Пять лет назад самое большое предложение было представлено на южном и северном направлениях Московского региона, вспоминают в JLL – 33% и 19% соответственно. Сейчас в лидерах они же, с долями 33% и 21% соответственно – причем за это время было построено более 5 млн кв. м складов, однако структура изменилась минимально.
Аналогичная ситуация в Петербурге: пять лет назад на юг города приходилось 65% складов, сейчас - 68%. В Петербурге южное направление открывает дорогу на Москву благодаря трассе Е-95 и все регионы благодаря аэропорту «Пулково», поясняет Александра Шакола, старший менеджер коммерческого отдела Radius Group. Северное же направление – сформировавшийся кластер складской недвижимости для внутренних потребностей Петербурга и снабжения таких городов, как Мурманск и Архангельск. Впрочем, в Петербурге склады постепенно смещаются на восток – в первую очередь из-за того, что на юге города уже сложно найти хороший участок под строительство, а благодаря КАД доступны пути к аэропорту и южным трассам. «В Москве же северное направление – это прямая дорога на Петербург и аэропорт «Шереметьево» до восточных регионов, - напоминает г-жа Шакола. - Южное направление (и юго-восток) – ключевая дорога к миллионникам в ЦФО, весь ЮФО и Приволжье, доступ к аэропорту «Домодедово». Оба направления остаются одними из наиболее развитых складских кластеров Московского региона, здесь инфраструктура развивалась планомерно на протяжении длительного времени, став в итоге важным преимуществом, которое нельзя создать или изменить за одну пандемию».
Другое дело, что сейчас, вследствие очень низкой вакантности, спросом пользуются практически любые направления, уточняет Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. В итоге уходят с рынка даже те блоки, которые долгое время не могли найти арендатора, указывают в компании. Однако в будущем этот дисбаланс скорректируется, и распределение по направлениям вернется к долгосрочным значениям.
ТЫ НА СЕВЕР, Я НА ЮГ
Южное направление Московского региона сохраняет лидерство по уровню развития складских площадей, соглашается Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank. Так, компания PNK group заявила о реализации «Индустриального PNK кластера Домодедово», общая площадь застройки которого составляет 2,9 млн кв. м.
Впрочем, другие направления столичного региона также относительно равномерно прирастают складскими проектами. «При вакантности около 1% в Петербурге и 1,5% в Москве сложно говорить об аутсайдерах, - размышляет Александра Шакола. - Однако в Москве можно с огромным количеством оговорок назвать аутсайдером, например, Киевское направление. Близость к аэропорту Внуково исторически была большим преимуществом района, но стоимость земли здесь выше из-за принадлежности к «новой Москве». Со вводом ЦКАД район стал менее привлекательным для девелоперов – проще построить чуть севернее или южнее, что обеспечит приемлемую доступность к аэропорту и приемлемую стоимость земли, чем «садиться» в непосредственной близости от Внуково».
Это не значит, что склады там не востребованы, но профессиональные девелоперы вряд ли будут затевать новые масштабные проекты, констатирует г-жа Шакола. Кроме того, в Москве сравнительно новыми направлениями можно назвать Горьковское, Ярославское и Новорижское шоссе. Их развитие в последние пять лет связано прежде всего с дорожной инфраструктурой и нехваткой доступных участков на ключевых направлениях.
В качестве особенно перспективного же для Москвы складского формата Евгений Бумагин выделяет light industrial. По его словам, он пока недооценивается крупными девелоперами в силу высокого спроса на «крупные формы» – в первую очередь распределительные и фулфилмент-центры. В то же время light industrial характеризуется очень привлекательной доходностью: сейчас в этом сегменте в относительной величине она в несколько раз выше, чем в больших форматах. При этом сформированного инвестиционного продукта, который можно было бы предложить инвесторам в складской и индустриальный рынок, пока нет. В JLL убеждены: тот, кто первым сформирует предложение в сегменте, и снимет сливки в самом ближайшем будущем.
МАЛ, ДА ДОРОГ
Спрос со стороны компаний сегмента e-commerce в очередной раз подчеркнул нехватку готового предложения на складском рынке, рассказывает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. По его словам, на фоне низкой вакансии все сильнее укрепляется тенденция к росту спроса на новое строительство, в первую очередь, объектов по модели built-to-suit. «Если же говорить о e-commerce как драйвере рынка, то для компаний этого сегмента важна зона покрытия логистикой и удаленность от МКАД, - продолжает Евгений Титаренко. - По этой причине Ozon, например, разместил распределительный центр на Ленинградском шоссе и строит объект на Новой Риге и на Ярославском шоссе. Вообще, e-commerce, так сказать, «идет» в трех направлениях. Большие распредцентры размещаются в основном на Бетонном кольце (А107), здесь интересны те локации, куда будет удобно добираться персоналу - нехватка складских работников сейчас является одной из сложностей сегмента. Для dark stores же площадью 15-30 тыс. кв. м выбирают участки с небольшим удалением от МКАД. Ну а внутри Москвы, как правило, располагаются склады под экспресс-доставку».
Многоканальный ретейл вынужден оптимизировать логистику с целью сохранения опции экспресс-доставки, соглашается Екатерина Ногай, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield. Важным изменением становится полный запуск ЦКАД и новые ограничения движения фур на МКАД. Для складского рынка это означает дальнейшее увеличение спроса на городские логистические решения, рост стоимости объектов вблизи МКАД и, как следствие, развитие локаций вблизи ЦКАД, в поясе 30-50 км от Москвы (за ЦКАД). 25% нового строительства в 2021 году сосредоточено в этом поясе, показатель вырос на 11 п.п. год к году. Доля нового строительства в районе 10-30 км от МКАД снизилась с 78% в 2020 до 51% (-27 п.п.). В перспективе ввод новых ограничений и трансформация МКАД в городскую магистраль будут способствовать смещению складских объектов первой мили к ЦКАД и росту востребованности городской логистики как обязательного этапа цепочек поставок крупных онлайн игроков, прогнозирует Екатерина Ногай. «В среднесрочной перспективе мы увидим все большую долю ввода складов городской логистики, - поддерживает Евгений Бумагин. - Наконец, с тем же фактором роста электронной торговли связан и тренд перераспределения спроса от Москвы в регионы. Если до 2019 года доля Московского региона составляла около 70-80% всего совокупного спроса на качественные склады, то в последние 2,5 года она снизилась до 60%. При этом крупнейшие онлайн-ретейлеры в неменьшей степени сконцентрированы на открытии складов в регионах, чем в Москве и области».
«Но по «последней миле» вопрос вообще куда как интереснее, - делится Александра Шакола. - На московском рынке эту нишу ведь исторически занимали старые производственные помещения, которые город сейчас активно ликвидирует. И, несмотря на то, что рынок требует городских складов, профильным девелоперам здесь приходится бороться за участки с девелоперами жилой недвижимости, что не очень-то реально. Таким образом, «городские склады», как ни парадоксально, выдавливаются все дальше за город. Найти площадку в Москве под строительство склада почти нереально, земля стоит дорого, а платежеспособный спрос оценить сложно: если за МКАД сейчас рентабельно построить объект под аренду по цене 5000 рублей за кв. м, то в пределах кольца – по 15000 рублей. Склады нужны, но какое количество потенциальных арендаторов готово столько платить?».
Из этой патовой ситуации есть выход, считает эксперт. Благодаря изменениям в законодательстве девелоперы жилья сейчас вынуждены создавать «рабочие места», чтобы сменить ВРИ участка на жилое. Таким образом, в Москве будут строиться технопарки, которые теоретически можно приспособить именно под «последнюю милю». Несложно догадаться, что девелоперы мало заинтересованы в долгосрочном управлении и развитии такого вида недвижимости - они заинтересованы в том, чтобы отчитаться перед правительством о создании мест приложения труда, получить льготы по смене ВРИ и спокойно строить свои ЖК, поясняет Александра Шакола. И вот здесь, по ее словам, есть возможность для инвестора выкупить технопарки и создать на их базе сеть городских складов.
Картинка красивая, но эксперт отмечает, что профессиональные складские девелоперы в эту историю тоже вряд ли пойдут, а реального игрока, который бы специализировался на данном формате, в России пока нет. Препятствием служит и то, что строительство именно складской недвижимости городом не классифицируется как создание мест приложения труда, а вот технопарк – да. Другое дело, что понятие «технопарк» - довольно размытое само по себе, поэтому не очень понятно, к чему конечный продукт будет ближе – к городским складам или к офисам класса С.
Еще один вариант концессии, по словам Александры Шаколы, – когда для развития территории объединяются девелоперы разных профилей. Городским властям ведь все равно, кто конкретно будет строить жилье, а кто «рабочие места», поясняет она, главное – чтобы все было в нужных пропорциях. Правда, здесь тоже есть подводные камни. Во-первых, нужна высокая степень доверия между девелопером жилья и девелопером технопарка. Во-вторых, участок должен быть привлекательным для всех сторон. В-третьих, жилье и инфраструктура могут конфликтовать, как на стадии строительства, так и в процессе продажи квартир. Поэтому «городские склады» в Москве пока и не совсем городские, резюмирует Александра Шакола. «Но рано или поздно игрок на этом поле появится, возможно, это будет подразделение жилого девелопера или профильная компания с определенным капиталом и запасом прочности, - прогнозирует она. - Например, о такой возможности заявлял один из основателей JLL».
ПОЕЗД НА ЛЕНИНГРАД
В свою очередь, качественные склады классов А и В/В+ распределяются в Петербурге сегодня так: 60% сосредоточено в Шушарах, около 25% - на севере города, оставшиеся 15% - на восточном направлении, перечисляет Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. Таким образом, восток и север – наименее застроенные локации, хотя потребность в складах в этих направлениях колоссальная – по оценкам компании, около 50% заявок приходятся на них. Но при вакансии, колеблющейся в районе 1%, клиенту не приходится выбирать, подчеркивает эксперт.
По его словам, востребованность направления «Шушары» и юга города со стороны девелоперов объясняется тем, что там сосредоточены крупные и недорогие массивы земли – ее можно купить от 1 800 до 3 000 рублей за кв. м. Стоимость в восточной и северной частях значительно выше, и хотя можно найти землю по цене юга, локация будет обременена трудной транспортной доступностью и низкими логистическими возможностями. Компаниям же, развивающим e-commerce, необходимо распределить свои складские мощности по городу так, чтобы охватить максимальную долю территорий. В итоге объекты под даркстор или склад последней мили активно забирают крупные игроки рынка, например, «Яндекс.Лавка», «СберМаркет», OZON Express. «В Санкт-Петербурге девелоперы не успевают за столь активным развитием этих онлайн-гигантов и не способны полностью закрыть их спрос, - констатирует Филипп Чайка. - При сложившемся дефиците площадей и «голодном рынке» объект любого формата будет сдан – и light industrial, и мультитемпературный склад, и объект с высокой ставкой класса А».
Драйверами рынка в Петербурге по-прежнему выступают опытные крупные девелоперы с большими финансовыми ресурсами или возможностью их привлечения: «RAUM Бугры», «Осиновая Роща», «Октавиан», «Адамант», «Raven Russia». Однако наблюдается активность и непрофильных игроков – владельцев торговой недвижимости или жилищных застройщиков, но, учитывая недостаток их опыта, возлагать большие надежды на перераспределение сил не стоит, считает г-н Чайка. «В Санкт-Петербурге также отмечается взрывной спрос на «склады последней мили», - указывает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg. – Те же Шушары традиционно остаются самой востребованной локацией, но на расстоянии не более 5 км от КАД. В ближайшие 5 лет мы скорее всего увидим, что спрос будет смещаться дальше, до 10-15 км. И здесь мы будем повторять опыт Московского региона, где склады могут находиться на расстоянии до 40 км от МКАД».
ДАЛЕКО ОТ МОСКВЫ
Не слишком изменилась ситуация и в других регионах России: по оценкам Knight Frank, наиболее востребованными остаются крупные логистические центры, такие как Свердловская, Новосибирская, Самарская, Ростовская область, Краснодарский и Приморский края и другие. Показательно, что, по данным Cushman & Wakefield, доля Санкт-Петербурга в общем объеме регионального спроса сокращается уже на протяжении двух лет и не превышает 30% - ранее показатель в среднем составлял 40%.
При этом в первом полугодии 2021 года в компании фиксировали рост популярности таких регионов, как Самарская и Ростовская области. Как правило, эти всплески связаны с крупными сделками. Например, для Самары объем спроса на уровне 206 тыс. кв. м (1 полугодие 2021 года) – исторический максимум, предыдущим рекордом было 55 тыс. кв. м (в 2017 году). В регионе были заключены сразу две крупные сделки: OZON реализует фулфилмент-фабрику площадью 135 тыс. кв. м, а Yandex арендует 26 тыс. кв. м в складском комплексе «СамараТрансАвто».
В Ростовской области ситуация складывается аналогичным образом: OZON принял решение о расширении собственных площадей в логистическом парке А2 Ростов-на-Дону (80 тыс. кв. м), а DNS арендовал 22 тыс. кв. м в PNK Парке Ростов-на-Дону. Крупные онлайн игроки продолжат осваивать новые рынки для усиления собственной логистики в регионах, и в Cushman & Wakefield прогнозируют ряд крупных сделок со стороны лидеров онлайн рынка в менее освоенных локациях. В среднесрочной же перспективе многоканальные операторы также возьмут курс на расширение своего присутствия на второстепенных рынках вслед за «чистым онлайном». «Интерес к региональным рынкам постепенно рос в течение нескольких лет, но здесь развитие онлайн-торговли является более заметным фактором, расширяется география складской недвижимости, - считает Александра Шакола. - Спрос ведь теперь растет не только в центральных для каждого региона городах, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Казань, но и в других – Челябинск, Новороссийск, Новокузнецк, Самара. Нельзя сказать, что раньше они были неперспективными, но именно стремление ретейлеров быть ближе к конечному потребителю и обеспечивать в регионах столичный сервис дало хороший импульс для развития всех рынков. Ну и если дальше говорить о географии, то уже давно в логистических кругах идет речь о прямых поставках из Китая – не через Москву, а через Читу, Иркутск, Новосибирск. Правда, пока воз и ныне там».
Для развития региональной складской логистики основным фактором выбора локации становится возможность охвата максимального числа потребителей, резюмируют в Cushman & Wakefield. Эксперты компании соглашаются с коллегами, что наиболее развитые складские рынки – это не просто крупнейшие города-миллионники, но города, в окружении которых расположено несколько густонаселенных пунктов и которые являются центром крупного потребительского кластера. Так, складские комплексы, расположенные в Новосибирске, могут обслуживать Барнаул, Кемерово, Новокузнецк и Томск, совокупная численность населения которых более 2 млн человек. Аналогичная ситуация наблюдается в Екатеринбурге и Казани. Этим же объясняется низкая популярность с точки зрения складской недвижимости таких городов как Челябинск (с населением 1,2 млн человек), Омск (1,1 млн человек), Уфа (1,1 млн человек), Пермь (1,1 млн человек) и Волгоград (1 млн человек). Все они находятся в зоне влияния более развитых логистических центров и не имеют собственного густонаселенного потребительского кластера. Кроме того, вопрос городской логистики стал теперь особенно актуален не только для Москвы и Петербурга, но и для региональных городов с наиболее высокой численностью населения, таких как Новосибирск, Екатеринбург и Казань.
Прямая речь
Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России:
- Бум роста электронной торговли создал устойчивый спрос на складские объекты, расположенные в черте мегаполисов, а также в максимальной близости к ним. Не отстает и спрос среди классических офлайн-ретейлеров, наращивающих объемы продаж в традиционном сегменте, а также среди игроков, развивающих онлайн-направления, для которых необходима дополнительная логистическая инфраструктура. Помимо спроса дополнительным стимулом для девелоперов являются темпы реальной инфляции (особенно рост стоимости металла и других строительных материалов), заставляющие как инвестировать и монетизировать свободные денежные средства, так и создавать инфраструктуру впрок для фиксации стоимости строительства необходимых в будущем объектов. А популярная в настоящее время схема build-to-suit с ее производными, минимизирующая риски девелопера, данную тенденцию только усилила.
Активно развивается складская инфраструктура в регионах, близких к традиционным точкам концентрации распределительных центров. Еще недавно для большинства сегментов экономики не было целесообразно иметь распределительные склады в регионах, сроки автомобильной доставки до которых от крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и другие, были в пределах двух дней. Сегодня же наличие подобных объектов крайне востребовано, так как на стремительно развивающемся рынке электронной коммерции конкурентную борьбу за клиентов выигрывают игроки, способные обеспечить качественную доставку заказов потребителям в минимальные сроки — вплоть до одного часа. Для этого требуется наличие складов, в том числе дарксторов, располагающихся в непосредственной близости к самому потребителю. Тенденция к росту количества подобных объектов и их географической представленности сохраняется. Это означает, что спрос на склады последней мили останется устойчивым и распространится на населенные пункты с меньшей численностью населения.
Наталья Зайнуллина, аналитик департамента складской недвижимости Accent Capital:
- Московский регион остается крупнейшим общероссийским транспортным узлом, в котором сосредоточено около 60% всего качественного складского предложения в России. Ввод ЦКАД дает новый потенциал для развития складского рынка как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Уже сейчас в существующих логистических парках строится и предлагается к строительству в формате built-to-suit более миллиона квадратных метров новых складских площадей, а также анонсируются новые проекты, которые упрочат новый статус ЦКАД как важной логистической артерии Московского региона, в том числе потому, что постепенный ввод ограничений для большегрузного транспорта на МКАД будет способствовать полному переключению потока на трассы А 107 и ЦКАД. ЦКАД уже сейчас становится ключевым элементом для логистики. В краткосрочной перспективе произойдет образование ряда распределительных центров, расположенных в непосредственной близости от него, для компаний, делающих ставку на скорость доставки товаров клиентам.
Создание новых индустриальных кластеров и введение налоговых льгот для постройки или аренды склада на территории, расположенной вблизи ЦКАД, также будут стимулировать рост деловой активности. Благодаря вводу ЦКАД большим потенциалом для развития обладает Восточное направление, представленное трассой М7, а в будущем еще и М-12, во-первых, благодаря планам по развитию сообщения с такими странами как Китай и Казахстан, а во-вторых, благодаря развитию логистических связей с регионами России. Северо-восточное направление является довольно многолюдным и привлекательно в аспекте количества рабочей силы. Кроме этого, Север-Восток еще не так насыщен складскими площадями и имеет некоторый потенциал. В будущем данные регионы будут только расти, что увеличит как внутренний спрос, так и предложение на рынке трудовых ресурсов.
В 2020 году многие крупные многоканальные ретейлеры развивали собственную логистику как в Москве, так и на региональных рынках, в то время как присутствующие только онлайн делали упор в основном на Московский регион.
Но в 2021 году, во многом «благодаря» панедмии, ситуация кардинально изменилась: онлайн-ретейл переключил свое развитие на регионы, в то время как компании многоканального ретейла еще находятся в процессе наладки бизнес-процессов и запуска своих новых площадок, работая над скоростью и качеством доставки на региональных рынках.
В краткосрочной перспективе тенденция сохранится, и можно прогнозировать в менее логистически развитых регионах ряд крупных сделок с участием лидеров онлайн-рынка. В среднесрочной перспективе многоканальные операторы будут действовать на расширение своего присутствия на неохваченных региональных рынках вслед за чистым онлайном.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers:
- Перспективны склады последней мили на МКАД, КАД, внутри городов, ближе к спальным районам, регионы - Центральный, ЮФО, Повольжье, Урал, Сибирь, Дальний Восток. На фоне активного роста e-commerce ретейлеры стали активно рассматривать варианты развития в регионах. К регионам, которые представляют наибольший интерес для федеральных сетей в 2021 году, можно отнести Южный федеральный округ (Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград), Приволжский федеральный округ (Самара, Нижний Новгород, Тольятти, Казань), Уральский федеральный округ (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Уфа), Сибирский федеральный округ (Новосибирск, Красноярск, Иркутск). Учитывая, что предложение идет вслед за спросом, по нашим прогнозам, в ближайшее время мы увидим реализацию новых проектов именно в этих локациях. Также стоит отметить, что сейчас в регионах превалирует строительство объектов под заказчика, и такой тренд сохранится в ближайшей перспективе.
В целом на рынке появился устойчивый интерес не только к городам-миллионникам, но и к более мелким, с населением 300-500 тыс. жителей. Компании во многом уже реализовали свои потребности в складских площадях в Москве и Петербурге и ищут новые точки для повышения эффективности своего бизнеса. Идет движение, с точки зрения спроса, от Москвы на восток и юг, захватывая новые регионы. Высок интерес к региону большого Сочи: в настоящий момент там отсутствует качественное предложение. Соответственно, следуя за потребностями ретейлеров, девелоперы будут планировать реализацию новых проектов в этой локации.
Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE:
- Выросла популярность пригородных и городских объектов логистики, которые используются для доставки товаров потребителям. Острую необходимость в улучшении инфраструктуры логистики «последней мили» обозначил весенний «локдаун» в 2020-м. В остальном востребованными остаются все те же регионы, рынки и субрынки, что и раньше, только востребованность их выросла вместе с ростом объемов спроса на складском рынке в 2020 и 2021 гг.
Август 2021
Аналогичная ситуация в Петербурге: пять лет назад на юг города приходилось 65% складов, сейчас - 68%. В Петербурге южное направление открывает дорогу на Москву благодаря трассе Е-95 и все регионы благодаря аэропорту «Пулково», поясняет Александра Шакола, старший менеджер коммерческого отдела Radius Group. Северное же направление – сформировавшийся кластер складской недвижимости для внутренних потребностей Петербурга и снабжения таких городов, как Мурманск и Архангельск. Впрочем, в Петербурге склады постепенно смещаются на восток – в первую очередь из-за того, что на юге города уже сложно найти хороший участок под строительство, а благодаря КАД доступны пути к аэропорту и южным трассам. «В Москве же северное направление – это прямая дорога на Петербург и аэропорт «Шереметьево» до восточных регионов, - напоминает г-жа Шакола. - Южное направление (и юго-восток) – ключевая дорога к миллионникам в ЦФО, весь ЮФО и Приволжье, доступ к аэропорту «Домодедово». Оба направления остаются одними из наиболее развитых складских кластеров Московского региона, здесь инфраструктура развивалась планомерно на протяжении длительного времени, став в итоге важным преимуществом, которое нельзя создать или изменить за одну пандемию».
Другое дело, что сейчас, вследствие очень низкой вакантности, спросом пользуются практически любые направления, уточняет Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. В итоге уходят с рынка даже те блоки, которые долгое время не могли найти арендатора, указывают в компании. Однако в будущем этот дисбаланс скорректируется, и распределение по направлениям вернется к долгосрочным значениям.
ТЫ НА СЕВЕР, Я НА ЮГ
Южное направление Московского региона сохраняет лидерство по уровню развития складских площадей, соглашается Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank. Так, компания PNK group заявила о реализации «Индустриального PNK кластера Домодедово», общая площадь застройки которого составляет 2,9 млн кв. м.
Впрочем, другие направления столичного региона также относительно равномерно прирастают складскими проектами. «При вакантности около 1% в Петербурге и 1,5% в Москве сложно говорить об аутсайдерах, - размышляет Александра Шакола. - Однако в Москве можно с огромным количеством оговорок назвать аутсайдером, например, Киевское направление. Близость к аэропорту Внуково исторически была большим преимуществом района, но стоимость земли здесь выше из-за принадлежности к «новой Москве». Со вводом ЦКАД район стал менее привлекательным для девелоперов – проще построить чуть севернее или южнее, что обеспечит приемлемую доступность к аэропорту и приемлемую стоимость земли, чем «садиться» в непосредственной близости от Внуково».
Это не значит, что склады там не востребованы, но профессиональные девелоперы вряд ли будут затевать новые масштабные проекты, констатирует г-жа Шакола. Кроме того, в Москве сравнительно новыми направлениями можно назвать Горьковское, Ярославское и Новорижское шоссе. Их развитие в последние пять лет связано прежде всего с дорожной инфраструктурой и нехваткой доступных участков на ключевых направлениях.
В качестве особенно перспективного же для Москвы складского формата Евгений Бумагин выделяет light industrial. По его словам, он пока недооценивается крупными девелоперами в силу высокого спроса на «крупные формы» – в первую очередь распределительные и фулфилмент-центры. В то же время light industrial характеризуется очень привлекательной доходностью: сейчас в этом сегменте в относительной величине она в несколько раз выше, чем в больших форматах. При этом сформированного инвестиционного продукта, который можно было бы предложить инвесторам в складской и индустриальный рынок, пока нет. В JLL убеждены: тот, кто первым сформирует предложение в сегменте, и снимет сливки в самом ближайшем будущем.
МАЛ, ДА ДОРОГ
Спрос со стороны компаний сегмента e-commerce в очередной раз подчеркнул нехватку готового предложения на складском рынке, рассказывает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. По его словам, на фоне низкой вакансии все сильнее укрепляется тенденция к росту спроса на новое строительство, в первую очередь, объектов по модели built-to-suit. «Если же говорить о e-commerce как драйвере рынка, то для компаний этого сегмента важна зона покрытия логистикой и удаленность от МКАД, - продолжает Евгений Титаренко. - По этой причине Ozon, например, разместил распределительный центр на Ленинградском шоссе и строит объект на Новой Риге и на Ярославском шоссе. Вообще, e-commerce, так сказать, «идет» в трех направлениях. Большие распредцентры размещаются в основном на Бетонном кольце (А107), здесь интересны те локации, куда будет удобно добираться персоналу - нехватка складских работников сейчас является одной из сложностей сегмента. Для dark stores же площадью 15-30 тыс. кв. м выбирают участки с небольшим удалением от МКАД. Ну а внутри Москвы, как правило, располагаются склады под экспресс-доставку».
Многоканальный ретейл вынужден оптимизировать логистику с целью сохранения опции экспресс-доставки, соглашается Екатерина Ногай, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield. Важным изменением становится полный запуск ЦКАД и новые ограничения движения фур на МКАД. Для складского рынка это означает дальнейшее увеличение спроса на городские логистические решения, рост стоимости объектов вблизи МКАД и, как следствие, развитие локаций вблизи ЦКАД, в поясе 30-50 км от Москвы (за ЦКАД). 25% нового строительства в 2021 году сосредоточено в этом поясе, показатель вырос на 11 п.п. год к году. Доля нового строительства в районе 10-30 км от МКАД снизилась с 78% в 2020 до 51% (-27 п.п.). В перспективе ввод новых ограничений и трансформация МКАД в городскую магистраль будут способствовать смещению складских объектов первой мили к ЦКАД и росту востребованности городской логистики как обязательного этапа цепочек поставок крупных онлайн игроков, прогнозирует Екатерина Ногай. «В среднесрочной перспективе мы увидим все большую долю ввода складов городской логистики, - поддерживает Евгений Бумагин. - Наконец, с тем же фактором роста электронной торговли связан и тренд перераспределения спроса от Москвы в регионы. Если до 2019 года доля Московского региона составляла около 70-80% всего совокупного спроса на качественные склады, то в последние 2,5 года она снизилась до 60%. При этом крупнейшие онлайн-ретейлеры в неменьшей степени сконцентрированы на открытии складов в регионах, чем в Москве и области».
«Но по «последней миле» вопрос вообще куда как интереснее, - делится Александра Шакола. - На московском рынке эту нишу ведь исторически занимали старые производственные помещения, которые город сейчас активно ликвидирует. И, несмотря на то, что рынок требует городских складов, профильным девелоперам здесь приходится бороться за участки с девелоперами жилой недвижимости, что не очень-то реально. Таким образом, «городские склады», как ни парадоксально, выдавливаются все дальше за город. Найти площадку в Москве под строительство склада почти нереально, земля стоит дорого, а платежеспособный спрос оценить сложно: если за МКАД сейчас рентабельно построить объект под аренду по цене 5000 рублей за кв. м, то в пределах кольца – по 15000 рублей. Склады нужны, но какое количество потенциальных арендаторов готово столько платить?».
Из этой патовой ситуации есть выход, считает эксперт. Благодаря изменениям в законодательстве девелоперы жилья сейчас вынуждены создавать «рабочие места», чтобы сменить ВРИ участка на жилое. Таким образом, в Москве будут строиться технопарки, которые теоретически можно приспособить именно под «последнюю милю». Несложно догадаться, что девелоперы мало заинтересованы в долгосрочном управлении и развитии такого вида недвижимости - они заинтересованы в том, чтобы отчитаться перед правительством о создании мест приложения труда, получить льготы по смене ВРИ и спокойно строить свои ЖК, поясняет Александра Шакола. И вот здесь, по ее словам, есть возможность для инвестора выкупить технопарки и создать на их базе сеть городских складов.
Картинка красивая, но эксперт отмечает, что профессиональные складские девелоперы в эту историю тоже вряд ли пойдут, а реального игрока, который бы специализировался на данном формате, в России пока нет. Препятствием служит и то, что строительство именно складской недвижимости городом не классифицируется как создание мест приложения труда, а вот технопарк – да. Другое дело, что понятие «технопарк» - довольно размытое само по себе, поэтому не очень понятно, к чему конечный продукт будет ближе – к городским складам или к офисам класса С.
Еще один вариант концессии, по словам Александры Шаколы, – когда для развития территории объединяются девелоперы разных профилей. Городским властям ведь все равно, кто конкретно будет строить жилье, а кто «рабочие места», поясняет она, главное – чтобы все было в нужных пропорциях. Правда, здесь тоже есть подводные камни. Во-первых, нужна высокая степень доверия между девелопером жилья и девелопером технопарка. Во-вторых, участок должен быть привлекательным для всех сторон. В-третьих, жилье и инфраструктура могут конфликтовать, как на стадии строительства, так и в процессе продажи квартир. Поэтому «городские склады» в Москве пока и не совсем городские, резюмирует Александра Шакола. «Но рано или поздно игрок на этом поле появится, возможно, это будет подразделение жилого девелопера или профильная компания с определенным капиталом и запасом прочности, - прогнозирует она. - Например, о такой возможности заявлял один из основателей JLL».
ПОЕЗД НА ЛЕНИНГРАД
В свою очередь, качественные склады классов А и В/В+ распределяются в Петербурге сегодня так: 60% сосредоточено в Шушарах, около 25% - на севере города, оставшиеся 15% - на восточном направлении, перечисляет Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. Таким образом, восток и север – наименее застроенные локации, хотя потребность в складах в этих направлениях колоссальная – по оценкам компании, около 50% заявок приходятся на них. Но при вакансии, колеблющейся в районе 1%, клиенту не приходится выбирать, подчеркивает эксперт.
По его словам, востребованность направления «Шушары» и юга города со стороны девелоперов объясняется тем, что там сосредоточены крупные и недорогие массивы земли – ее можно купить от 1 800 до 3 000 рублей за кв. м. Стоимость в восточной и северной частях значительно выше, и хотя можно найти землю по цене юга, локация будет обременена трудной транспортной доступностью и низкими логистическими возможностями. Компаниям же, развивающим e-commerce, необходимо распределить свои складские мощности по городу так, чтобы охватить максимальную долю территорий. В итоге объекты под даркстор или склад последней мили активно забирают крупные игроки рынка, например, «Яндекс.Лавка», «СберМаркет», OZON Express. «В Санкт-Петербурге девелоперы не успевают за столь активным развитием этих онлайн-гигантов и не способны полностью закрыть их спрос, - констатирует Филипп Чайка. - При сложившемся дефиците площадей и «голодном рынке» объект любого формата будет сдан – и light industrial, и мультитемпературный склад, и объект с высокой ставкой класса А».
Драйверами рынка в Петербурге по-прежнему выступают опытные крупные девелоперы с большими финансовыми ресурсами или возможностью их привлечения: «RAUM Бугры», «Осиновая Роща», «Октавиан», «Адамант», «Raven Russia». Однако наблюдается активность и непрофильных игроков – владельцев торговой недвижимости или жилищных застройщиков, но, учитывая недостаток их опыта, возлагать большие надежды на перераспределение сил не стоит, считает г-н Чайка. «В Санкт-Петербурге также отмечается взрывной спрос на «склады последней мили», - указывает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg. – Те же Шушары традиционно остаются самой востребованной локацией, но на расстоянии не более 5 км от КАД. В ближайшие 5 лет мы скорее всего увидим, что спрос будет смещаться дальше, до 10-15 км. И здесь мы будем повторять опыт Московского региона, где склады могут находиться на расстоянии до 40 км от МКАД».
ДАЛЕКО ОТ МОСКВЫ
Не слишком изменилась ситуация и в других регионах России: по оценкам Knight Frank, наиболее востребованными остаются крупные логистические центры, такие как Свердловская, Новосибирская, Самарская, Ростовская область, Краснодарский и Приморский края и другие. Показательно, что, по данным Cushman & Wakefield, доля Санкт-Петербурга в общем объеме регионального спроса сокращается уже на протяжении двух лет и не превышает 30% - ранее показатель в среднем составлял 40%.
При этом в первом полугодии 2021 года в компании фиксировали рост популярности таких регионов, как Самарская и Ростовская области. Как правило, эти всплески связаны с крупными сделками. Например, для Самары объем спроса на уровне 206 тыс. кв. м (1 полугодие 2021 года) – исторический максимум, предыдущим рекордом было 55 тыс. кв. м (в 2017 году). В регионе были заключены сразу две крупные сделки: OZON реализует фулфилмент-фабрику площадью 135 тыс. кв. м, а Yandex арендует 26 тыс. кв. м в складском комплексе «СамараТрансАвто».
В Ростовской области ситуация складывается аналогичным образом: OZON принял решение о расширении собственных площадей в логистическом парке А2 Ростов-на-Дону (80 тыс. кв. м), а DNS арендовал 22 тыс. кв. м в PNK Парке Ростов-на-Дону. Крупные онлайн игроки продолжат осваивать новые рынки для усиления собственной логистики в регионах, и в Cushman & Wakefield прогнозируют ряд крупных сделок со стороны лидеров онлайн рынка в менее освоенных локациях. В среднесрочной же перспективе многоканальные операторы также возьмут курс на расширение своего присутствия на второстепенных рынках вслед за «чистым онлайном». «Интерес к региональным рынкам постепенно рос в течение нескольких лет, но здесь развитие онлайн-торговли является более заметным фактором, расширяется география складской недвижимости, - считает Александра Шакола. - Спрос ведь теперь растет не только в центральных для каждого региона городах, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Казань, но и в других – Челябинск, Новороссийск, Новокузнецк, Самара. Нельзя сказать, что раньше они были неперспективными, но именно стремление ретейлеров быть ближе к конечному потребителю и обеспечивать в регионах столичный сервис дало хороший импульс для развития всех рынков. Ну и если дальше говорить о географии, то уже давно в логистических кругах идет речь о прямых поставках из Китая – не через Москву, а через Читу, Иркутск, Новосибирск. Правда, пока воз и ныне там».
Для развития региональной складской логистики основным фактором выбора локации становится возможность охвата максимального числа потребителей, резюмируют в Cushman & Wakefield. Эксперты компании соглашаются с коллегами, что наиболее развитые складские рынки – это не просто крупнейшие города-миллионники, но города, в окружении которых расположено несколько густонаселенных пунктов и которые являются центром крупного потребительского кластера. Так, складские комплексы, расположенные в Новосибирске, могут обслуживать Барнаул, Кемерово, Новокузнецк и Томск, совокупная численность населения которых более 2 млн человек. Аналогичная ситуация наблюдается в Екатеринбурге и Казани. Этим же объясняется низкая популярность с точки зрения складской недвижимости таких городов как Челябинск (с населением 1,2 млн человек), Омск (1,1 млн человек), Уфа (1,1 млн человек), Пермь (1,1 млн человек) и Волгоград (1 млн человек). Все они находятся в зоне влияния более развитых логистических центров и не имеют собственного густонаселенного потребительского кластера. Кроме того, вопрос городской логистики стал теперь особенно актуален не только для Москвы и Петербурга, но и для региональных городов с наиболее высокой численностью населения, таких как Новосибирск, Екатеринбург и Казань.
Прямая речь
Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России:
- Бум роста электронной торговли создал устойчивый спрос на складские объекты, расположенные в черте мегаполисов, а также в максимальной близости к ним. Не отстает и спрос среди классических офлайн-ретейлеров, наращивающих объемы продаж в традиционном сегменте, а также среди игроков, развивающих онлайн-направления, для которых необходима дополнительная логистическая инфраструктура. Помимо спроса дополнительным стимулом для девелоперов являются темпы реальной инфляции (особенно рост стоимости металла и других строительных материалов), заставляющие как инвестировать и монетизировать свободные денежные средства, так и создавать инфраструктуру впрок для фиксации стоимости строительства необходимых в будущем объектов. А популярная в настоящее время схема build-to-suit с ее производными, минимизирующая риски девелопера, данную тенденцию только усилила.
Активно развивается складская инфраструктура в регионах, близких к традиционным точкам концентрации распределительных центров. Еще недавно для большинства сегментов экономики не было целесообразно иметь распределительные склады в регионах, сроки автомобильной доставки до которых от крупных городов, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и другие, были в пределах двух дней. Сегодня же наличие подобных объектов крайне востребовано, так как на стремительно развивающемся рынке электронной коммерции конкурентную борьбу за клиентов выигрывают игроки, способные обеспечить качественную доставку заказов потребителям в минимальные сроки — вплоть до одного часа. Для этого требуется наличие складов, в том числе дарксторов, располагающихся в непосредственной близости к самому потребителю. Тенденция к росту количества подобных объектов и их географической представленности сохраняется. Это означает, что спрос на склады последней мили останется устойчивым и распространится на населенные пункты с меньшей численностью населения.
Наталья Зайнуллина, аналитик департамента складской недвижимости Accent Capital:
- Московский регион остается крупнейшим общероссийским транспортным узлом, в котором сосредоточено около 60% всего качественного складского предложения в России. Ввод ЦКАД дает новый потенциал для развития складского рынка как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Уже сейчас в существующих логистических парках строится и предлагается к строительству в формате built-to-suit более миллиона квадратных метров новых складских площадей, а также анонсируются новые проекты, которые упрочат новый статус ЦКАД как важной логистической артерии Московского региона, в том числе потому, что постепенный ввод ограничений для большегрузного транспорта на МКАД будет способствовать полному переключению потока на трассы А 107 и ЦКАД. ЦКАД уже сейчас становится ключевым элементом для логистики. В краткосрочной перспективе произойдет образование ряда распределительных центров, расположенных в непосредственной близости от него, для компаний, делающих ставку на скорость доставки товаров клиентам.
Создание новых индустриальных кластеров и введение налоговых льгот для постройки или аренды склада на территории, расположенной вблизи ЦКАД, также будут стимулировать рост деловой активности. Благодаря вводу ЦКАД большим потенциалом для развития обладает Восточное направление, представленное трассой М7, а в будущем еще и М-12, во-первых, благодаря планам по развитию сообщения с такими странами как Китай и Казахстан, а во-вторых, благодаря развитию логистических связей с регионами России. Северо-восточное направление является довольно многолюдным и привлекательно в аспекте количества рабочей силы. Кроме этого, Север-Восток еще не так насыщен складскими площадями и имеет некоторый потенциал. В будущем данные регионы будут только расти, что увеличит как внутренний спрос, так и предложение на рынке трудовых ресурсов.
В 2020 году многие крупные многоканальные ретейлеры развивали собственную логистику как в Москве, так и на региональных рынках, в то время как присутствующие только онлайн делали упор в основном на Московский регион.
Но в 2021 году, во многом «благодаря» панедмии, ситуация кардинально изменилась: онлайн-ретейл переключил свое развитие на регионы, в то время как компании многоканального ретейла еще находятся в процессе наладки бизнес-процессов и запуска своих новых площадок, работая над скоростью и качеством доставки на региональных рынках.
В краткосрочной перспективе тенденция сохранится, и можно прогнозировать в менее логистически развитых регионах ряд крупных сделок с участием лидеров онлайн-рынка. В среднесрочной перспективе многоканальные операторы будут действовать на расширение своего присутствия на неохваченных региональных рынках вслед за чистым онлайном.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Colliers:
- Перспективны склады последней мили на МКАД, КАД, внутри городов, ближе к спальным районам, регионы - Центральный, ЮФО, Повольжье, Урал, Сибирь, Дальний Восток. На фоне активного роста e-commerce ретейлеры стали активно рассматривать варианты развития в регионах. К регионам, которые представляют наибольший интерес для федеральных сетей в 2021 году, можно отнести Южный федеральный округ (Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград), Приволжский федеральный округ (Самара, Нижний Новгород, Тольятти, Казань), Уральский федеральный округ (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Уфа), Сибирский федеральный округ (Новосибирск, Красноярск, Иркутск). Учитывая, что предложение идет вслед за спросом, по нашим прогнозам, в ближайшее время мы увидим реализацию новых проектов именно в этих локациях. Также стоит отметить, что сейчас в регионах превалирует строительство объектов под заказчика, и такой тренд сохранится в ближайшей перспективе.
В целом на рынке появился устойчивый интерес не только к городам-миллионникам, но и к более мелким, с населением 300-500 тыс. жителей. Компании во многом уже реализовали свои потребности в складских площадях в Москве и Петербурге и ищут новые точки для повышения эффективности своего бизнеса. Идет движение, с точки зрения спроса, от Москвы на восток и юг, захватывая новые регионы. Высок интерес к региону большого Сочи: в настоящий момент там отсутствует качественное предложение. Соответственно, следуя за потребностями ретейлеров, девелоперы будут планировать реализацию новых проектов в этой локации.
Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE:
- Выросла популярность пригородных и городских объектов логистики, которые используются для доставки товаров потребителям. Острую необходимость в улучшении инфраструктуры логистики «последней мили» обозначил весенний «локдаун» в 2020-м. В остальном востребованными остаются все те же регионы, рынки и субрынки, что и раньше, только востребованность их выросла вместе с ростом объемов спроса на складском рынке в 2020 и 2021 гг.
Август 2021
