В апреле 2022 года импорт продукции в РФ относительно 2020 года снизился на 14%, и практически на 20% — относительно 2019 года. Товарооборот ритейлеров в разных категориях упал на 7-14%. Падают и объёмы грузоперевозок, указывает Алексей Смердов, инвестиционный директор PARUS Asset Management.
Страны ЕС практически перестали пропускать российских и белорусских перевозчиков, в итоге единственным вариантом для многих игроков стали транзитные маршруты через Грузию и Турцию. Но и здесь с обеих сторон границы, например, у пограничного перехода «Верхний Ларс» уже несколько месяцев наблюдаются многокилометровые пробки из фур, а время ожидания в очереди может достигать месяца. «Получать товары с запада через Турцию, Китай, другими каналами, возможно уже сейчас, но в долгосрочной перспективе я бы советовал искать товары в более лояльных нам странах, — размышляет Андрей Филатов, генеральный директор ППК Максимиха. — Происходит глобальное, но вовсе не трагичное для нашей страны изменение цепочек поставок и маршрутов доставки продукции».
При этом закрытие перевозок в Европу обвалило цены на логистику внутри России, и профессиональные сообщества называют демпинг «жесточайшим»: если до февраля 2022-го машина с продуктами из Краснодара отправлялась в Санкт-Петербург за 100 тыс. рублей, то сейчас такой рейс стоит 50 тысяч. В итоге на середину мая объем вакансии в Московском регионе составил 351 270 кв. м, и по отношению к концу первого квартала 2022 г. увеличился на 55,7%, рассказывает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. По отношению к концу прошлого года объем незанятых площадей вырос более чем в 3,9 раз (на конец декабря 2021 г. вакантными оставались 89 960 кв. м). К концу года в «Джонс Лэнг ЛаСаль» прогнозируют возможное падение спроса на склады в Московском регионе на 50 %. «Но важно другое: складской рынок России подошел к этому кризису с минимально вакансией за всю историю развития, - парирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate. - Соответственно, уход игроков, в том числе, ритейлеров, и сокращение складских мощностей всё-таки не приведет к взрывному росту вакансии; напротив, это создаст "здоровый уровень" вакансии, который позволит либо улучшать, либо расширять складские мощности компаниям, которых в меньшей степени коснулась сегодняшняя ситуация».
Несмотря на сокращение объемов складского хранения и обработки в ряде отраслей, другие игроки чувствуют себя весьма неплохо, а некоторые даже растут, соглашается Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России. В частности, складская активность увеличилась у клиентов из сегмента FMCG и ритейла. Среди причин эксперт называет как раз накопление стока для обеспечения бесперебойности поставок, усиление рыночных позиций на фоне ослабления либо ухода конкурентов, изменение логистических цепочек. Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, поддерживает: с одной стороны, рынку, очевидно, могут потребоваться дополнительные складские площади для формирования запасов в объёмах, несколько больших, чем требовались ранее при той же норме потребления. С другой, спад экономической активности, инфляция, снижение доходов населения, и, как следствие, потребления, всё-таки могут усилить тренд сокращения площадей для хранения.
Прямая речь
Страны ЕС практически перестали пропускать российских и белорусских перевозчиков, в итоге единственным вариантом для многих игроков стали транзитные маршруты через Грузию и Турцию. Но и здесь с обеих сторон границы, например, у пограничного перехода «Верхний Ларс» уже несколько месяцев наблюдаются многокилометровые пробки из фур, а время ожидания в очереди может достигать месяца. «Получать товары с запада через Турцию, Китай, другими каналами, возможно уже сейчас, но в долгосрочной перспективе я бы советовал искать товары в более лояльных нам странах, — размышляет Андрей Филатов, генеральный директор ППК Максимиха. — Происходит глобальное, но вовсе не трагичное для нашей страны изменение цепочек поставок и маршрутов доставки продукции».
При этом закрытие перевозок в Европу обвалило цены на логистику внутри России, и профессиональные сообщества называют демпинг «жесточайшим»: если до февраля 2022-го машина с продуктами из Краснодара отправлялась в Санкт-Петербург за 100 тыс. рублей, то сейчас такой рейс стоит 50 тысяч. В итоге на середину мая объем вакансии в Московском регионе составил 351 270 кв. м, и по отношению к концу первого квартала 2022 г. увеличился на 55,7%, рассказывает Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International. По отношению к концу прошлого года объем незанятых площадей вырос более чем в 3,9 раз (на конец декабря 2021 г. вакантными оставались 89 960 кв. м). К концу года в «Джонс Лэнг ЛаСаль» прогнозируют возможное падение спроса на склады в Московском регионе на 50 %. «Но важно другое: складской рынок России подошел к этому кризису с минимально вакансией за всю историю развития, - парирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate. - Соответственно, уход игроков, в том числе, ритейлеров, и сокращение складских мощностей всё-таки не приведет к взрывному росту вакансии; напротив, это создаст "здоровый уровень" вакансии, который позволит либо улучшать, либо расширять складские мощности компаниям, которых в меньшей степени коснулась сегодняшняя ситуация».
Несмотря на сокращение объемов складского хранения и обработки в ряде отраслей, другие игроки чувствуют себя весьма неплохо, а некоторые даже растут, соглашается Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России. В частности, складская активность увеличилась у клиентов из сегмента FMCG и ритейла. Среди причин эксперт называет как раз накопление стока для обеспечения бесперебойности поставок, усиление рыночных позиций на фоне ослабления либо ухода конкурентов, изменение логистических цепочек. Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, поддерживает: с одной стороны, рынку, очевидно, могут потребоваться дополнительные складские площади для формирования запасов в объёмах, несколько больших, чем требовались ранее при той же норме потребления. С другой, спад экономической активности, инфляция, снижение доходов населения, и, как следствие, потребления, всё-таки могут усилить тренд сокращения площадей для хранения.
Прямая речь
Александра Селезнева, коммерческий директор компании «ОРИЕНТИР»:
- Сегодня для всех одной из наиболее приоритетных задач остаётся быстрый поиск альтернативных путей доставки и замещения товаров, попавших под санкции, или тех, по которым возникли сложности в цепочке поставок. Формируются новые транспортные коридоры, существенно увеличивается поток товаров из Китая и Казахстана. Все это влияет на увеличение сроков доставки некоторых позиций, но пока не является критичным.
Второе – тренд строительства складов и расширения складских мощностей для ритейлеров дешевого сегмента (например, «Чижик»), которые выйдут на первый план, и оптовиков товаров народного потребления. В связи с нарушениями в цепочках поставок, они будут наращивать складские запасы, чтобы иметь возможность хранить больше товаров, и гарантировать поставки потребителям. С точки зрения потребностей рынка это будет компенсировать негативные эффекты, возникшие из-за ухода иностранных игроков.
Запасный выход
С факторами, которые могут оказать позитивное влияние на будущий спрос на рынке складской недвижимости, среди которых — растущая потребность в складах для формирования запасов на случай ужесточения логистических или геополитических ограничений, соглашается и Алексей Смердов. Однако приведенные данные и оценки пока не позволяют расценивать тренд как основной, убеждён он. «Чтобы пополнять и формировать товарные запасы, под которые потенциально могут быть отданы вакантные складские мощности, надо найти производство и эффективные каналы доставок, - резюмирует Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, Radius Group. - А с этим сейчас проблемы: мы видим, что производственные компании закрывают бизнес в России, в ряде случаев таким предприятиям пока аналогов нет, а в других — оставшиеся производства аналогичных товарных категорий просто не имеют необходимой мощности, чтобы обеспечить традиционно потребляемый объем. Простой пример: Unilever (бренды Dove, Axe, Rexona, «Чистая линия», «Черный жемчуг» «Лесной бальзам», Domestos, Cif и другие) приостанавливает экспорт и импорт своей продукции в Россию. Компания будет продавать только предметы первой необходимости и гигиенические средства, произведенные на территории России. Хватит ли этого для формирования товарных запасов? Нет. С учетом того, что Procter & Gamble (Pampers, Always, Tampax, Braun, Gillette, Pantene, Head & Shoulders, Old Spice, Tide, Ariel, Fairy и другие) и Henkel (Persil, Bref, Pril, «Ласка», Schwarzkopf, Syoss, Fa, Ceresit, клей «Момент», Loctite и другие) тоже сокращают свою активность, объем товаров сократится, и запасы делать будет не из чего, мы увидим, скорее всего, продажи с колес».
Вторая причина, традиционно тормозящая формирование запасов – свободные деньги, напоминает г-жа Шакола: ритейлеры в основном получали прибыль за счет оборотов, и сейчас просто не имеют возможности закупить впрок или про запас крупные объемы товара. «Но большая часть наших арендаторов в стабильном положении, — делится, в свою очередь, Евгения Аничкова, директор, управление коммерческой недвижимостью ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ). — К примеру, наш самый крупный арендатор, управляющий сетью магазинов товаров по фиксированным ценам, тоже работает без изменений — мы не видим ни трагичного опустошения склада, ни паники, ни наращивания огромного объема запасов. Другой арендатор, работающий в сегменте бытовой химии, также оперативно перенастраивает внутренние процессы, и закладывает амбициозный рост показателей на 2022-й».
Вместе с этим, в компании всё-таки указывают на незначительное снижение наполняемости складов товаром, которое, отчасти, объясняется сезонными факторами, отчасти — изменившимися внешними условиями. «Но надо понимать, что поведение бизнеса в стрессовых ситуациях отличается от поведения человека, — уточняет г-жа Аничкова. — Если мы в сложной ситуации закупаемся продуктами и товарами первой необходимости впрок, то бизнес не забивает склад, а пересматривает цепочки поставок и оптимизирует точки реализации. Например, уменьшает количество магазинов или их площади. Забивать склад под завязку, скажем, вообще не выгодно крупным «сетевикам» — коллекции меняются, обновляются модели бытовой техники, замирает спрос на старые товары. В итоге, ни одному ритейлеру не нужен огромный сток устаревшей техники: его будет намного сложнее продать. Конечно, исключение может составлять сегмент бытовой химии и товаров длительного хранения, но нормальный запас для ритейлера в среднем рассчитывается на полгода».
Прямая речь
Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений ООО «Джонс Лэнг ЛаСаль»:
- Во-первых, спрос снижается не только у ритейлеров, все сегменты испытывают влияние происходящего, и бизнес страдает больше у тех, кто либо является международной компанией – будь то ритейл, дистрибьютор, производитель, 3PL, либо — онлайн-коммерция, либо завязан на поставки товаров из Европы. Цепочки удлинились, существующие транспортные артерии сильно загружены, цены сильно выросли.
Во-вторых, российские компании действуют сейчас по-разному. Кто-то действительно старается загрузить склады товарными запасами на несколько месяцев. Но в ряде случаев это сделать проблематично. Причин много: от логистики до сроков производственного цикла. С учетом роста вакантности на рынке очевидно, что тех, на ком текущая ситуация сказывается негативно, больше.
И третье: при этом бизнес перестраивается, спрос есть, но очевидно, что он будет существенно ниже, чем в прошлом году (наш предварительный прогноз – падение на 50% в Московском регионе).
Скованные одной цепью
В мае глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина заявила, что экономику ждёт масштабная трансформация с возможным дефицитом многих позиций. В свою очередь, председатель Совета Федерации Федерального собрания РФ Валентина Матвиенко назвала логистику «ключевой проблемой» для российской экономики в условиях санкций: «Даже то, что производится, не можем вывезти: пароходов нет, самолетов нет, поезда не везде ходят, не везде рельсы успели проложить, не знали, что санкции будут. Поэтому, логистика главное, и этим надо кому-то серьезно заниматься». На перестройку логистических цепочек в «заинтересованные страны», по прогнозам главы Минпромторга Дениса Мантурова, России потребуется три-шесть месяцев.
«Выстрел» складской недвижимости как накопителей на очень долгий срок состоялся ещё два года назад, когда в разгар пандемии начались сбои в логистике, вспоминает Глеб Белавин заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP. Тогда остро обозначились, в частности, проблемы с поставками грузов из Китая, но рынок быстро отреагировал и научился формировать запасы на стоки. «Я думаю, что это стало и одной из причин того «хайпа» на складском рынке, который мы наблюдали на протяжении последних двух лет, — поясняет он. — Но сейчас этот ресурс исчерпан, и я очень сомневаюсь, что стоит ждать повторного «выстрела». То, что мы сейчас наблюдаем на наших объектах — спрос на склады со стороны ритейлеров за период с начала марта (а прошло уже более трех месяцев) существенно не изменился. Просто многие из них не спешат с принятием решения, поставили вопрос о расширении в режим ожидания».
Игроки, по словам собеседников CRE, четвертый месяц вообще больше заняты перенастройкой в режиме реального времени логистики и авральным поиском новых каналов. «Из 40 000 кв. метров, сданных с начала года площадей на разных объектах, 90% арендовали логистические компании, — сообщает Глеб Белавин. - Да это и понятно – логистика усложнилась, и ритейлеры стараются отдать это на аутсорсинг». Дистрибьюторы, ритейлеры, фармацевтика – для всех них актуальными стали сложнейшие мультимодальные транспортные коридоры на юге и востоке: Новороссийск, Турция, Иран, Азербайджан, Казахстан, Забайкальский край, перечисляет Александра Шакола. «Так что в будущем – да, очень возможно использование складов по их основному назначению: складирование товара, формирование запасов, — констатирует она. — В любом случае, место на полке пусто не бывает, его обязательно кто-то займет, но требуется время».
Паузы и замедления, связанные с изменением пула поставщиков и логистов, могут продлиться несколько месяцев, прогнозирует Евгения Аничкова. Силы ретейлеров, по её словам, сейчас действительно сконцентрированы на создании принципиально новой системы работы бизнеса. «Я не думаю, что уже осенью склады будут забиты продукцией, как это было раньше, но в пределах следующего года ситуация нормализуется, – полагает эксперт. – Но мы видим и то, что ни один арендатор не спешит отказываться от своих складов и арендных контрактов. Именно поэтому не возникает массового рынка субаренды, свидетельствующего о глубоких структурных проблемах складского сегмента. И временная просадка, связанная с изменением структуры бизнеса ритейлеров, в идеале должна пройти незамеченной для арендодателя. Да, сейчас можно говорить о появлении скрытой вакансии, связанной с тем, что некоторые игроки приостановили операционную деятельность. Но одновременно приостановилось ведь и строительство новых складов, что уравнивает спрос и предложение на складские площади».
С тем, что резкого роста субаренды нет, соглашается и Глеб Белавин. В Nikoliers парируют: по итогам первых четырёх месяцев объём нового предложения субаренды складов на рынке превышает показатели ввода новых проектов за тот же период. Причем ставки для субарендаторов могут быть как ниже рынка, так и без дисконта, уточняет Евгений Титаренко. По его словам, те складские блоки, которые освобождаются или будут освобождаться с уходом зарубежных компаний, как и субарендные площади, могут быть заняты игроками, которые ранее формировали неудовлетворенный спрос. «На момент начала кризиса запасы товаров большинства компаний были рассчитаны до лета, поэтому, с одной стороны, сейчас они пытаются пополнить их в самые короткие сроки, – поддерживает Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP. - Однако нарушение цепочек поставок привело к сокращению товарных запасов, которые были рассчитаны на несколько месяцев. В итоге арендаторы всё-таки стремятся оптимизировать занимаемые складские мощности – в том числе, путём сдачи в субаренду. Но тренд имеет краткосрочный характер, и по мере адаптации рынка к новым условиям и выстраивания новых логистических цепочек стоит ожидать постепенного восстановления товарных запасов».
В Bright Rich | CORFAC International не исключают, что спрос на складские площади в будущем могут формировать также игроки из Китая, Индии. «Но сейчас вообще никто не берется сказать с уверенностью, как или куда, и в какой момент, может развернуться ситуация: участники рынка чаще всего занимают выжидательную позицию, – размышляет Александр Шевелев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris. – Основные тенденции пока - повсеместное высвобождение площадей и частичный передел рынка. Тем не менее, никто из игроков не горит желанием делать резкие движения: запрашиваемый уровень арендных ставок по-прежнему коррелирует со значениями второй половины прошлого года, арендаторы все так же стремятся согласовать максимально выгодные условия, и не спешат заключать контракты по действующим опциям».
Кстати
За минувшие выходные количество фур, ожидающих въезда в Литву и Польшу, выросло почти на 30%. Через литовские погранпереходы Твярячюс (Видзы), Лаворишкес (Котловка), Мядининкай (Каменный Лог), Шальчининкай (Бенякони) и Райгардас (Привалка) в страны ЕС проследовало 42% транспортных средств от установленных договоренностей. Контрольные службы в польском пункте пропуска Бобровники (Берестовица) оформили на въезд на свою территорию всего 29% фур от нормы. По имеющейся информации, на литовской стороне фиксируется скопление большегрузов, следующих из Литвы в Беларусь через пункт пропуска Мядининкай (Каменный Лог). За выходные контрольные службы на данном маршруте на выезд в нашу страну в среднем оформили 39% транспорта от нормы.
Источник: пограничный комитет Беларуси, tg-канал «Все о цепях поставок»
Нужны новые формы
Несмотря на снижение объемов импорта, ритейлеры и крупные сети продолжают показывать высокую заинтересованность в складских помещениях и логистических комплексах в выгодной локации, констатирует Евгения Аничкова. В частности, активно развиваются всё те же «продуктовики». Некоторые игроки, по её словам, прямо сейчас в поиске «серьезных, модернизированных площадей» для расширения присутствия в регионах. Антон Алябьев соглашается: устойчивость продуктового сегмента доказывает опыт и предыдущих кризисных периодов, когда продовольственные компании оставались одним из основных драйверов спроса. «Но вот будут ли все высвобожденные «иностранцами» площади востребованы продуктовыми ритейлерами – большой вопрос, поскольку им хватало и своих складских мощностей, – парирует Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate. – Поэтому не стоит сейчас искать какие-либо дефиниции для форматов складов и говорить о том, что склад как накопитель продукции избавит нас от возросшей вакансии – нет, это не так».
Параллельно третий месяц на профильных мероприятиях некоторые эксперты говорят и о новых форматах складов для работы ритейла в условиях санкций и полузакрытых границ. Собеседники CRE, впрочем, называют любые «новые формы» пока мифическими. В CORE.XP указывают на продолжение развития формата городской логистики, то есть современных внутригородских складов. Однако на фоне общей инфляции основной упор будет делаться на минимизацию затрат, поэтому наиболее перспективными могут стать мультиклиентские складские комплексы за чертой мегаполисов, позволяющие эффективно использовать синергию ресурсов при объективных арендных условиях, считает Артём Хомышин. Для Московского региона это могут быть локации между МКАД и трассой А108. Если оборачиваемость товара на складе снижается в пользу долговременного хранения, то арендаторы могут отдавать предпочтение более экономичным вариантам складов, дальше от города, вместо самых дорогих вариантов максимально приближенным к точке потребления и распределения, поддерживает Виктор Афанасенко. В «Джонс Лэнг ЛаСаль» также сообщают о росте роли дистрибьюторов, доля которых в общей структуре спроса на склады в последние годы снижалась. «Думаю, что те, кто говорят о «новых форматах» складов для ритейлеров в условиях санкций и полузакрытых границ, все же имеют в виду необходимость адаптации существующей логистической инфраструктуры России, связанной с изменением транспортных потоков, – резюмирует Глеб Белавин. – Мне видится, что это послужит триггером резкого развития отдельных регионов в складской логистике. Но вот что касается «новых форматов»: для эффективного развития логистики, по-моему, достаточно и тех, которые сейчас есть на рынке».
Май 2022 г.
