим оценкам.

Автор: Павел Назаркин. Продолжение здесь<



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

Консалтинг и брокеридж

Colliers

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Консалтинг и брокеридж

JLL

Инвестиции

ACCENT CAPITAL

Инвестиции

O1 Properties

Инвестиции

Millhouse

Юридическая поддержка

Dentons

Управление и эксплуатация недвижимости

SVN

Поделиться

82288

журнал CRE 8 (386)

Апрель 2
CRE №8 доступен в PDF-формате Ознакомиться с ним можно ЗДЕСЬ Номер вышел при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ Актуально НЕФОРМАТ   Тема номера ГОРОД НЕ СКАЗКА, ГОРОД НЕ МЕЧТА   Цифры и факты ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ   Тренды УРАВНЕНИЕ С ПЕРЕМЕННЫМИ   Мнение «У ДОМА» И E-COMMERCE     Мнение TO BE OR B2B?   Репортаж ВСЁ ДЛЯ БЛАГА ЧЕЛОВЕКА   Ре СОЗДАНИЕ ТЕХНОПАРКА И БИЗНЕС-РАЙОНА LINDHOLMEN SCIENCE PARK, ШВЕЦИЯ   Барометр  ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre