По оценкам ИФГ Agastone, уже сейчас до 40% ТЦ в Москве требуются реконструкция, реконцепция, смена или серьезная корректировка маркетинговой стратегии. В Санкт-Петербурге таких объектов - свыше 60%. Однако удачная локация, например, размещение у выхода из оживленной станции метро, при отсутствии близких конкурентов может довольно долго позволять торговому центру оставаться экономически успешным, размышляет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. И если обычный срок до реконцепции - 7-12 лет, то наиболее удачные проекты могут работать без существенных изменений в планировках, фасадах, интерьере, пуле арендаторов до двадцати пяти лет. Например, универмаг «Московский» у метро «Комсомольская», ТЦ «Добрынинский» у метро «Добрынинская», популярные в свое время центры электроники, ТЦ «Таганка» и ТЦ «Звездочка» у метро «Марксистская», перечисляют в R2 Asset Management.
В Санкт-Петербурге же около 70% ТРЦ (а это практически 1,5 млн кв. м) были построены более 10 лет назад и требуют «идейного обновления», отмечают в компании. Причем, речь не только о реконцепции, но и о реставрации. Среди них - часть комплекса «Заневский каскад», здания в районе метро «Ладожская»; дворец культуры имени Ленсовета в районе метро «Петроградская», построенный в середине 30-х годов по проекту Левинсона и Мунца, где до сих пор соседствуют сцена и торговые ряды.
В JLL к объектам, которые работают намного эффективнее других даже без кардинальных изменений, относят как топовые торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга («Авиапарк», «Атриум», «Метрополис», «Европейский», «Галерея», «МЕГи»), так и менее масштабные, отчасти устаревшие, но все же успешные и устойчивые объекты окружного и районного форматов («Щука», «Косино Парк», «Фестиваль», «Ладья», «Радужный» и пр.) «До масштабного развития жилой застройки торговые центры «у метро» выигрывали у ТЦ, отдаленных от пересадочных узлов, - уточняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. – Но с реализацией проектов комплексного освоения территорий значимость обоих форматов пришла к балансу: люди получили удобную возможность совершать покупки «у дома». Самые яркие примеры для Петербурга – торговые комплексы «ПИК» и «Сенная». Они расположены на крупном пересадочном узле со стабильно высокой проходимостью и развитой деловой инфраструктурой, что обеспечивает им высокий спрос».
По словам г-на Трушина, до появления «Галереи» «ПИК» лидировал по проходимости, хотя концепция «не считалась образцовой». С проведением реконцепции проект получил более понятную внутреннюю логистику и сохранил стабильно высокий спрос. В свою очередь, ТЦ «Сенная», также обеспеченный определенным трафиком, не стремится к значительным изменениям. Успех проекту может принести и отсутствие конкурентного поля, указывает эксперт: например, торговый комплекс «Лиговъ», находясь среди жилой застройки, остается единственным проектом, закрывающим потребности местных жителей.
Свой проект на «золотом трафике» есть в каждом городе-миллионнике, соглашается Алдынай Юмбуу, партнер по развитию бизнеса и управлению недвижимостью компании RRG. К этой категории, по ее словам, можно отнести практически все торговые центры, расположенные у станций метро, а это более двухсот объектов для обеих столиц. Торговый центр с насыщенной и крупной ресурсной территорией, с проходящими в непосредственной близости потоками «обладает колоссальной живучестью, и никаким эпидемиям, войнам и иным напастям не под силу отменить правило 3L», резюмируют Кира и Рубен Канаян, Kanayan Retail&Development Consulting.
По праву рождения
Хорошее расположение — априори высокая и удобная стартовая позиция для любого объекта. Это все равно как родиться в богатой, здоровой и могущественной семье - можно всю жизнь наслаждаться плодами трудов предков и родственников, поясняют Кира и Рубен Канаян.
Эксперты оценивают число проектов с «золотой ложкой во рту» в сотни, указывая, в частности, на объекты микрорайонного и районного значения в районах советской постройки, GLA от 1 до 5-6 тысяч кв. м. «В основном - в спальных районах позднебрежневского периода, с многоэтажной типовой застройкой от 9-ти до 24-х этажей, - рассказывают они. - Застройка спальных районов на окраинах - например, Выхино, Вешняки, Медведково, Свиблово, Чертаново, Печатники и многих других – во времена СССР проектировались уже с учетом предприятий торговли и бытового обслуживания, которые как раз и располагались в отличных местах в структуре микрорайона. При этом иногда всю инфраструктуру собирали в одном месте. Минимум был таким: универсам или гастроном, универмаг, аптека, почтовое отделение, банк, центр бытовых услуг. Иногда в эти же здания интегрировались ЖЭК, отделение милиции, культурный центр и библиотека».
То же самое - в Санкт-Петербурге и других крупных городах. В итоге в Москве, например, такой комплекс есть на ул. Снайперской в Вешняках, в Санкт-Петербурге – в Московском районе, в начале Пулковского шоссе. Прекрасные места в структуре жилого района отводились и для специализированных двухэтажных зданий, отдельно стоящих и общей площадью от 1000 до 2000 кв. м. В Москве это бывшие «комбинаты питания» и столовые, крупные сети магазинов «Диета» и универмагов галантереи, обуви и тканей «Марина» и «Сирень».
Жилое окружение, высокая плотность населения в шаговой доступности 5-10 минут, отличные подходы и даже иногда парковка – все условия для успешной торговли присутствуют, перечисляют Кира и Рубен Канаян. Важно отметить, что многие спальные районы в Москве до сих пор представляют собой достаточно обособленные локальные рынки, ограниченные с разных сторон крупными магистралями, железнодорожными путями и промзонами, и жители делают большое количество покупок у себя в районе, в том числе - в районных и микрорайонных ТЦ рядом с домом.
В общем, с одной стороны – условия исторически благоприятные, с другой - сами бывшие советские здания мало приспособлены для современной торговли: по словам Киры и Рубена Канаян, в них вообще очень много «странностей», которые понятны только тем, кто застал советское время. В итоге у одной части объектов есть отличные возможности для реконструкции и преобразования в современный проект, у другой – нет.
Кроме того, в процессе приватизации 90-х годов все эти здания были оформлены в собственность, и очень многие из них до сих пор не реконструированы, а продолжают существовать в том же виде (отремонтированы, приукрашены и сдаются в аренду). Многие - поделены на части и сейчас работают как отдельные арендные помещения, каждый со своим входом и лестницей в подвал и на второй этаж. Есть и объекты, в которых крайне неудобно покупать все товары повседневного спроса за один раз: нужно открыть не менее четырех дверей и несколько раз подняться по разным лестницам; лифты и эскалаторы там тоже не поставили. «Во многих случаях ситуация выглядит так: много лет назад люди понахватали лучшие в городах места, - рассказывают Кира и Рубен Канаян. - Зачастую даже ничего и не строили, а просто приватизировали уже имеющиеся объекты, почти ничего не вложив в их реконструкцию, и просто получают с этого деньги. Нет желания заниматься девелопментом и управлением, менять работающий и приносящий реальные деньги бизнес. Пока «пипл хавает», объект должен работать».
Несколько собственников – вторая причина и проблема, которая часто препятствует реконструкции. Немало владельцев ТЦ, которые в те же девяностые-нулевые уехали из России и до сих пор проживают за рубежом. Но даже если собственники физически доступны, достичь согласия и взаимопонимания зачастую невозможно. Скажем, один готов инвестировать в реконструкцию, а другому нужен новый дом на побережье и шикарный кабриолет, поясняют эксперты. Другой пример: один из пяти собственников готов инвестировать и лично заниматься реконструкцией, но остальные четверо боятся, что «протратятся», а он заработает на откатах. Кроме того, многие собственники живут на доход с аренды, и любое снижение обернется временным падением жизненного уровня.
Ну и третья причина – долгосрочные договоры с арендаторами, которых «страшно трогать». «Когда здания делят на стрит-ретейл с отдельными входами, процент МОП сводится к минимуму, -напоминают Кира и Рубен Канаян. - Вообще никаких проблем и минимум затрат: не надо заботиться ни о парковке, ни об охране, ни о фасаде и брендинге - пусть арендаторы все делают сами (кстати, это главная причина, почему собственники любят стрит-ретейл, но эта причина часто маскируется и выдается за мнимые преимущества для покупателей). Объект 100-процентно заполнен, функционирует, ставки и так высокие. А что вы еще хотите? Чтобы он стал красивым, удобным и современным? А кто за все это заплатит?».
Такие усталые
Потребительские ожидания к районной торговой инфраструктуре в принципе более лояльны, чем к крупным проектам, считает Валерий Трушин. Есть четкая классификация Urban Land Institute, которая регулирует разные типы торговых комплексов, напоминает он. Таким образом, в районном ТЦ должен быть понятный и прикладной арендаторский микс: строительный, продуктовый, спортивный магазины, точка продажи бытовой техники. Ради крупной же торговой галереи люди (в большинстве случаев) отправляются на выходные в крупные ТЦ, где, помимо шопинга, можно провести время: обеспечить досуг детям, сходить в ресторан или кино.
Игорь Кокорев соглашается: без глобальной реконцепции долго могут обходиться именно микрорайонные и районные ТЦ, но - при условии благоприятной конкурентной ситуации. С одной стороны, естественная ротация арендаторов и небольшой ремонт вполне могут поддерживать рыночную и экономическую целесообразность продолжения деятельности таких ТЦ без реконцепции из-за того, что они находят максимально удобно для своей целевой аудитории – такие объекты обычно рассчитаны на пешеходную зону охвата. С другой, высокий уровень распространенности окружных, региональных и суперрегиональных ТЦ, например, в Санкт-Петербурге сокращает количество локаций, где сравнительно простые районные торговые центры могут оставаться успешными и востребованными.
Впрочем, для новых районов массовой жилой застройки более востребована скорее именно модель районного ТЦ – количество населения в зоне охвата и особенности транспортной системы часто просто не позволяют рассчитывать на долгосрочный успех более крупного ТЦ, а другим сдерживающим фактором выступает небольшая площадь участков, отведенных под торговый центр. Районный торговый центр, удовлетворяющий первичные потребности населения - базовый и импульсный спрос, более стабилен в плане оборотов, убеждена Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: отсутствует высокая доля fashion-операторов, однако достаточно много сервисов услуг и, конечно же, магазинов продуктов питания, заведений общепита. В среднем в районных объектах доля fashion занимает около 30%, тогда как в крупных ТЦ превышает 50%. Если обороты данных операторов падают, в случае районного молла это не так значительно скажется на успехе – потребители посещают их чаще, чем крупные объекты, при этом основной мотиватор посещения – покупка продуктов, получение привычной и нужной услуги, соответственно, трафик снижается менее резко.
Говорить о «забывчивости» собственников, по словам Евгении Хакбердиевой, также не приходится: просто эти объекты давно себя окупили, принесли владельцу доход и пока не имеют никаких сложностей. Кроме того, учитывая, что стоимость строительства серьезно увеличилась, а предпосылок к росту ставок нет, сейчас нецелесообразно начинать глобальную реконструкцию. Собственники предпочитают занять выжидательную позицию, продолжая наблюдать за рынком. «Локальными объектами часто «рулят» владельцы, которые покупали свой мини-торговый центр как объект пассивного дохода, и многие годы они действительно продолжают эксплуатировать его без каких-либо вложений, - поясняет Сергей Скороделов, руководитель отдела аренды ИФГ Agastone. - Свой трафик от местных жителей они пока получают, концы с концами сводят – ну и ладно. Инвестиции в реконцепцию окупаются не менее чем через 5-6 лет, для них это - слишком большой риск вложиться в обновление, но при этом выпасть из рынка, потерять время, арендаторов, доходы».
Кроме того, не все готовы платить профессиональным консультантам и управляющим, а самостоятельно реализовывать реконцепции сейчас, по словам г-на Скороделова, – «огромный риск». Впрочем, оставлять все как есть - еще больший риск, считает он: средний возраст «районников» и «микрорайонников» – больше 10 лет при среднем устаревании на рынке торговой недвижимости концепции за 5-6 лет. Не вкладываются в реконцепции и так называемые вынужденные собственники, которым объект перешел как непрофильный актив в результате дефолта заемщика. В компании указывают, что на рынке сейчас есть целые банки непрофильных активов.
Вопрос и запрос
Означает ли это, что условный потребитель «районника» менее требователен к ТЦ у дома, пулу его арендаторов, архитектуре и дизайну, и априори доволен тем «хлебом и зрелищами», которые есть? Нет, нет и нет, говорят Кира и Рубен Канаян. «Нельзя же сегментировать покупателей только по тому признаку, что их квартиры расположены в районах советской постройки, - поясняют они. - Типа, если ты тут живешь, будь доволен тем, что есть. А не нравится - переезжай в другой район. Самое важное в этой ситуации помнить, что главная ценность - не торговый центр, а земля, на которой он стоит: именно она обеспечивает значительную часть успеха. Уничтожив старый торговый центр на хорошем месте, можно построить новый – больше по площади, современнее и гораздо более прибыльный. Тем, кто сомневается, рекомендуем посетить ТРЦ «Каширская плаза» и «Метрополис» в Москве. Там ведь тоже когда-то работал успешный арендный бизнес, причем на достаточно большой площади. Но здания устарели, и собственники не побоялись их снести».
Несмотря на то, что говорить об общем тренде для родившихся «с золотой ложкой во рту» объектов пока не приходится, на рынке есть довольно много успешных примеров редевелопмента или реконструкции (с увеличением площади) в разных городах. Отдельные супермаркеты, ТЦ микрорайонного значения в районе Южное Медведково в Москве (бывший комбинат питания), ТЦ «Вавилон» в Смоленске (баня), ТЦ «Рябинушка» и «Юбилейный» в Заречном Пензенской области (бывшие советские универсамы), перечисляют Кира и Рубен Канаян. Бывает, например, что старый собственник уходит от дел и передает управление детям, и они уже начинают преобразовывать объект, поясняют они.
В Kanayan Retail&Development Consulting убеждены, что Москве вообще нужна комплексная программа реновации устаревших районных и микрорайонных торговых центров. Недавно Сергей Собянин заявил, что «не будет спальных районов за пределами ТТК», и во всех районах должна улучшиться инфраструктура. Это означает, что нужны будут новые типы районных многофункциональных центров, поясняют эксперты: в них будет не только торговля, но и досуг, места приложения труда, районные коворкинги, удобные стоянки для автомашин, велосипедов и других средств малой мобильности. Из этих же объектов может происходить снабжение района – доставка заказов, еды и т.д. Также очень удобно интегрировать в здания пункты госуслуг для жителей района. Поэтому на местах старых объектов могут быть построены многофункциональные центры нового поколения. Например, на улице Снайперской в Вешняках есть возможность создать отличный двухуровневый центр, через который можно проходить транзитом к жилым домам, в несколько раз увеличить количество площадей и их качество.
В целом же условный потребитель «районника» требователен к вопросам удобства и комфорта шопинга, а также - экономии времени, считает Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. Это прежде всего означает следующее: удобно доехать и запарковаться, удобно зайти по дороге с работы и купить продуктов или готовой еды на ужин, удобно встретиться на полчаса и выпить кофе, удобно забрать заказ в пункте выдачи, удобно забежать на незапланированный маникюр или укладку и т.д. Потребительский запрос же на массовую закупку «на месяц вперед» все чаще реализуется с помощью онлайн-сервисов и, по словам г-жи Жилкиной, служит причиной снижения трафика и товарооборота многих крупных торговых центров, расположенных на удалении от жилых массивов. Клиенты не готовы тратить много времени на то, что можно за 10 минут положить в виртуальную корзину и что доставят до двери максимум за два часа.
Однако именно «районники» и «микрорайонники» в условиях постпандемии дают наибольший доход инвестору, и, по словам Сергея Скороделова, на рынке наблюдается очередь из желающих вложить средства в небольшой торговый центр. По его словам, это происходит из-за распределения финансовых ресурсов на фоне коронакризиса: частные инвесторы забирают средства из бутиков, салонов, дорогих офисов в центральных локациях. Децентрализация и массовый переход на удаленную работу играют на руку «районникам», и даже развитие e-commerce их не сильно волнует: сделать тот же маникюр по дороге с работы, забрать интернет-заказ, а заодно прихватить бутылку любимого вина к ужину – онлайн здесь бессилен, считает эксперт. Общий уровень ожиданий же от торговых центров, по его словам, растет: как минимум потому, что теперь из дома работают IT-специалисты, маркетологи, финансисты, представители креативных индустрий. У них неплохой доход, они знают, как там, в центре, и требуют похожий уровень у себя в шаговой доступности. «А вы посмотрите, как меняются «Пятерочки», - это заметный индикатор, - предлагает Сергей Скороделов. – Увидите: процесс реконцепции и обновления небольших ТЦ будет идти с еще большей скоростью, чем по большим и средним объектам. В их среде - сильная конкуренция, но при этом локальные магазины более гибкие, а инвестиций на обновление требуется меньше. Здесь как нигде применим термин «меняйся или умри», и скоро мы увидим массовую смену собственников с последующим преобразованием знакомых магазинов».
Реконцептируй
Торговые центры, вообще не нуждающиеся в реконцепции, сегодня можно пересчитать по пальцам одной руки, резюмирует Полина Жилкина. Как минимум, потому что поводом задуматься о каких-то улучшениях ныне служат гораздо более сложные материи, чем привычные «концепция устарела», «арендаторам тесно/слишком просторно», «здание износилось». Это - попытка угнаться за все тем же постоянно меняющимся рынком, покупательским спросом, моделью потребления и бизнес-моделями ретейлеров. Однако в 2020 году денежный поток даже лучших и самых успешных объектов показал «просадку», поэтому основная причина – «пока не “горит”», «денег лишних нет». В итоге в первую очередь закрываются насущные операционные вопросы, возвращаются долги, ремонтируется жизненно необходимое оборудование, меняются перегоревшие лампочки и разбитые стекла фасада. Все остальные расходы, не относящиеся к срочным и неизбежным, большинство собственников успешных ТЦ не торопятся нести.
Зачастую какие-либо серьезные изменения владельцы ТЦ привязывают к сроку истечения договоров с крупными «якорями» и/или основного пула договоров аренды, так как именно в эти моменты появляется возможность наименее болезненно поменять состав арендаторов – если это, конечно, требуется. Основные причины по большим «золотым» ТЦ – плохая финансовая ситуация, отсутствие инвестиций и риск скатиться в банкротство из-за вынужденной паузы или ошибки, говорит Сергей Скороделов. Среди примеров он называет ТЦ «Ривьера», который недавно реализован в рамках процедуры банкротства. Относительно новому и дорогому объекту требовалась серьезная перезагрузка, но денег на это не было. Многие торговые объекты вообще причисляются экспертами к проблемным (процедуры банкротства, отсутствие полного пакета документов, неправомерное функциональное использование и др.) и не могут быть до поры до времени реализованы на открытом рынке, но при этом продолжают кое-как функционировать. Похожая ситуация наблюдается, когда собственников несколько и они не могут договориться между собой о развитии или, напротив, продаже своего объекта. Такие торговые центры часто расположены в удачных локациях и потенциально могут приносить в 2-3 раза больше прибыли. Из-за своей «недооцененности» они привлекательны для профессионального инвестора. «Один из свежих примеров – ТЦ «Филевский», - рассказывает Сергей Скороделов. - Объект площадью 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор не обновлялся. Типичное здание из стекла в стилистике 90-х, типичный состав арендаторов: продуктовый «якорник» (кстати, тоже со старой концепцией), павильоны продавцов одежды вперемешку с хозяйственными лавками. При этом объект находится в удачном месте – рядом проходит крупная магистраль, расположен большой жилой массив, включая новые ЖК. Наша компания выкупила непрофильный актив у предыдущего собственника, и скоро там откроется качественный гастромаркет – ничего похожего в районе нет. При сравнительно небольших инвестициях мы планируем увеличить арендный поток втрое, а окупаемость всего объекта для будущего инвестора приблизится к 9 годам».
Кнутом и пряником
Хотя пока число проектов на «золотом месте», которые прошли или планируют пройти стадию реконцепции, невелико, ситуация действительно изменится в течение ближайших 2-3 лет, соглашается Валерий Трушин: по окончании пандемии собственники смогут стабилизировать финансовые потоки и получат возможность заняться реконцепцией вне зависимости от локации, как это сделал «ПИК». Качество действующих объектов повысит и существенное замедление ввода новых торговых площадей: половину из них ждет реконцепция в ближайшие 2-3 года, прогнозирует Сергей Скороделов. «Даже «Охотный ряд», которому 24 года: совершенно очевидно, что концепция родом из 90-х давно устарела – объект стал тесным и неуютным, но за счет туристического трафика он пока держится на плаву, - поясняет эксперт. - То же самое можно сказать о «Наутилусе». Традиционные десятилетние циклы для торговых центров вообще в прошлом, считает Алдынай Юмбуу. Сейчас развивающиеся рынки стран СНГ проходят 10-летний цикл для торговых центров за 5-7 лет. Падающие или нерастущие арендные ставки в ТЦ и растущие в магазинах у дома уже являются достаточными индикаторами изменения рынка. Арендаторы сегмента услуги, F&B хотят рассматривать первые этажи жилых комплексов, а не торговые центры, указывает г-жа Юмбуу. А молодые и успешные fashion-дизайнеры не хотят «морочиться» с советскими ограничениями ТЦ, которые им абсолютно непонятны: им вполне достаточно Instagram, Wildberries, Lamoda и оффлайн коллабораций в стрите.
Некоторым собственникам нужен не только пряник в виде будущего эффективного современного и прибыльного объекта, но и кнут, считают Кира и Рубен Канаян – перспектива лишиться привычной «дойной коровы», морально устаревшего торгового центра в «козырном» месте. Многие из этих центров находятся в положении монополистов на своих локальных рынках, и участков для строительства новых конкурентов в районе нет. Поэтому рыночные условия, конкуренция не являются аргументом для собственников: они не могут заставить их сделать реновацию. У покупателей таких устарелых торговых центров на «шоколадных» местах отсутствует возможность повлиять на их собственников, проголосовав собственными ногами или рублями, резюмируют эксперты: они нуждаются в помощи городских структур, которые должны стимулировать развивать ТЦ не только экономическими, но и административными мерами. В том числе контролем над соответствием требованиям, скажем, к парковке, эвакуации, вентиляции, внешнему виду фасада и т.д. «Решение проблемы «забытых» торговых центров в «козырных» локациях требует сотрудничества девелоперов и городских властей, - убеждены Кира и Рубен Канаян. - Так, в новых жилых районах, которые продолжают строиться, и девелоперы, и городские власти должны уточнить требования к размещению объектов инфраструктуры, их площадям и качеству, функциональному наполнению. Изучая новые районы российских городов, мы видим, сколько возможностей использовать «козырные» места упустили и продолжают упускать девелоперы жилья. Это многие потерянные миллиарды товарооборота и аренды, но еще много возможностей осталось, их можно успешно реализовать. Кроме внутрирайонного расположения и расположения на въезде в район есть еще межрайонное, которое очень подходит для МФК, создания локальных городских центров с местами приложения труда. Поэтому сейчас существует еще много площадок под новые «козырные» места».
Прямая речь
Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD Russia:
- Не секрет, что устаревшие проекты с хорошей локацией есть в портфолио очень многих собственников. На мой взгляд, слишком часто работает правило, что когда есть прибыль, то нет необходимости что-то менять. Здесь накладывается ряд факторов – это как нежелание прилагать усилия и инвестировать часть чистой прибыли в то, что и так приносит неплохой доход, и опасения, что изменение концепции не найдет отклика у лояльной аудитории, и невозможность убедить собственника в необходимости инвестиций, пока не произойдет серьезное изменение среды, как, например, открытие рядом крупного конкурента. Однако, как мы все понимаем, этот подход работает до определенного момента и не дает долгосрочной стабильности и потенциального роста оборотов арендаторов, не позволяя объекту оставаться конкурентным.
Тенденция обновления районных торговых центров очевидна. С учетом последствий пандемии и локдауна клиент выбирает максимально близкое и наименее затратное по времени «посещение». Концепция daily needs стала наиболее востребованной в повседневной жизни в непосредственной близости от места проживания, так как за полноценным шопингом, как правило, ездят существенно реже в суперрегиональный и региональный объекты.
Есть ТЦ, статус которых ярко образом иллюстрируют текущие тренды. «Калужский» - объект, открывшийся в начале 2000-х на крайне загруженной магистрали, в непосредственной близости от станции метро и в центре плотной жилой застройки. Очевидно, что объект продолжает демонстрировать хороший финансовый результат, однако форматы помещений выходят из размерной сетки арендаторов, а архитектура, инженерия и клиентский опыт уже не соответствуют ожиданиям посетителей, избалованных объектами, построенными по современным стандартам. Проект, который появился одним из первых на рынке коммерческой недвижимости Москвы, – ТК «Коньково». Некоторое время назад объект начал переход из формата «вещевого рынка», здесь открылся современный «Экомаркет», включающий в себя фудмаркет и фудхолл, появились федеральные операторы. Насколько мне известно, сейчас ведется серьезная работа над реконцепцией торгового комплекса, и скоро рынку будет представлен новый формат, который заставит окончательно забыть о прошлом данного проекта.
И, наконец, проект, который уже прошел через этап реконцепции и реконструкции – бывший «Золотой Вавилон» Отрадное. Девелопер выгодно использовал локацию и реализовал успешный проект. Даже при наличии ликвидного места, есть необходимость соответствовать требованиям времени, форматов магазинов и изменяющемуся профилю целевой аудитории, интересам и запросам посетителей.
В качестве примера я могу привести оптимизацию tenant mix под нужды посетителей в ТРЦ «Тройка». В ходе исследования клиентов и зоны охвата мы выявили нехватку детского сегмента и разработали оптимизацию состава арендаторов с учетом обратной связи – разместили «Детский мир», Gloria Jeans и учли возможность организации детского развлекательного центра.
Дмитрий Белозерцев, руководитель по развитию бизнеса GREEN:
- Сегмент ТЦ переживает не лучшие времена, и пандемия, безусловно, внесла свой «вклад». Но некоторые ТЦ, несмотря ни на что, продолжают радовать своих собственников постоянным доходом. И, несомненно, ключевую роль здесь играет именно локация.
Есть несколько типов ТЦ. Один из них – это расположенные в топовых местах с большой концентрацией прохожих и высоким трафиком. Например, в местах с плотным скоплением офисов («Афимолл») или рядом с вокзалами («Европейский»). В этом случае локация действительно играет важную роль и существенно упрощает жизнь собственникам, поскольку трафик формируется самостоятельно, и не нужно прикладывать больших усилий для его повышения.
«Забывчивость» собственников же бывает обманчивой. В успешных ТЦ работа ведется постоянно, но она не является масштабной и порой особо не видна. Последние же тенденции ведут к тому, чтобы изменять функционал ТЦ на более широкий, тем самым привлекая больший круг посетителей. И такие реконцепции требуют увеличения площадей под сервисы и развлечения, которые не являются выгодными с точки зрения арендного дохода, но благоприятно сказываются на трафике. ТЦ с хорошей локацией нет экономической выгоды и порой просто технической возможности выполнять масштабные реконструкции и модернизации с существенным увеличением площадей, как, например, делает ИКЕА.
Юлия Евдокимова, руководитель департамента маркетинга и рекламы R2 Asset Management:
- В первую очередь – это небольшие районные торговые центры, в которые местные жители ходят по привычке, а еще чаще, потому что это единственный ближайший ТЦ, а ехать куда-то нет времени или желания. Чаще всего в таком торговом центре есть якорные арендаторы, которые формируют трафик. Однако время так или иначе диктует свои условия, и если сам собственник такого торгового центра не готов что-либо менять, рано или поздно обстоятельства заставят это сделать. Например, ретейлеры сейчас все чаще рассматривают помещения под стрит, розничные сети развивают небольшие магазины («у дома»). И если рядом будет достойная альтернативная площадь, то популярный якорный арендатор, формирующий основную долю трафика, может переехать на другую локацию, а ТЦ сразу потеряет большую часть посетителей. Поэтому, каким бы популярным не был ТЦ ранее, если он построен до 2015 года, ему необходимо меняться, а собственникам таких объектов - потратиться на разработку и реализацию реконцепции.
Кроме нежелания «вкладываться», у торговых центров устаревшего формата есть другая проблема, связанная не только с концепцией. Часто здание эксплуатируется не должным образом, что приводит к износу инженерных систем, кровли, систем кондиционирования. А это уже строительные работы и усилия по модернизации, которые требуют еще больших вложений.
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers:
- Сейчас можно констатировать, что основная часть таких объектов в Москве и Санкт-Петербурге - это районные ТЦ, ориентированные на товары повседневного спроса. Но на момент их открытия в 2000-х годах ядром концепции были операторы одежды. Потом все изменилось, но с хорошей локацией небольшой торговый центр достаточно просто заполнить товарами повседневного спроса, а одежда и прочие нерелевантные операторы обычно уходили постепенно. Не включая сильно специализированные торговые центры (строительные, мебельные), основную часть можно разделить на две группы: ядро проекта ориентировано на повседневный спрос и относительно короткое времяпрепровождения; ядро проекта - операторы одежды и обуви, дополненные сильной досуговой компонентой (кафе, рестораны, развлечения и пр.).
В первом случае объект более успешен при небольшом формате, во втором - только при крупном формате. Поэтому наиболее часто испытывают проблемы проекты, которые - уже крупные только для повседневного спроса, но маленькие для создания сильного центра притяжения. Но, конечно, фактор местоположения имеет ключевое значение: у станции метро и при высокой проходимости можно гораздо больше привлечь операторов повседневного спроса, заполнив даже крупный ТРК. Также у стации метро гораздо легче создать центр притяжения, поэтому и при меньшем наборе операторов одежды он может быть удобен покупателям. Отдельно стоит упомянуть период реализации на рынке. «Историческим» объектам с правильной концепцией, которые появились в 2000-х, нужно стараться привлекать дополнительную аудиторию или как минимум удерживать лояльную. Новым торговым центрам, появляющимся на рынке, нужно завоевывать/отбирать аудиторию у существующих объектов, поэтому они должны быть изначально лучше «атакуемых» конкурентов.
Андрей Шувалов, старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield:
- Среди факторов, влияющих более всего сейчас на необходимость реновации ТЦ, - перераспределение поведения потребителей вследствие роста количества районных торговых центров; новый концепт торговли предполагает постоянные изменения в поисках новых трендов; изменение демографии и характера окружения торговых центров; изменение форматов якорных арендаторов и операторов торговой галереи. Сейчас наиболее распространенной формой является именно Renovation –«фейс-лифтинг» – работа, связанная с изменением состава арендаторов. Это обусловлено минимальным воздействием на проект при минимальных вложениях. Данная работа может проводиться как силами управляющей компании проекта, так и с привлечением консультантов, но в целом мы считает нецелесообразным оперировать средневзвешенными показателями - нужно рассматривать каждый проект отдельно. В силу конструктивных ограничений в ряде объектов можно сделать оптимизацию концепции. Тем не менее, есть проекты, реконцепция которых экономически нецелесообразна. Например, оптимизация концепции проекта компании ENKA (бывший) «Рамстор» на Ярцевской улице не позволяла существенно увеличить экономику проекта, в связи с этим было принято единственно правильное решение о полном сносе существующего ТЦ и строительство МФК «Кунцево Плаза». После чего был по такой же схеме реализован проект МФК «Каширская Плаза». Насколько нам известно, в планах компании ENKA есть желание продолжить реконцепцию и других своих проектов.
Август-сентябрь 2021
В Санкт-Петербурге же около 70% ТРЦ (а это практически 1,5 млн кв. м) были построены более 10 лет назад и требуют «идейного обновления», отмечают в компании. Причем, речь не только о реконцепции, но и о реставрации. Среди них - часть комплекса «Заневский каскад», здания в районе метро «Ладожская»; дворец культуры имени Ленсовета в районе метро «Петроградская», построенный в середине 30-х годов по проекту Левинсона и Мунца, где до сих пор соседствуют сцена и торговые ряды.
В JLL к объектам, которые работают намного эффективнее других даже без кардинальных изменений, относят как топовые торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга («Авиапарк», «Атриум», «Метрополис», «Европейский», «Галерея», «МЕГи»), так и менее масштабные, отчасти устаревшие, но все же успешные и устойчивые объекты окружного и районного форматов («Щука», «Косино Парк», «Фестиваль», «Ладья», «Радужный» и пр.) «До масштабного развития жилой застройки торговые центры «у метро» выигрывали у ТЦ, отдаленных от пересадочных узлов, - уточняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. – Но с реализацией проектов комплексного освоения территорий значимость обоих форматов пришла к балансу: люди получили удобную возможность совершать покупки «у дома». Самые яркие примеры для Петербурга – торговые комплексы «ПИК» и «Сенная». Они расположены на крупном пересадочном узле со стабильно высокой проходимостью и развитой деловой инфраструктурой, что обеспечивает им высокий спрос».
По словам г-на Трушина, до появления «Галереи» «ПИК» лидировал по проходимости, хотя концепция «не считалась образцовой». С проведением реконцепции проект получил более понятную внутреннюю логистику и сохранил стабильно высокий спрос. В свою очередь, ТЦ «Сенная», также обеспеченный определенным трафиком, не стремится к значительным изменениям. Успех проекту может принести и отсутствие конкурентного поля, указывает эксперт: например, торговый комплекс «Лиговъ», находясь среди жилой застройки, остается единственным проектом, закрывающим потребности местных жителей.
Свой проект на «золотом трафике» есть в каждом городе-миллионнике, соглашается Алдынай Юмбуу, партнер по развитию бизнеса и управлению недвижимостью компании RRG. К этой категории, по ее словам, можно отнести практически все торговые центры, расположенные у станций метро, а это более двухсот объектов для обеих столиц. Торговый центр с насыщенной и крупной ресурсной территорией, с проходящими в непосредственной близости потоками «обладает колоссальной живучестью, и никаким эпидемиям, войнам и иным напастям не под силу отменить правило 3L», резюмируют Кира и Рубен Канаян, Kanayan Retail&Development Consulting.
По праву рождения
Хорошее расположение — априори высокая и удобная стартовая позиция для любого объекта. Это все равно как родиться в богатой, здоровой и могущественной семье - можно всю жизнь наслаждаться плодами трудов предков и родственников, поясняют Кира и Рубен Канаян.
Эксперты оценивают число проектов с «золотой ложкой во рту» в сотни, указывая, в частности, на объекты микрорайонного и районного значения в районах советской постройки, GLA от 1 до 5-6 тысяч кв. м. «В основном - в спальных районах позднебрежневского периода, с многоэтажной типовой застройкой от 9-ти до 24-х этажей, - рассказывают они. - Застройка спальных районов на окраинах - например, Выхино, Вешняки, Медведково, Свиблово, Чертаново, Печатники и многих других – во времена СССР проектировались уже с учетом предприятий торговли и бытового обслуживания, которые как раз и располагались в отличных местах в структуре микрорайона. При этом иногда всю инфраструктуру собирали в одном месте. Минимум был таким: универсам или гастроном, универмаг, аптека, почтовое отделение, банк, центр бытовых услуг. Иногда в эти же здания интегрировались ЖЭК, отделение милиции, культурный центр и библиотека».
То же самое - в Санкт-Петербурге и других крупных городах. В итоге в Москве, например, такой комплекс есть на ул. Снайперской в Вешняках, в Санкт-Петербурге – в Московском районе, в начале Пулковского шоссе. Прекрасные места в структуре жилого района отводились и для специализированных двухэтажных зданий, отдельно стоящих и общей площадью от 1000 до 2000 кв. м. В Москве это бывшие «комбинаты питания» и столовые, крупные сети магазинов «Диета» и универмагов галантереи, обуви и тканей «Марина» и «Сирень».
Жилое окружение, высокая плотность населения в шаговой доступности 5-10 минут, отличные подходы и даже иногда парковка – все условия для успешной торговли присутствуют, перечисляют Кира и Рубен Канаян. Важно отметить, что многие спальные районы в Москве до сих пор представляют собой достаточно обособленные локальные рынки, ограниченные с разных сторон крупными магистралями, железнодорожными путями и промзонами, и жители делают большое количество покупок у себя в районе, в том числе - в районных и микрорайонных ТЦ рядом с домом.
В общем, с одной стороны – условия исторически благоприятные, с другой - сами бывшие советские здания мало приспособлены для современной торговли: по словам Киры и Рубена Канаян, в них вообще очень много «странностей», которые понятны только тем, кто застал советское время. В итоге у одной части объектов есть отличные возможности для реконструкции и преобразования в современный проект, у другой – нет.
Кроме того, в процессе приватизации 90-х годов все эти здания были оформлены в собственность, и очень многие из них до сих пор не реконструированы, а продолжают существовать в том же виде (отремонтированы, приукрашены и сдаются в аренду). Многие - поделены на части и сейчас работают как отдельные арендные помещения, каждый со своим входом и лестницей в подвал и на второй этаж. Есть и объекты, в которых крайне неудобно покупать все товары повседневного спроса за один раз: нужно открыть не менее четырех дверей и несколько раз подняться по разным лестницам; лифты и эскалаторы там тоже не поставили. «Во многих случаях ситуация выглядит так: много лет назад люди понахватали лучшие в городах места, - рассказывают Кира и Рубен Канаян. - Зачастую даже ничего и не строили, а просто приватизировали уже имеющиеся объекты, почти ничего не вложив в их реконструкцию, и просто получают с этого деньги. Нет желания заниматься девелопментом и управлением, менять работающий и приносящий реальные деньги бизнес. Пока «пипл хавает», объект должен работать».
Несколько собственников – вторая причина и проблема, которая часто препятствует реконструкции. Немало владельцев ТЦ, которые в те же девяностые-нулевые уехали из России и до сих пор проживают за рубежом. Но даже если собственники физически доступны, достичь согласия и взаимопонимания зачастую невозможно. Скажем, один готов инвестировать в реконструкцию, а другому нужен новый дом на побережье и шикарный кабриолет, поясняют эксперты. Другой пример: один из пяти собственников готов инвестировать и лично заниматься реконструкцией, но остальные четверо боятся, что «протратятся», а он заработает на откатах. Кроме того, многие собственники живут на доход с аренды, и любое снижение обернется временным падением жизненного уровня.
Ну и третья причина – долгосрочные договоры с арендаторами, которых «страшно трогать». «Когда здания делят на стрит-ретейл с отдельными входами, процент МОП сводится к минимуму, -напоминают Кира и Рубен Канаян. - Вообще никаких проблем и минимум затрат: не надо заботиться ни о парковке, ни об охране, ни о фасаде и брендинге - пусть арендаторы все делают сами (кстати, это главная причина, почему собственники любят стрит-ретейл, но эта причина часто маскируется и выдается за мнимые преимущества для покупателей). Объект 100-процентно заполнен, функционирует, ставки и так высокие. А что вы еще хотите? Чтобы он стал красивым, удобным и современным? А кто за все это заплатит?».
Такие усталые
Потребительские ожидания к районной торговой инфраструктуре в принципе более лояльны, чем к крупным проектам, считает Валерий Трушин. Есть четкая классификация Urban Land Institute, которая регулирует разные типы торговых комплексов, напоминает он. Таким образом, в районном ТЦ должен быть понятный и прикладной арендаторский микс: строительный, продуктовый, спортивный магазины, точка продажи бытовой техники. Ради крупной же торговой галереи люди (в большинстве случаев) отправляются на выходные в крупные ТЦ, где, помимо шопинга, можно провести время: обеспечить досуг детям, сходить в ресторан или кино.
Игорь Кокорев соглашается: без глобальной реконцепции долго могут обходиться именно микрорайонные и районные ТЦ, но - при условии благоприятной конкурентной ситуации. С одной стороны, естественная ротация арендаторов и небольшой ремонт вполне могут поддерживать рыночную и экономическую целесообразность продолжения деятельности таких ТЦ без реконцепции из-за того, что они находят максимально удобно для своей целевой аудитории – такие объекты обычно рассчитаны на пешеходную зону охвата. С другой, высокий уровень распространенности окружных, региональных и суперрегиональных ТЦ, например, в Санкт-Петербурге сокращает количество локаций, где сравнительно простые районные торговые центры могут оставаться успешными и востребованными.
Впрочем, для новых районов массовой жилой застройки более востребована скорее именно модель районного ТЦ – количество населения в зоне охвата и особенности транспортной системы часто просто не позволяют рассчитывать на долгосрочный успех более крупного ТЦ, а другим сдерживающим фактором выступает небольшая площадь участков, отведенных под торговый центр. Районный торговый центр, удовлетворяющий первичные потребности населения - базовый и импульсный спрос, более стабилен в плане оборотов, убеждена Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: отсутствует высокая доля fashion-операторов, однако достаточно много сервисов услуг и, конечно же, магазинов продуктов питания, заведений общепита. В среднем в районных объектах доля fashion занимает около 30%, тогда как в крупных ТЦ превышает 50%. Если обороты данных операторов падают, в случае районного молла это не так значительно скажется на успехе – потребители посещают их чаще, чем крупные объекты, при этом основной мотиватор посещения – покупка продуктов, получение привычной и нужной услуги, соответственно, трафик снижается менее резко.
Говорить о «забывчивости» собственников, по словам Евгении Хакбердиевой, также не приходится: просто эти объекты давно себя окупили, принесли владельцу доход и пока не имеют никаких сложностей. Кроме того, учитывая, что стоимость строительства серьезно увеличилась, а предпосылок к росту ставок нет, сейчас нецелесообразно начинать глобальную реконструкцию. Собственники предпочитают занять выжидательную позицию, продолжая наблюдать за рынком. «Локальными объектами часто «рулят» владельцы, которые покупали свой мини-торговый центр как объект пассивного дохода, и многие годы они действительно продолжают эксплуатировать его без каких-либо вложений, - поясняет Сергей Скороделов, руководитель отдела аренды ИФГ Agastone. - Свой трафик от местных жителей они пока получают, концы с концами сводят – ну и ладно. Инвестиции в реконцепцию окупаются не менее чем через 5-6 лет, для них это - слишком большой риск вложиться в обновление, но при этом выпасть из рынка, потерять время, арендаторов, доходы».
Кроме того, не все готовы платить профессиональным консультантам и управляющим, а самостоятельно реализовывать реконцепции сейчас, по словам г-на Скороделова, – «огромный риск». Впрочем, оставлять все как есть - еще больший риск, считает он: средний возраст «районников» и «микрорайонников» – больше 10 лет при среднем устаревании на рынке торговой недвижимости концепции за 5-6 лет. Не вкладываются в реконцепции и так называемые вынужденные собственники, которым объект перешел как непрофильный актив в результате дефолта заемщика. В компании указывают, что на рынке сейчас есть целые банки непрофильных активов.
Вопрос и запрос
Означает ли это, что условный потребитель «районника» менее требователен к ТЦ у дома, пулу его арендаторов, архитектуре и дизайну, и априори доволен тем «хлебом и зрелищами», которые есть? Нет, нет и нет, говорят Кира и Рубен Канаян. «Нельзя же сегментировать покупателей только по тому признаку, что их квартиры расположены в районах советской постройки, - поясняют они. - Типа, если ты тут живешь, будь доволен тем, что есть. А не нравится - переезжай в другой район. Самое важное в этой ситуации помнить, что главная ценность - не торговый центр, а земля, на которой он стоит: именно она обеспечивает значительную часть успеха. Уничтожив старый торговый центр на хорошем месте, можно построить новый – больше по площади, современнее и гораздо более прибыльный. Тем, кто сомневается, рекомендуем посетить ТРЦ «Каширская плаза» и «Метрополис» в Москве. Там ведь тоже когда-то работал успешный арендный бизнес, причем на достаточно большой площади. Но здания устарели, и собственники не побоялись их снести».
Несмотря на то, что говорить об общем тренде для родившихся «с золотой ложкой во рту» объектов пока не приходится, на рынке есть довольно много успешных примеров редевелопмента или реконструкции (с увеличением площади) в разных городах. Отдельные супермаркеты, ТЦ микрорайонного значения в районе Южное Медведково в Москве (бывший комбинат питания), ТЦ «Вавилон» в Смоленске (баня), ТЦ «Рябинушка» и «Юбилейный» в Заречном Пензенской области (бывшие советские универсамы), перечисляют Кира и Рубен Канаян. Бывает, например, что старый собственник уходит от дел и передает управление детям, и они уже начинают преобразовывать объект, поясняют они.
В Kanayan Retail&Development Consulting убеждены, что Москве вообще нужна комплексная программа реновации устаревших районных и микрорайонных торговых центров. Недавно Сергей Собянин заявил, что «не будет спальных районов за пределами ТТК», и во всех районах должна улучшиться инфраструктура. Это означает, что нужны будут новые типы районных многофункциональных центров, поясняют эксперты: в них будет не только торговля, но и досуг, места приложения труда, районные коворкинги, удобные стоянки для автомашин, велосипедов и других средств малой мобильности. Из этих же объектов может происходить снабжение района – доставка заказов, еды и т.д. Также очень удобно интегрировать в здания пункты госуслуг для жителей района. Поэтому на местах старых объектов могут быть построены многофункциональные центры нового поколения. Например, на улице Снайперской в Вешняках есть возможность создать отличный двухуровневый центр, через который можно проходить транзитом к жилым домам, в несколько раз увеличить количество площадей и их качество.
В целом же условный потребитель «районника» требователен к вопросам удобства и комфорта шопинга, а также - экономии времени, считает Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. Это прежде всего означает следующее: удобно доехать и запарковаться, удобно зайти по дороге с работы и купить продуктов или готовой еды на ужин, удобно встретиться на полчаса и выпить кофе, удобно забрать заказ в пункте выдачи, удобно забежать на незапланированный маникюр или укладку и т.д. Потребительский запрос же на массовую закупку «на месяц вперед» все чаще реализуется с помощью онлайн-сервисов и, по словам г-жи Жилкиной, служит причиной снижения трафика и товарооборота многих крупных торговых центров, расположенных на удалении от жилых массивов. Клиенты не готовы тратить много времени на то, что можно за 10 минут положить в виртуальную корзину и что доставят до двери максимум за два часа.
Однако именно «районники» и «микрорайонники» в условиях постпандемии дают наибольший доход инвестору, и, по словам Сергея Скороделова, на рынке наблюдается очередь из желающих вложить средства в небольшой торговый центр. По его словам, это происходит из-за распределения финансовых ресурсов на фоне коронакризиса: частные инвесторы забирают средства из бутиков, салонов, дорогих офисов в центральных локациях. Децентрализация и массовый переход на удаленную работу играют на руку «районникам», и даже развитие e-commerce их не сильно волнует: сделать тот же маникюр по дороге с работы, забрать интернет-заказ, а заодно прихватить бутылку любимого вина к ужину – онлайн здесь бессилен, считает эксперт. Общий уровень ожиданий же от торговых центров, по его словам, растет: как минимум потому, что теперь из дома работают IT-специалисты, маркетологи, финансисты, представители креативных индустрий. У них неплохой доход, они знают, как там, в центре, и требуют похожий уровень у себя в шаговой доступности. «А вы посмотрите, как меняются «Пятерочки», - это заметный индикатор, - предлагает Сергей Скороделов. – Увидите: процесс реконцепции и обновления небольших ТЦ будет идти с еще большей скоростью, чем по большим и средним объектам. В их среде - сильная конкуренция, но при этом локальные магазины более гибкие, а инвестиций на обновление требуется меньше. Здесь как нигде применим термин «меняйся или умри», и скоро мы увидим массовую смену собственников с последующим преобразованием знакомых магазинов».
Реконцептируй
Торговые центры, вообще не нуждающиеся в реконцепции, сегодня можно пересчитать по пальцам одной руки, резюмирует Полина Жилкина. Как минимум, потому что поводом задуматься о каких-то улучшениях ныне служат гораздо более сложные материи, чем привычные «концепция устарела», «арендаторам тесно/слишком просторно», «здание износилось». Это - попытка угнаться за все тем же постоянно меняющимся рынком, покупательским спросом, моделью потребления и бизнес-моделями ретейлеров. Однако в 2020 году денежный поток даже лучших и самых успешных объектов показал «просадку», поэтому основная причина – «пока не “горит”», «денег лишних нет». В итоге в первую очередь закрываются насущные операционные вопросы, возвращаются долги, ремонтируется жизненно необходимое оборудование, меняются перегоревшие лампочки и разбитые стекла фасада. Все остальные расходы, не относящиеся к срочным и неизбежным, большинство собственников успешных ТЦ не торопятся нести.
Зачастую какие-либо серьезные изменения владельцы ТЦ привязывают к сроку истечения договоров с крупными «якорями» и/или основного пула договоров аренды, так как именно в эти моменты появляется возможность наименее болезненно поменять состав арендаторов – если это, конечно, требуется. Основные причины по большим «золотым» ТЦ – плохая финансовая ситуация, отсутствие инвестиций и риск скатиться в банкротство из-за вынужденной паузы или ошибки, говорит Сергей Скороделов. Среди примеров он называет ТЦ «Ривьера», который недавно реализован в рамках процедуры банкротства. Относительно новому и дорогому объекту требовалась серьезная перезагрузка, но денег на это не было. Многие торговые объекты вообще причисляются экспертами к проблемным (процедуры банкротства, отсутствие полного пакета документов, неправомерное функциональное использование и др.) и не могут быть до поры до времени реализованы на открытом рынке, но при этом продолжают кое-как функционировать. Похожая ситуация наблюдается, когда собственников несколько и они не могут договориться между собой о развитии или, напротив, продаже своего объекта. Такие торговые центры часто расположены в удачных локациях и потенциально могут приносить в 2-3 раза больше прибыли. Из-за своей «недооцененности» они привлекательны для профессионального инвестора. «Один из свежих примеров – ТЦ «Филевский», - рассказывает Сергей Скороделов. - Объект площадью 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор не обновлялся. Типичное здание из стекла в стилистике 90-х, типичный состав арендаторов: продуктовый «якорник» (кстати, тоже со старой концепцией), павильоны продавцов одежды вперемешку с хозяйственными лавками. При этом объект находится в удачном месте – рядом проходит крупная магистраль, расположен большой жилой массив, включая новые ЖК. Наша компания выкупила непрофильный актив у предыдущего собственника, и скоро там откроется качественный гастромаркет – ничего похожего в районе нет. При сравнительно небольших инвестициях мы планируем увеличить арендный поток втрое, а окупаемость всего объекта для будущего инвестора приблизится к 9 годам».
Кнутом и пряником
Хотя пока число проектов на «золотом месте», которые прошли или планируют пройти стадию реконцепции, невелико, ситуация действительно изменится в течение ближайших 2-3 лет, соглашается Валерий Трушин: по окончании пандемии собственники смогут стабилизировать финансовые потоки и получат возможность заняться реконцепцией вне зависимости от локации, как это сделал «ПИК». Качество действующих объектов повысит и существенное замедление ввода новых торговых площадей: половину из них ждет реконцепция в ближайшие 2-3 года, прогнозирует Сергей Скороделов. «Даже «Охотный ряд», которому 24 года: совершенно очевидно, что концепция родом из 90-х давно устарела – объект стал тесным и неуютным, но за счет туристического трафика он пока держится на плаву, - поясняет эксперт. - То же самое можно сказать о «Наутилусе». Традиционные десятилетние циклы для торговых центров вообще в прошлом, считает Алдынай Юмбуу. Сейчас развивающиеся рынки стран СНГ проходят 10-летний цикл для торговых центров за 5-7 лет. Падающие или нерастущие арендные ставки в ТЦ и растущие в магазинах у дома уже являются достаточными индикаторами изменения рынка. Арендаторы сегмента услуги, F&B хотят рассматривать первые этажи жилых комплексов, а не торговые центры, указывает г-жа Юмбуу. А молодые и успешные fashion-дизайнеры не хотят «морочиться» с советскими ограничениями ТЦ, которые им абсолютно непонятны: им вполне достаточно Instagram, Wildberries, Lamoda и оффлайн коллабораций в стрите.
Некоторым собственникам нужен не только пряник в виде будущего эффективного современного и прибыльного объекта, но и кнут, считают Кира и Рубен Канаян – перспектива лишиться привычной «дойной коровы», морально устаревшего торгового центра в «козырном» месте. Многие из этих центров находятся в положении монополистов на своих локальных рынках, и участков для строительства новых конкурентов в районе нет. Поэтому рыночные условия, конкуренция не являются аргументом для собственников: они не могут заставить их сделать реновацию. У покупателей таких устарелых торговых центров на «шоколадных» местах отсутствует возможность повлиять на их собственников, проголосовав собственными ногами или рублями, резюмируют эксперты: они нуждаются в помощи городских структур, которые должны стимулировать развивать ТЦ не только экономическими, но и административными мерами. В том числе контролем над соответствием требованиям, скажем, к парковке, эвакуации, вентиляции, внешнему виду фасада и т.д. «Решение проблемы «забытых» торговых центров в «козырных» локациях требует сотрудничества девелоперов и городских властей, - убеждены Кира и Рубен Канаян. - Так, в новых жилых районах, которые продолжают строиться, и девелоперы, и городские власти должны уточнить требования к размещению объектов инфраструктуры, их площадям и качеству, функциональному наполнению. Изучая новые районы российских городов, мы видим, сколько возможностей использовать «козырные» места упустили и продолжают упускать девелоперы жилья. Это многие потерянные миллиарды товарооборота и аренды, но еще много возможностей осталось, их можно успешно реализовать. Кроме внутрирайонного расположения и расположения на въезде в район есть еще межрайонное, которое очень подходит для МФК, создания локальных городских центров с местами приложения труда. Поэтому сейчас существует еще много площадок под новые «козырные» места».
Прямая речь
Ирада Алиева, коммерческий директор NHOOD Russia:
- Не секрет, что устаревшие проекты с хорошей локацией есть в портфолио очень многих собственников. На мой взгляд, слишком часто работает правило, что когда есть прибыль, то нет необходимости что-то менять. Здесь накладывается ряд факторов – это как нежелание прилагать усилия и инвестировать часть чистой прибыли в то, что и так приносит неплохой доход, и опасения, что изменение концепции не найдет отклика у лояльной аудитории, и невозможность убедить собственника в необходимости инвестиций, пока не произойдет серьезное изменение среды, как, например, открытие рядом крупного конкурента. Однако, как мы все понимаем, этот подход работает до определенного момента и не дает долгосрочной стабильности и потенциального роста оборотов арендаторов, не позволяя объекту оставаться конкурентным.
Тенденция обновления районных торговых центров очевидна. С учетом последствий пандемии и локдауна клиент выбирает максимально близкое и наименее затратное по времени «посещение». Концепция daily needs стала наиболее востребованной в повседневной жизни в непосредственной близости от места проживания, так как за полноценным шопингом, как правило, ездят существенно реже в суперрегиональный и региональный объекты.
Есть ТЦ, статус которых ярко образом иллюстрируют текущие тренды. «Калужский» - объект, открывшийся в начале 2000-х на крайне загруженной магистрали, в непосредственной близости от станции метро и в центре плотной жилой застройки. Очевидно, что объект продолжает демонстрировать хороший финансовый результат, однако форматы помещений выходят из размерной сетки арендаторов, а архитектура, инженерия и клиентский опыт уже не соответствуют ожиданиям посетителей, избалованных объектами, построенными по современным стандартам. Проект, который появился одним из первых на рынке коммерческой недвижимости Москвы, – ТК «Коньково». Некоторое время назад объект начал переход из формата «вещевого рынка», здесь открылся современный «Экомаркет», включающий в себя фудмаркет и фудхолл, появились федеральные операторы. Насколько мне известно, сейчас ведется серьезная работа над реконцепцией торгового комплекса, и скоро рынку будет представлен новый формат, который заставит окончательно забыть о прошлом данного проекта.
И, наконец, проект, который уже прошел через этап реконцепции и реконструкции – бывший «Золотой Вавилон» Отрадное. Девелопер выгодно использовал локацию и реализовал успешный проект. Даже при наличии ликвидного места, есть необходимость соответствовать требованиям времени, форматов магазинов и изменяющемуся профилю целевой аудитории, интересам и запросам посетителей.
В качестве примера я могу привести оптимизацию tenant mix под нужды посетителей в ТРЦ «Тройка». В ходе исследования клиентов и зоны охвата мы выявили нехватку детского сегмента и разработали оптимизацию состава арендаторов с учетом обратной связи – разместили «Детский мир», Gloria Jeans и учли возможность организации детского развлекательного центра.
Дмитрий Белозерцев, руководитель по развитию бизнеса GREEN:
- Сегмент ТЦ переживает не лучшие времена, и пандемия, безусловно, внесла свой «вклад». Но некоторые ТЦ, несмотря ни на что, продолжают радовать своих собственников постоянным доходом. И, несомненно, ключевую роль здесь играет именно локация.
Есть несколько типов ТЦ. Один из них – это расположенные в топовых местах с большой концентрацией прохожих и высоким трафиком. Например, в местах с плотным скоплением офисов («Афимолл») или рядом с вокзалами («Европейский»). В этом случае локация действительно играет важную роль и существенно упрощает жизнь собственникам, поскольку трафик формируется самостоятельно, и не нужно прикладывать больших усилий для его повышения.
«Забывчивость» собственников же бывает обманчивой. В успешных ТЦ работа ведется постоянно, но она не является масштабной и порой особо не видна. Последние же тенденции ведут к тому, чтобы изменять функционал ТЦ на более широкий, тем самым привлекая больший круг посетителей. И такие реконцепции требуют увеличения площадей под сервисы и развлечения, которые не являются выгодными с точки зрения арендного дохода, но благоприятно сказываются на трафике. ТЦ с хорошей локацией нет экономической выгоды и порой просто технической возможности выполнять масштабные реконструкции и модернизации с существенным увеличением площадей, как, например, делает ИКЕА.
Юлия Евдокимова, руководитель департамента маркетинга и рекламы R2 Asset Management:
- В первую очередь – это небольшие районные торговые центры, в которые местные жители ходят по привычке, а еще чаще, потому что это единственный ближайший ТЦ, а ехать куда-то нет времени или желания. Чаще всего в таком торговом центре есть якорные арендаторы, которые формируют трафик. Однако время так или иначе диктует свои условия, и если сам собственник такого торгового центра не готов что-либо менять, рано или поздно обстоятельства заставят это сделать. Например, ретейлеры сейчас все чаще рассматривают помещения под стрит, розничные сети развивают небольшие магазины («у дома»). И если рядом будет достойная альтернативная площадь, то популярный якорный арендатор, формирующий основную долю трафика, может переехать на другую локацию, а ТЦ сразу потеряет большую часть посетителей. Поэтому, каким бы популярным не был ТЦ ранее, если он построен до 2015 года, ему необходимо меняться, а собственникам таких объектов - потратиться на разработку и реализацию реконцепции.
Кроме нежелания «вкладываться», у торговых центров устаревшего формата есть другая проблема, связанная не только с концепцией. Часто здание эксплуатируется не должным образом, что приводит к износу инженерных систем, кровли, систем кондиционирования. А это уже строительные работы и усилия по модернизации, которые требуют еще больших вложений.
Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers:
- Сейчас можно констатировать, что основная часть таких объектов в Москве и Санкт-Петербурге - это районные ТЦ, ориентированные на товары повседневного спроса. Но на момент их открытия в 2000-х годах ядром концепции были операторы одежды. Потом все изменилось, но с хорошей локацией небольшой торговый центр достаточно просто заполнить товарами повседневного спроса, а одежда и прочие нерелевантные операторы обычно уходили постепенно. Не включая сильно специализированные торговые центры (строительные, мебельные), основную часть можно разделить на две группы: ядро проекта ориентировано на повседневный спрос и относительно короткое времяпрепровождения; ядро проекта - операторы одежды и обуви, дополненные сильной досуговой компонентой (кафе, рестораны, развлечения и пр.).
В первом случае объект более успешен при небольшом формате, во втором - только при крупном формате. Поэтому наиболее часто испытывают проблемы проекты, которые - уже крупные только для повседневного спроса, но маленькие для создания сильного центра притяжения. Но, конечно, фактор местоположения имеет ключевое значение: у станции метро и при высокой проходимости можно гораздо больше привлечь операторов повседневного спроса, заполнив даже крупный ТРК. Также у стации метро гораздо легче создать центр притяжения, поэтому и при меньшем наборе операторов одежды он может быть удобен покупателям. Отдельно стоит упомянуть период реализации на рынке. «Историческим» объектам с правильной концепцией, которые появились в 2000-х, нужно стараться привлекать дополнительную аудиторию или как минимум удерживать лояльную. Новым торговым центрам, появляющимся на рынке, нужно завоевывать/отбирать аудиторию у существующих объектов, поэтому они должны быть изначально лучше «атакуемых» конкурентов.
Андрей Шувалов, старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield:
- Среди факторов, влияющих более всего сейчас на необходимость реновации ТЦ, - перераспределение поведения потребителей вследствие роста количества районных торговых центров; новый концепт торговли предполагает постоянные изменения в поисках новых трендов; изменение демографии и характера окружения торговых центров; изменение форматов якорных арендаторов и операторов торговой галереи. Сейчас наиболее распространенной формой является именно Renovation –«фейс-лифтинг» – работа, связанная с изменением состава арендаторов. Это обусловлено минимальным воздействием на проект при минимальных вложениях. Данная работа может проводиться как силами управляющей компании проекта, так и с привлечением консультантов, но в целом мы считает нецелесообразным оперировать средневзвешенными показателями - нужно рассматривать каждый проект отдельно. В силу конструктивных ограничений в ряде объектов можно сделать оптимизацию концепции. Тем не менее, есть проекты, реконцепция которых экономически нецелесообразна. Например, оптимизация концепции проекта компании ENKA (бывший) «Рамстор» на Ярцевской улице не позволяла существенно увеличить экономику проекта, в связи с этим было принято единственно правильное решение о полном сносе существующего ТЦ и строительство МФК «Кунцево Плаза». После чего был по такой же схеме реализован проект МФК «Каширская Плаза». Насколько нам известно, в планах компании ENKA есть желание продолжить реконцепцию и других своих проектов.
Август-сентябрь 2021
