Не время перекраивать карты

«В 2020 году офисный рынок почувствовал на себе удар, который выражался в резком снижении активности - большинство арендаторов не хотели принимать решение о переезде или продлении договоров в условиях высокой неопределенности и отложили такие решения либо старались договориться с текущем арендодателем, - вспоминает Саян Цыренов, директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости, PwC в России. - Однако, если мы посмотрим на активность арендаторов, которые заключали новые сделки в 2020 году, то увидим, что крупнейшие из них все равно сосредоточены в развитых деловых субрынках. Цикл девелопмента качественного бизнес центра 3-4 года и за один 2020 год такую тенденцию сразу не увидеть. Тем не менее, и до пандемии, качественные офисы строились и развивались не только в рамках развитых субрынков. Например, в Москве есть много высококачественных БЦ класса А по северо-западному, западному и юго-западному направлениях (в том числе и за МКАДом), а в Санкт-Петербурге есть большой бизнес кластер в районе аэропорта Пулково. Возможно, через 2-3 года мы увидим больше бизнес-центров в спальных районах, но пока такая тенденция неочевидна».

«В прошлом году мы говорили о том, что под влиянием пандемии и вынужденного тестирования формата удаленной работы рынок офисной аренды будет диверсифицироваться: больше компаний обратят внимание на формат сервисных офисов, но при этом в классическом сегменте останется своя аудитория, - рассказывает, в свою очередь, Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. - Мы также прогнозировали, что офис как социальный хаб и место социализации не может утратить свои функции и что компании будут наоборот стремиться улучшать «офисный опыт» своих сотрудников и по мере возможности переезжать в более качественные пространства. Эти прогнозы оказались более чем реалистичными. Мы видим, что офисы в центральном деловом районе остаются востребованными: если арендаторы оптимизируют площади, то после небольшого срока экспонирования их занимают новые компании. Например, в этом месяце мы закрыли последний вакантный блок в бизнес-центре White Stone в районе White District, в самой «Белой Площади» текущая заполняемость превышает 98%, что является наилучшим показателем за последние 7-8 лет. В целом динамика запросов говорит, что район Белорусского коридора остается супервостребованной локацией».

«Владение собственной жилой площадью – по-прежнему базовая ценность российского менталитета, и это ограничивает возможности для миграции сотрудников в случае смены офиса, - продолжает Павел Барбашев. - Крупные компании это прекрасно понимают, поэтому локация по-прежнему является одним из главных факторов при выборе офиса, и, как правило, наиболее удобным оказывается расположение в пределах ТТК. Офис был и остался инструментом нематериальной мотивации персонала. Думаю, что, находясь «на изоляции», мы все это прочувствовали это на себе. Помимо транспортной доступности офис должен иметь собственную инфраструктуру и находиться в развитом районе, где есть возможности для досуга, решения бытовых вопросов. Это позволяет компаниям привлекать молодых, перспективных, активных менеджеров, которые мотивированы на решение нестандартных бизнес задач, которые в наше нестабильное время ежедневно стоят на повестке дня. В общем, альтернативы центральному деловому району пока нет».

«Пока мы не чувствуем по структуре запросов увеличения спроса на офисы вне классических деловых локаций, - отмечает эксперт. - И для офисного рынка по-прежнему более важна транспортная доступность, а не масштабность жилой застройки. Невозможно без рисков децентрализовать развитую компанию: закрыть офис в деловой зоне и уехать в один из спальных районов. Всегда будут риски потерять часть команды, которая откажется от работы на другом конце города».

«В случае со спальными районами речь даже не о появлении новых офисов, а о перепрофилировании вакантных площадей под новый формат коворкингов, которых не хватает рынку, - делится Виктория Кирюхина. - В целом же от всего объема офисных площадей (класса А), коворкинги занимают чуть более 1% в Москве. Для сравнения – в европейских странах доля достигает 5-6%. То есть российскому рынку коворкингов есть куда развиваться».

«Но большинство ЖК с коворкингами, снова же, пока расположено в пределах ТТК, либо на его периферии, поэтому как такового тренда на удаление от центра здесь не наблюдается, - настаивает Евгений Попов. – Кроме того, подобных проектов вообще немного на рынке, и пока их стоит рассматривать как эксперимент, продиктованный ковидными ограничениями. Еще неясно, приживется ли надолго формат среди арендаторов».

«Мы, например, запускаем сервис Home Office, платформу, объединяющую партнерские локации в единую систему, и позволяющую компаниям предоставлять своим «удаленным» сотрудникам рабочее пространство рядом с их домами в один клик и без лишнего документооборота, - делится эксперт. - В маркетплейсе будут доступны для аренды более 100 локаций со стандартизированными гибкими рабочими местами».

Андрей Новиков, финансовый директор компании Tactics Group:

Офисная карта Москвы не претерпела существенных изменений. Одним из ключевых факторов успеха проекта в сфере коммерческой недвижимости является его расположение. Качество расположения определяется несколькими факторами, в том числе транспортной доступностью и сформировавшейся локальной социально-экономической инфраструктурой. И эти два фактора не могли претерпеть существенных изменений за такой короткий период, как календарный год, даже столь насыщенный, как прошедший 2020-й.

Зато события 2020-ого года повлияли на пассажирские потоки внутри московской агломерации, в том числе с точки зрения их интенсивности. Стремление меньше времени проводить в общественном транспорте может подтолкнуть к поиску и созданию рабочего / офисного пространства в конкретных районах. Но спрос будет ограничен данным районом, поэтому такие проекты будут по определению носить небольшой, локальный характер. Как результат, в рамках ограниченного спроса никто из девелоперов не будет готов рисковать запускать крупные проекты в нестандартных, нетипичных географиях.

При этом небольшие офисные проекты в спальных районах, если и будут возникать, то будут сталкиваться с конкуренцией со стороны других коммерческих концепцией (прежде всего – торговых), которые можно будет реализовать в конкретных локациях. Например, в 2020-ом году девелоперы, реализующие жилые проекты, много говорили о создании рабочих (именно офисных) пространств в рамках своих проектов. Но такие стремления, скорее всего, ограничатся проектированием стандартных коммерческих площадей в рамках ЖК. Сложно представить, что девелопер будут самостоятельно активно создавать и развивать офисные проекты на базы запроектированных и построенных помещений. Скорее, такие площади будут проданы частным инвесторам, которые уже будут ориентироваться на доходность и риски возможных к реализации концепций.

В итоге, если говорить про будущие расположения профессиональных сервисных офисов и коворкингов, то они будут тяготеть к сформировавшимся офисным направлениям. Другой вариант развития - запуск масштабных проектов «с нуля», которые меняют офисную карту города. Но чаще всего, в таких проектах существенное участие принимают или городские власти / государственные структуры федерального уровня, или крупные государственные компании. В общем, если и делать предположения о тенденциях на рынке, то скорее видится дальнейшее развитие уже сформировавшихся деловых направлений, имеющих / сохраняющих девелоперский потенциал – Ленинградское направление (Ленинградский деловой район), Савеловский район (который, с определенными ограничениями, можно назвать продолжением / частью Ленинградского района), Павелецкая площадь, Москва-Сити. Такой формат развития (дальнейшее развитие уже функционирующих объектов) позволяет снижать риски (проекты уже доказали коммерческую эффективность) и затраты (отсутствие инвестиций на создание первоначальной технической и социальной инфраструктуры), что немаловажно в текущих рыночных условиях.   

Кермен Местиев, директор по продаже и аренде офисной недвижимости MR Group:
 
Эксперты «изменения офисной карты» не прогнозировали - эти прогнозы подогревались СМИ, и не оправдались. Я не разделяю и тот хайп, который начался вместе с карантином о том, что «все изменилось и офисы больше не нужны». Рынок офисной недвижимости достаточно инертен и быстрые изменения маловероятны. Да, выросла вакансия, было 6% в начале 2020-го, стало 12-13% в начале 2021. Но в 2015-м например вакансия была около 25%,  и никто не кричал тогда, что офисы больше не нужны. Затем - новое предложение офисов в последние годы было весьма ограничено и большую часть его занимали госструктуры, поэтому ситуация на мой взгляд обратная: на рынке в сегменте предложения качественных офисов больше 3000 кв. м есть определенный дефицит предложения, который не будет закрыт еще несколько лет.

Впрочем, стимулирующие инструменты по размещению офисов за ТТК (таких, как зачет ВРИ) стали причиной интереса к районам вне делового центра, в том числе, и никогда ранее не участвовавших в офисном девелопменте.

Павел Федоров, управляющий директор сети сервисных офисов Space 1:
 
Прогнозы о том, что компании начнут переезжать из центральных локаций в спальные районы, не оправдались. Наоборот, мы видим четкий тренд на улучшение арендаторами условий размещения – переезды в более качественные проекты с лучшей транспортной доступностью, но нередко за счет оптимизации офисных площадей. Хотя есть примеры, когда компании стали выбирать распределенный формат аренды: штаб-квартиру в статусной локации дополняют несколько офисов для отдельных подразделений, которые могут быть сосредоточены в разных районах города. Тем не менее наиболее востребованным и у арендаторов, и у операторов гибких офисов остаются центральный деловой район, «Москва-Сити» и коридор Ленинградского проспекта. Это наиболее ликвидные локации, которые аккумулируют основной спрос.

Главное последствие пандемии – в сегмент гибких офисов массово пришли крупные компании. В 2020 году за несколько месяцев локдауна наши площадки Space 1 Арбат и Space 1 Композиторская полностью закрыли вакансию. Офис сегодня стал не просто местом работы, а местом обмена информацией, синхронизации бизнес-процессов, встреч команд. Мы это учитываем при проектировании наших новых пространств, в которых все большая доля площадей отдается под хот-дески, обязательно присутствуют несколько переговорных комнат, оборудованных для комфортной конференц-связи, а также несколько вариантов зон для общения.  Все эти процессы усилили развитие новых форматов уже внутри сегмента гибких сервисных офисов. Весной 2020 года мы заключили первую сделку built-to-suit, когда офисное пространство было спроектировано с учетом специфических требований арендатора, но с сохранением корпоративных стандартов Space 1. Сегодня на рынке мы видим уже несколько примеров внедрения такого формата, в том числе, еще две похожие сделки в нашем портфеле. Еще один новый формат – это revenue sharing, когда оператор гибких офисов берет на себя поиск субарендаторов для временно невостребованных площадей крупных компаний.

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse:
 
Еще до пандемии мы наблюдали зарождающийся тренд на децентрализацию, который значительно окреп благодаря тому, что вопросы безопасности, внимания к себе и своему здоровью вышли в топ информационного потока.  Сейчас мы видим, что по-прежнему востребованы традиционные деловые локации: ленинградский коридор, Москва-Сити, но мы также отмечаем возросший интерес к новым «точкам роста деловой активности», которые расположены на западе и юго-западе Москвы. Эти районы активно развиваются, появляется новая жилая застройка, расширяется транспортная сеть. Так, в минувшем году на западе Москвы был запущен дублер Кутузовского проспекта, развивается сеть общественного транспорта.  Все это ведет к активному развитию формата бизнес-парков за пределами центральной части города, в которых помимо непосредственно офиса есть зоны для отдыха, развлечений, занятий спортом, шопинга и тд.  
 
Важно отметить, что изменился формат офисов: помимо рабочих мест стало важно наличие дополнительных сервисов, услуг, а также рекреационных зон. Развитие же подобных масштабных проектов - бизнес-парков - возможно на крупных земельных участках, которые расположены на новых территориях.  Таким образом, традиционные деловые локации по-прежнему востребованы, однако мы видим новые точки роста в более удаленных от центра районах Москвы, где деловая активность гармонично вплетается в окружающую природную среду.

Если же говорить, к примеру, о коворкинках на первых этажах жилых домов, которые зачастую расположены не в центральных районах города, то подобный формат может получить хорошее развитие.  Обустроить комфортное рабочее место у себя в квартире не всегда возможно, а в случае удаленного формата работы возникает необходимость «третьего места», будь то кафе у дома или коворкинг.  В этом случае появление коворкинга в жилом массиве на удалении от центра города вполне уместно и может быть коммерчески успешным. Для арендатора это тоже удобно, поскольку площадь и конфигурация многих квартир не позволяет обустроить комфортабельное рабочее место дома, а домашние дела сильно отвлекают от решения рабочих вопросов.