Система ретейла в районах с плотной жилой застройкой продолжает изменяться: в частности, растет число помещений не только на первых этажах зданий. Все чаще торговые площади располагаются как в отдельно стоящем ТЦ, так и в стилобатной части самого жилого здания, рассказывает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. Таких проектов пока больше всего в рамках развития ТПУ и многофункциональных центров.
Инвесторы вообще продолжают охотно покупать коммерческую недвижимость под аренду или для ведения бизнеса в составе жилых комплексов, а с появлением интереса со стороны жителей новостроек, например, к коворкингам, тренд усиливается, уточняет г-н Голышев. При этом в составе жилых комплексов все меньшей популярностью пользуются крупные нарезки помещений. На рынке образовался ажиотаж вокруг покупки помещений на первых этажах у застройщиков, делится Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». На нулевом цикле строительства раскупаются практически все помещения формата стрит-ретейл - в случае, если девелопер выставляет их в открытую продажу. Некоторые девелоперы придерживают площади до более высокой степени готовности дома, чтобы продать дороже. «Случались даже случаи злоупотребления со стороны топ-менеджеров некоторых застройщиков, - вспоминает г-н Сухий. - Они продавали торговые помещения аффилированным лицам по ценам ниже рыночных, а далее уже эти лица продавали на открытом рынке по хорошей цене. В итоге в сегменте образовался целый серый рынок помещений формата стрит-ретейл от своих для своих».
Бывает, впрочем, и другая ситуация, когда застройщик под коммерцию отводит на первых этажах слишком много площадей. В итоге лоты потом долго продаются, а купившие такие объекты инвесторы не могут их сдать в аренду из-за большого количества предложения, отмечает эксперт. Схожие ситуации часто наблюдают и в Colliers. «В случае несбалансированной нарезки коммерческих помещений первых этажей ЖК, а также при расположении таких помещений в местах с низким трафиком мы отмечаем низкий спрос на покупку таких площадей даже после сдачи жилого комплекса», - резюмирует Кирилл Голышев.
У нас есть план, мистер
Подход девелоперов к торговым помещениям на первых этажах жилых домов продолжит изменяться, а строительные компании теперь уже на этапе проектирования думают о том, кто и куда сядет, говорит Руслан Сухий. По его словам, в итоге «более продуманными» стали планировки – меньше столбов и несущих стен внутри, большие витрины, удобный вход.
При этом ситуация, когда покупатели квартир в новом жилом комплексе на первых этажах здания получали сразу три стоящих рядом салона красоты, сегодня практически невозможна, констатирует Вячеслав Рожманов, генеральный директор, партнер R2 Asset Management. По его словам, подход, по сравнению с тем, что рынок наблюдал всего три года назад, изменился если не кардинально, то существенно, и это хорошо прослеживается именно на примере новых проектов. Девелоперы всерьез занялись так называемым «программированием» объектов, и не только жилой составляющей, но и всей инфраструктуры. Отчасти в этом есть заслуга властей, которые уже долгие годы стараются упорядочить вопрос строительства социальных объектов и другой жизненно важной инфраструктуры в новых ЖК, полагает г-н Рожманов. «Но, конечно, не менее важно, что сами девелоперы изменили взгляд на коммерческие площади, - отмечает он. - Если раньше их воспринимали в качестве «довеска» к проекту и проектировали по остаточному принципу, то сейчас всем серьезным застройщикам понятно, что на коммерческой недвижимости также можно зарабатывать, но - только в том случае, если она изначально эффективно спроектирована с учетом будущей концепции».
В итоге изменился подход не только к строительству, но и к управлению такими объектами: в структурах девелоперских компаний появились полноценные отделы коммерческой недвижимости, которые все чаще занимаются их сдачей в аренду самостоятельно в соответствии с разработанными концепциями и затем выставляют на продажу в виде сформированного арендного бизнеса, привлекая инвесторов. Помимо прочего, это помогает снять претензии и к «социалке» — девелопер, по крайней мере, первое время, выступая в качестве собственника и арендодателя, не допускает изменения функционального назначения коммерческих зон ЖК, выполняя свои обещания перед жителями, поясняет Вячеслав Рожманов. В соответствии же с долгосрочными договорами аренды на продаваемые помещения и покупатели этих объектов еще продолжительное время будут использовать их в соответствии с концепцией, выбранной застройщиком.
Надежные застройщики стали уделять внимание не только наличию или отсутствию витрин в проекте, но и, например, вопросам загрузки, размещению вывесок, веранд, возможности увеличения электрической мощности, перечисляет Светлана Ярова, руководитель департамента брокерижда компании RRG. Во многом это связано с тем, что многие из игроков, управляющие уже сданными жилыми кварталами, намучались с жильцами и инвесторами, купившими помещения и разочарованными в доходности или качестве. «В перспективе девелоперы хотели бы сразу заложить в проектах необходимый минимум, чтобы, во-первых, удержать максимальную цену и темпы продаж, а во-вторых, избежать дополнительных хлопот для управляющей компании, - поясняет г-жа Ярова. - Также мы наблюдаем зарождающийся, но довольно явный тренд заинтересованности девелопера в экспериментах – соседские клубы, коворкинги для агентов-партнеров-жителей, общественные клубы и другое, более тщательный выбор оператора школы или детского сада – эти вопросы все чаще стоят на повестке в переговорах по тем проектам, с которыми мы плотно работаем».
Торговые в центре
Размещение инфраструктурного ретейла сейчас проектируется практически во всех проектах квартальной застройки - либо на первых этажах жилых домов или стилобатах, либо дополнительно в виде многофункционального, комьюнити или торгового центра, резюмирует Светлана Ярова.
В Москве уже сейчас есть множество ЖК, в составе которых предусмотрены ТЦ - либо на территории жилого кластера, либо в стилобате, рассказывают в JLL. Самыми интересными собеседники CRE Retail называют Discovery Park - трехэтажный торговый центр с супермаркетом, ресторанами, кафе, отделением банка, фитнес-центром; «Сердце Столицы» - торговый центр в стилобате первой очереди жилого комплекса; Fairmont Vesper Residences от девелопера Vesper - два корпуса соединены общими этажами с торговой галереей и ресторанами; «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» - торговые центры в составе каждого из апарт-комплексов; «Флотилия» - в рамках проекта помимо четырех жилых башен также предусмотрен ТЦ; «Фили Град» в районе крупной жилой застройки недалеко от «Москва-Сити»; «Космос» в Санкт-Петербурге. Из интересных строящихся и планируемых эксперты отмечают проекты в рамках ЖК «Зиларт», «Тушино-2018», «Небо», ЖК «Город Косино», «Павелецкая Плаза», «Солнечный город» - в составе одноименного ЖК комфорт-класса в Петербурге (компания Setl Group).
На самом раннем этапе формируется не просто концепция отдельно стоящих ТЦ или секций стрит-ретейла, а комплексная стратегия развития всей торговой функции в жилом районе, которая, в числе прочего, включает в себя эффективное распределение категорий и форматов ретейла, исключение вероятности каннибализации, корректное зонирование, рассказывает Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. Торговые центры стали местом не только шопинга, но и социализации жителей - community centre, напоминает она. «Нередко в «домашний» стрит-ретейл переходит и часть функций полноценных торговых центров, - делится Вячеслав Рожманов. - Это особенно заметно в крупных ЖК, где стилобаты зачастую формируют в качестве торговых галерей, нередко двухэтажных, с эскалаторами и другим вертикальным транспортом. При таком взаимодействии возможно заметное изменение первоначальных проектных решений, как по функциональному назначению, так и по разделению помещений, организации дополнительных входов, вертикальных коммуникаций».
Постепенно в разряд стандартных коммерческих объектов кварталов новой жилой застройки переходит и тот ретейл, который еще недавно казался здесь неформатным: фуд-холлы или иные виды гастрономических пространств, которые еще несколько лет назад заявлялись как «изюминка» того или иного проекта, уже доказали свою высокую доходность и начали тиражироваться многими застройщиками, отмечает г-н Рожманов.
Чего хочет женщина и не только
Растет интерес к имеющейся или будущей инфраструктуре в составе ЖК или рядом и со стороны покупателей квартир. Все чаще клиент уточняет, какой именно фитнес-клуб будет в его будущем доме, какая химчистка или супермаркет, говорит Кирилл Голышев.
Впрочем, «базовый набор» переживет любые модные тенденции, убеждена Светлана Ярова: супермаркет, салоны красоты, зоотовары, хозтовары, фитнес, группы раннего развития и подготовки по предметам в школе, галерея из магазинов первой необходимости, отделение банка. «Но в современных фитнесах недостаточно просто бассейна, бассейн должен быть продаваемый – 25 метров, 4 дорожки, высота потолка стремиться к 5 метрам, – отмечает эксперт. - Именно тогда оператор может ввести модные программы и скорее будет заинтересован в размещении. В зоне групповых тренировок, кардио и силовых нагрузок отлично продается витражное остекление и вид. Если эти параметры заложить в проекте, покупатель и арендатор на площадь находится довольно просто при наличии свободной ниши, конечно, а вот если помещение неудобное, «кривенькое» и технология встает плохо, может пустовать годами. То же самое и с помещениями для ретейла: раньше форматных помещений было меньше, и операторы готовы были быть гибче, вписываться в то, что есть. Сейчас уже нет, так как для них также экономика имеет ключевое значение».
Интереснее всего для потенциальных арендаторов торговой недвижимости в новостройках остаются ЖК верхнего сегмента комфорт-класса и бизнес-класса, полагают в «Циан». В более высоких ценовых диапазонах часто реализуется концепция с закрытым контуром двора, да и реальная населенность этих объектов часто ниже, чем в проектной документации (более богатые люди часто долго делают ремонты, живут на два-три дома и т.д.). В ЖК эконом-класса же при большей численности населения будет меньше качественных помещений (там до сих пор строят пусть и «современную», но панель - с ее проблемами с невысокими потолками и маленькими помещениями-комнатами). «Покупатель, например, премиального или элитного ЖК прежде всего хочет безопасности, тишины и порядка, - соглашается Полина Жилкина. - Ему будет сложно продать квартиру, если в проекте заявлено большое количество ретейла, ресторанов, фуд-холл, фреш-маркет и пр. Покупатели же в сегменте комфорт-плюс и бизнес-класса могут быть достаточно требовательными к наполнению инфраструктуры – как торгово-досуговой, так и социально-развлекательной, и таким покупателям могут быть интересны новые и «модные» форматы ретейла, F&B и досуга. Ну а покупателей в сегментах эконом и комфорт-минус в первую очередь будет интересовать тот самый «обязательный набор»: наличие магазинов у дома, необходимых сервисов, детских развлекательных и образовательных предприятий, медицинских услуг».
После пандемии появился устойчивый запрос на размещение офиса рядом с домом, напоминает Светлана Ярова, а также вырос интерес к детским садам и школам. В перспективе в ЖК начнут появляться помещения под школы и детские сады, которые будут продавать как готовый арендный бизнес, прогнозирует Руслан Сухий. Резидент хочет легко и просто получить все необходимые услуги в 10-минутном доступе от места проживания, работы и решения вопросов, связанных с образованием, поясняет он. В этой же связи будет реализована возможность заказа товаров и еды из ресторана на специальном лифте непосредственно к себе на этаж - запрос на подобный сервис высок уже сейчас.
Также усилится тренд на проекты, в которых в торговые галереи можно будет попасть прямо из квартиры или подъезда. Усилится и важность распределения функций между стритом и ТЦ или МФК в межквартальных пространствах, прогнозируют в RRG. «Сейчас довольно часто стрит на первых этажах и торговые центры являются все же конкурентами, - поясняет Светлана Ярова. - Будущее - за формированием бесшовных, грамотно управляемых пространств, в которых представлены самые разные форматы, а также наличия в кварталах тихих приватных зон, зон деловой активности, зон, связанных со здоровьем и образованием. По факту застройщики пришли все же к тому, что управлять всем пространством как стрит-ретейла, так и МФК стоит так же, как профессиональным торговым центром, и это добавляет стоимость их проектам в целом».
Прямая речь
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»:
- С начала пандемии жители городов стали активнее пользоваться локальной инфраструктурой и реже выезжать в удаленные торговые точки. Коммерческие площади, расположенные вблизи или на первых этажах домов, стали еще более востребованными, что учитывается девелоперами при проектировании новых жилых комплексов. Часто застройщики уже на этапе планирования отводят нижние или цокольные этажи здания под торговые галереи или же размещают магазины в стилобате ЖК. Строительство собственных торговых центров более характерно для масштабных жилых комплексов бизнес-класса с большими территориями. Подобные решения позволяют полностью обеспечить коммерческой инфраструктурой новые кварталы, зачастую расположенные за кольцевыми магистралями крупных городов, и удовлетворить повседневные потребительские запросы жителей. Это положительно влияет на популярность новых ЖК и как следствие — на интерес потенциальных покупателей к квартирам и апартаментам. Концепция внутриквартальных проектов с ретейлом нового формата в составе жилых комплексов привлекательна и для торговых операторов, а также сервисных арендаторов коммерческих площадей: пешеходная доступность ТЦ и вход со стороны улицы поддерживают высокий трафик, обеспечивая быстрый доступ к потенциальному клиенту.
Оценивая потенциал дальнейшего распространения тенденции на строительство торговых объектов в рамках ЖК, стоит учитывать, что сегодня с крупными «торговыми коридорами» конкурируют небольшие магазины формата «у дома». Данный тренд подтверждается сохранением интереса бизнеса к помещениям свободного назначения (ПСН) — многофункциональным площадям, которые зачастую располагаются на первых этажах жилых домов. По данным «Авито Недвижимости», во II квартале 2021 года на ПСН пришлось 45% всех запросов потенциальных покупателей коммерческих площадей в России, а среди арендаторов ими интересовались 39% российских пользователей.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан»:
- Тенденция на децентрализацию крупных российских городов (когда отдельные ЖК становятся субцентрами спальных районов) продолжается несколько лет. Пандемия не только усилила ее, но и подчеркнула преимущества жизни в таких ЖК (с развитой инфраструктурой) и одновременно привела к снижению траффика в торговой недвижимости на магистралях и в исторических центрах. Значимо на этот процесс влияет и развитие сервисов по доставке. Если раньше число магазинов, ресторанов, кафе было неотъемлемым атрибутом, определявшим качество жизни в районе, то сейчас этот фактор, хотя и остается важным, но его роль становится более «размытой» (когда все чаще продукты покупаются не в торговом зале, а в телефоне). При этом данные изменения в образе жизни (когда все больше товаров и услуг «доставляются» к клиенту напрямую) тоже требуют определенных изменений в проектах ЖК. Во многих из них не урегулирован вопрос с допусками курьеров, машин и т.д.
Влияние же опыта пандемии на торговую недвижимость в новых ЖК в целом еще только предстоит осмыслить. Даже если предположить, что архитекторы и маркетологи условного застройщика весной прошлого года придумали концепцию ЖК для нашей новой реальности, то до ее воплощения нужно ждать еще 2-3 года (а для отдельно стоящих зданий коммерческого назначения - и того больше). За это время в Москве с нуля стартовало несколько крупных проектов, где теоретически можно было бы выделить часть участка под строительство ТЦ. Но их генпланы ничем кардинально не отличаются от того, что проектировали в 2016-2019 годах. Все так же популярны «закрытые» дворы с фасадами вдоль элементов улично-дорожной сети и нежилыми зонами на 1-м, а иногда и на 2-м этажах. Это увеличивает объемы и метражи встроенных и встроенно-пристроенных помещений, пригодных для размещения торговых и сервисных объектов. Продажа коммерческих помещений стала важным процессом реализации жилого комплекса, многие из них продаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Содержательных изменений пока не так много и они в целом укладываются в общегородские тренды - растет число арендаторов, работающих в сегментах ПВЗ и общепите.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
- Строительство крупных торговых центров в составе жилых комплексов несильно распространено как минимум в силу ограничения свободных участков под строительство, если говорить о столице. Как правило, такие объекты появляются в рамках крупных проектов комплексной застройки территории в области или на больших территориях бывших промышленных зон. Коммерческая недвижимость в современных новостройках по большей части представлена форматом стрит-ретейла на первых этажах, который, в отличие от торговых центров, показал хорошую эффективность на фоне пандемии.
В этом году в этом формате коммерческой недвижимости активизировались частные инвесторы, и на это есть целый ряд причин. Во-первых, в прошлом году стоимость коммерческих площадей была более стабильная и росла меньшими темпами, чем жилье, но в этом году ситуация поменялась. На такие объекты обратили внимание даже частные инвесторы с небольшим порогом входа, объемы продаж и стоимость стали расти. К тому же при правильном и четком управлении коммерческая недвижимость может быть более прибыльной, чем сдача квартир в аренду.
При этом в 2021 году на рынке коммерческой недвижимости в связи с ростом активности ускорился рост стоимости объектов. Например, в формате стрит-ретейла цены на коммерческие помещения выросли в среднем на 20-25%, и это самый значительный показатель за последнее время. Кроме того, изменился подход к оценке таких площадей. Зачастую инвесторы сегодня смотрят на расположение, площадь и конечную стоимость помещений, а сроки окупаемости отошли на второй план. Более того, многих срок в районе 12-13 лет не смущает в принципе.
Важно отметить, что за счет своего доступного расположения такие помещения пользуются повышенным спросом – здесь легко разместить объекты инфраструктуры, которые будут часто посещать жители комплекса или близлежащих районов. И особенно ярко преимущество таких объектов проявило себя в пандемию – когда крупные торговые центры были закрыты, жителей перевели на режим самоизоляции, а затем и на удаленную работу, посещаемость таких объектов продолжила расти.
Что касается тенденций, то сегодня, по аналогии с жильем, на рынке коммерческой недвижимости спросом пользуются объекты в новостройках с высокими качественными характеристиками. Ведь для того, чтобы обеспечить хороший доход от бизнеса или инвестирования, важно предугадать все риски и выбрать наиболее востребованный объект, с удачным расположением – там, где хорошая проходимость и удобная транспортная доступность. Кроме того, меняются требования и к самому объекту – качеству отделки, уровню сервиса и проч. Более высоким спросом будут пользоваться помещения с панорамным остеклением, входом на уровне земли, высокими потолками. Важно также предусмотреть максимальную функциональность таких помещений и разнообразные площади – для того, чтобы обеспечить сбалансированную инфраструктуру. Как показывает практика, наиболее востребованными всегда являются небольшие помещения под аптеки, салоны красоты, магазины, небольшие кафе и бытовые службы. Однако важно также обеспечить возможность открытия более просторных объектов. Например, досуговых центров для детей или зала для занятий спортом.
В проектах ГК «Основа», например, мы проектируем на первых этажах коммерческие помещения самых разных площадей. При этом в некоторых проектах предусматриваем отдельно стоящие объекты или отдаем под инфраструктуру не только первые этажи. Например, в семейном эко-квартале бизнес-класса VERY, который мы возводим в районе Марфино, мы построим отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. А в комплексе премиальных апартаментов RED7 в центре Москвы на Садовом кольце объекты инфраструктуры разместятся с -1 по 4 этажи дома: здесь будут медицинский центр, двухэтажный фитнес-центр с бассейном, рестораны, кафе, супермаркет премиального уровня и другая сопутствующая инфраструктура.
Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию Mall Management Group:
- Вот смотрите: Замоскворечье, например, – один из старейших районов, несмотря на огромное предложение моллов в Москве, всегда был несколько обделен качественным ретейлом. Район, кстати, когда-то был самым «купеческим», здесь было много частных усадеб, а впоследствии – фабрик. По этой же причине - до сих пор мало высотных зданий: из-за того, что земля оставалась в частных руках у купеческих династий, не горящих желанием ее продавать, Замоскворечье обошел стороной и бум доходных домов конца XIX - начала XX века. «Интеллигентный» статус район сохранил и в XX веке – даже когда границы менялись, и он «прирастал» новыми территориями. Несмотря на то, что многие бывшие купеческие дома после революции стали конторами, посольствами, сносились храмы, строились многоэтажные дома, в Замоскворечье по-прежнему живет много писателей, поэтов, публицистов, художников, архитекторов. После войны же на месте деревянных и малоэтажных домов появляются советские дома. А в девяностые многие бывшие купеческие особняки выкупаются банками, иностранными компаниями, девелоперами. Появляются несколько отелей, тогда же в районе строятся первые элитные жилые дома. Сейчас здесь продолжают сноситься бывшие фабрики и производства, например, «Рот Фронт», на месте которых строится элитное жилье – до пандемии это вообще был район в ЦАО с самым большим числом жилых новостроек. За пределами Садового кольца в Замоскворечье строятся проекты бизнес-класса и лофты. Кроме того, в районе сосредоточено несколько крупнейших бизнес-центров, а также развлекательных кластеров с клубами, гастромаркетами, ресторанами и пр.
Но, повторюсь, качественным ретейлом район всегда был обделен. Причем ТЦ необходим здесь не только для закрытия базовых потребностей, но и для обеспечения качественного досуга. Основной задачей и «сложностью» для нас как для девелопера ТРЦ «Павелецкая Плаза» было гармонично «вписаться» в архитектуру старомосковского района, сохранив самобытность и атмосферу, а с другой – привнести актуальные мировые тренды. В нашем случае этим звеном стал ландшафтный парк с пешеходными дорожками, рекреационными зонами и сезонными развлечениями.
Люди ведь больше не хотят ехать куда-то далеко за покупками, им нужна возможность купить все рядом с домом и, кроме того, провести время с близкими, не тратя время на пробки по пути в крупные заМКАДные моллы. И мы сделали поистине уникальное предложение: шопинг с отдыхом в живописном парке или обедом в кафе в историческом центре не предлагает никто. Прогулки, встречи, еда – мы рядом каждый день и для всех: жителей района, старых и новых, резидентов офисов, студентов, пассажиров Павелецкого вокзала, наконец. И, конечно, это суперсовременный lifestyle-проект, где собрано лучшее – много красивых магазинов с кафе, бьюти- и лаунж-зонами, общественными пространствами прямо в корнерах.
Юрий Ушаров, коммерческий директор ADG group:
- Мы видим встречный тренд на удобство шопинга, который выражается в переходе многих потребительских категорий, которые ранее составляли основу бизнеса торговых центров, например, одежды и обуви, в онлайн. По этим же причинам для удовлетворения своих повседневных потребностей люди все чаще делают выбор в пользу небольшого магазина у дома вместо даже и короткой поездки в торговый центр с большим выбором товаров. Кроме того, помимо локации людям важно, чтобы и качественный досуг тоже был рядом с домом – например, в рамках нашего проекта «Место встречи» мы это учитываем и строим концепцию именно с акцентом на развлечения и активности для каждого.
Мне, кстати, понравился ЖК «LIFE-Ботанический сад»: коллегам удалось собрать хороший микс ретейлеров и органично вписать их в жилой комплекс – отличный пример в том числе и для нас, поскольку мы с проектом «Место встречи» также большое внимание уделяем миксу арендаторов, учитывая потребности местных жителей. Идеальный ТЦ должен удовлетворять максимум повседневных потребностей «не выходя из дома», причем именно теми брендами, которые он считает для себя релевантными, включая качественный досуг. Также уверен, новоселы оценят мероприятия, направленные на развитие культуры добрососедства, создание социума «соседей» и возможности для занятий спортом – все это формирует концепцию urban health, которая сегодня очень популярна. Учитывая тренд на удобство и переход в онлайн, торговым центрам будет все труднее обеспечивать необходимый трафик при помощи традиционных якорей, которые ранее легко справлялись с этой задачей, здесь размер будет иметь значение. Соответственно, преимущество может снова перейти к стрит-ретейлу, который обычно рассчитывает на естественный трафик, то есть важность локации вырастет. Торговым центрам придется развивать категории, которые менее подвержены переходу в онлайн, общепит, развлечения и прочее и привлекать покупателей различными маркетинговыми активностями.
Гузель Гумерова, управляющий ТЦ в УК «Аструм Недвижимость» (ГК «Гранель»):
- Коммерческая инфраструктура сегодня – часть экосистемы жилого комплекса, формирующая комфортную среду. И стрит-ретейл, и торговые центры – это в том числе инструменты для привлечения покупателей, дополнительные преимущества ЖК. А поскольку жилищное строительство развивается ударными темпами, растет и коммерция.
Кстати, этим летом в Московской области были утверждены стандарты жилой застройки, согласно которым первые этажи в жилых комплексах должны быть высокими, с потолками не менее 4,2 м. Это нужно именно для того, чтобы в этих помещениях можно было разместить магазины и услуги шаговой доступности.
Во всех наших жилых комплексах мы отводим первые этажи под коммерцию. Причем сейчас наполнение коммерческих площадей стало значительно более разнообразным, чем раньше. Помимо стандартных магазинов, кафе и пунктов услуг открываются спортивные, медицинские, досуговые и учебные центры. Время диктует свои правила – наиболее востребованными и популярными в ретейле становятся пункты доставки из интернет-магазинов и медицинские лаборатории, где можно сдать анализы и тесты на коронавирус. Популярны также мини-пекарни и кофейни. Это не только горячий кофе и свежая выпечка, но и возможность для жителей пообщаться, сформировать соседское комьюнити. Развивается инфраструктура обслуживания: ремонт, услуги красоты, пункты страхования.
То же самое относится и к торговым центрам. В ТЦ «Аструм-Видное», который ГК «Гранель» возвела в составе жилого комплекса «Государев дом», есть не только торговые пункты, но и мини-инфраструктура. По просьбе жителей мы включили в состав арендаторов МФЦ, разнообразные пункты услуг, дом быта. Современные торговые центры формата «у дома» совсем не похожи на устаревшие форматы со случайным набором арендаторов. Мы очень внимательно изучаем предпочтения жителей, постоянно на связи, каждый день проводим маркетинговые исследования - в соответствии с этим формируется пул арендаторов. В ЖК «Государев дом» много семей с детьми, поэтому в торговом центре «Аструм-Видное» мы сделали упор на торгово-развлекательную инфраструктуру для детей и семьи – открыли большой «Детский мир», детский досуговый центр, оснастили масштабную игровую зону. Сейчас мы разрабатываем концепцию торгового центра в ЖК «Новая Рига», опираясь на подобный подход.
Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate:
- По моим наблюдениям, тренда на строительство торговых центров в рамках жилых комплексов нет, куда более востребован стрит-ретейл. Чаще всего ТЦ возводят в проектах, рядом с которыми планируется появление транспортно-пересадочных узлов, — именно на их трафик прежде всего и рассчитаны моллы.
Если говорить про класс «бизнес» и выше, то покупатели обязательно хотят иметь в составе ЖК фитнес-центр, супермаркет, образовательные учреждения для детей.
В целом же сейчас застройщики обращают особое внимание на привлечение дополнительной аудитории извне, не ограничиваясь рамками ЖК.
Дмитрий Вишталюк, руководитель направления аренды коммерческой недвижимости девелоперской компании «Мармакс»:
- В крупных городах существует дефицит привлекательных земельных участков под строительство ТЦ, особенно в центральных и ближайших к ним районах, поэтому коммерческая недвижимость в жилых комплексах становится все более актуальной.
При этом качество инфраструктуры повышается. Например, наша компания уже на этапе проектирования жилого комплекса изучает потребности аудиторий первого охвата (потенциальные жители комплекса, жители близлежащих комплексов), а также пешеходный и транспортный трафик. И, опираясь на эти данные, решает, как будут использоваться коммерческие площади в жилом комплексе, учитывает все необходимые техтребования для создания удобных, максимально открытых, функциональных пространств.
Сегодня покупатель требователен к качеству продуктов, скорости оказании услуг, доверия к бренду. Качественный ретейл и услуги повышают лояльность покупателя к конкретному жилому комплексу. А самое важное – экономия времени, все необходимое должно быть рядом. Мы стремимся сформировать в своих жилых комплексах базовый пул ретейлеров: продуктовые магазины, кафе, аптеки, салоны красоты, магазины детских товаров и всего необходимого для ремонта. Помимо этого, сегодня в жилых комплексах стали появляться детские и образовательные центры, коворкинги, хобби-центры, комьюнити-центры. В будущем коммерческая недвижимость все больше будет ориентироваться на конечного потребителя, а концепции развития торговых кластеров будут максимально продуманы и проработаны, в том числе с точки зрения логистики.
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»:
- В ситуации перенасыщенности российских городов крупными гипермаркетами, удорожания квадратных метров в ЖК и снижения инвестиционной привлекательности жилой недвижимости мы заметили тренд на возрастающую популярность коммерческих площадей в составе ЖК у инвесторов. Все больше последних интересуются коммерческой недвижимостью в крупных жилых комплексах, которую девелоперы не привыкли проектировать много. Сейчас застройщики оценили потенциал коммерческих площадей и заметили этот тренд. Таким образом, в ближайшее время девелоперы будут проектировать больше коммерции в составе своих проектов. Появится тренд на создание мини-городов, когда у жителей не будет необходимости специально выезжать в крупные гипермаркеты и торговые центры – все будет запроектировано в составе ЖК.
У состоявшихся ТЦ и торговых кластеров в составе ЖК часто существуют проблемы недозагруженности и перезагруженности – на это влияет выбранная локация и число жителей самого жилого комплекса. Так как инвестиционная привлекательность жилой недвижимости снижается, инвесторы активно интересуются возможностями коммерческой, где доходность выше. Очевидно, что в ближайшее время количество коммерческой недвижимости в жилых комплексах увеличится. Соответственно, крупным ТЦ уже сейчас нужно продумывать стратегию, как нивелировать риски снижения трафика.
Денис Ушаков, глава департамента торговой недвижимости Q1 Group:
- Пандемия в целом и ее последствия радикально изменили подход жителей мегаполисов к покупкам: большинство потребителей переориентировались на онлайн-ретейл, сохранив для повседневных покупок именно формат магазинов у дома или в собственном доме. Поэтому развитие новых жилых микрорайонов в Москве, формат комплексного освоения территорий скорее приведут не к развитию торговых центров в спальных районах, а к экспансии стрит-ретейла в жилых комплексах, который позволит потребителю получать необходимый сервис прямо в собственном доме. Этот тренд приведет к проектированию более разнообразных площадей для ретейла в составе ЖК: со стороны девелоперов формируется запрос на представленность в объекте не только салонов красоты, аптек или мини-маркетов, но и кафе, ресторанов, баров, коворкингов и детских студий. Каждому из этих арендаторов необходимы особые условия и оборудование, что влияет в том числе на требования девелоперов к финишной отделке помещений.
Магда Чихонь, партнер-основатель бюро Blank Architects:
- Стрит-ретейл и торговые комплексы в составе жилых проектов сегодня абсолютная необходимость: в условиях, когда пандемия изменила образ жизни людей, ретейл в формате у дома стал наиболее востребованной опцией, помимо сервисов доставок и электронной коммерции. Торговые площади внутри ЖК сегодня выходят за рамки привычных одного-двух магазинов на первых этажах и занимают десятки тысяч квадратных метров новых жилых комплексов в стилобатной части. Такой формат наиболее удобен для потребителя и более того - позволяет девелоперам одновременно с жилыми площадями создавать необходимые городу рабочие места. К примеру, в таком формате развивается торговый центр Discovery в составе одноименного ЖК компании MR Group, где Blank Architects выполнили проект интерьеров. Комплекс в стилобатной части откроется практически одновременно с готовностью жилого комплекса, чтобы сразу обеспечивать потребности жителей дома.
С точки зрения отличий от привычных районных ТЦ следует отметить внешний облик объектов: как правило, они интегрированы непосредственно в состав жилых комплексов и прежде всего ориентированы на потребности жителей проекта. По техническому заданию от заказчика в таком случае проектируются торговые галереи на 1-2 этажах, в рамках которых создаются площадки под супермаркет, сопутствующая дрогери-торговля, а также сервисы. Среди заметных новых требований – коворкинги в торговых проектах, а также наличие входа в торговый центр непосредственно из жилого комплекса, чтобы пользователю не приходилось выходить на улицу. Совмещение торговых площадей с паркингом ЖК также становится дополнительным преимуществом проекта. В ближайшем будущем, вероятнее всего, основной интерес девелоперов сосредоточится именно на таком формате. Грамотная интеграция торговой инфраструктуры в состав ЖК формирует уникальное предложение проекта и влияет на выбор покупателя.
Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering:
- Создание торгового центра в составе ЖК – востребованная концепция среди как девелоперов, так и покупателей. Однако надо понимать, что такая идея всегда требует глубокой инженерной проработки, а создать торговые площади непосредственно в составе проекта не всегда представляется возможным – для этого необходимо обеспечить особые технические условия. Наиболее оптимально создание торговых центров в стилобатной части жилых комплексов: таким образом удается учесть потребности и арендаторов, и жителей комплекса. Так, зоны разгрузки супермаркетов можно расположить на достаточном отдалении от окон квартир, а входные группы - со стороны улицы, не затрагивая внутреннюю территорию объекта. При всей необходимости торговой инфраструктуры в жилом комплексе важно, чтобы ее наличие не сказывалось на комфорте жителей и приватности дворовой территории, которая даже в проектах комфорт-класса сегодня чаще всего является закрытой от доступа посторонних.
В то же время, для создания ретейла в стилобатной части необходимо качественное инженерное оснащение, важнее всего – наличие отдельных систем вентиляции. Для проектов, в составе которых предусмотрен стрит-ретейл, необходимо оборудовать помещения для размещения ресторанов и кафе – а это значит дополнительные мощности. В любом случае проекты без инфраструктуры в составе ЖК сегодня наименее востребованы, а это означает, что в будущем ее масштаб в рамках жилых комплексов будет только увеличиваться.
Инвесторы вообще продолжают охотно покупать коммерческую недвижимость под аренду или для ведения бизнеса в составе жилых комплексов, а с появлением интереса со стороны жителей новостроек, например, к коворкингам, тренд усиливается, уточняет г-н Голышев. При этом в составе жилых комплексов все меньшей популярностью пользуются крупные нарезки помещений. На рынке образовался ажиотаж вокруг покупки помещений на первых этажах у застройщиков, делится Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». На нулевом цикле строительства раскупаются практически все помещения формата стрит-ретейл - в случае, если девелопер выставляет их в открытую продажу. Некоторые девелоперы придерживают площади до более высокой степени готовности дома, чтобы продать дороже. «Случались даже случаи злоупотребления со стороны топ-менеджеров некоторых застройщиков, - вспоминает г-н Сухий. - Они продавали торговые помещения аффилированным лицам по ценам ниже рыночных, а далее уже эти лица продавали на открытом рынке по хорошей цене. В итоге в сегменте образовался целый серый рынок помещений формата стрит-ретейл от своих для своих».
Бывает, впрочем, и другая ситуация, когда застройщик под коммерцию отводит на первых этажах слишком много площадей. В итоге лоты потом долго продаются, а купившие такие объекты инвесторы не могут их сдать в аренду из-за большого количества предложения, отмечает эксперт. Схожие ситуации часто наблюдают и в Colliers. «В случае несбалансированной нарезки коммерческих помещений первых этажей ЖК, а также при расположении таких помещений в местах с низким трафиком мы отмечаем низкий спрос на покупку таких площадей даже после сдачи жилого комплекса», - резюмирует Кирилл Голышев.
У нас есть план, мистер
Подход девелоперов к торговым помещениям на первых этажах жилых домов продолжит изменяться, а строительные компании теперь уже на этапе проектирования думают о том, кто и куда сядет, говорит Руслан Сухий. По его словам, в итоге «более продуманными» стали планировки – меньше столбов и несущих стен внутри, большие витрины, удобный вход.
При этом ситуация, когда покупатели квартир в новом жилом комплексе на первых этажах здания получали сразу три стоящих рядом салона красоты, сегодня практически невозможна, констатирует Вячеслав Рожманов, генеральный директор, партнер R2 Asset Management. По его словам, подход, по сравнению с тем, что рынок наблюдал всего три года назад, изменился если не кардинально, то существенно, и это хорошо прослеживается именно на примере новых проектов. Девелоперы всерьез занялись так называемым «программированием» объектов, и не только жилой составляющей, но и всей инфраструктуры. Отчасти в этом есть заслуга властей, которые уже долгие годы стараются упорядочить вопрос строительства социальных объектов и другой жизненно важной инфраструктуры в новых ЖК, полагает г-н Рожманов. «Но, конечно, не менее важно, что сами девелоперы изменили взгляд на коммерческие площади, - отмечает он. - Если раньше их воспринимали в качестве «довеска» к проекту и проектировали по остаточному принципу, то сейчас всем серьезным застройщикам понятно, что на коммерческой недвижимости также можно зарабатывать, но - только в том случае, если она изначально эффективно спроектирована с учетом будущей концепции».
В итоге изменился подход не только к строительству, но и к управлению такими объектами: в структурах девелоперских компаний появились полноценные отделы коммерческой недвижимости, которые все чаще занимаются их сдачей в аренду самостоятельно в соответствии с разработанными концепциями и затем выставляют на продажу в виде сформированного арендного бизнеса, привлекая инвесторов. Помимо прочего, это помогает снять претензии и к «социалке» — девелопер, по крайней мере, первое время, выступая в качестве собственника и арендодателя, не допускает изменения функционального назначения коммерческих зон ЖК, выполняя свои обещания перед жителями, поясняет Вячеслав Рожманов. В соответствии же с долгосрочными договорами аренды на продаваемые помещения и покупатели этих объектов еще продолжительное время будут использовать их в соответствии с концепцией, выбранной застройщиком.
Надежные застройщики стали уделять внимание не только наличию или отсутствию витрин в проекте, но и, например, вопросам загрузки, размещению вывесок, веранд, возможности увеличения электрической мощности, перечисляет Светлана Ярова, руководитель департамента брокерижда компании RRG. Во многом это связано с тем, что многие из игроков, управляющие уже сданными жилыми кварталами, намучались с жильцами и инвесторами, купившими помещения и разочарованными в доходности или качестве. «В перспективе девелоперы хотели бы сразу заложить в проектах необходимый минимум, чтобы, во-первых, удержать максимальную цену и темпы продаж, а во-вторых, избежать дополнительных хлопот для управляющей компании, - поясняет г-жа Ярова. - Также мы наблюдаем зарождающийся, но довольно явный тренд заинтересованности девелопера в экспериментах – соседские клубы, коворкинги для агентов-партнеров-жителей, общественные клубы и другое, более тщательный выбор оператора школы или детского сада – эти вопросы все чаще стоят на повестке в переговорах по тем проектам, с которыми мы плотно работаем».
Торговые в центре
Размещение инфраструктурного ретейла сейчас проектируется практически во всех проектах квартальной застройки - либо на первых этажах жилых домов или стилобатах, либо дополнительно в виде многофункционального, комьюнити или торгового центра, резюмирует Светлана Ярова.
В Москве уже сейчас есть множество ЖК, в составе которых предусмотрены ТЦ - либо на территории жилого кластера, либо в стилобате, рассказывают в JLL. Самыми интересными собеседники CRE Retail называют Discovery Park - трехэтажный торговый центр с супермаркетом, ресторанами, кафе, отделением банка, фитнес-центром; «Сердце Столицы» - торговый центр в стилобате первой очереди жилого комплекса; Fairmont Vesper Residences от девелопера Vesper - два корпуса соединены общими этажами с торговой галереей и ресторанами; «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» - торговые центры в составе каждого из апарт-комплексов; «Флотилия» - в рамках проекта помимо четырех жилых башен также предусмотрен ТЦ; «Фили Град» в районе крупной жилой застройки недалеко от «Москва-Сити»; «Космос» в Санкт-Петербурге. Из интересных строящихся и планируемых эксперты отмечают проекты в рамках ЖК «Зиларт», «Тушино-2018», «Небо», ЖК «Город Косино», «Павелецкая Плаза», «Солнечный город» - в составе одноименного ЖК комфорт-класса в Петербурге (компания Setl Group).
На самом раннем этапе формируется не просто концепция отдельно стоящих ТЦ или секций стрит-ретейла, а комплексная стратегия развития всей торговой функции в жилом районе, которая, в числе прочего, включает в себя эффективное распределение категорий и форматов ретейла, исключение вероятности каннибализации, корректное зонирование, рассказывает Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL. Торговые центры стали местом не только шопинга, но и социализации жителей - community centre, напоминает она. «Нередко в «домашний» стрит-ретейл переходит и часть функций полноценных торговых центров, - делится Вячеслав Рожманов. - Это особенно заметно в крупных ЖК, где стилобаты зачастую формируют в качестве торговых галерей, нередко двухэтажных, с эскалаторами и другим вертикальным транспортом. При таком взаимодействии возможно заметное изменение первоначальных проектных решений, как по функциональному назначению, так и по разделению помещений, организации дополнительных входов, вертикальных коммуникаций».
Постепенно в разряд стандартных коммерческих объектов кварталов новой жилой застройки переходит и тот ретейл, который еще недавно казался здесь неформатным: фуд-холлы или иные виды гастрономических пространств, которые еще несколько лет назад заявлялись как «изюминка» того или иного проекта, уже доказали свою высокую доходность и начали тиражироваться многими застройщиками, отмечает г-н Рожманов.
Чего хочет женщина и не только
Растет интерес к имеющейся или будущей инфраструктуре в составе ЖК или рядом и со стороны покупателей квартир. Все чаще клиент уточняет, какой именно фитнес-клуб будет в его будущем доме, какая химчистка или супермаркет, говорит Кирилл Голышев.
Впрочем, «базовый набор» переживет любые модные тенденции, убеждена Светлана Ярова: супермаркет, салоны красоты, зоотовары, хозтовары, фитнес, группы раннего развития и подготовки по предметам в школе, галерея из магазинов первой необходимости, отделение банка. «Но в современных фитнесах недостаточно просто бассейна, бассейн должен быть продаваемый – 25 метров, 4 дорожки, высота потолка стремиться к 5 метрам, – отмечает эксперт. - Именно тогда оператор может ввести модные программы и скорее будет заинтересован в размещении. В зоне групповых тренировок, кардио и силовых нагрузок отлично продается витражное остекление и вид. Если эти параметры заложить в проекте, покупатель и арендатор на площадь находится довольно просто при наличии свободной ниши, конечно, а вот если помещение неудобное, «кривенькое» и технология встает плохо, может пустовать годами. То же самое и с помещениями для ретейла: раньше форматных помещений было меньше, и операторы готовы были быть гибче, вписываться в то, что есть. Сейчас уже нет, так как для них также экономика имеет ключевое значение».
Интереснее всего для потенциальных арендаторов торговой недвижимости в новостройках остаются ЖК верхнего сегмента комфорт-класса и бизнес-класса, полагают в «Циан». В более высоких ценовых диапазонах часто реализуется концепция с закрытым контуром двора, да и реальная населенность этих объектов часто ниже, чем в проектной документации (более богатые люди часто долго делают ремонты, живут на два-три дома и т.д.). В ЖК эконом-класса же при большей численности населения будет меньше качественных помещений (там до сих пор строят пусть и «современную», но панель - с ее проблемами с невысокими потолками и маленькими помещениями-комнатами). «Покупатель, например, премиального или элитного ЖК прежде всего хочет безопасности, тишины и порядка, - соглашается Полина Жилкина. - Ему будет сложно продать квартиру, если в проекте заявлено большое количество ретейла, ресторанов, фуд-холл, фреш-маркет и пр. Покупатели же в сегменте комфорт-плюс и бизнес-класса могут быть достаточно требовательными к наполнению инфраструктуры – как торгово-досуговой, так и социально-развлекательной, и таким покупателям могут быть интересны новые и «модные» форматы ретейла, F&B и досуга. Ну а покупателей в сегментах эконом и комфорт-минус в первую очередь будет интересовать тот самый «обязательный набор»: наличие магазинов у дома, необходимых сервисов, детских развлекательных и образовательных предприятий, медицинских услуг».
После пандемии появился устойчивый запрос на размещение офиса рядом с домом, напоминает Светлана Ярова, а также вырос интерес к детским садам и школам. В перспективе в ЖК начнут появляться помещения под школы и детские сады, которые будут продавать как готовый арендный бизнес, прогнозирует Руслан Сухий. Резидент хочет легко и просто получить все необходимые услуги в 10-минутном доступе от места проживания, работы и решения вопросов, связанных с образованием, поясняет он. В этой же связи будет реализована возможность заказа товаров и еды из ресторана на специальном лифте непосредственно к себе на этаж - запрос на подобный сервис высок уже сейчас.
Также усилится тренд на проекты, в которых в торговые галереи можно будет попасть прямо из квартиры или подъезда. Усилится и важность распределения функций между стритом и ТЦ или МФК в межквартальных пространствах, прогнозируют в RRG. «Сейчас довольно часто стрит на первых этажах и торговые центры являются все же конкурентами, - поясняет Светлана Ярова. - Будущее - за формированием бесшовных, грамотно управляемых пространств, в которых представлены самые разные форматы, а также наличия в кварталах тихих приватных зон, зон деловой активности, зон, связанных со здоровьем и образованием. По факту застройщики пришли все же к тому, что управлять всем пространством как стрит-ретейла, так и МФК стоит так же, как профессиональным торговым центром, и это добавляет стоимость их проектам в целом».
Прямая речь
Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимости»:
- С начала пандемии жители городов стали активнее пользоваться локальной инфраструктурой и реже выезжать в удаленные торговые точки. Коммерческие площади, расположенные вблизи или на первых этажах домов, стали еще более востребованными, что учитывается девелоперами при проектировании новых жилых комплексов. Часто застройщики уже на этапе планирования отводят нижние или цокольные этажи здания под торговые галереи или же размещают магазины в стилобате ЖК. Строительство собственных торговых центров более характерно для масштабных жилых комплексов бизнес-класса с большими территориями. Подобные решения позволяют полностью обеспечить коммерческой инфраструктурой новые кварталы, зачастую расположенные за кольцевыми магистралями крупных городов, и удовлетворить повседневные потребительские запросы жителей. Это положительно влияет на популярность новых ЖК и как следствие — на интерес потенциальных покупателей к квартирам и апартаментам. Концепция внутриквартальных проектов с ретейлом нового формата в составе жилых комплексов привлекательна и для торговых операторов, а также сервисных арендаторов коммерческих площадей: пешеходная доступность ТЦ и вход со стороны улицы поддерживают высокий трафик, обеспечивая быстрый доступ к потенциальному клиенту.
Оценивая потенциал дальнейшего распространения тенденции на строительство торговых объектов в рамках ЖК, стоит учитывать, что сегодня с крупными «торговыми коридорами» конкурируют небольшие магазины формата «у дома». Данный тренд подтверждается сохранением интереса бизнеса к помещениям свободного назначения (ПСН) — многофункциональным площадям, которые зачастую располагаются на первых этажах жилых домов. По данным «Авито Недвижимости», во II квартале 2021 года на ПСН пришлось 45% всех запросов потенциальных покупателей коммерческих площадей в России, а среди арендаторов ими интересовались 39% российских пользователей.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан»:
- Тенденция на децентрализацию крупных российских городов (когда отдельные ЖК становятся субцентрами спальных районов) продолжается несколько лет. Пандемия не только усилила ее, но и подчеркнула преимущества жизни в таких ЖК (с развитой инфраструктурой) и одновременно привела к снижению траффика в торговой недвижимости на магистралях и в исторических центрах. Значимо на этот процесс влияет и развитие сервисов по доставке. Если раньше число магазинов, ресторанов, кафе было неотъемлемым атрибутом, определявшим качество жизни в районе, то сейчас этот фактор, хотя и остается важным, но его роль становится более «размытой» (когда все чаще продукты покупаются не в торговом зале, а в телефоне). При этом данные изменения в образе жизни (когда все больше товаров и услуг «доставляются» к клиенту напрямую) тоже требуют определенных изменений в проектах ЖК. Во многих из них не урегулирован вопрос с допусками курьеров, машин и т.д.
Влияние же опыта пандемии на торговую недвижимость в новых ЖК в целом еще только предстоит осмыслить. Даже если предположить, что архитекторы и маркетологи условного застройщика весной прошлого года придумали концепцию ЖК для нашей новой реальности, то до ее воплощения нужно ждать еще 2-3 года (а для отдельно стоящих зданий коммерческого назначения - и того больше). За это время в Москве с нуля стартовало несколько крупных проектов, где теоретически можно было бы выделить часть участка под строительство ТЦ. Но их генпланы ничем кардинально не отличаются от того, что проектировали в 2016-2019 годах. Все так же популярны «закрытые» дворы с фасадами вдоль элементов улично-дорожной сети и нежилыми зонами на 1-м, а иногда и на 2-м этажах. Это увеличивает объемы и метражи встроенных и встроенно-пристроенных помещений, пригодных для размещения торговых и сервисных объектов. Продажа коммерческих помещений стала важным процессом реализации жилого комплекса, многие из них продаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Содержательных изменений пока не так много и они в целом укладываются в общегородские тренды - растет число арендаторов, работающих в сегментах ПВЗ и общепите.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:
- Строительство крупных торговых центров в составе жилых комплексов несильно распространено как минимум в силу ограничения свободных участков под строительство, если говорить о столице. Как правило, такие объекты появляются в рамках крупных проектов комплексной застройки территории в области или на больших территориях бывших промышленных зон. Коммерческая недвижимость в современных новостройках по большей части представлена форматом стрит-ретейла на первых этажах, который, в отличие от торговых центров, показал хорошую эффективность на фоне пандемии.
В этом году в этом формате коммерческой недвижимости активизировались частные инвесторы, и на это есть целый ряд причин. Во-первых, в прошлом году стоимость коммерческих площадей была более стабильная и росла меньшими темпами, чем жилье, но в этом году ситуация поменялась. На такие объекты обратили внимание даже частные инвесторы с небольшим порогом входа, объемы продаж и стоимость стали расти. К тому же при правильном и четком управлении коммерческая недвижимость может быть более прибыльной, чем сдача квартир в аренду.
При этом в 2021 году на рынке коммерческой недвижимости в связи с ростом активности ускорился рост стоимости объектов. Например, в формате стрит-ретейла цены на коммерческие помещения выросли в среднем на 20-25%, и это самый значительный показатель за последнее время. Кроме того, изменился подход к оценке таких площадей. Зачастую инвесторы сегодня смотрят на расположение, площадь и конечную стоимость помещений, а сроки окупаемости отошли на второй план. Более того, многих срок в районе 12-13 лет не смущает в принципе.
Важно отметить, что за счет своего доступного расположения такие помещения пользуются повышенным спросом – здесь легко разместить объекты инфраструктуры, которые будут часто посещать жители комплекса или близлежащих районов. И особенно ярко преимущество таких объектов проявило себя в пандемию – когда крупные торговые центры были закрыты, жителей перевели на режим самоизоляции, а затем и на удаленную работу, посещаемость таких объектов продолжила расти.
Что касается тенденций, то сегодня, по аналогии с жильем, на рынке коммерческой недвижимости спросом пользуются объекты в новостройках с высокими качественными характеристиками. Ведь для того, чтобы обеспечить хороший доход от бизнеса или инвестирования, важно предугадать все риски и выбрать наиболее востребованный объект, с удачным расположением – там, где хорошая проходимость и удобная транспортная доступность. Кроме того, меняются требования и к самому объекту – качеству отделки, уровню сервиса и проч. Более высоким спросом будут пользоваться помещения с панорамным остеклением, входом на уровне земли, высокими потолками. Важно также предусмотреть максимальную функциональность таких помещений и разнообразные площади – для того, чтобы обеспечить сбалансированную инфраструктуру. Как показывает практика, наиболее востребованными всегда являются небольшие помещения под аптеки, салоны красоты, магазины, небольшие кафе и бытовые службы. Однако важно также обеспечить возможность открытия более просторных объектов. Например, досуговых центров для детей или зала для занятий спортом.
В проектах ГК «Основа», например, мы проектируем на первых этажах коммерческие помещения самых разных площадей. При этом в некоторых проектах предусматриваем отдельно стоящие объекты или отдаем под инфраструктуру не только первые этажи. Например, в семейном эко-квартале бизнес-класса VERY, который мы возводим в районе Марфино, мы построим отдельно стоящий двухэтажный спортивный комплекс с бассейном. А в комплексе премиальных апартаментов RED7 в центре Москвы на Садовом кольце объекты инфраструктуры разместятся с -1 по 4 этажи дома: здесь будут медицинский центр, двухэтажный фитнес-центр с бассейном, рестораны, кафе, супермаркет премиального уровня и другая сопутствующая инфраструктура.
Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию Mall Management Group:
- Вот смотрите: Замоскворечье, например, – один из старейших районов, несмотря на огромное предложение моллов в Москве, всегда был несколько обделен качественным ретейлом. Район, кстати, когда-то был самым «купеческим», здесь было много частных усадеб, а впоследствии – фабрик. По этой же причине - до сих пор мало высотных зданий: из-за того, что земля оставалась в частных руках у купеческих династий, не горящих желанием ее продавать, Замоскворечье обошел стороной и бум доходных домов конца XIX - начала XX века. «Интеллигентный» статус район сохранил и в XX веке – даже когда границы менялись, и он «прирастал» новыми территориями. Несмотря на то, что многие бывшие купеческие дома после революции стали конторами, посольствами, сносились храмы, строились многоэтажные дома, в Замоскворечье по-прежнему живет много писателей, поэтов, публицистов, художников, архитекторов. После войны же на месте деревянных и малоэтажных домов появляются советские дома. А в девяностые многие бывшие купеческие особняки выкупаются банками, иностранными компаниями, девелоперами. Появляются несколько отелей, тогда же в районе строятся первые элитные жилые дома. Сейчас здесь продолжают сноситься бывшие фабрики и производства, например, «Рот Фронт», на месте которых строится элитное жилье – до пандемии это вообще был район в ЦАО с самым большим числом жилых новостроек. За пределами Садового кольца в Замоскворечье строятся проекты бизнес-класса и лофты. Кроме того, в районе сосредоточено несколько крупнейших бизнес-центров, а также развлекательных кластеров с клубами, гастромаркетами, ресторанами и пр.
Но, повторюсь, качественным ретейлом район всегда был обделен. Причем ТЦ необходим здесь не только для закрытия базовых потребностей, но и для обеспечения качественного досуга. Основной задачей и «сложностью» для нас как для девелопера ТРЦ «Павелецкая Плаза» было гармонично «вписаться» в архитектуру старомосковского района, сохранив самобытность и атмосферу, а с другой – привнести актуальные мировые тренды. В нашем случае этим звеном стал ландшафтный парк с пешеходными дорожками, рекреационными зонами и сезонными развлечениями.
Люди ведь больше не хотят ехать куда-то далеко за покупками, им нужна возможность купить все рядом с домом и, кроме того, провести время с близкими, не тратя время на пробки по пути в крупные заМКАДные моллы. И мы сделали поистине уникальное предложение: шопинг с отдыхом в живописном парке или обедом в кафе в историческом центре не предлагает никто. Прогулки, встречи, еда – мы рядом каждый день и для всех: жителей района, старых и новых, резидентов офисов, студентов, пассажиров Павелецкого вокзала, наконец. И, конечно, это суперсовременный lifestyle-проект, где собрано лучшее – много красивых магазинов с кафе, бьюти- и лаунж-зонами, общественными пространствами прямо в корнерах.
Юрий Ушаров, коммерческий директор ADG group:
- Мы видим встречный тренд на удобство шопинга, который выражается в переходе многих потребительских категорий, которые ранее составляли основу бизнеса торговых центров, например, одежды и обуви, в онлайн. По этим же причинам для удовлетворения своих повседневных потребностей люди все чаще делают выбор в пользу небольшого магазина у дома вместо даже и короткой поездки в торговый центр с большим выбором товаров. Кроме того, помимо локации людям важно, чтобы и качественный досуг тоже был рядом с домом – например, в рамках нашего проекта «Место встречи» мы это учитываем и строим концепцию именно с акцентом на развлечения и активности для каждого.
Мне, кстати, понравился ЖК «LIFE-Ботанический сад»: коллегам удалось собрать хороший микс ретейлеров и органично вписать их в жилой комплекс – отличный пример в том числе и для нас, поскольку мы с проектом «Место встречи» также большое внимание уделяем миксу арендаторов, учитывая потребности местных жителей. Идеальный ТЦ должен удовлетворять максимум повседневных потребностей «не выходя из дома», причем именно теми брендами, которые он считает для себя релевантными, включая качественный досуг. Также уверен, новоселы оценят мероприятия, направленные на развитие культуры добрососедства, создание социума «соседей» и возможности для занятий спортом – все это формирует концепцию urban health, которая сегодня очень популярна. Учитывая тренд на удобство и переход в онлайн, торговым центрам будет все труднее обеспечивать необходимый трафик при помощи традиционных якорей, которые ранее легко справлялись с этой задачей, здесь размер будет иметь значение. Соответственно, преимущество может снова перейти к стрит-ретейлу, который обычно рассчитывает на естественный трафик, то есть важность локации вырастет. Торговым центрам придется развивать категории, которые менее подвержены переходу в онлайн, общепит, развлечения и прочее и привлекать покупателей различными маркетинговыми активностями.
Гузель Гумерова, управляющий ТЦ в УК «Аструм Недвижимость» (ГК «Гранель»):
- Коммерческая инфраструктура сегодня – часть экосистемы жилого комплекса, формирующая комфортную среду. И стрит-ретейл, и торговые центры – это в том числе инструменты для привлечения покупателей, дополнительные преимущества ЖК. А поскольку жилищное строительство развивается ударными темпами, растет и коммерция.
Кстати, этим летом в Московской области были утверждены стандарты жилой застройки, согласно которым первые этажи в жилых комплексах должны быть высокими, с потолками не менее 4,2 м. Это нужно именно для того, чтобы в этих помещениях можно было разместить магазины и услуги шаговой доступности.
Во всех наших жилых комплексах мы отводим первые этажи под коммерцию. Причем сейчас наполнение коммерческих площадей стало значительно более разнообразным, чем раньше. Помимо стандартных магазинов, кафе и пунктов услуг открываются спортивные, медицинские, досуговые и учебные центры. Время диктует свои правила – наиболее востребованными и популярными в ретейле становятся пункты доставки из интернет-магазинов и медицинские лаборатории, где можно сдать анализы и тесты на коронавирус. Популярны также мини-пекарни и кофейни. Это не только горячий кофе и свежая выпечка, но и возможность для жителей пообщаться, сформировать соседское комьюнити. Развивается инфраструктура обслуживания: ремонт, услуги красоты, пункты страхования.
То же самое относится и к торговым центрам. В ТЦ «Аструм-Видное», который ГК «Гранель» возвела в составе жилого комплекса «Государев дом», есть не только торговые пункты, но и мини-инфраструктура. По просьбе жителей мы включили в состав арендаторов МФЦ, разнообразные пункты услуг, дом быта. Современные торговые центры формата «у дома» совсем не похожи на устаревшие форматы со случайным набором арендаторов. Мы очень внимательно изучаем предпочтения жителей, постоянно на связи, каждый день проводим маркетинговые исследования - в соответствии с этим формируется пул арендаторов. В ЖК «Государев дом» много семей с детьми, поэтому в торговом центре «Аструм-Видное» мы сделали упор на торгово-развлекательную инфраструктуру для детей и семьи – открыли большой «Детский мир», детский досуговый центр, оснастили масштабную игровую зону. Сейчас мы разрабатываем концепцию торгового центра в ЖК «Новая Рига», опираясь на подобный подход.
Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate:
- По моим наблюдениям, тренда на строительство торговых центров в рамках жилых комплексов нет, куда более востребован стрит-ретейл. Чаще всего ТЦ возводят в проектах, рядом с которыми планируется появление транспортно-пересадочных узлов, — именно на их трафик прежде всего и рассчитаны моллы.
Если говорить про класс «бизнес» и выше, то покупатели обязательно хотят иметь в составе ЖК фитнес-центр, супермаркет, образовательные учреждения для детей.
В целом же сейчас застройщики обращают особое внимание на привлечение дополнительной аудитории извне, не ограничиваясь рамками ЖК.
Дмитрий Вишталюк, руководитель направления аренды коммерческой недвижимости девелоперской компании «Мармакс»:
- В крупных городах существует дефицит привлекательных земельных участков под строительство ТЦ, особенно в центральных и ближайших к ним районах, поэтому коммерческая недвижимость в жилых комплексах становится все более актуальной.
При этом качество инфраструктуры повышается. Например, наша компания уже на этапе проектирования жилого комплекса изучает потребности аудиторий первого охвата (потенциальные жители комплекса, жители близлежащих комплексов), а также пешеходный и транспортный трафик. И, опираясь на эти данные, решает, как будут использоваться коммерческие площади в жилом комплексе, учитывает все необходимые техтребования для создания удобных, максимально открытых, функциональных пространств.
Сегодня покупатель требователен к качеству продуктов, скорости оказании услуг, доверия к бренду. Качественный ретейл и услуги повышают лояльность покупателя к конкретному жилому комплексу. А самое важное – экономия времени, все необходимое должно быть рядом. Мы стремимся сформировать в своих жилых комплексах базовый пул ретейлеров: продуктовые магазины, кафе, аптеки, салоны красоты, магазины детских товаров и всего необходимого для ремонта. Помимо этого, сегодня в жилых комплексах стали появляться детские и образовательные центры, коворкинги, хобби-центры, комьюнити-центры. В будущем коммерческая недвижимость все больше будет ориентироваться на конечного потребителя, а концепции развития торговых кластеров будут максимально продуманы и проработаны, в том числе с точки зрения логистики.
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»:
- В ситуации перенасыщенности российских городов крупными гипермаркетами, удорожания квадратных метров в ЖК и снижения инвестиционной привлекательности жилой недвижимости мы заметили тренд на возрастающую популярность коммерческих площадей в составе ЖК у инвесторов. Все больше последних интересуются коммерческой недвижимостью в крупных жилых комплексах, которую девелоперы не привыкли проектировать много. Сейчас застройщики оценили потенциал коммерческих площадей и заметили этот тренд. Таким образом, в ближайшее время девелоперы будут проектировать больше коммерции в составе своих проектов. Появится тренд на создание мини-городов, когда у жителей не будет необходимости специально выезжать в крупные гипермаркеты и торговые центры – все будет запроектировано в составе ЖК.
У состоявшихся ТЦ и торговых кластеров в составе ЖК часто существуют проблемы недозагруженности и перезагруженности – на это влияет выбранная локация и число жителей самого жилого комплекса. Так как инвестиционная привлекательность жилой недвижимости снижается, инвесторы активно интересуются возможностями коммерческой, где доходность выше. Очевидно, что в ближайшее время количество коммерческой недвижимости в жилых комплексах увеличится. Соответственно, крупным ТЦ уже сейчас нужно продумывать стратегию, как нивелировать риски снижения трафика.
Денис Ушаков, глава департамента торговой недвижимости Q1 Group:
- Пандемия в целом и ее последствия радикально изменили подход жителей мегаполисов к покупкам: большинство потребителей переориентировались на онлайн-ретейл, сохранив для повседневных покупок именно формат магазинов у дома или в собственном доме. Поэтому развитие новых жилых микрорайонов в Москве, формат комплексного освоения территорий скорее приведут не к развитию торговых центров в спальных районах, а к экспансии стрит-ретейла в жилых комплексах, который позволит потребителю получать необходимый сервис прямо в собственном доме. Этот тренд приведет к проектированию более разнообразных площадей для ретейла в составе ЖК: со стороны девелоперов формируется запрос на представленность в объекте не только салонов красоты, аптек или мини-маркетов, но и кафе, ресторанов, баров, коворкингов и детских студий. Каждому из этих арендаторов необходимы особые условия и оборудование, что влияет в том числе на требования девелоперов к финишной отделке помещений.
Магда Чихонь, партнер-основатель бюро Blank Architects:
- Стрит-ретейл и торговые комплексы в составе жилых проектов сегодня абсолютная необходимость: в условиях, когда пандемия изменила образ жизни людей, ретейл в формате у дома стал наиболее востребованной опцией, помимо сервисов доставок и электронной коммерции. Торговые площади внутри ЖК сегодня выходят за рамки привычных одного-двух магазинов на первых этажах и занимают десятки тысяч квадратных метров новых жилых комплексов в стилобатной части. Такой формат наиболее удобен для потребителя и более того - позволяет девелоперам одновременно с жилыми площадями создавать необходимые городу рабочие места. К примеру, в таком формате развивается торговый центр Discovery в составе одноименного ЖК компании MR Group, где Blank Architects выполнили проект интерьеров. Комплекс в стилобатной части откроется практически одновременно с готовностью жилого комплекса, чтобы сразу обеспечивать потребности жителей дома.
С точки зрения отличий от привычных районных ТЦ следует отметить внешний облик объектов: как правило, они интегрированы непосредственно в состав жилых комплексов и прежде всего ориентированы на потребности жителей проекта. По техническому заданию от заказчика в таком случае проектируются торговые галереи на 1-2 этажах, в рамках которых создаются площадки под супермаркет, сопутствующая дрогери-торговля, а также сервисы. Среди заметных новых требований – коворкинги в торговых проектах, а также наличие входа в торговый центр непосредственно из жилого комплекса, чтобы пользователю не приходилось выходить на улицу. Совмещение торговых площадей с паркингом ЖК также становится дополнительным преимуществом проекта. В ближайшем будущем, вероятнее всего, основной интерес девелоперов сосредоточится именно на таком формате. Грамотная интеграция торговой инфраструктуры в состав ЖК формирует уникальное предложение проекта и влияет на выбор покупателя.
Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering:
- Создание торгового центра в составе ЖК – востребованная концепция среди как девелоперов, так и покупателей. Однако надо понимать, что такая идея всегда требует глубокой инженерной проработки, а создать торговые площади непосредственно в составе проекта не всегда представляется возможным – для этого необходимо обеспечить особые технические условия. Наиболее оптимально создание торговых центров в стилобатной части жилых комплексов: таким образом удается учесть потребности и арендаторов, и жителей комплекса. Так, зоны разгрузки супермаркетов можно расположить на достаточном отдалении от окон квартир, а входные группы - со стороны улицы, не затрагивая внутреннюю территорию объекта. При всей необходимости торговой инфраструктуры в жилом комплексе важно, чтобы ее наличие не сказывалось на комфорте жителей и приватности дворовой территории, которая даже в проектах комфорт-класса сегодня чаще всего является закрытой от доступа посторонних.
В то же время, для создания ретейла в стилобатной части необходимо качественное инженерное оснащение, важнее всего – наличие отдельных систем вентиляции. Для проектов, в составе которых предусмотрен стрит-ретейл, необходимо оборудовать помещения для размещения ресторанов и кафе – а это значит дополнительные мощности. В любом случае проекты без инфраструктуры в составе ЖК сегодня наименее востребованы, а это означает, что в будущем ее масштаб в рамках жилых комплексов будет только увеличиваться.
