16 декабря в Swissotel Красные Холмы состоялось мероприятие, посвященное предварительным итогам года на рынке коммерческой недвижимости – CRE X-Mas.
Конференция состояла из двух сессий деловой программы и развлекательной части с праздничным ужином и концертом.
Модератором первой сессии выступил директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. Представители ведущих консалтинговых компаний рассказали об инвестиции в недвижимость, поделились основными трендами и прогнозами для этого рынка.
С аналитикой по европейскому рынку выступил Андерс Лильенстолпе, генеральный директор компании JLL в России. По данным компании, тренды здесь схожи с российскими – в 2021 году произошло смещение интереса инвесторов в сторону жилой (21%) и складской (21%) недвижимости. Правда, лидерами европейского рынка остаются офисы, на которые приходится 32% в общем объеме вложений. В целом, наблюдается годовой рост общего объема инвестиций на 13% и ожидается увеличение ставок аренды в складах и офисах. В России Андерс отметил смещение спроса в сторону Петербурга, на который в этом году приходится около 44% от всех инвестиций, а также первенство сегмента земельных участков под строительство. Однако, в 2022-2023 гг. JLL ожидают возвращения офисного сегмента на лидирующую позицию.
Темой доклада Петра Виноградова (партнер, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A.Ricci) стали земельные участки, которые особенно активно раскупались в этом году. В Москве за год было реализовано 328 га (самые активные игроки – MR Group и ПИК), а в Подмосковье 1400 га (самый активный – «Самолет»). По объему инвестиций лидером стала сделка компании Vesper по покупке 26,5 га на Бережковской набережной, ее сумма составила более 20 млрд рублей. Там запланировано строительство 670 тыс. кв. м недвижимости, половина из которых придется на офисы. Среди основных трендов эксперт отметил качественный скачок для государственных торгов, новые партнерские форматы и интерес жилых девелоперов к технопаркам.
Как уже говорилось ранее, кроме земельных участков, рекордный спрос продемонстрировал складской рынок. О нем рассказал управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Одним из главных трендов 2021 года стал растущий спрос на склады в регионах: если в 2016 году общая доля региональных сделок составляла около 14%, то сейчас – свыше 30%. Алексей также напомнил о прогнозах, которые эксперты давали до начала этого года. Тогда ожидалось, что по итогам 2021 года вакантность составит 1,5%, но в результате он опустилась до 0,4%. А ставка аренды по прогнозам должна была достигнуть 4 250 рублей за 1 кв. м, в результате она поднялась до 5 200 рублей.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE, рассказала о рынке офисной недвижимости. По ее словам, в 2021 году сегмент развивался в целом в соответствии с трендами, намеченными в 2020 году. В 2022-2023 гг. в компании прогнозируют низкий ввод новых объектов при среднегодовом поглощении на уровне 500 тыс. кв. м. Таким образом окончательно совершился переход от «рынка арендатора» к «рынку арендодателя». Вакансия, соответственно, будет снижаться, а ставки – расти.
Международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина отмечает, что в 2022 году показатели рынка будут сопоставимы с 2021: порядка 500 тыс. кв. м нового строительства (в 2021 году 585 тыс. кв. м), около 1,7 млн кв. м – спрос (1,86 млн кв. м) и вакансия в пределах 8-10%. Также среди основных трендов эксперт отмечает устаревание объектов в центре Москвы при растущем спросе на ESG, то есть, на современные здания с комфортной и «зеленой» средой.
В завершение офисного блока о гибких пространствах порассуждал Алексей Кучвальский, региональный директор офисной группы Colliers. По данным компании, сейчас общий объем московского рынка в этом сегменте составляет 230 тыс. кв. м, еще 87 тыс. кв. м ожидается в 2022 году от сетевых операторов. Вакантность здесь составляет 16,3%. Как уточняет Алексей, несмотря на то, что прогнозы по объемам ввода к этому моменту не сбылись, гибкие офисы стали полноценным игроком рынка.
Одним из самых знаковых объектов последнего времени стал БЦ Neva Towers, который был достроен в 2020 году, таким образом, его выход на рынок практически совпал с первой волной и длительным локдауном. Однако к августу 2021 года вакантность в нем достигла 0%. Об итогах реализации проекта рассказал Антон Мельников, генеральный директор и член совета директоров Metrika Investments. По итогам этого года оценка капитализации объекта была повышена за счет удачной сдачи в аренду площадей и опережающих первоначальный прогноз ставок аренды.
Другим представителем инвестиционной компании стала Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital. По ее словам, в складах ставка аренды сейчас должна быть около 6,5-7 тыс. рублей за кв. м, чтобы это было интересно инвестору. Также Марина рассказала о результатах реконцепции торгового центра «Сокольники». Особое внимание эксперт уделила коллективным инвестициям. По ее словам, растет этот рынок за счет новых рыночных фондов. Тем не менее, недостаток финансовой грамотности населения и недоверие к коллективным инвестициям в целом.
Последнее слово в этой сессии осталось за банковским сектором, который представлял Алексей Будаев, вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПАО «Промсвязьбанк». Основной банковский тренд – цифровизация, а год характеризовался борьбой банков за клиента. Алексей отмечает, что ключевая ставка продолжает расти и как катализатор этого процесса – наблюдается процесс перехода клиентов от плавающей к фиксированной ставке. Также эксперт призвал не откладывать принятие решения на ноябрь-декабрь, потому что с одной стороны можно получить финансирование на не самый очевидный проект, с другой – если KPI годовой уже выполнен или близок к выполнению, то не самой выгодной может быть предложенная ставка.
На этой ноте первая сессия была завершена, а экспертам и гостям было предоставлено время на кофе, закуски и неформальное общение.
Модератором второй сессии выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. И здесь речь велась о более «приземленных» вещах – девелопменте и управлении объектами. Впрочем, начало сессии стало в некотором роде переходом от темы финансов и основных индикаторов к конкретным кейсам через юридический взгляд.
Открыл второе отделение Влад Сурков, партнер Platforma.Legal, с темой о КРТ, которая по его мнению является самым значимым изменением не только в юридических кругах, но и в целом важным фактором для развития рынка недвижимости. Для собственников участков, попадающих в зону КРТ, это означает отсутствие выбора типа застройки. Кроме того, город предлагает собственникам реализовать проект комплексного развития самостоятельно, но для этого в течение 45 дней всем владельцам нужно договориться и подписать соглашение о детальном участии в будущем проекте. В противном случае участок придется продавать.
Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер», в свою очередь, рассказала об опыте компании по смене ВРИ на льготных условиях за счет создания рабочих мест. Доля коммерческой недвижимости по планам компании должна составлять порядка 30-40%, что укладывается в стратегию компании по диверсификации бизнеса. Несмотря на некоторые опасения в начале реализации своей стратегии, сейчас компания наблюдает большой спрос как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных пользователей.
Дошла очередь и до многострадального торгового сегмента, который представляла Елена Ефремова, исполнительный директор компании Lynks Property Management. В этой связи невозможно было бы не обсудить перспективу введения QR-кодов в ТЦ. На примере объектов Татарстана падение посещаемости в первый месяц нововведений составило 60%, товарооборота – 50-60%. На второй месяц падение было уже 50% по трафику и 40-50% по товарообороту. Сейчас идет третий месяц режима, и посещаемость достигает 90% от уровня 2020 года, однако не стоит забывать, что это декабрь. То есть, время на восстановление может составлять порядка 3 месяцев.
К офисам разговор вернулся с Ириной Баевой, генеральным директором IWG. Ирина отчиталась об основных достижениях компании, в управлении которой находится около 30 тыс. кв. м в Москве, Петербурге и Екатеринбурге. Вакантность сегодня составляет около 10%, что является довольно низким показателем для сегмента с по определению высокой ротацией. Эксперт считает, что тренд на «удаленную» и «гибридную» работу будет развиваться вопреки звучавшему уже неоднократно противоположному мнению.
Продолжил тему «гибких и сервисных» Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. Здесь специфика несколько иная – компания работает на крупные площадки под крупных корпоративных клиентов. По данным компании, 283 тыс. кв. м составляет общее предложение гибких офисных пространств, а прирост составил порядка 65 тыс. кв. м. Прогноз на следующий год – прирост 70 тыс. кв. м.
Со стороны классических офисов выступил Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group. По его словам за год цена офисов в I-City выросла на 28% за год на уровне фундамента. Кермен обращает внимание на нехватку офисов и площадок под них. По словам эксперта, 2022 год ждет дефицит и большие перспективы сегодня у появления сегмента built-to-suit.
Мария Дорохова, Коммерческий директор Деловой лофт-квартал "Товарищество Рябовской мануфактуры", рассказала об итогах и планах проекта. Сейчас в проекте около 300 резидентов на территории 30 тыс. кв. м (первая очередь), заполняемость 97%. Новая территория – 18 тыс. кв. м – будет запущена в работу в марте 2022 года. Компания уделяет особое внимание инфраструктуре проекта. В период с 2022 по 2024 гг. компания также планирует построить на территории мануфактуры башню площадью 44 тыс. кв. м.
Также новый проект представил Александр Гутекулов, руководитель коммерческого девелопмента ГК Михайловский Девелопмент. Речь о складском комплексе площадью 200 тыс. кв. м недалеко от аэропорта Шереметьево. Идея проекта – создание кластера с базовым количеством классических складов класса А с предложением для резидентов построить по BTS любые объекты в рамках ВРИ. В целом, у компании около 20 тыс. га в московском регионе.
В финале на сцену был приглашен вице-президент, управляющий партнер Becar Asset Management Виктор Козин, который рассказал о цифровых решениях для УК. Собственная цифровая платформа «Кайдзен» по словам эксперта позволяет контролировать выполнение задач и достигать экономии для клиента на уровне 35%.
После окончания официальной части гостей ждали: вкусный ужин, фуршет и развлекательная программа. В том числе, гости и участники могли подобрать индивидуальный аромат для туалетной воды в парфюмерном баре.
Генеральным партнером конференции стала компания Knight Frank.
Отраслевой партнер – S.A.Ricci.
Партнеры: Raven Russia, Becar Asset Management, Accent Capital, Colliers, JLL, CBRE, Pioneer, Platforma Legal, #BusinessClub, УК MLP, PPF Real Estate Russia, Metrika Investments, Lynks Property Management, Группа Компаний «КрашМаш», «ФМ-Сервис», IWG, «Михайловский Девелопмент», I-City, ПСБ, Cushman & Wakefield, DAKO.
Партнер X-Mas Party – Union Brokers.
Конференция состояла из двух сессий деловой программы и развлекательной части с праздничным ужином и концертом.
Модератором первой сессии выступил директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. Представители ведущих консалтинговых компаний рассказали об инвестиции в недвижимость, поделились основными трендами и прогнозами для этого рынка.
С аналитикой по европейскому рынку выступил Андерс Лильенстолпе, генеральный директор компании JLL в России. По данным компании, тренды здесь схожи с российскими – в 2021 году произошло смещение интереса инвесторов в сторону жилой (21%) и складской (21%) недвижимости. Правда, лидерами европейского рынка остаются офисы, на которые приходится 32% в общем объеме вложений. В целом, наблюдается годовой рост общего объема инвестиций на 13% и ожидается увеличение ставок аренды в складах и офисах. В России Андерс отметил смещение спроса в сторону Петербурга, на который в этом году приходится около 44% от всех инвестиций, а также первенство сегмента земельных участков под строительство. Однако, в 2022-2023 гг. JLL ожидают возвращения офисного сегмента на лидирующую позицию.
Темой доклада Петра Виноградова (партнер, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A.Ricci) стали земельные участки, которые особенно активно раскупались в этом году. В Москве за год было реализовано 328 га (самые активные игроки – MR Group и ПИК), а в Подмосковье 1400 га (самый активный – «Самолет»). По объему инвестиций лидером стала сделка компании Vesper по покупке 26,5 га на Бережковской набережной, ее сумма составила более 20 млрд рублей. Там запланировано строительство 670 тыс. кв. м недвижимости, половина из которых придется на офисы. Среди основных трендов эксперт отметил качественный скачок для государственных торгов, новые партнерские форматы и интерес жилых девелоперов к технопаркам.
Как уже говорилось ранее, кроме земельных участков, рекордный спрос продемонстрировал складской рынок. О нем рассказал управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Одним из главных трендов 2021 года стал растущий спрос на склады в регионах: если в 2016 году общая доля региональных сделок составляла около 14%, то сейчас – свыше 30%. Алексей также напомнил о прогнозах, которые эксперты давали до начала этого года. Тогда ожидалось, что по итогам 2021 года вакантность составит 1,5%, но в результате он опустилась до 0,4%. А ставка аренды по прогнозам должна была достигнуть 4 250 рублей за 1 кв. м, в результате она поднялась до 5 200 рублей.
Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE, рассказала о рынке офисной недвижимости. По ее словам, в 2021 году сегмент развивался в целом в соответствии с трендами, намеченными в 2020 году. В 2022-2023 гг. в компании прогнозируют низкий ввод новых объектов при среднегодовом поглощении на уровне 500 тыс. кв. м. Таким образом окончательно совершился переход от «рынка арендатора» к «рынку арендодателя». Вакансия, соответственно, будет снижаться, а ставки – расти.
Международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина отмечает, что в 2022 году показатели рынка будут сопоставимы с 2021: порядка 500 тыс. кв. м нового строительства (в 2021 году 585 тыс. кв. м), около 1,7 млн кв. м – спрос (1,86 млн кв. м) и вакансия в пределах 8-10%. Также среди основных трендов эксперт отмечает устаревание объектов в центре Москвы при растущем спросе на ESG, то есть, на современные здания с комфортной и «зеленой» средой.
В завершение офисного блока о гибких пространствах порассуждал Алексей Кучвальский, региональный директор офисной группы Colliers. По данным компании, сейчас общий объем московского рынка в этом сегменте составляет 230 тыс. кв. м, еще 87 тыс. кв. м ожидается в 2022 году от сетевых операторов. Вакантность здесь составляет 16,3%. Как уточняет Алексей, несмотря на то, что прогнозы по объемам ввода к этому моменту не сбылись, гибкие офисы стали полноценным игроком рынка.
Одним из самых знаковых объектов последнего времени стал БЦ Neva Towers, который был достроен в 2020 году, таким образом, его выход на рынок практически совпал с первой волной и длительным локдауном. Однако к августу 2021 года вакантность в нем достигла 0%. Об итогах реализации проекта рассказал Антон Мельников, генеральный директор и член совета директоров Metrika Investments. По итогам этого года оценка капитализации объекта была повышена за счет удачной сдачи в аренду площадей и опережающих первоначальный прогноз ставок аренды.
Другим представителем инвестиционной компании стала Марина Харитонова, генеральный директор Accent Capital. По ее словам, в складах ставка аренды сейчас должна быть около 6,5-7 тыс. рублей за кв. м, чтобы это было интересно инвестору. Также Марина рассказала о результатах реконцепции торгового центра «Сокольники». Особое внимание эксперт уделила коллективным инвестициям. По ее словам, растет этот рынок за счет новых рыночных фондов. Тем не менее, недостаток финансовой грамотности населения и недоверие к коллективным инвестициям в целом.
Последнее слово в этой сессии осталось за банковским сектором, который представлял Алексей Будаев, вице-президент - заместитель руководителя блока среднего и малого бизнеса ПАО «Промсвязьбанк». Основной банковский тренд – цифровизация, а год характеризовался борьбой банков за клиента. Алексей отмечает, что ключевая ставка продолжает расти и как катализатор этого процесса – наблюдается процесс перехода клиентов от плавающей к фиксированной ставке. Также эксперт призвал не откладывать принятие решения на ноябрь-декабрь, потому что с одной стороны можно получить финансирование на не самый очевидный проект, с другой – если KPI годовой уже выполнен или близок к выполнению, то не самой выгодной может быть предложенная ставка.
На этой ноте первая сессия была завершена, а экспертам и гостям было предоставлено время на кофе, закуски и неформальное общение.
Модератором второй сессии выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. И здесь речь велась о более «приземленных» вещах – девелопменте и управлении объектами. Впрочем, начало сессии стало в некотором роде переходом от темы финансов и основных индикаторов к конкретным кейсам через юридический взгляд.
Открыл второе отделение Влад Сурков, партнер Platforma.Legal, с темой о КРТ, которая по его мнению является самым значимым изменением не только в юридических кругах, но и в целом важным фактором для развития рынка недвижимости. Для собственников участков, попадающих в зону КРТ, это означает отсутствие выбора типа застройки. Кроме того, город предлагает собственникам реализовать проект комплексного развития самостоятельно, но для этого в течение 45 дней всем владельцам нужно договориться и подписать соглашение о детальном участии в будущем проекте. В противном случае участок придется продавать.
Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер», в свою очередь, рассказала об опыте компании по смене ВРИ на льготных условиях за счет создания рабочих мест. Доля коммерческой недвижимости по планам компании должна составлять порядка 30-40%, что укладывается в стратегию компании по диверсификации бизнеса. Несмотря на некоторые опасения в начале реализации своей стратегии, сейчас компания наблюдает большой спрос как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных пользователей.
Дошла очередь и до многострадального торгового сегмента, который представляла Елена Ефремова, исполнительный директор компании Lynks Property Management. В этой связи невозможно было бы не обсудить перспективу введения QR-кодов в ТЦ. На примере объектов Татарстана падение посещаемости в первый месяц нововведений составило 60%, товарооборота – 50-60%. На второй месяц падение было уже 50% по трафику и 40-50% по товарообороту. Сейчас идет третий месяц режима, и посещаемость достигает 90% от уровня 2020 года, однако не стоит забывать, что это декабрь. То есть, время на восстановление может составлять порядка 3 месяцев.
К офисам разговор вернулся с Ириной Баевой, генеральным директором IWG. Ирина отчиталась об основных достижениях компании, в управлении которой находится около 30 тыс. кв. м в Москве, Петербурге и Екатеринбурге. Вакантность сегодня составляет около 10%, что является довольно низким показателем для сегмента с по определению высокой ротацией. Эксперт считает, что тренд на «удаленную» и «гибридную» работу будет развиваться вопреки звучавшему уже неоднократно противоположному мнению.
Продолжил тему «гибких и сервисных» Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. Здесь специфика несколько иная – компания работает на крупные площадки под крупных корпоративных клиентов. По данным компании, 283 тыс. кв. м составляет общее предложение гибких офисных пространств, а прирост составил порядка 65 тыс. кв. м. Прогноз на следующий год – прирост 70 тыс. кв. м.
Со стороны классических офисов выступил Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR Group. По его словам за год цена офисов в I-City выросла на 28% за год на уровне фундамента. Кермен обращает внимание на нехватку офисов и площадок под них. По словам эксперта, 2022 год ждет дефицит и большие перспективы сегодня у появления сегмента built-to-suit.
Мария Дорохова, Коммерческий директор Деловой лофт-квартал "Товарищество Рябовской мануфактуры", рассказала об итогах и планах проекта. Сейчас в проекте около 300 резидентов на территории 30 тыс. кв. м (первая очередь), заполняемость 97%. Новая территория – 18 тыс. кв. м – будет запущена в работу в марте 2022 года. Компания уделяет особое внимание инфраструктуре проекта. В период с 2022 по 2024 гг. компания также планирует построить на территории мануфактуры башню площадью 44 тыс. кв. м.
Также новый проект представил Александр Гутекулов, руководитель коммерческого девелопмента ГК Михайловский Девелопмент. Речь о складском комплексе площадью 200 тыс. кв. м недалеко от аэропорта Шереметьево. Идея проекта – создание кластера с базовым количеством классических складов класса А с предложением для резидентов построить по BTS любые объекты в рамках ВРИ. В целом, у компании около 20 тыс. га в московском регионе.
В финале на сцену был приглашен вице-президент, управляющий партнер Becar Asset Management Виктор Козин, который рассказал о цифровых решениях для УК. Собственная цифровая платформа «Кайдзен» по словам эксперта позволяет контролировать выполнение задач и достигать экономии для клиента на уровне 35%.
После окончания официальной части гостей ждали: вкусный ужин, фуршет и развлекательная программа. В том числе, гости и участники могли подобрать индивидуальный аромат для туалетной воды в парфюмерном баре.
Генеральным партнером конференции стала компания Knight Frank.
Отраслевой партнер – S.A.Ricci.
Партнеры: Raven Russia, Becar Asset Management, Accent Capital, Colliers, JLL, CBRE, Pioneer, Platforma Legal, #BusinessClub, УК MLP, PPF Real Estate Russia, Metrika Investments, Lynks Property Management, Группа Компаний «КрашМаш», «ФМ-Сервис», IWG, «Михайловский Девелопмент», I-City, ПСБ, Cushman & Wakefield, DAKO.
Партнер X-Mas Party – Union Brokers.
