What is the Plan 2022?

8 февраля в Москве состоялась традиционная конференция CRE Events, посвященная планам и ожиданиям для рынка коммерческой недвижимости на 2022 год.
2746
Изображение взято из источника: CRE
В Москве в отеле Hilton Garden Inn на Верхней Красносельской улице состоялось традиционное мероприятие What is the Plan, в ходе которого представители различных сегментов рынка коммерческой недвижимости рассказали о текущем положении на рынке и поделились своими ожиданиями от 2022 года.

Традиционно, первая очередь досталась сессии по офисному сегменту, который на этот раз был и самым широким с точки зрения представительства. Модератором выступила Елизавета Голышева, директор департамента по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments. На старте Елизавета напомнила об основных трендах, которые отмечались экспертами в конце прошлого года и естественно остаются актуальными сегодня:

«Во-первых, у нас наблюдается долгожданный девелоперский бум за счет выхода на рынок жилых девелоперов. Во-вторых, наблюдается существенный рост ставок за счет дефицита качественного стока. И рост спроса на продукт «нового качества», гибкое формирование офисного пространства».


Источник фото: CRE.ru

Владимир Иванов, управляющий партнер ГК "СПЕКТРУМ": «Новые офисы сейчас строятся только в Москве и Петербурге. В остальных крупных городах офис – это приложение к жилой или торговой составляющей, или штаб-квартиры сырьевых компаний. Также интересным и перспективным в регионах является сектор IT. Сейчас мы видим, что за последние двадцать лет в России архитектура и IT – это два сектора, которые по компетенциям выросли значительнее всего».

Юлия Башмарина, директор, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами CBRE: «Спрос сейчас сдерживается ограниченным предложением. Кроме того, международные компании с осторожностью смотрят на аренду новых офисов, в том числе, из-за геополитических рисков. Поэтому мы считаем, что спрос будет более ориентирован на предварительную аренду, чем на BTS».

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse: «Мы видим, что качество в офисной недвижимости выходит за пределы непосредственно офиса. Все больше внимания уделяется внешнему виду здания, общим зонам, прилегающим парковым зонам. Для того, чтобы удержать ценных сотрудников, компании должны обращать внимание на создание комфортной среды, и на девелопмент эти тенденции тоже влияют»

Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE: «Сегодня мы наблюдаем низкие показатели вакансии на офисном рынке – порядка 8%. Со своей стороны мы также видим оживленный спрос на рынке офисной недвижимости как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. С учетом ограниченного предложения готовых объектов арендаторы активно смотрят на строящиеся бизнес-центры, что с учетом горизонта планирования среднего и крупного бизнеса вполне ожидаемо. В перспективе ближайших 2-3 лет мы ожидаем сохранение структуры предложения, это связано в первую очередь с длительным девелоперским циклом, который не позволяет в моменте удовлетворить растущий спрос». 

Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia: «На любом рынке главное – драйв. Если вакансия низкая – это плохо. На офисном рынке сейчас здоровая вакансия – 8%, есть спрос, есть возможности для развития. Пандемия стала еще одним драйвером для децентрализации. Сейчас практикуется гибридный формат работы, а это значит, что расположение офиса уже не так важно для сотрудников, как было раньше».

Константин Ковалев, заместитель генерального директора ASTERUS: «Концепция built-to-suit (BTS) дает возможность создать полностью уникальное офисное пространство и предусмотреть все потребности заказчика, которые не учитываются при разработке обычных бизнес-комплексов. Крупной компании необходимы ситуационные центры, а также представительские и презентационные пространства. При этом важно понимать - чем крупнее клиент, тем чаще происходят изменения, поэтому нужно быть гибким и сопровождать процесс в течение всего времени».

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель Практики "Недвижимость. Земля. Строительство" фирмы VEGAS LEX: «При заключении договора аренды на площади будущего объекта, строящегося по BTS, важно правильно идентифицировать объект (можно ссылаться на проектную документацию. Также важно прописывать условия аренды, вопросы зависимости арендной платы от оборота».

Сергей Пшеничников, директор по развитию коммерческой недвижимости ГК ФСК: «У нас есть проекты на 250 тыс. кв. м примерно, но есть сомнения насчет реализации, потому что при начале строительства сейчас к завершению мы придем в 2025-2026 гг. А кто знает, что там будет? Поэтому сейчас мы активно работаем с консультантами по вопросам будущего офисного рынка».

Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК "А101": «За полгода реализации у нас продано 63% площадей первой очереди офисного проекта в «Прокшино». Не говорим, что все легко, но есть инвесторы, которые видят перспективы развития в том числе и за МКАД. 55% покупателей - это инвесторы, стоимость с прошлого года уже выросла на 17%.»

Сергей Черноусов, коммерческий директор сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group: «Сейчас мы столкнулись с нехваткой помещений под офисный BTS в том виде, в котором мы этим сегментом занимаемся. Хотя спрос высок. Сейчас мы видим, что крупные запросы, которые ходили по рынку 2-3 года сейчас трансформируются: компании чаще стали разделять один крупный запрос на офис на более локальные – представительский офис в центре и децентрализованный бэк-офис».

Татьяна Долякова, CEO рекрутинговой компании ProPersonnell: «Сейчас акцент делается на здоровье и подход wellbeing. Идет тенденция на то, что люди очень внимательно выбирают даже не компанию, а именно то, где они будут работать. Через три года в компаниях 70% сотрудников будут из тех, кто родился в 1996-2000-е годы. Для них офис — узел коммуникации. Важны офисы именно как пространства с хорошей инфраструктурой внутри. Сейчас офис должен быть комфортным, с хорошими инженерными системами. Поэтому, когда в настоящее время мы мотивируем сотрудников, мы рассказываем про то, какой офис».

Дмитрий Коряков, директор по развитию розничной сети 12 Storeez: «Не только спрос рождает предложение, но и наоборот. Мы смотрим офисы в удобной локации и в хорошем качественном исполнении, и сейчас предложение сильно ограничено, поэтому смотрим то, что есть».

Владимир Курдин, директор по развитию и франчайзингу DDX Fitness: «В Москве в пределах ЦАО рынок пока не готов к фитнес-центрам в офисных проектах. Хотя у нас есть фитнес в БЦ East West в городе Одинцово, и он показывает очень хорошие результаты».
 
Во второй части конференции речь шла о торговых центрах и ритейле. Модератором выступил Дмитрий Бурлов, генеральный директор «Магазин Магазинов». Дмитрий предложил провести сессию в формате трех мифов о торговой недвижимости: 1) Торговые центры умрут 2) Ритейл никогда не будет прежним 3) В ТЦ останутся еда, развлечения и услуги.


Источник фото: CRE.ru

Алина Стрелкова, директор по коммерции и развитию группы объектов Mall Management Group: «Торговые центры трансформируются, и это естественный процесс. Если «Саларис» - это крупный ТЦ со 105 тыс. кв. м арендуемой площадью, то в «Павелецкой Плазе» и нашем новом проекте в Кузьминках площадь значительно меньше, но больше внимания уделяется рекреационным зонам и вектору на общение, получение эмоций. Общепит в наших проектах занимает не более 20-25%».

Юрий Ушаров, коммерческий директор ADG group: «В этом году мы планируем открыть 15 новых объектов. Мы видим тренд в локализации: люди все менее охотно покидают свой район. Даже в фэшн нужен прямой контакт с вещью, поэтому торговые центры здесь просто нечем заменить. Что касается поколений, то у нас есть тик-ток-зоны для молодых и все остальное для зрелого поколения».

Кирилл Степанов, управляющий директор MallTech LAB: «В 2021 году мы открыли ТЦ в Перми, и по трафику сейчас он второй у нас по сети после объекта в Красноярске. По тому же Красноярску мы видим, что наши конкуренты испытывают трудности, поэтому мы постоянно вкладываемся в обновления».

Владимир Курдин, директор по развитию и франчайзингу DDX Fitness: «Мы не видим большой разницы в отношении со стороны разных поколений. Молодое поколение больше пользуется телефоном, но телефоны постепенно захватывают все возрасты. Фитнес-индустрия тоже была в числе тех, кого похоронили, но как только ограничения снимаются, мы видим резкий рост трафика в проектах, и онлайн нам только в помощь».

Мария Киселева, вице-президент по аренде и развитию Inventive Retail Group: «В ближайшем будущем мы увидим магазины, которые больше похожи на космические корабли. Цифровизация тоже важна для привлечения новых поколений, и здесь нужно инвестировать в новое. Но глобально ритейл сохранится в том виде, в котором он есть сейчас. Людям нужно общение, нужен контакт с товаром».

Максим Бухаров, директор по развитию Askona: «Из новинок у нас появились капсулы сна, куда можно записаться и полчаса-час отдохнуть. Матрасы раньше занимали около 70% в обороте, сейчас меньше 50%, при этом площадь магазинов растет вместе с ассортиментом».

Дмитрий Коряков, директор по развитию розничной сети 12 Storeez: «Наши розничные магазины существуют около шести лет, и сейчас у нас уже девятая по счету концепция. Онлайн занимает у нас около 25%, и это направление у нас растет пропорционально с физическими продажами. В этом году мы планируем активную экспансию, в том числе и в Европе».

Борис Кац, председатель совета директоров АО "Планета увлечений" (сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо»): «К проблемам ритейла я бы еще отнес проблемы отдельных категорий, когда торговый центр остается не просто без магазина, а без целой категории. Как пример, это проблемы магазинов детских товаров. Вторая – дополнительные расходы ритейлеров, которые растут, как грибы (например, «честный знак»). Еще вызывает тревогу эксперимент в Татарстане, где планируется ввести около 1 млн кв. м бондовых складов, через которые без налогов будут проходить товары из Китая. Это затронет весь ритейл».
 
В заключительной сессии речь шла о главных «возмутителях спокойствия» прошедших двух лет – складах. Модератором сессии выступил Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia. Отчасти неожиданно, главной темой стало внедрение на складском рынке принципов ESG, но в начале об основных трендах кратко рассказали представители консалтинговых компаний.


Источник фото: CRE.ru

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Этот год мы начинаем с минимальной вакансией – порядка 0,5%, в течение 2021 года постоянно росла себестоимость строительства (на 40-50% по итогам) и к концу года резко выросла ключевая ставка, что сделало более дорогим финансирование строительства. Несмотря на эти три фактора год стал рекордным по объему спроса. Средняя ставка аренды к концу года может составить порядка 6500 рублей».

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci: «Произошло то, что должно было произойти. Несколько лет назад ставки резко упали, а сегодняшний рост ставки – это такой ответный удар в сторону арендаторов, которым можно посоветовать только привыкать к новым условиям или вспомнить, что было в 2009-2010 гг. Ставка будет расти, 6500 рублей к концу года – это наш прогноз по ставке».

Александра Селезнева, коммерческий директор компании "ОРИЕНТИР": «Сейчас ставка 6000-6500 рублей для девелопера – это уже минимум для окупаемости строительства. Новым трендом при строительстве складов по BTS можно назвать также систему open book, которая позволяет лучше рассчитать риски для девелопера и заказчика. Еще 1-2 года назад никто из клиентов на такое бы не пошел».

Александр Дубровин, директор по маркетингу PNK group: «Сейчас в крупных индустриальных парках, рассчитанных на десятки рабочих мест, идут изменения в сторону дополнительных услуг для сотрудников. Это могут быть места проживания, фитнес, фудкорты, даже детские сады. Мы видим, что это важно. В США мы уже реализовали инфраструктурную составляющую, сейчас это приходит и в Россию. Также мы бы отметили, что переговорный процесс будет сокращаться. Полгода обсуждать условия сделки сегодня – непозволительная роскошь».


Александр Перфильев, коммерческий директор российского подразделения Ghelamco Group: «Запрос на «зеленые стандарты» постепенно приходит в склады. Например, раньше особые требования по приточно-вытяжной вентиляции были только на алкогольную и фармацевтическую продукцию, а сейчас выясняется, что это важно и при оснащении склада многоуровневыми мезонинными конструкциями. Также начинает быть востребованной энергоэффективность, что позволяет сдерживать затраты на ОРЕХ».

Гарольд Власов, управляющий директор NC Logistic: «Сейчас увеличились требования клиентов и проверяющих к складам. Это касается и вентиляции, и освещения, и многого другого. Качество стройки – это важно, но как такового ESG у нас нет, мы можем об этом только говорить. Мы предоставляем услуги фармацевтическим компаниям, за 2021 год мы выросли в два раза. Но одна из главных проблем для нас – это предоставление достаточного количества электроэнергии».

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP: «Мы можем сделать что угодно – спортплощадки, ESG, энергоэффективность… но за чей счет? С такими дополнительными затратами ставка аренды будет настолько высока, что объект по таким ценам просто будет никому не нужен».

Здесь мы собрали часть тем и высказываний спикеров первой в 2022 году конференции, организованной CRE Event. Помимо основной деловой программы, перед началом, между сессиями и в конце мероприятия на пресс-волле были организованы небольшие интервью со спикерами и участниками конференциями. Также предлагались холодные и горячие закуски, напитки, возможность обсудить различные темы в более неформальной обстановке.

Полную видео трансляцию можно посмотреть здесь.
Фотографии с конференции представлены тут.
 
Партнерами мероприятия выступили компании: Stone Hedge, Spectrum, S.A.Ricci, A101, Raven Russia и Asterus.

 

Коментарии (0)


Поделиться

Материалы по теме

IM Events

Новый формат «Русского завтрака»

Впервые в своей долгой истории «Русский завтрак» пройдет в мультиформате.
 
05.11
85842

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

подпишись НА эксклюзивные новости cre