В Москве прошел неформальный завтрак для игроков рынка коммерческой недвижимости CRE Morning Club. Темами встречи стали торговая, офисная и складская недвижимость, а также страхование объектов. Модератором выступил главный редактор CRE Михаил Аносов.
На правах пострадавшей отрасли, забойщиком конференции стала торговая недвижимость в лице Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank. Забегая немного вперед, отметим, что тема торговли вызвала среди присутствующих наиболее живой интерес, что не удивительно, с учетом непрекращающейся в этом секторе турбулентности и засилия в зале представителей управляющих компаний и экспертов, так или иначе вовлеченных в рынок торговой недвижимости.
В связи с некоторым сжатием рынка ритейла, возникает забытая уже конкуренция между торговыми центрами и помещениями стрит-ритейла за арендатора. В связи с ограничениями работы торговых центров, казалось бы, отдельно стоящие магазины должны быть в приоритете у ритейлеров, однако формат стрит-ритейла подходит не всем арендаторам. Если предприятия общепита на этом рынке активны, то одежные и обувные бренды все же предпочитают синергию торговых центров, ориентированную на семейное времяпрепровождение. Таким образом, заключает Евгения, для большинства ритейлеров формат размещения в ТЦ остается приоритетным. По ее словам, если говорить о комплексной застройке больших территорий, несмотря на нормы по обязательному ритейлу на первых этажах, девелоперы возводят и отдельно стоящие торговые центры. И этот тезис находит свое отражение в показателях ввода: уже в 2021 году введен ТЦ «Гравитация», техническое открытие состоялось для ТЦ «Флотилия», до конца года должен открыться ТЦ Discovery, - это все торговые центры, построенные девелоперами жилой недвижимости в рамках своих жилых комплексов. То есть, набившая уже оскомину всем участникам рынка торговой недвижимости тема скорой смерти ТЦ остается в разделе «Мифы и легенды». Более того, на вопрос из зала о востребованности крупных форматов (в связи с увеличением доли «районников» по вводу за последние годы) г-жа Хакбердиева ответила следующим образом: «Если сейчас появится хороший с точки зрения площади, трафика, ВРИ и конкурентного окружения участок под крупный ТЦ, я вас уверяю, топ-10 крупных девелоперов будут за него бороться, и победитель построит ТРЦ регионального масштаба. Но участков таких сейчас на горизонте не видно…».
Вторым номером программы была офисная недвижимость. Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, представила актуальные цифры по рынку и рассказала об общей концепции офисных пространств в разрезе мирового рынка. Прогноз аналитиков компании говорит в целом о стабилизации рынка: не самый высокий ввод (около 750-820 тыс. кв. м ежегодно на 2021-2022 гг.) и спрос на уровне 2,5 млн кв. м за два года в сумме. Ирина отмечает, что показатель вакантности в офисах Москвы практически вернулся к уровню конца 2019 года, а с учетом темпов чистого поглощения он скоро снизится еще, что говорит о хороших перспективах нового строительства.
В 2020 году глобальная компания CBRE проводила опрос среди арендаторов офисной недвижимости в мире. Опрос проводился в период перед пандемией и в самом ее начале. Ирина напомнила гостям мероприятия о результатах того исследования, и там есть очень любопытные итоги. Например, около половины компаний планировали или допускали сокращение офисов и форматы удаленной/гибридной работы в среднесрочной перспективе. Сейчас мы уже знаем, что наиболее крупные корпорации, первыми опробовавшие новый формат работы, постепенно от него отказываются и возвращают сотрудников в офисы. Но до вынужденной «удаленки» настроения были такими. Интересно также, что запрос на работу в офисе исходит в большей степени от представителей поколения Z и поздних миллениалов, тогда как поколение Х более позитивно смотрит на работу из дома.
Общие тенденции офисной недвижимости пандемия, как оказалось, кардинально не изменила. Отношение к офису начало меняться раньше. Сейчас девелоперы говорят не о рабочих местах и квадратных метрах, а о создании комфортной среды, инфраструктуре для сотрудников, а в части именно офисов на первый план выходят такие параметры, как вентиляция и естественное освещение.
Денис Титов, заместитель генерального директора по страхованию имущества и ответственности АСТ, поднял тему судебных тяжб между арендаторами и арендодателями, которая является возможно самой обсуждаемой на рынке торговой недвижимости в последние полтора года. В связи с ограничениями работы убытки понесли как ритейлеры, так и собственники ТЦ, а государственной поддержки участники рынка не получили. Указы о предоставлении скидок и отсрочек по арендным платежам имеют очень много оговорок и практически не имеют юридической силы. Так что предоставление льгот остается в конечном итоге на усмотрение арендодателя. Как отмечает господин Титов, в настоящее время идет несколько процессов, когда ритейлер пытается добиться смягчения финансовых условий договора за время локдауна через суд, однако успешных для арендатора исходов до сих пор не зафиксировано. Юридически, приостановка деятельности торговых компаний не классифицируется, как форс-мажор, а официально карантина никто не вводил. При этом, и застраховаться на случай повторения такой ситуации возможным не представляется. В том же, что касается других, более понятных рисков, таких, как пожары и затопления, профессиональные страховые компании постоянно находятся в процессе разработки новых продуктов, что позволяет собственнику бизнеса получать помощь на индивидуальных условиях.
Также эксперт затронул темы рабочей силы и страхования строительно-монтажных рисков. По словам г-на Титова, уже с 2019 года компании практикуют привлечение труда заключенных, сейчас, после оттока рабочей силы из союзных государств такая практика особенно актуальна. Это в свою очередь способствует увеличению потребности в страховании. Впрочем, как отметила присутствующая в зале представитель компании Hoff, страхование СРМ является обязательным для арендаторов большинства ТЦ, и расширение этой практики приветствуется игроками.
В заключение мероприятия выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. В переживающем период расцвета складском сегменте на самом деле тоже не всё безоблачно. Есть проблемы с увеличением себестоимости строительства и недостатком рабочей силы. Несмотря на рекордно низкую вакантность (сейчас она составляет менее 2%) и растущие ставки аренды, новое предложение не может обеспечить весь спрос. По прогнозам Вячеслава, до конца года средняя ставка аренды перешагнет рубеж в 5000 рублей за кв. м. При этом девелоперы не спешат строить новые спекулятивные объекты, потому что рассчитать необходимую сумму инвестиций сейчас не представляется возможным. В результате, сегодня на рынок выходят новые модели взаимодействия. Например, девелоперы предлагают арендовать будущий склад по схеме open-book, когда договор не включает конечную стоимость аренды. Как привлекать арендаторов по этой схеме – непонятно, сетует эксперт, однако такие предложения на рынке уже есть.
Вячеслав отмечает также востребованность городских складов, но сегодня качественного предложения в этом сегменте почти нет, а некачественное уходит с рынка в связи с реализацией городской программы реорганизации промзон. По словам эксперта, в дальнейшем возможно переформатирование под складские нужды старых торговых объектов. Такие игроки, как «Утконос» и X5 Retail Group рассматривают самые разные строения под размещение Dark Store, но системным этот рынок пока не назовешь.
Конференция состоялась 10 августа 2021 года в отеле Azimut Smolenskaya. Генеральным партнером выступила компания АСТ.
На правах пострадавшей отрасли, забойщиком конференции стала торговая недвижимость в лице Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank. Забегая немного вперед, отметим, что тема торговли вызвала среди присутствующих наиболее живой интерес, что не удивительно, с учетом непрекращающейся в этом секторе турбулентности и засилия в зале представителей управляющих компаний и экспертов, так или иначе вовлеченных в рынок торговой недвижимости.
В связи с некоторым сжатием рынка ритейла, возникает забытая уже конкуренция между торговыми центрами и помещениями стрит-ритейла за арендатора. В связи с ограничениями работы торговых центров, казалось бы, отдельно стоящие магазины должны быть в приоритете у ритейлеров, однако формат стрит-ритейла подходит не всем арендаторам. Если предприятия общепита на этом рынке активны, то одежные и обувные бренды все же предпочитают синергию торговых центров, ориентированную на семейное времяпрепровождение. Таким образом, заключает Евгения, для большинства ритейлеров формат размещения в ТЦ остается приоритетным. По ее словам, если говорить о комплексной застройке больших территорий, несмотря на нормы по обязательному ритейлу на первых этажах, девелоперы возводят и отдельно стоящие торговые центры. И этот тезис находит свое отражение в показателях ввода: уже в 2021 году введен ТЦ «Гравитация», техническое открытие состоялось для ТЦ «Флотилия», до конца года должен открыться ТЦ Discovery, - это все торговые центры, построенные девелоперами жилой недвижимости в рамках своих жилых комплексов. То есть, набившая уже оскомину всем участникам рынка торговой недвижимости тема скорой смерти ТЦ остается в разделе «Мифы и легенды». Более того, на вопрос из зала о востребованности крупных форматов (в связи с увеличением доли «районников» по вводу за последние годы) г-жа Хакбердиева ответила следующим образом: «Если сейчас появится хороший с точки зрения площади, трафика, ВРИ и конкурентного окружения участок под крупный ТЦ, я вас уверяю, топ-10 крупных девелоперов будут за него бороться, и победитель построит ТРЦ регионального масштаба. Но участков таких сейчас на горизонте не видно…».
Вторым номером программы была офисная недвижимость. Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, представила актуальные цифры по рынку и рассказала об общей концепции офисных пространств в разрезе мирового рынка. Прогноз аналитиков компании говорит в целом о стабилизации рынка: не самый высокий ввод (около 750-820 тыс. кв. м ежегодно на 2021-2022 гг.) и спрос на уровне 2,5 млн кв. м за два года в сумме. Ирина отмечает, что показатель вакантности в офисах Москвы практически вернулся к уровню конца 2019 года, а с учетом темпов чистого поглощения он скоро снизится еще, что говорит о хороших перспективах нового строительства.
В 2020 году глобальная компания CBRE проводила опрос среди арендаторов офисной недвижимости в мире. Опрос проводился в период перед пандемией и в самом ее начале. Ирина напомнила гостям мероприятия о результатах того исследования, и там есть очень любопытные итоги. Например, около половины компаний планировали или допускали сокращение офисов и форматы удаленной/гибридной работы в среднесрочной перспективе. Сейчас мы уже знаем, что наиболее крупные корпорации, первыми опробовавшие новый формат работы, постепенно от него отказываются и возвращают сотрудников в офисы. Но до вынужденной «удаленки» настроения были такими. Интересно также, что запрос на работу в офисе исходит в большей степени от представителей поколения Z и поздних миллениалов, тогда как поколение Х более позитивно смотрит на работу из дома.
Общие тенденции офисной недвижимости пандемия, как оказалось, кардинально не изменила. Отношение к офису начало меняться раньше. Сейчас девелоперы говорят не о рабочих местах и квадратных метрах, а о создании комфортной среды, инфраструктуре для сотрудников, а в части именно офисов на первый план выходят такие параметры, как вентиляция и естественное освещение.
Денис Титов, заместитель генерального директора по страхованию имущества и ответственности АСТ, поднял тему судебных тяжб между арендаторами и арендодателями, которая является возможно самой обсуждаемой на рынке торговой недвижимости в последние полтора года. В связи с ограничениями работы убытки понесли как ритейлеры, так и собственники ТЦ, а государственной поддержки участники рынка не получили. Указы о предоставлении скидок и отсрочек по арендным платежам имеют очень много оговорок и практически не имеют юридической силы. Так что предоставление льгот остается в конечном итоге на усмотрение арендодателя. Как отмечает господин Титов, в настоящее время идет несколько процессов, когда ритейлер пытается добиться смягчения финансовых условий договора за время локдауна через суд, однако успешных для арендатора исходов до сих пор не зафиксировано. Юридически, приостановка деятельности торговых компаний не классифицируется, как форс-мажор, а официально карантина никто не вводил. При этом, и застраховаться на случай повторения такой ситуации возможным не представляется. В том же, что касается других, более понятных рисков, таких, как пожары и затопления, профессиональные страховые компании постоянно находятся в процессе разработки новых продуктов, что позволяет собственнику бизнеса получать помощь на индивидуальных условиях.
Также эксперт затронул темы рабочей силы и страхования строительно-монтажных рисков. По словам г-на Титова, уже с 2019 года компании практикуют привлечение труда заключенных, сейчас, после оттока рабочей силы из союзных государств такая практика особенно актуальна. Это в свою очередь способствует увеличению потребности в страховании. Впрочем, как отметила присутствующая в зале представитель компании Hoff, страхование СРМ является обязательным для арендаторов большинства ТЦ, и расширение этой практики приветствуется игроками.
В заключение мероприятия выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. В переживающем период расцвета складском сегменте на самом деле тоже не всё безоблачно. Есть проблемы с увеличением себестоимости строительства и недостатком рабочей силы. Несмотря на рекордно низкую вакантность (сейчас она составляет менее 2%) и растущие ставки аренды, новое предложение не может обеспечить весь спрос. По прогнозам Вячеслава, до конца года средняя ставка аренды перешагнет рубеж в 5000 рублей за кв. м. При этом девелоперы не спешат строить новые спекулятивные объекты, потому что рассчитать необходимую сумму инвестиций сейчас не представляется возможным. В результате, сегодня на рынок выходят новые модели взаимодействия. Например, девелоперы предлагают арендовать будущий склад по схеме open-book, когда договор не включает конечную стоимость аренды. Как привлекать арендаторов по этой схеме – непонятно, сетует эксперт, однако такие предложения на рынке уже есть.
Вячеслав отмечает также востребованность городских складов, но сегодня качественного предложения в этом сегменте почти нет, а некачественное уходит с рынка в связи с реализацией городской программы реорганизации промзон. По словам эксперта, в дальнейшем возможно переформатирование под складские нужды старых торговых объектов. Такие игроки, как «Утконос» и X5 Retail Group рассматривают самые разные строения под размещение Dark Store, но системным этот рынок пока не назовешь.
Конференция состоялась 10 августа 2021 года в отеле Azimut Smolenskaya. Генеральным партнером выступила компания АСТ.
