На всей территории РФ отмечается тенденция к активной реализации проектов КРТ. Агентом РФ по вовлечению в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности и не используемых правообладателями (ДОМ. РФ), планируется реализация 13 пилотных проектов.
Конец вольнице
Необходимость в скорейшем вводе большого объема жилья и ликвидации промышленных зон привела к тому, что в Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020 была внесена утилитарная, даже в некотором роде агрессивная концепция, позволяющая не учитывать генеральный план и правила землепользования и застройки. Практически произошло «вытеснение» документации территориального планирования актами низшего уровня, регулирующими вопросы в отношении конкретной территории КРТ.
Всего, по данным Минстроя РФ, под проекты КРТ в РФ предварительно отобрано 418 участков общей площадью 20 тыс. га, на которых можно построить 700 млн кв. м недвижимости.
Для правообладателей объектов недвижимости, попавших в территорию КРТ, – это, безусловно, рисковая история. По большей части потому, что в главе 10 ГрК, посвященной КРТ, вы не найдете однозначного ответа на вопрос – обязательно ли всем правообладателям недвижимости подписывать соглашение о КРТ и принимать участие в развитии территории. Фактически может возникнуть ситуация, при которой неподписание проекта соглашения о КРТ даже одним из ста правообладателей приведет к выставлению всего земельного участка на торги.
При этом стоит отметить важную особенность: несмотря на то что публичный орган может принять решение о КРТ или определить территорию КРТ в документации территориального планирования, он при любых обстоятельствах не вправе возлагать на правообладателя объекта недвижимости обязанности по развитию территории, а также понуждать подписывать соглашение о разграничении обязанностей с другими правообладателями.
Защищайтесь, господа!
Во всяком случае правообладатели, попавшие в территорию КРТ и не согласные с принятием решения о ее развитии, вправе оспорить решение уполномоченного органа в порядке ст. 198 АПК РФ в арбитражном суде или в порядке 22 КАС РФ в суде общей юрисдикции. В такой категории дел суд не будет проверять целесообразность принятия решения о КРТ, выяснять у публичного органа мотивы, которые побудили его выпустить такое решение. Суд будет проверять исключительно установленный круг обстоятельств:
• какому закону или нормативно- правовому акту оспариваемое решение не соответствует;
• каким образом оспариваемым решением нарушаются права и законные интересы заявителя.
Еще раз: суды не проверяют целесообразность принятия решения о КРТ, они проверяют исключительно данные обстоятельства.
К примеру, в одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом города Москвы, проектная компания оспаривала отказ Департамента в установлении территории КРТ, из которого следовало, что: «Предложение о развитии территории по инициативе правообладателя не соответствовало градостроительному развитию территории либо нормативным требованиям к взаимному расположению проектируемых и существующих объектов». Неудивительный итог – суд отказал компании в удовлетворении требований, поскольку целесообразность и мотив принятия отказа от установления территории КРТ не входит в перечень обстоятельств, которые необходимо было доказать заявителю.
О каких самых распространенных нарушенных правах заявителя здесь может идти речь? К примеру:
• решение о КРТ принято в отношении территории, на которой не допускается строительство жилых зданий;
• решение о КРТ принято неуполномоченным органом власти и в нарушение процедуры;
• решение о КРТ принято без проведения общего собрания собственников МКД.
Поскольку публичный орган устанавливает территорию КРТ в документации территориального планирования, то еще одним способом защиты права может быть оспаривание генерального плана, правил землепользования и застройки. Такие акты по своей правовой природе являются нормативными, поэтому их рассмотрение проходит в судах общей юрисдикции по правилам гл. 21 КАС РФ.
В подобных спорах заявителю также необходимо будет доказать, какому закону не соответствует принятый нормативный правовой акт, а также каким образом он нарушает права и законные интересы заявителя. Помимо названных обстоятельств, суды также исследуют, учитывалось ли сложившееся землепользование при установлении территории КРТ и были ли согласованы публичные и частные интересы сторон.
Дополнительно для КРТ жилой застройки суд проверит, соблюдена ли законная процедура по определению границ территории (ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).
На каждой грядке свои порядки
Характерно, что процедура, стандарты развития, меры поддержки у разных регионов будут отличаться друг от друга, поскольку федеральный законодатель отдал на «откуп» региональным властям возможность самостоятельно нормировать деятельность по КРТ
с учетом особенностей территории. Цена и польза итогового проекта КРТ во многом зависят от того, как региональные власти решат распорядиться своим правом на нормотворчество.
Для примера, чтобы установить территорию КРТ жилой застройки на карте правил землепользования и застройки в Ямало-Ненецком автономном округе, органам власти необходимо осуществить предварительную оценку градостроительного потенциала территории. Она включает в себя четыре этапа:
• сбор пространственных и статистических данных о территории, выявление ограничений для жилищного строительства;
• расчет параметров территории комплексного развития;
• анализ по критериям осуществимости строительства;
• отбор территории для КРТ в соответствии с заданными пространственными характеристиками.
В связи с этим, чтобы оспорить установление территории КРТ, необходимо доказать, что такая процедура не была соблюдена или соблюдена не в той последовательности.
Также с учетом региональной специфики органы государственной власти определяют критерии МКД, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу, но которые можно включить в территорию КРТ жилой застройки.
К примеру, в Республике Ингушетия такими являются МКД, построенные в период до 1975 года включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых стен и перекрытий: деревянные бараки, дома блокированной застройки вне зависимости от этажности.
В Республике Алтай – это многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения (введенные в эксплуатацию в период по 1980 год) по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.
Для КРТ нежилой застройки обязательные требования к границам не установлены, и в связи с «молчанием» регионального законодателя, суды учитывают приемлемую территорию исходя из размера земельного участка и действительного включения в территорию КРТ земельных участков, непривлекательных для инвестирования.
Пару слов необходимо добавить про документацию по планировке территории. По правилам Федерального Закона № 494-ФЗ от 30.12.2020, она может разрабатываться и утверждаться до изменения документации по территориальному планированию. Поскольку судами все еще не сформулирована однозначная позиция – обладает ли документация по планировке территории нормативными свойствами или же представляет собой акт применения к земельным участкам в границах специального правового режима9, заинтересованные лица вправе оспорить ее как по правилам ст. 198 АПК в арбитражном суде, так и по правилам гл. 21 КАС РФ в суде общей юрисдикции.
И еще риски…
После старта проекта КРТ правообладатель или девелопер как сторона по предварительному соглашению тоже несет определенные риски. К примеру, они могут быть связаны с неисполнением обязанности уполномоченного органа заключать основной договор КРТ. Еще хуже дела обстоят в ситуации, когда такая сторона разработала документацию по планировке территории, оплатила ее, а уполномоченный орган отказывается ее утверждать и подписывать соглашение. В этом случае за недобросовестный срыв переговоров пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков по правилам ч. 3 ст. 434.1 ГК РФ.
Также возмещение убытков происходит в случае, когда объекты недвижимости и земельный участок выкупаются для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ. В целях достоверного определения выкупной стоимости спорных объектов и определения убытков суд может назначить проведение судебной оценочной экспертизы. Так, к примеру, в одном из дел такая экспертиза проводилась трижды.
Определив возможные риски, перейдем к льготам, предоставляемым застройщикам и правообладателям по договору о КРТ. Поскольку строительство – это в основном рыночная история, то напрямую льготы федеральным законодателем не могут быть предоставлены. В отличие от регионального законодателя, который по своему усмотрению может легко и оперативно урегулировать вопрос принятия мер социальной и экономической поддержки.
Например, в связи с реализацией договора о КРТ региональными властями может быть предусмотрена возможность предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в день прекращения договора аренды зданий, нежилых помещений, находящихся в публичной собственности, заключения нового равнозначного договора аренды. Такая возможность предусмотрена, например, во Владимирской области, Иркутской области, Кемеровской области.
В Москве в рамках программы «Индустриальные кварталы» для девелоперов действуют льготы по смене вида разрешенного использования земельных участков для строительства жилья при создании мест приложения труда.
Наиболее распространены льготы для реализации проектов КРТ жилой застройки. Так, к примеру, в Республике Бурятии жителей домов, включенных в программу комплексного развития территории, освобождают от уплаты взносов за капитальный ремонт.
В некоторых субъектах по договору о КРТ жилой застройки региональные власти вправе установить возможность для собственников жилых помещений по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения.
К примеру, в Республике Коми такая возможность осуществляется посредством заключения договора мены с доплатой, определенной по формуле: Р (размер доплаты) = (П1, общая площадь приобретаемого помещения – П2, общая площадь освобождаемого помещения) χ Ц (рыночная стоимость 1 кв.м общей площади приобретаемого жилого помещения).
В Воронеже же, напротив, порядок оплаты разницы между старым и новым жилым помещением предлагает сам собственник помещения, который в свободной форме направляет заявление инициатору КРТ жилой застройки.
Не секрет, что на развитие территории привлекаются также внешние средства, к примеру: республикой Карелия, Пермским краем, Волгоградской областью был получен инфраструктурный кредит для реализации проекта КРТ, в городе Йошкар-Оле Республики Марий-Эл началась реализация проекта комплексного развития территории с участием средств госкорпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Тем не менее, поскольку большинство проектов КРТ в субъектах осуществляется за счет бюджетного финансирования или целевых займов, можно констатировать, что предусмотренных законодательством льгот явно недостаточно. Очевидно также, что и увеличение льгот финансового характера негативно скажется на активности строительной деятельности, где есть риск потери интереса застраивать у крупных игроков отрасли.
Опубликовано в CRE# 5-6 (март, 2022)
Конец вольнице
Необходимость в скорейшем вводе большого объема жилья и ликвидации промышленных зон привела к тому, что в Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020 была внесена утилитарная, даже в некотором роде агрессивная концепция, позволяющая не учитывать генеральный план и правила землепользования и застройки. Практически произошло «вытеснение» документации территориального планирования актами низшего уровня, регулирующими вопросы в отношении конкретной территории КРТ.
Всего, по данным Минстроя РФ, под проекты КРТ в РФ предварительно отобрано 418 участков общей площадью 20 тыс. га, на которых можно построить 700 млн кв. м недвижимости.
Для правообладателей объектов недвижимости, попавших в территорию КРТ, – это, безусловно, рисковая история. По большей части потому, что в главе 10 ГрК, посвященной КРТ, вы не найдете однозначного ответа на вопрос – обязательно ли всем правообладателям недвижимости подписывать соглашение о КРТ и принимать участие в развитии территории. Фактически может возникнуть ситуация, при которой неподписание проекта соглашения о КРТ даже одним из ста правообладателей приведет к выставлению всего земельного участка на торги.
При этом стоит отметить важную особенность: несмотря на то что публичный орган может принять решение о КРТ или определить территорию КРТ в документации территориального планирования, он при любых обстоятельствах не вправе возлагать на правообладателя объекта недвижимости обязанности по развитию территории, а также понуждать подписывать соглашение о разграничении обязанностей с другими правообладателями.
Защищайтесь, господа!
Во всяком случае правообладатели, попавшие в территорию КРТ и не согласные с принятием решения о ее развитии, вправе оспорить решение уполномоченного органа в порядке ст. 198 АПК РФ в арбитражном суде или в порядке 22 КАС РФ в суде общей юрисдикции. В такой категории дел суд не будет проверять целесообразность принятия решения о КРТ, выяснять у публичного органа мотивы, которые побудили его выпустить такое решение. Суд будет проверять исключительно установленный круг обстоятельств:
• какому закону или нормативно- правовому акту оспариваемое решение не соответствует;
• каким образом оспариваемым решением нарушаются права и законные интересы заявителя.
Еще раз: суды не проверяют целесообразность принятия решения о КРТ, они проверяют исключительно данные обстоятельства.
К примеру, в одном из дел, рассмотренных Арбитражным судом города Москвы, проектная компания оспаривала отказ Департамента в установлении территории КРТ, из которого следовало, что: «Предложение о развитии территории по инициативе правообладателя не соответствовало градостроительному развитию территории либо нормативным требованиям к взаимному расположению проектируемых и существующих объектов». Неудивительный итог – суд отказал компании в удовлетворении требований, поскольку целесообразность и мотив принятия отказа от установления территории КРТ не входит в перечень обстоятельств, которые необходимо было доказать заявителю.
О каких самых распространенных нарушенных правах заявителя здесь может идти речь? К примеру:
• решение о КРТ принято в отношении территории, на которой не допускается строительство жилых зданий;
• решение о КРТ принято неуполномоченным органом власти и в нарушение процедуры;
• решение о КРТ принято без проведения общего собрания собственников МКД.
Поскольку публичный орган устанавливает территорию КРТ в документации территориального планирования, то еще одним способом защиты права может быть оспаривание генерального плана, правил землепользования и застройки. Такие акты по своей правовой природе являются нормативными, поэтому их рассмотрение проходит в судах общей юрисдикции по правилам гл. 21 КАС РФ.
В подобных спорах заявителю также необходимо будет доказать, какому закону не соответствует принятый нормативный правовой акт, а также каким образом он нарушает права и законные интересы заявителя. Помимо названных обстоятельств, суды также исследуют, учитывалось ли сложившееся землепользование при установлении территории КРТ и были ли согласованы публичные и частные интересы сторон.
Дополнительно для КРТ жилой застройки суд проверит, соблюдена ли законная процедура по определению границ территории (ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).
На каждой грядке свои порядки
Характерно, что процедура, стандарты развития, меры поддержки у разных регионов будут отличаться друг от друга, поскольку федеральный законодатель отдал на «откуп» региональным властям возможность самостоятельно нормировать деятельность по КРТ
с учетом особенностей территории. Цена и польза итогового проекта КРТ во многом зависят от того, как региональные власти решат распорядиться своим правом на нормотворчество.
Для примера, чтобы установить территорию КРТ жилой застройки на карте правил землепользования и застройки в Ямало-Ненецком автономном округе, органам власти необходимо осуществить предварительную оценку градостроительного потенциала территории. Она включает в себя четыре этапа:
• сбор пространственных и статистических данных о территории, выявление ограничений для жилищного строительства;
• расчет параметров территории комплексного развития;
• анализ по критериям осуществимости строительства;
• отбор территории для КРТ в соответствии с заданными пространственными характеристиками.
В связи с этим, чтобы оспорить установление территории КРТ, необходимо доказать, что такая процедура не была соблюдена или соблюдена не в той последовательности.
Также с учетом региональной специфики органы государственной власти определяют критерии МКД, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу, но которые можно включить в территорию КРТ жилой застройки.
К примеру, в Республике Ингушетия такими являются МКД, построенные в период до 1975 года включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых стен и перекрытий: деревянные бараки, дома блокированной застройки вне зависимости от этажности.
В Республике Алтай – это многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения (введенные в эксплуатацию в период по 1980 год) по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.
Для КРТ нежилой застройки обязательные требования к границам не установлены, и в связи с «молчанием» регионального законодателя, суды учитывают приемлемую территорию исходя из размера земельного участка и действительного включения в территорию КРТ земельных участков, непривлекательных для инвестирования.
Пару слов необходимо добавить про документацию по планировке территории. По правилам Федерального Закона № 494-ФЗ от 30.12.2020, она может разрабатываться и утверждаться до изменения документации по территориальному планированию. Поскольку судами все еще не сформулирована однозначная позиция – обладает ли документация по планировке территории нормативными свойствами или же представляет собой акт применения к земельным участкам в границах специального правового режима9, заинтересованные лица вправе оспорить ее как по правилам ст. 198 АПК в арбитражном суде, так и по правилам гл. 21 КАС РФ в суде общей юрисдикции.
И еще риски…
После старта проекта КРТ правообладатель или девелопер как сторона по предварительному соглашению тоже несет определенные риски. К примеру, они могут быть связаны с неисполнением обязанности уполномоченного органа заключать основной договор КРТ. Еще хуже дела обстоят в ситуации, когда такая сторона разработала документацию по планировке территории, оплатила ее, а уполномоченный орган отказывается ее утверждать и подписывать соглашение. В этом случае за недобросовестный срыв переговоров пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков по правилам ч. 3 ст. 434.1 ГК РФ.
Также возмещение убытков происходит в случае, когда объекты недвижимости и земельный участок выкупаются для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ. В целях достоверного определения выкупной стоимости спорных объектов и определения убытков суд может назначить проведение судебной оценочной экспертизы. Так, к примеру, в одном из дел такая экспертиза проводилась трижды.
Определив возможные риски, перейдем к льготам, предоставляемым застройщикам и правообладателям по договору о КРТ. Поскольку строительство – это в основном рыночная история, то напрямую льготы федеральным законодателем не могут быть предоставлены. В отличие от регионального законодателя, который по своему усмотрению может легко и оперативно урегулировать вопрос принятия мер социальной и экономической поддержки.
Например, в связи с реализацией договора о КРТ региональными властями может быть предусмотрена возможность предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в день прекращения договора аренды зданий, нежилых помещений, находящихся в публичной собственности, заключения нового равнозначного договора аренды. Такая возможность предусмотрена, например, во Владимирской области, Иркутской области, Кемеровской области.
В Москве в рамках программы «Индустриальные кварталы» для девелоперов действуют льготы по смене вида разрешенного использования земельных участков для строительства жилья при создании мест приложения труда.
Наиболее распространены льготы для реализации проектов КРТ жилой застройки. Так, к примеру, в Республике Бурятии жителей домов, включенных в программу комплексного развития территории, освобождают от уплаты взносов за капитальный ремонт.
В некоторых субъектах по договору о КРТ жилой застройки региональные власти вправе установить возможность для собственников жилых помещений по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им жилые помещения.
К примеру, в Республике Коми такая возможность осуществляется посредством заключения договора мены с доплатой, определенной по формуле: Р (размер доплаты) = (П1, общая площадь приобретаемого помещения – П2, общая площадь освобождаемого помещения) χ Ц (рыночная стоимость 1 кв.м общей площади приобретаемого жилого помещения).
В Воронеже же, напротив, порядок оплаты разницы между старым и новым жилым помещением предлагает сам собственник помещения, который в свободной форме направляет заявление инициатору КРТ жилой застройки.
Не секрет, что на развитие территории привлекаются также внешние средства, к примеру: республикой Карелия, Пермским краем, Волгоградской областью был получен инфраструктурный кредит для реализации проекта КРТ, в городе Йошкар-Оле Республики Марий-Эл началась реализация проекта комплексного развития территории с участием средств госкорпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Тем не менее, поскольку большинство проектов КРТ в субъектах осуществляется за счет бюджетного финансирования или целевых займов, можно констатировать, что предусмотренных законодательством льгот явно недостаточно. Очевидно также, что и увеличение льгот финансового характера негативно скажется на активности строительной деятельности, где есть риск потери интереса застраивать у крупных игроков отрасли.
Опубликовано в CRE# 5-6 (март, 2022)
